Định giá tài sản - Chương một: Định giá tài sản

Nội dung text: Định giá tài sản - Chương một: Định giá tài sản

1. Tr−ờngđạihọckinhdoanhvcôngnghệHNội Khoatichính Giáo trình địnhgiátisản Chủbiên:TS.NguyễnVănTrong HNội,2010
2. Mục lục Trang Danhmụccácchữviếttắt 3 Mụclục 4 Lờinóiđầu 8 Ch−ơngMột:Địnhgiátisản: 9 IĐốit−ợng,mụcđíchvnộidungmônhọc 9 1.Đốit−ợngvmụcđíchnghiêncứu 9 2.Nộidungnghiêncứu 9 3.Ph−ơngphápnghiêncứu 9 II.Kháiniệmđịnhgiátisản 10 III.Mụcđíchđịnhgiátisản 10 1.Sựchuyểnnh−ợngquyềnsởhữu 10 2.Tichínhvtíndụng 10 3.Sựđềnbù 11 4.Nhữngvấnđềthuế 11 5.Cốvấnđầut−vraquyếtđịnh 11 IV.Cácnhântốảnhh−ởngđếngiátrịtisản 11 V.Tiêuchuẩnđịnhgiátisản 12 1.Kháiniệm 12 2.Nộidung 12 VI.Nhữngnguyêntắccơbảnchiphốihoạtđộngđịnhgiátisản 12 VII.Cácph−ơngphápđịnhgiátisản 13 1.Kháiniệm 13 2.Cácph−ơngphápđịnhgiábấtđộngsản 13 a/Ph−ơngphápsosánhtrựctiếp 13 b/Ph−ơngphápchiphí 14 c/Ph−ơngphápthunhập 14 3.Ph−ơngphápđịnhgiámáymócthiếtbị 15 Ch−ơngHai:Cácph−ơngphápđịnhgiábấtđộngsản 17 I.Tổngquanvềthịtr−ờngbấtđộngsản 17 1.ĐặcđiểmchủyếucủaBĐS 17 2.PhânloạiBĐS 18 3.QuyềncủachủthểđốivớiBĐS 20 4.Thịtr−ờngBĐS 21 a/Địnhnghĩa 21 b/Phânloạithịtr−ờngBĐS 23 c/Vaitròcủathịtr−ờngBĐS 24 II.Cácph−ơngphápđịnhgiábấtđộngsản 25 1.Ph−ơngphápsosánhtrựctiếp 26 4
3. a/Cơsởlýluận 26 b/Kỹthuậtđánhgiá 26 c/Ưuđiểm,hạnchếcủaph−ơngphápsosánhtrựctiếp 30 2.Ph−ơngphápđầut− 31 a/Cơsởlýluận 31 b/Kỹthuậtđịnhgiá 31 c/Trìnhtự 33 d/Ưunh−ợcđiểmcủaph−ơngphápđầut− 33 3.Ph−ơngphápchiphí 33 a/Cơsởlýluận 33 b/Cácb−ớctiếnhnh 34 c/Cácloạichiphí 35 d/Cácph−ơngpháp−ớctínhchiphí 35 e/CácloạigiảmgiáđốivớiBĐS 36 g/Tuổithọkinhtếcủacôngtrình 38 h/Ph−ơngphápđogiảmgiá 39 i/Ưuđiểm,hạnchếcủaph−ơngphápchiphí 41 4.Ph−ơngphápthặngd− 42 a/Cơsởlýluận 42 b/Cácb−ớctiếnhnh 42 c/Ưuđiểm,hạnchếcủaph−ơngphápthặngd− 43 III.Quytrìnhđịnhgiábấtđộngsản 44 1.Kháiniệm 44 2.Quytrìnhđịnhgiábaogồm:6b−ớc 44 Ch−ơngBa:Cácph−ơngphápđịnhgiámáymócthiếtbị 48 I.Tổngquanvềmáymócthiếtbị 48 1.Kháiniệm 48 2.Đặcđiểmcủamáymócthiếtbị 48 3.Phânloạimáymócthiếtbị 48 II.Mụcđíchvcăncứxácđịnhgiátrịcủađịnhgiámáymóc,thiếtbị 49 1.Mụcđíchcủađịnhgiámáymóc,thiếtbị 49 2.Căncứxácđịnhgiátrịcủađịnhgiámáymócthiếtbị 50 a/Giátrịthịtr−ờng 50 b/Giátrịphithịtr−ờng 50 III.Cácph−ơngphápđịnhgiámáymócthiếtbị 51 1.Ph−ơngphápsosánhtrựctiếp 51 a/Kháiniệm 51 b/Cơsởlýluận 51 c/Cáctr−ờnghợpápdụng 51 d/Cácb−ớctiếnhnh 51 e/Ưu,nh−ợcđiểmcủaph−ơngpháp 53 2.Ph−ơngphápchiphí 54 a/Kháiniệm 54 5
4. b/Cácthuậtngữliênquan 54 c.Ph−ơngpháptínhkhấuhao 55 d/Cơsởlýluận 57 e.Cáctr−ờnghợpápdụng 58 g/Cácb−ớctiếnhnh 58 3.Ph−ơngphápthunhập 60 a/Cơsởlýluận 60 b/Cáctr−ờnghợpápdụng 60 c/Cácb−ớctiếnhnhph−ơngphápthunhập 60 d/Cácdạngđịnhgiábằngph−ơngphápthunhập 60 e/Ưu,nh−ợcđiểmcủaph−ơngpháp 61 4.Địnhgiámáymóc,thiếtbịđquasửdụng 61 IV.Quytrìnhđịnhgiámáymóc,thiếtbị 62 1.Kháiniệm 62 2.Quytrìnhđịnhgiámáymóc,thiếtbị 62 Ch−ơngBốn:Cácph−ơngphápxácđịnhgiátrịdoanhnghiệp 64 I.Giátrịdoanhnghiệpvnhucầuxácđịnhgiátrịdoanhnghiệp 64 1.Giátrịdoanhnghiệp 64 2.Nhucầuxácđịnhgiátrịdoanhnghiệp 65 II.Cácyếutốtácđộngtớigiátrịdoanhnghiệp 66 1.Cácyếutốthuộcvềnộitạidoanhnghiệp 66 a/Hiệntrạngvềtisảntrongdoanhnghiệp 66 b/Vịtríkinhdoanh 67 c/Uytíndoanhnghiệp 67 d/Trìnhđộkỹthuậtvtaynghềng−ờilaođộng 67 e/Nănglựcquảntrịcủadoanhnghiệp 68 2.Cácyếutốthuộcvềmôitr−ờngkinhdoanh 69 a/Môitr−ờngkinhdoanhtổngquát 69 b/Môitr−ờngđặcthù 70 III.Cácph−ơngphápchủyếuxácđịnhgiátrịdoanhnghiệp 72 1.Xácđịnhgiátrịdoanhnghiệplgì 72 2.Cácph−ơngphápchủyếuxácđịnhgiátrịdoanhnghiệp 73 a/Ph−ơngphápgiátrịtisảnthuần 73 b/Ph−ơngpháphiệntạihoácácnguồntichínht−ơnglai 79 b1/Ph−ơngphápđịnhgiáchứngkhoán 80 b2/Ph−ơngpháphiệntạihoálợinhuậnthuần 86 b3/Ph−ơngpháphiệntạihoádòngtiềnthuần 90 c.Ph−ơngphápđịnhl−ợngGoodwill(lợithếth−ơngmại) 95 c1/Cơsởlýluận 95 c2/Ph−ơngphápxácđịnh 96 c3/Những−uđiểmvhạnchếv−uđiểmcủaph−ơngpháp 99 d/Ph−ơngphápđịnhgiádựavoPER 100 IV.Quytrìnhđịnhgiágiátrịdoanhnghiệp 104 6
5. Ch−ơngNăm:Dịchvụthẩmđịnhgiátisản 120 I.Kháiquátvềpháttriểndịchvụthẩmđịnhgiá 120 1.Hiệphộithẩmđịnhgiávthẩmđịnhviênchuyênnghiệp 120 2.Quymôdịchvụthẩmgiá 123 II.Yêucầuvnguyêntắccơbảnhnhnghềthẩmđịnhgiá 124 1.Quyđịnhvềtráchnhiệmchuyênmôn 124 2.Quyđịnhvềtráchnhiệmdânsựđốivớithẩmđịnhviên 125 3.Quyđịnhtráchnhiệmvềmặtpháplý 126 III.QuátrìnhpháttriểndịchvụthẩmđịnhgiáởViệtNam 128 1.Giaiđoạntr−ớcnăm1986 128 2.Giaiđoạntừ1986đếnnay 128 IV.Giátrịthịtr−ờngvphithịtr−ờng 129 1.Giátrịthịtr−ờng 129 2.Giátrịphithịtr−ờng 131 a/Giátrịđangsửdụng 132 b/Giátrịđầut− 133 c/Giátrịdoanhnghiệp 133 d.Giátrịbảohiểm 134 e/Giátrịtínhthuế 134 g/Giátrịcònlại 134 h/Giátrịtisảnbắtbuộcphảibán 134 i/Giátrịđặcbiệt 134 V.Cácyếutốảnhh−ởngđếngiátrịtisản 135 1.Mụcđíchcủađịnhgiátisản 135 2.Cácyếutốkháchquanảnhh−ởngđếngiátrịtisản 136 VI.Cácnguyêntắcthẩmđịnhgiátrongnềnkinhtếthịtr−ờng 139 1.Nguyêntắcsửdụngtốtnhấtvhiệuquảnhất(SDTNVHQN) 139 2.Nguyêntắcthaythế(NTTT) 140 3.Nguyêntắcdựkiếncáckhoảnlợiícht−ơnglai(LITL) 141 4.Nguyêntắcđónggóp(NTĐG) 142 5.Nguyêntắccungcầu(NTCC) 143 Tiliệuthamkhảo 144 7
6. Ch−ơngmột Địnhgiátisản Iđốit−ợng,mụcđíchvnộidungmônhọc 1.Đốit−ợngvmụcđíchnghiêncứu. Địnhgiátisảnlmộtnhucầuphátsinhtrongthựctiễn,lđòihỏitấtyếucủa nhiềuhoạtđộngvgiaodịchtrongcơchếkinhtếthịtr−ờng.Trênthếgiới,hoạtđộngđịnh giátisảnđcólịchsửlâudi.Tuynhiên,nópháttriểnchuyênsâuởmộtsốquốcgiacó nềnkinhtếthịtr−ờngpháttriển.Thờigiangầnđây,vớixuthếhộinhập,hoạtđộngđịnh giátisảnđangcóxuh−ớngpháttriển,tiếntớisựnhấtthểhoácáctiêuchuẩnthẩmđịnh cótínhchấttoncầu.Thẩmđịnhgiá,vìvậy,mớinhậnđ−ợcsựquantâmđầut−nghiên cứuvềmặtlýluậnmộtcáchcơbảnvphổbiếntrongmộtvichụcnămtrởlạiđây. Nhằmxácđịnhmộtcáchđúngđắngiátrịthựccủatisản,lmcăncứchocác chủthểđ−aracácquyếtđịnhvềquảnlý,kinhdoanhvđầut−,mônhọcĐịnhgiáti sảnxácđịnhlmộtmônkhoahọcvềnghiệpvụđịnhgiátisản.Đốit−ợngnghiêncứu củamônhọclcáckháiniệm,cácquanđiểm,quytrình,nguyêntắcvcácph−ơngpháp địnhgiátisản,gồm:bấtđộngsản,máymócthiếtbị,doanhnghiệpvtisảnvôhình. Mụcđíchnghiêncứucủamônhọclcungcấpnhữngkiếnthứccơbảnvkhoahọcvề ph−ơngphápluậnđịnhgiá.Trangbịnhữngkiếnthứccótínhchấtchuyênmônnghiệp vụnhằmgiúpsinhviênsaukhitốtnghiệpcóđủkhảnăngvậndụngnhữngkiếnthứcđ họcvonhữnglĩnhvựcchuyênsâuđểtiếnhnht−vấnvđịnhgiátisảntheoyêucầu củacácchủthểtrongnềnkinhtếthịtr−ờng. 2.Nộidungnghiêncứu. Đểthựchiệnmụctiêuđặtra,khoahọcvềĐịnhgiátisảnxácđịnhnhiệmvụ nghiêncứucácvấnđề: Cácquanđiểm,quanniệmcủaconng−ờivềgiátrị.Vềtisảnvcácnguyên tắccơbảntrongviệcđánhgiágiátrị. CơsởcủaviệcđềracácTiêuchuẩnthẩmđịnhgiáquốctế.Tiêuchuẩnthẩm địnhgiákhuvực.TiêuchuẩnthẩmđịnhgiáViệtNamvtiêuchuẩnchosựhnhnghề thẩmđịnhgiá. Cácph−ơngphápthẩmđịnhgiábấtđộngsản,máymócthiếtbị,doanhnghiệp vcáctisảnvôhình. Nghiêncứubảnchấtcủacácquyđịnhvcơchếđịnhgiátisảntrongnềnkinh tếthịtr−ờng. 3.Ph−ơngphápnghiêncứu. Cũngnh−cácmônkhoahọckhác,mônhọcĐịnhgiátisảnlấyph−ơngpháp duyvậtbiệnchứngvduyvậtlịchsửlmph−ơngphápluậnchoviệcnghiêncứutonbộ nhữngvấnđềđặtra.Vớiph−ơngphápny,mônhọcĐịnhgiátisảnxácđịnhrõnội 9
7. dungvphạmvinghiêncứutrongmốiliênhệchặtchẽcácmônkhoahọckhác,cậpnhật vnghiêncứumộtcáchkịpthờinhữngvấnđềnảysinhtrongthựctiễncủahoạtđộng thẩmđịnhgiá. Đểcócơsởnắmvữngnộidung,đòihỏing−ờihọcsinhnhấtthiếtphảiđ−ợchỗ trợcáckiếnthứccơbảnvề:Quảnlýđấtđai,Quyhoạchđôthị,Kinhtếvkỹthuậtxây dựng,Kếtoán,Kiểmtoán,Kinhtếđầut−,Kinhdoanhchứngkhoán,QuảntrịvPhân tíchtichínhdoanhnghiệp. Đểphụcvụchoviệcnghiêncứu,mônhọcĐịnhgiátisảncòndùngcácph−ơng pháptổnghợp,thốngkê,phântích,sosánh nh−mộtcôngcụnhằmlmsángtỏcác nộidungchitiếtđốivớitonbộvấnđềđ−ợcđặtra. IIKháiniệmđịnhgiátisản: Địnhgiátisảnl−ớctínhgiátrịcủacácquyềnsởhữutisảnbằnghìnhthái tiềntệphùhợpvớimộtthịtr−ờng,tạimộtthờiđiểm,theonhữngtiêuchuẩnchomục đíchnhấtđịnh. Nhữngđặctr−ngcơbảncủađánhgiágiátrịtisảntrongnềnkinhtếthịtr−ờng: Lsự−ớctínhgiátrịtisảntạithờiđiểmđánhgiá.Giátrịtisảnđ−ợcxác địnhcóthểlgiátrịthịtr−ờnghoặcgiátrịphithịtr−ờng(giátrịngoithịtr−ờng). Đ−ợctínhbằnghìnhtháitiềntệhoặcvậtnganggiá. Việc−ớctínhgiátrịđóphảiđ−ợcđặttrongmộtthịtr−ờngnhấtđịnhvớinhững điềukiệnnhấtđịnh(kinhtế,xhội,khuônkhổpháplý,quanhệcungcầu )vothời điểmcụthể. Theoyêucầu,mụcđíchnhấtđịnh. Phảituânthủtheonhữngtiêuchuẩn,chuẩnmựcvph−ơngphápnhấtđịnh. IIIMụcđíchđịnhgiátisản: Mụcđíchđịnhgiátisảntrongnềnkinhtếthịtr−ờnggồm: 1.Sựchuyểnnh−ợngquyềnsởhữu: Đểhỗtrợng−ờimuađặtgiáchohng. Đểhỗtrợng−ờibánquyếtđịnhgiábánchấpnhậnđ−ợc. Đểthiếtlậpmộtcơsởchosựnhậnbiếthoặchợpnhấtquyềnsởhữucủanhiều tisản. Đểxácđịnhđiềukiệncủagiábánchodoanhvụdựđịnh. 2.Tichínhvtíndụng: Để−ớctínhgiátrịcủamộtvậtđảmbảothếchấpđđ−ợcđ−arachođềnghị vaythếchấp. Đểcungcấpcơsởhợplýchonhđầut−đểquyếtđịnhmuathếchấpbấtđộng sản,nhữnggiaokèohoặccácloạikháccủathếchấp. Đểtạocơsởchoquyếtđịnhbảođảmmộtkhoảnvayvềbấtđộngsản. 10
8. 3.Sựđềnbù: Để−ớctínhgiátrịthịtr−ờngcủatonbộtisảntr−ớckhimua. Để−ớctínhgiátrịthịtr−ờngcủaphầncònlạisaukhimua. Đểxácminhthiệthạiđốivớitisản. 4.Nhữngvấnđềthuế: Đểtínhgiátrịđịnhmứcthuế. Đểtáchtisảnthnhnhữngkhoảnmụckhấuhao,chẳnghạnphầnxâydựng vokhoảnmụckhôngkhấuhao,nh−phầnđấtđể−ớctínhmứckhấuhaođ−ợcápdụng. Đểquyếtđịnhthuế,qutặnghoặcthuếthừakế. 5.Cốvấnđầut−vraquyếtđịnh: Đặtbiểuchothuê,cácđiềukiệnchothuê. Xácđịnhtínhkhảthicủaxâydựnghoặcch−ơngtrìnhcảicáchtôntạo. GiúpchocácCôngtyhoặcbênthứbamuanhđểchuyểnnh−ợngsangnhững ng−ờilmcông. Đápứngnhucầucủang−ờibảohiểm,điềuchỉnhvnắmgiữchínhsáchtạo điềukiệnthuậnlợichocácCôngtysápnhậpbằngcáchđánhgiágiátrịtisản. Ướctínhgiátrịthanhlýchoviệcbánbắtbuộchoặcquátrìnhđấugiá. Cốvấnchokháchhngbằngviệcxemxétmụctiêuđầut−,sựlựachọn,những nguồnlựcvhạnchếthờigiankéodihoạtđộngcủahọ. Lmtrọngtigiữacácđốiph−ơng. Cácxuh−ớngcungvcầutrênthịtr−ờng. Tìmhiểuvịthếcủathịtr−ờngbấtđộngsản. Khuyếnnghịvớicáccơquanchứcnăng,Toánvcácnhhoạchđịnhchính sách. IVCácnhântốảnhh−ởngđếngiátrịtisản: Đểđịnhgiágiátrịtisảnmộtcáchchínhxác,cầnphảixácđịnhđ−ợccácnhântốảnh h−ởngđếngiátrịtisản.Cácnhântốtácđộngtớimứcgiátrịcủatisảnl: Cungvcầuvềtisản: Trongnềnkinhtếthịtr−ờng,sựhìnhthnhvvận độngcủagiácảnóichungvgiácảtisảnnóiriêng,phụthuộcvohainhântốcơbản, đólcungvcầu.Đâyl2nhântốcơbảnvchủyếutácđộngtớimứcgiátrịtisản. Cungvcầuvềtisảntácđộngtớimứcgiátrịtisảnthôngquasựcogin,tínhđnhồi củacungvcầu. Cácyếutốvềmôitr−ờngvĩmô :Nhữngyếutốnybaogồm:Chínhtrị,xhội, kinhtế,tổchức,mtrongđóviệcmuabángiátrịtisảnbịtácđộngvảnhh−ởngbởi chúng,ảnhh−ởngcủacácnhântốnyđếnmứcgiácủatisảncũngrấtlớnvnhanh chóng. Cácquanhệlịchsửvcácyếutốtâmlýxhội: Nhómnhântốnyth−ờngcó tácđộngvảnhh−ởngnhiềutớibấtđộngsảnhơn.Vídụ:Mộttonhsẽrấtkhóbánkhi 11
9. chủcủanócónhữngkhôngmaynh−bịphásản,bịántửhình,hoặcgiachủbịmộtbệnh ditruyềnnođóhoặchìnhdạng,cũngnh−vịtrícủanókhôngphùhợpvớiphongtục, tậpquán.Đặcbiệtnhữngyếutốtâmlinh,phongthuỷcngđ−ợcng−ờimuacoitrọngv cânnhắcđếnkhimuavbánbấtđộngsảnlnhcửa,đấtđai. Cácnhântốvềtìnhtrạngpháplý: Cácnhântốnytácđộngđếngiátrịcủa mộttisảnnh−tínhhợpphápvềquyềnsởhữucủatisản.Tisảnthuộcsởhữuhợp pháp,cáctìnhtrạngvềquyềnlợiđốivớitisản,khảnăngkiểmsoáthợpphápđốivớiti sản Cácyếutốkhácnh−: vịtrí,khảnăngsinhlờiv.v VTiêuchuẩnđịnhgiátisản: 1.Kháiniệm: Tiêuchuẩnđịnhgiátisảnlnhữngquyđịnhđểthựchiệnđịnhgiáti sảnnhằmtạohnhlangpháplýchohoạtđộngđịnhgiátisản. 2.Nộidung: Nộidungcủacáctiêuchuẩnđịnhgiátisảngồm: Nhữngthuậtngữsửdụngtrongthẩmđịnhgiá. Nhữngnguyêntắcchiphốicủađịnhgiátisản. Tiêuchuẩnđạođức. Tiêuchuẩnvềtrìnhđộchuyênmôn. Tiêuchuẩnđặcthù,tiêuchuẩnchung. Nhữngph−ơngpháp. Nhữngnguyêntắcchiphốithẩmđịnhgiátisản. VINhữngnguyêntắccơbảnchiphốihoạtđộngđịnhgiáti sản: Tronghoạtđộngđịnhgiásảncầnđảmbảothựchiệnnhữngnguyêntắcsau: Mộtl,nguyêntắcsửdụngtốtnhấtvhiệuquảnhất(SDTNVHQN). Nguyêntắcnyxácđịnhhaythừanhậngiátrịtisảntrongđiềukiệnnóđ−ợc SDTNVHQN. Hail,nguyêntắccungcầu. Giácảcủatisảnđ−ợcxácđịnhbởisựtácđộngqualạigiữacáclựcl−ợngcung vcầutrênthịtr−ờng,phùhợpvongyđịnhgiátisản.Trênthịtr−ờng,giácảcóxu h−ớngthayđổitỷlệthuậnlợivớicầuvtỷlệnghịchvớicung. Khiđịnhgiátisản,cầnphảixemxétcácyếutốcungvcầutrênthịtr−ờng, phảiphântíchvđánhgiámộtcáchtondiệnvềsựtácđộngcủacácyếutốcungcầu đếngiátrịcủatisản. Bal,nguyêntắcthaythế. Sựhìnhthnhgiátrịcủatisảnđ−ợcđánhgiáth−ờngcóliênquanđếngiátrị củacáctisảncókhảnăngthaythế.Mộtng−ờimuathậntrọngkhôngbaogiờtrảtiền hơnđểmuamộttisảnt−ơngtựthaythếnh−vậytrongthịtr−ờngmở. 12
10. Nguyêntắcnyđ−ợcápdụngtrongquátrìnhđịnhgiátisảnlkhicóhaitisản cótínhhữuíchnh−nhau,sảnphẩmnochobánvớimứcgiáthấphơnthìtisảnđó đ−ợcbántr−ớc. Bốnl,nguyêntắcdựkiếncáclợiíchcóđ−ợccủatisảntrongt−ơnglai. Khi−ớctínhgiátrịcủatisảnsẽluônluôndựatrênsựtriểnvọngtrongt−ơnglai hơnlsựnhìnnhậnnótrongquákhứ.Địnhgiátisảnlnhiệmvụdựkiếnlợiíchcó đ−ợctừquyềnsởhữutisảntrongt−ơnglai.Nhữngdựtínhcủang−ờimuahayng−ời chủsởhữusẽảnhh−ởngtrựctiếpđếngiátrịcủatisản. Năml,nguyêntắccânbằngtrongviệcsửdụngđấtvsựpháttriểncủanó. Giábáncủamộtvịtríđấtđaikhôngnhấtthiếtlmảnhđấtởvịtríliềnkềcũng phảicómộtgiátrịnh−vậy. Khitiếnhnhcôngviệc,ng−ờiđịnhgiátisảnphảicânnhắcđếnsựcânbằng trongviệcsửdụngđấtvsựpháttriểncủanótrongmốiquanhệvớicộngđồngxhội, vớicácchínhsách,cácnguyêntắcsửdụngđấtcóhiệuquả. Sául,nguyêntắcsựhihocủacácyếutố. Đốivớibấtđộngsản,giátốiđasẽđ−ợcthựchiệnkhicóđ−ợcmộtmứcđộhợp lývềkinhtếvxhộitrongmộtvùng,cầnxétđếnsựhihocủacácthểchế,luậtlệ,lợi íchkinhtếgiữacácbên,sựphùhợpvớitâmlýtiêudùng. VIICácph−ơngphápđịnhgiátisản: 1.Kháiniệm: Ph−ơngphápđịnhgiátisảnlhệthốngcáccáchsửdụngcótínhkhoahọcv phổbiếnđểtiếnhnhđịnhgiátisản.Nhđịnhgiátisảnluônđứngtr−ớcyêucầucủa kháchhngvềgiátrịnằmtrongcáctisảnkhácnhauchonhiềumụcđíchkhácnhau. Đểcócâutrảlờichocáctr−ờnghợpnh−vậy,nhđịnh giá ti sản phải trộn những ph−ơngphápthíchhợpphùhợpvớiyêucầumụcđíchcủaviệcđánhgiátisản. Cónhiềuph−ơngphápđịnhgiátisản,mỗiph−ơngphápđịnhgiátisảncó−u, nh−ợcđiểmnhấtđịnh.Tuỳthuộcvotrìnhđộnghềnghiệp,chuyênmôn,mụcđíchcủa địnhgiátisản,tuỳthuộcvođiềukiệnthịtr−ờngvcácdữliệusẽquyếtđịnhápdụng ph−ơngphápđịnhgiáno,hayápdụngnhiềuph−ơngphápđểđịnhgiátisảnchophù hợp. Đốit−ợngcủatisảnđ−ợcphânloạiđểđịnhgiábaogồm:bấtđộngsảnvđộng sản–máymóc,thiếtbị. 2.Cácph−ơngphápđịnhgiábấtđộngsản: a.Ph−ơngphápsosánhtrựctiếp: Ph−ơngphápsosánhtrựctiếpdựatrênlýthuyếtchorằnggiátrịthịtr−ờngcủa tisảncóquanhệmậtthiếtvớicácgiátrịtisảnđmuabántrênthịtr−ờng. Giátrịthịtr−ờngcủamộttisảnlkếthợphihogiữagiátrịchủquanvgiá trịkháchquan.Trênthựctếkhôngthểcóhaibấtđộngsảngiốnghệtnhauởtấtcảcác 13
11. yếutố.Vìvậy,khôngthểápđặtmộtcáchmáymócgiábáncủabấtđộngsảnnycho mộtbấtđộngsảnkhác,mặcdùchúngcónhiềuđiểmgiốngnhau.Tuynhiênng−ờitacó thểsửdụnggiábántrênthịtr−ờngcủabấtđộngsảnnođóđểxácđịnhgiábánbấtđộng sảnt−ơngtựbằngcáchđiềuchỉnhcộngthêmhaytrừbớtgiábáncủabấtđộngsảnso sánhdocáckhácbiệtnhỏvềmộtsốyếutốkháchquannođógiữabấtđộngsảnsosánh vớibấtđộngsảnchủthể.Việcđiềuchỉnhtăng,giảmgiábáncủabấtđộngsảnsosánh trùngtínhchấtvmứcđộcủacácyếutốkháchquansovớibấtđộngsảnchủthể. b.Ph−ơngphápchiphí: Ldựatrêncơsởlýluậnchorằnggiátrịthịtr−ờngcủamộtthửađấtđđ−ợcđầu t−cóthể−ớctínhbằngtổnggiátrịcủađấtvgiátrịcáccôngtrìnhgắnliềnvớiđấtđ đ−ợckhấuhao. Giátrịkhấuhaoởđâylsựtổnthấtvềmặtgiátrịcủacáccôngtrìnhđ−ợcđầut− dotácđộngcủatựnhiênbịh−hỏnghaylạchậuvềchứcnănghaynhữngthayđổivề kinhtếxhội,môitr−ờngcủavùnglmchogiátrịbấtđộngsảnbịgiảmgiá. Ph−ơngphápchiphíđ−ợccoilph−ơngpháptổnghợp bởi hai ph−ơng pháp: Ph−ơngphápsosánhtrựctiếpđểxácđịnhgiáđấtvph−ơngphápchiphíđ−ợcápdụng đểxácđịnhgiáđốivớicôngtrìnhgắnliềnvớiđất. Côngthứctínhtoán: Gbđ =G đ+P 1 Trongđó: Gbđ :Lbấtđộngsản. Gđ:Lgiáđất. P1:Lchiphíthaythếđểkhấuhao. P1=PG kh P:Lchiphíthaythếmới Gkh :Lgiátrịkhấuhao. c.Ph−ơngphápthunhập: Còngọilph−ơngphápđầut−hayph−ơngphápthuhồivốn. Ph−ơngphápthunhậplph−ơngpháp−ớctínhgiátrịthịtr−ờngcủabấtđộng sảndựatrênthunhậpcủabấtđộngsảnsẽđemlạihoặccókhảnăngđemlạitrong t−ơnglai. Giátrịbấtđộngsảnđ−ợc−ớctínhbằngviệcvốnhoágiátrịcácthunhập−ớc tínhtrongt−ơnglaivềmặtbằnggiátrịtạithờiđiểmhiệntại. Côngthứctínhtoán: Đểtìmgiátrịhiệntạicủacácnguồnthunhậptrongt−ơnglaicóhaiph−ơng pháp: Ph−ơngphápvốnhoásinhlời: Sửdụngcôngthứctổngquátdòngtiềnchiếtkhấuphátsinhkhôngđềugiữacác nămhoặcgiữacácgiaiđoạncủacảquátrìnhkinhdoanhnh−sau: 14
12. K K K K K = 1 + 2 + 3 + + n 0 1+ r 1( + r) 2 1( + r)3 1( + r) n 1 K = K . 0 n 1( + r) n Trongđó: K0:Lgiátrịhiệntại. Kn:Lgiátrịdòngtiềnhoặcthunhậpđếngiaiđoạnhoặcnămthứn. r:Llisuấtbìnhquânnăm. n:Lsốnămhoặcsốgiaiđoạnphátsinhsốthunhập. 1 Trongcôngthứcnyhệsố: gọilhệsốchiếtkhấuđểtínhcáckhoản 1( + r) n giátrịthờit−ơnglaivềgiátrịởthờihiệntại. Ph−ơngphápvốnhoátrựctiếp: Lph−ơngpháp−ớctínhgiátrịbấtđộngsảntrêncơsởbiếtmộtgiátrịvốnđầu t−banđầucủabấtđộngsản. Côngthứctổngquát: n Kn=K 0.(1+r) Kn:Lvốnđầut−banđầuvlợinhuậntừvốnđ−ợctínhởnămcuốihoặc giaiđoạncuối. K0:Lvốnđầut−banđầu. r:Llisuấtbìnhquânhngnăm. n:Lsốnămdựkiếnkinhdoanh. Hệsố(1+r) nlhệsốliképtínhđếnnămthứn. Trongviệcsửdụngcácph−ơngpháptrênđểtiếnhnhđịnhgiábấtđộngsản, việcxácđịnhph−ơngphápthíchhợpnhấtphụthuộcvocácyếutốsau: Thuộctínhcủabấtđộngsản. Sựtincậyvkhảnăngsửdụngcủacáctisảnthịtr−ờng. Mụcđíchcủaviệcđịnhgiábấtđộngsản. Bêncạnhviệcsửdụngph−ơngphápthíchhợpnhất,cóthểs−dụngcácph−ơng phápđểkiểmtrakếtquảcủaph−ơngphápthíchhợpnhất. 3.Ph−ơngphápđịnhgiámáymócthiếtbị: Trongthựctếcóhaiph−ơngphápchínhđ−ợcsửdụngrộngrichođịnhgiámáy mócthiếtbị,đól: Mộtlph−ơngphápsosánhdữkiệnthịtr−ờngbánra. Hailph−ơngphápthaythếhoặcchiphíkhấuhao. Việcsửdụngph−ơngphápnophụthuộcvocácnhântốnh−bảnchấtcủamáy mócthiếtbị,mứcđộ,mụcđíchxâydựngvsửdụngđặcbiệtvcácdữliệuthuthậpvề việcbánmáymócthiếtbịđó.Nhữngph−ơngphápnyđ−ợcsửdụngchohầuhếtcác 15
13. loạiđịnhgiábảohiểmvtichính,tạonênmộtkhốil−ợnglớnchocácnhđịnhgiá máymócthiếtbị. Vớimụcđíchphụcvụchobảohiểmth−ờngsửdụngph−ơngphápthaythếhoặc chiphíthaythếkhấuhao.Cònđịnhgiámáymócthiết bị phục vụ cho mục đích ti chính,th−ờngsửdụngcảhaiph−ơngpháptrên,việckếthợpcảhaiph−ơngpháptrên phụthuộcvoloạithiếtbịđ−ợcđịnhgiá.Mụcđíchcủađịnhgiávcácyêucầuđịnhgiá củathờiđiểmđó.Nh−vậyviệcsửdụngph−ơngphápđịnhgiáthiếtbịnocầncânnhắc mộtcáchcụthể./. 16
14. Ch−ơnghai CácPh−ơngphápĐịnhgiábấtđộngsản ITổngquátvềthịtr−ờngBĐS. 1.ĐặcđiểmchủyếucủaBĐS. Cốđịnhvềvịtrí: BĐSkhôngthểdidờiđ−ợc,từđóđặtravấnđề. +GiátrịcủaBĐSgắnliềnvớitừngvịtrícụthể.KhiđánhgiáBĐScầnphảixét đếnsựảnhh−ởngcủayếutốvịtríđếngiátrịcủaBĐS,tứclkhoảngcáchtừBĐSđến cáctrungtâmkinhtế,chínhtrị,vănhoáxhội,cũngnh−khảnăngtiếpcậncủaBĐS vớicáctrungtâmđó.Bởinhữngyếutốnythayđổithì “tínhvịtrí ”củaBĐSsẽthay đổi,dovậyphảidựtínhtr−ớccácthayđổinytrongviệcđầut−vđịnhgiáBĐS.Đồng thời,đócũngllýdođểkhiđầut−xâydựngcáccôngtrìnhBĐS,bêncạnhviệcnâng caothuộctínhhữuíchcótínhvậtchấtcủatisản,cầnmởrộngcácyếutốtiếpcậnv giảmkhoảngcáchđếncáctrungtâm. +GiátrịvkhảnăngsinhlờicủaBĐSchịutácđộngcủayếutốmôitr−ờng,nh−: nhữngyếutốtựnhiên,điềukiệnkinhtế,tínhchấtxhộivđiềukiệnmôitr−ờng,nên khiđịnhgiáBĐSphảitínhđếncácyếutốnyvdựbáosựthayđổicủachúngtácđộng đếnBĐS. Tínhbềnvững: BĐSđặcbiệtlđấtđaicótínhbềnvữngcao,điềunyđ−ợc xéttrêncảgócđộkỹthuậtvkinhtế,từđóđặtravấnđề. +Khiđầut−xâydựngphảidựtínhtuổithọkinhtếđểquyếtđịnhtuổithọvậtlý, tránhđầut−lngphíhoặcđầut−nhiềulần. +Khiđịnhgiáphảitínhđếncảhaiyếutốtuổithọkinhtếvtuổithọvậtlý,tuổi thọnongắnhơnsẽquyếtđịnhsựtồntạicủaBĐSđó. +LợiíchkinhtếmanglạitừhoạtđộngcủaBĐSth−ờngcóxuh−ớnggiảmdần đếncuốichukỳkinhtếdocácchiphíduytrìtăngvnguồnthunhậpcóxuh−ớnggiảm. Dovậyphảisosánhgiữagiátrịkinhtếmanglạivớicácchiphíduytrìvchiphícơhội củaviệcduytrìBĐSđóđểquyếtđịnhsựtồntạicủachukỳvậtlý. +Khiđầut−,thiếtkếphảitínhtoánvdựbáocáccôngnăng,cũngnh−dựtính cácnhucầuthayđổicóthểphátsinh. Tínhkhácbiệt: giữacácBĐScónhữngsựkhácnhaurấtđángchúý.Không cóhaiBĐShontongiốngnhau,lýdolcósựkhácnhauvềvịtrícủaBĐS,khácnhau vềcấutrúcvkiếntrúc;khácnhauvềquyềnđốivớiBĐS;khácnhauvềquangcảnh, môitr−ờng ,từđóđặtravấnđề:sựkhácbiệtnycóthểlmộtyếutố,điềukiệnthuận lợinếubiếtkhaithác,songsẽtrởthnhmộtyếutốbấtlợilớnnếukhôngbiếtkhaithác. +Trongđầut−pháttriểnphảichúýkhaitháctínhkhácbiệtđểlmtănggiátrị củacácBĐS,đồngthờiphảiđápứngnhucầuvềtínhkhácbiệtcủang−ờitiêudùng. 17
15. KhiđịnhgiácácBĐSphảichúýđếntínhkhácbiệt, khôngthể so sánhdập khuôngiữacácBĐSvớinhau.Nhậnthứcđ−ợcvấnđềny,trongcôngtácquảnlýNh n−ớcđốivớiBĐScầncócácbiệnphápkhắcphụccácnh−ợcđiểmdotínhkhácbiệtgây ra,nhằmđảmbảotínhthốngnhấtvềkhônggiankiếntrúc,lmtănggiátrịcủatonbộ BĐScủađôthị. Tínhkhanhiếm: sựkhanhiếmBĐSchủyếuldodiệntíchđấtđaitựnhiênl cógiớihạnvBĐScótínhkhácbiệt,cốđịnhvềvịtrí ,từđóđặtravấnđề: QuanhệcungcầuvềBĐSth−ờngmấtcânđốitheochiềuh−ớngcungnhỏhơn cầu,quađódẫnđếntìnhtrạngđầucơBĐS,ng−ờiđầucơvềlâudith−ờngcólợidogiá cảluôncóxuh−ớngtănglên.Nhn−ớccầncóchínhsáchquảnlýBĐS,chốngtình trạnggiáảo,ngănngừanguycơcóthểdẫntớikhủnghoảngkinhtế. Cógiátrịlớn: GiátrịBĐSth−ờngrấtcao,điềunyxuấtpháttừgiátrịcủađất đaivchiphíxâydựngcáccôngtrìnhtrênđấtlrấtlớn,từđóđặtravấnđề: +Hoạtđộngđầut−kinhtoanhBĐSđòihỏiphảicól−ợngvốnlớnvdihạn. +Vốnđầut−choBĐScóthểtáitạotrởlạiphụcvụchokinhdoanh–thếchấp. +Th−ờngphátsinhquanhệvayvốnđểthanhtoánkhimuabán. Tínhảnhh−ởnglẫnnhau: cácBĐSth−ờngcótácđộngqualạivớinhauvcó ảnhh−ởngtớicáchoạtđộngkinhtế–xhội,từđóđặtravấnđề: +Nhn−ớcphảithốngnhấtquảnlývềBĐS. +Khiđầut−xâydựngcáccôngtrìnhBĐSphảitínhđếnnhữngảnhh−ởngtới cáccôngtrìnhkhác. +KhiđịnhgiáBĐS,phảitínhđếnkhảnăngảnhh−ởngnếunh−cócáccông trìnhBĐSkhácrađời. 2.PhânloạiBĐS. a.Theođặctínhvậtchất: a.1.Đấtđai:Đólđấtđaitựnhiên,baogồmđấttrốngvđấtđangsửdụng. a.2.Côngtrìnhkiếntrúcvcáctisảngắnliềnvớicôngtrìnhkiếntrúc: +Nhcửaxâydựngcốđịnhkhôngthểdidời. +Cáccôngtrìnhhạtầngkỹthuậtgắnliềnvớiđấtđai:hệthốngđiệnl−ới,điện thoại,ăngtenvcáptruyềnhình,hệthốnglọcvcấpthoátn−ớc,hệthốngcấpkhíga, hệthốngcứuhoả +Cáctisảnkhácgắnliềnkhôngthểtáchrờivớicôngtrìnhxâydựng:điềuho, thangmáy,chốngtrộmtựđộng a.3.Cáctisảnkhácgắnliềnvớiđấtđai: +V−ờncâylâunăm. +Cáccôngtrìnhnuôitrồngthuỷsản,cánhđồnglmmuối. +Cáccôngtrìnhdulịch,vuichơi,thểthao. +Cáccôngtrìnhkhaithácmỏ. 18
16. b.Theomụcđíchsửdụngkếthợpvớiđặctínhvậtchất: Đấtđaivcôngtrình kiếntrúc.Trongđó: *Côngtrìnhkiếntrúc: 5loại: Nhởdùngđểchothuêhoặcđểbán: +Tuỳthuộcvocácyêucầuvềkiếntrúc,tiệnnghi,cảnhquan,môitr−ờngng−ời tacósựphânbiệtnhởthnh2loạil:nhchungc−,nhởriêngbiệtvbiệtthự.Trong loạibiệtthựlạiđ−ợcphânchiathnh4hạng:từhạngIđếnhạngIV.Hạng4lloạicó chấtl−ợngsửdụngtốtnhất. +Tuỳthuộcvoyêucầuvềkỹthuật,độbềnvgiátrịcủacácloạivậtliệuv củacáckếtcấuchính,nh−:cột,móng,sn,t−ờng mng−ờitaphânchianhỏthnh4 cấp:Icóniênhạnsửdụngtrên100năm,II:trên50năm;III:trên20năm;IV:d−ới20 năm. Côngtrìnhkiếntrúcphụcvụsảnxuất:nhx−ởng,khotng,mặtbằngkhucông nghiệp. Côngtrìnhkiếntrúccótínhchấtth−ơngmại:cửahngchothuê,chợ,trungtâm TM Kháchsạnvvănphòngchothuê:tuỳthuộcvocácđiềukiệnvậtchất,chất l−ợngphụcvụ,cảnhquanmôitr−ờng mkháchsạnđ−ợcchiaracácloạitừ1đến5 sao. Côngtrìnhkiếntrúckhác:nhthờ,bệnhviện,tr−ờnghọc *Đấtđai: Theođiều13củaLuậtđấtđai2003,căncứvomụcđíchsửdụng,đất đaiđ−ợcphânbiệtthnh3vùngkhácnhaul:đồngbằng,trungduvmiềnnúi.Trong mỗivùnglạichiathnh3nhóm:nhómđấtnôngnghiệp,phinôngnghiệpvch−asử dụng.Trongmỗinhómlạichiathnhcácloại: *Nhómđấtnôngnghiệp: 8loại,gồm: 1.Đấttrồngcâyhngnăm:trồnglúa,cỏvcâyhngnămkhác. 2.Đấttrồngcâylâunăm. 3.Đấtrừngsảnxuất. 4.Đấtrừngphònghộ. 5.Đấtrừngđặcdụng. 6.Đấtnuôitrồngthuỷsản. 7.Đấtlmmuối. 8.ĐấtnôngnghiệpkháctheoquyđịnhcủaChínhphủ. *Nhómđấtphinôngnghiệp: 10loại,gồm: 1.Đấtở:tạinôngthônvtạithnhthị. 2.Đấtxâydựngtrụsởcơquan,côngtrìnhsựnghiệp. 3.Đấtsửdụngvomụcđíchanninh,quốcphòng. 4.Đấtsảnxuất,kinhdoanhphinôngnghiệp:đấtxâydựngkhucôngnghiệp,xây dựngcơsởSXKD,khaitháckhoángsản,SXvậtliệuxâydựng,lmđồgốm. 19
17. 5.Đấtsửdụngvomụcđíchcôngcộng:đấtgiaothông,thuỷlợi,đấtxâydựng cáccôngtrìnhvănhoá,ytế,giáodụcvđotạo,thểdụcthểthaophụcvụlợiíchcông cộng,đấtcóditíchlịchsửvănhoá,danhlamthắngcảnh,đấtxâydựngcáccôngtrình côngcộngkháctheoquyđịnhcủaChínhphủ. 6.Đấtdocáccơsởtôngiáosửdụng. 7.Đấtcócáccôngtrìnhl:đình,đền,chùa,miếu,am,từđ−ờng,nhthờhọ. 8.Đấtlmnghĩatrang,nghĩađịa. 9.Đấtsông,ngòi,kênh,rạch,suốivmặtn−ớcchuyêndùng. 10.ĐấtphinôngnghiệpkháctheoquyđịnhcủaChínhphủ. *Nhómđấtch−asửdụng: ch−axácđịnhđ−ợcmụcđíchsửdụng. Trongmỗiloạiđ−ợctiếptụcchiacụthểthnhcáchạng:1,2,3 hoặcvịtrí:số 1,số2 Ngoira,theotínhchấtpháplýcủaBĐS:BĐSsởhữuvĩnhviễnvsởhữucó thờihạn.Theokhảnăngpháttriển:BĐScókhảnăngvkhôngcókhảnăngpháttriển. * ýnghĩacủaviệcphânloạiBĐS: +LcơsởđểNhn−ớccóchínhsáchquảnlývsửdụngBĐS–loạitisảncó giátrịlớn,mộtcáchhợplývcóhiệuquảnhấtvềmặtkinhtếvxhội.Sựkhácnhau trongquảnlýnhn−ớcđốivớimỗiloạiBĐScómụcđíchsửdụngkhácnhaulở:giá quyđịnh,thờigiansửdụng,cơchếquảnlýlgiaohaychothuê,đ−ợccấphayphải mua Từđóliênquanđếnmứcgiáđềnbù,tiềnthuếphảinộp,quyềnkhaitháclợiíchtừ BĐSnh−quyềnđ−ợcsửachửa,quyềnchuyểnđổimụcđích +Đốivớicácnhđầut−:đólcơsởđểng−ờitaxemxétcáccơhộiđầut−,đánh giámộtcáchhợplýgiátrịBĐS,giảmthiểurủirotrongcácquyếtđịnhđầut−. 3.QuyềncủachủthểđốivớiBĐS: GiátrịcủaBĐSphụthuộctr−ớchếtvoquyềncủachủthểđốivớiBĐS.Đâyl yếutốquantrọng–cótínhchấtpháplýảnhh−ởnglớnđếngiátrịBĐS. CónhiềuloạiquyềnlợiđốivớiBĐS,d−ớiđâylnhữngloạiphổbiếnnhất: Đốivớiđấtđai: Vềmặtlýthuyếtcóbahìnhthứcchiếmgiữđấtđai: + Sởhữuvĩnhviễn:sởhữuđấtđaiđ−ợccôngnhậnbằnggiấychứngnhậnquyền sởhữudocơquanNhnuớccóthẩmquyềncấp,đâylhìnhthứcchiếmgiữcaonhất. + Thuêtheohợpđồng: đấtthuộcquyềnsởhữuvĩnhviễnhoặcđấtcôngcủaNh n−ớccóthểđemchothuêtheohợpđồngdihạnhoặcngắnhạn.Nhữnghợpđồngcho thuêđấtcũngth−ờngđ−ợcl−uhồsơbằngcácchứngth−,vcóthểkéodivôthờihạn. + Quyềnsửdụngđất: t−ơngtựnh−chothuêtheohợpđồng,nh−ngth−ờnggắn liềnvớimộthoạtđộngnhấtđịnhnođótrênvùngđấtchothuê,vídụ:Dulịchhaynghề rừng. TrongđiềukiệncụthểcủaViệtNam,Hiếnphápn−ớcCộnghoXHCNViệt Namnăm1992quyđịnhđấtđailthuộcsởhữutondân,phápluậtkhôngcôngnhận quyềnsởhữut−nhânvềđấtđai,mchỉcôngnhậnquyềnsửdụngđất. 20
18. Đốivớicáccôngtrình: + Sởhữuvĩnhviễn: Quyềnnyphátsinhkhichủsởhữuđấtcũngsởhữuluôn cáccôngtrìnhởtrênkhuđấtấy. + Thuêtheohợpđồng: Cáccôngtrìnhnằmtrênkhuđấtđ−ợcđemchothuêtheo hợpđồng. Quyềnsởhữut−nhânvềBĐSbaogồmquyềnchiếmhữu,sửdụngvđịnhđoạt. Cácquyềnđócóthểbịc−ỡngchếbởiluậtphápvbịgiớihạn:KhiChínhphủthuhồivì lợiíchquốcgia;hạnchếquyềnđiquakhuđấttrongmộtsốtr−ờnghợpnhấtđịnh. 4.Thịtr−ờngBĐS: a.Địnhnghĩa: Hiệnnaycónhữngcáchhiểukhácnhauvềthịtr−ờngBĐS: Thịtr−ờngBĐSlthịtr−ờngnh,đất. Thịtr−ờngBĐSlhoạtđộngmuabán,traođổi,chothuê,thếchấp,chuyển nh−ợngquyềnsửdụngBĐStheoquyluậtcủathịtr−ờng,cósựquảnlýcủaNhn−ớc. Thịtr−ờngBĐSltổnghocácgiaodịchdânsựvềBĐStạimộtđịabnnhất định,trongmộtthờigiannhấtđịnh. Nh−vậtcóthểthấyrằng:thịtr−ờngBĐSlloạithịtr−ờngbaogồmcácgiao dịchvềBĐSđ−ợcthựchiệnthôngquaquanhệhnghoátiềntệ.Vmặcdùcóthểcó nhữngquanniệmkhácnhau,songnhữngđặcđiểmchủyếucácloạithịtr−ờngnycần đ−ợcthừanhậnl: a.1.Cósựcáchbiệtgiữahnghoávđịađiểmgiaodịch: BĐScóvịtrícốđịnh,khôngthểdidờiđ−ợc,cácchủthểthịtr−ờngkhôngthể đ−atisảnđếnnơigiaodịch.Vìthế,việcgiaodịchkhókếtthúctạinơigiaodịchm th−ờngphảiquabakhâuchủyếu:đmphántạiđịađiểmgiaodịch–kiểmtrathựcđịa đăngkýpháplý. ChínhđiềunylmchoquanhệgiaodịchBĐSth−ờngkéodi,cácđộngtháithị tr−ờngcũngnh−cácyếutốtâmlýcónhiềucơhộiphátsinhtrongquátrìnhđmphán, việcgiaođịnhgiácónguycơsaisốlớn,rủirođốivớinghềTĐGlcao,đòihỏiTĐV phảicósựamhiểuvềchuyênmôncũngnh−kinhnghiệmnghềnghiệp. a.2.Thịtr−ờngBĐSlthịtr−ờngmangtínhkhuvực: Thị tr−ờng BĐS th−ờng đ−ợc tạo ra hng loạt thị tr−ờng nhỏ mang tính địa ph−ơngvớinhữngquymô,mứcđộvđộngtháigiaodịchkhácnhau,lýdolởchỗ:có sựkhôngđồngđềugiữacácvùng,cácmiềnvềđiềukiệntựnhiêncũngnh−trìnhđộv tốcđộpháttriểnkinhtế–vănhoáxhội.Cácquanhệcungcầu,giácảBĐSth−ờng chỉảnhh−ởngtrongphạmvicủavùng,địaph−ơngnhất định,ítcóảnhh−ởng hoặc chậmảnhh−ởngđếncácvùng,địaph−ơngkhác. Vìvậykhixemxétquanhệcungcầu,sựvậnđộngcủagiácảBĐS,muốnđánh giámộtcáchhợplýgiátrịcủaBĐScầnphảigắnvớicácđiềukiệnkinhtế–vănhoáx hộicủamộtvùng,khuvựccụthể. 21
19. a.3.Thịtr−ờngBĐSlmộtdạngđiểnhìnhcủathịtr−ờngkhônghonhảo: Thịtr−ờngBĐSlmộtdạngthịtr−ờngkhônghonhảodosựkhôngđồngnhất vềthôngtinvcácyếutốcấuthnh.Điềunyxuấtpháttừchỗ:cácthôngtinvềBĐS vthịtr−ờngBĐSkhôngphổbiến;cáctiêuchíđánhgiáBĐSchỉcóthểđ−ợcđol−ờng mộtcácht−ơngđối;khôngsẵncócácBĐScùngloạiđểsosánh;trênthịtr−ờngchỉcó mộtl−ợngnhỏng−ờithamgiacungvcầuvềmỗiBĐS,ng−ờimuavng−ờibánth−ờng ítcókinhnghiệm. Chínhvìvậy: +GiácảBĐSkhônghontonlgiácảcạnhtranhvđ−ợcsosánhmộtcách bìnhđẳngtrênthịtr−ờng,mlgiácủasảnphẩmđơnlẻ,trongđómộtbêncólợithế độcquyềnvkhigiáBĐSbiếnđộngtheochiềuh−ớngtăng,thìyếutốđộcquyềncủa ng−ờibáncngtăng. +Việcthâmnhậpthịtr−ờngngycũngkhônghontondễdngđốivớicả ng−ờimuavng−ờibán,nênđểtiếnhnhgiaodịchthuậnlợicầncóng−ờimôigiới chuyênnghiệphộiđủcácđiềukiệnđểng−ờimuavng−ờibántincậythìgiaodịchmới cóthểthnhcông. +Đốivớicôngviệcđịnhgiá,điềunyđặtra:khixemxétcácchứngcứgiao dịchcầnphảicósựphântíchmộtcáchkỹl−ỡngxemchúngcóđápứngđ−ợccácyêu cầulbằngchứnghợplývềGTGTvcóthểsửdụngđ−ợcđểsosánhv−ớctínhgiátrị chotisảnmụctiêuhaykhông. a.4.CungvềBĐSchậmcoginkhigiácảthayđổi: Trênthịtr−ờngBĐS,khicầuthayđổi,tấtyếudẫnđếnsựthayđổivềgiácảBĐS. Tuynhiên,doquanhệcungcầuvềBĐSth−ờngmấtcânđốitheochiềuh−ớngcungnhỏ hơncầu,cungBĐSkhôngthểphảnứngmộtcáchnhanhchóngvt−ơngứngvớithay đổicủacầu,việctăngcungvềBĐSchomộtmụcđíchcụthểnođóth−ờngmấtnhiều thờigian,dẫnđếntácđộngkíchthíchtănghoặcgiảmcungBĐSluôncómộtđộtrễlớn hơnsovớicácmặthngkhác. Dođó,khixemxétthịtr−ờngBĐScầnchúý: +NhữngnhântốlmtăngcầuđộtngộtsẽtiềmẩncáccơnsốtgiáBĐS.Việc chốngcáccơnsốtvềgiáBĐSbằngcáchtăngcunglrấthạnchế. +ĐốivớiviệcquảnlýNhn−ớccầnphảicócácchínhsáchổnđịnh,dihạnđối vớiBĐSvcôngkhaicácchínhsáchnynhằmổnđịnhthịtr−ờngBĐS. +Đốivớihoạtđộngthẩmđịnhgiácầnphảicósựcânnhắcthậntrọngđếnđặc điểmnycủathịtr−ờngBĐSđể−ớctínhmộtcáchhợplýgiátrịBĐS.ViệcquảnlýNh n−ớcđốivớiBĐSkhôngtốtsẽtiềmẩnnhiềurủirođốivớiviệchnhnghềthẩmđịnh giá. a.5.Hoạtđộngcủathịtr−ờngBĐSphụthuộcvosựkiểmsoátcủaNhn−ớc: BĐStrongđóchủyếulđấtđailmộtloạitinguyênquýgiá.Mặtkhác,thị tr−ờngBĐScònlmộtdạngđiểnhìnhcủaloạithịtr−ờngcạnhtranhkhônghonhảo– 22
20. thiếutínhhiệuquả.Vìvậy,sựcanthiệpcủaNhn−ớclcầnthiết,nhằmgiảmthiểu nhữngảnhh−ởngbấtlợiđếncácmụctiêukinhtếvĩmô. SựcanthiệpcủaNhn−ớcđ−ợcthểhiệnmộtcáchtậptrungởchỗ:Nhn−ớc đảmbảotínhpháplýchocácBĐS,đólnhữngđiềukiệnquantrọngđểBĐScóthể đ−ợcgiaodịch,muabánmộtcáchcôngkhaiminhbạchnh− những hnghoáthông th−ờngkhác;tiếnhnhkiểmsoátcácgiaodịchtrênthịtr−ờngBĐS,đảmbảochothị tr−ờnghoạtđộngmộtcáchlnhmạnh,thúcđẩycácthịtr−ờngkháccùngpháttriển, giảmthiểurủiro,bảovệlợiíchhợpphápchocácnhđầut−. SựcanthiệpcủaNhn−ớcđốivớithịtr−ờngBĐStrongnhiềutr−ờnghợplsự kiểmsoátmộtcáchtrựctiếp,cụthểvrõrng.Dovậy,muốnđánhgiámộtcáchhợplý giátrịcủaBĐS,đòihỏiTĐVnhấtthiếtphảicósựamhiểuvềcơchếchínhsáchquảnlý củaNhn−ớcvềBĐScũngnh−cósựcậpnhậtmộtcáchth−ờngxuyêncácchếđộquản lýcủaNhn−ớcvềBĐStrongmỗithờikỳ. b.Phânloạithịtr−ờngBĐS: Đểcócáinhìntondiệnvrõnéthơnvềthịtr−ờngBĐS,cần phânloạithị tr−ờngBĐStheocáctiêuthứckhácnhau,mỗitiêuthứclmộtcáchtiếpcậnđốivớithị tr−ờngBĐS.Trongđiềukiệnhiệnnay,khiphânloạithịtr−ờngBĐS,thôngth−ờngdựa vocáctiêuthứcsauđây: b.1.CăncứvomứcđộkiểmsoátcủaNhn−ớc: +Thịtr−ờngchínhthứchaythịtr−ờngcósựkiểmsoátcủaNhn−ớc:baogồm cácgiaodịchmNhn−ớccóthểkiểmsoátđ−ợc,nh−giaodịchtạicácTrungtâmđấu giá,cácngânhng,cáccôngtychothuêtichính,cáckháchsạn,cáccôngtychứng khoánBĐS,cáccôngtykinhdoanhđịaốc,cáccôngtyđầut−vpháttriểnnhở,các côngtyđầut−vpháttriểncơsởhạtầng Theosốliệuch−ađầyđủ,tạiTPHCMhiện naycókhoảng800côngtyhoạtđộngtronglĩnhvựcny. +Thịtr−ờngphichínhthứchaythịtr−ờngkhôngcósựkiểmsoátcủaNhn−ớc, baogồm:cácgiaodịchvềBĐSkhôngtiếnhnhcácthủtụccótínhpháplý,nh−:mua bántraotay,camkếtbằngcácgiấytờnhậnnợ Theonhiềunguồnthôngtin:ng−ờita −ớctínhgiátrịcủacácgiaodịchnyởViệtNamhiện nay chiếm khoáng 70% thị tr−ờng.ĐâyllýdochínhgiảithíchtạisaocơnsốtBĐSxảyramchúngtach−acó biệnphápngănchặnmộtcáchhữuhiệu. b.2.Căncứvotrìnhtựthamgiathịtr−ờng: +Thịtr−ờngchuyểnnh−ợngquyềnsửdụngđất,loạithịtr−ờngnycòngọilthị tr−ờngđấtđai. +Thịtr−ờngxâydựngcáccôngtrìnhBĐSđểbánvchothuê. +Thịtr−ờngbánhoặcchothuêlạiBĐS. b.3.CăncứvoloạihnghoáBĐStrênthịtr−ờng: +Thịtr−ờngđấtđai. +Thịtr−ờngnhở. 23
21. +Thịtr−ờngBĐScôngnghiệp. +Thịtr−ờngBĐSdùngchovănphòng,côngsở. +Thịtr−ờngBĐSdùngchodịchvụ. b.4.Căncứvotínhchấtcácgiaodịch: +Thịtr−ờngmuabánBĐS. +Thịtr−ờngthuêvchothuêBĐS. +Thịtr−ờnggiaodịchcácBĐSdùngđểthếchấp,bảohiểm. +Thịtr−ờnggiaodịchcácBĐSdùngđểgópvốnliêndoanh. c.Vaitròcủathịtr−ờngBĐS: Thịtr−ờngBĐSlmộttrongnhữngthịtr−ờngquantrọngcủanềnkinhtế.Phát triểnvquảnlýtốtthịtr−ờngnysẽgópphầnthúcđẩykinhtếpháttriển,tạođiềukiện thuậnlợiđểthuhútđầut−vthựchiệncókếtquảtiếntrìnhhộinhậpkinhtếquốctế, đồngthờigópphầnhuyđộngnguồnnộilựctolớnđểpháttriểnkinhtế–xhộicủađất n−ớc.Vaitròcủathịtr−ờngBĐSđ−ợcthểhiệntrêncácmặt: c.1.Giốngnh−cácloạithịtr−ờngkhác,thịtr−ờngBĐSlcầunốigiữasảnxuất vtiêudùng. Thịtr−ờngBĐSlnơiđểng−ờibánvng−ờimuagặpgỡthoảthuậnvớinhau, lmchohoạtđộnggiaodịch,muabánBĐSđ−ợcthựchiệnmộtcáchthuậnlợi.Việcxây dựngthịtr−ờngBĐSlsựtôntrọngvpháthuyvaitròtựđiềutiếtcủabntayvôhình, lsựtạolậpmộtcáchcơchếkháchquanđảmbảochoBĐScóthểđ−ợcsửdụngmột cáchcóhiệuquảnhất. c.2.Thịtr−ờngBĐSlnơithựchiệntáisảnxuấtcácyếutốsảnxuấtchocácchủ thểkinhdoanhBĐS. Trênthịtr−ờngBĐS,cácchủthểkinhdoanhBĐSvnhữngng−ờitiêudùngthực hiệnviệcmuabán.Vớivaitròlmộthnghoáđặcbiệt,BĐSđ−ợcchuyểnquyềnsử dụng v quyền sở hữutừ ng−ời ny sang ng−ời khác. Thị tr−ờng BĐS đóng vai trò chuyểnhoávốntừhìnhtháihiệnvậtsanghìnhtháigiátrị,lnhântốquyếtđịnhtốcđộ chuchuyểnvốncủacácchủthểkinhdoanhtrênthịtr−ờng.Thịtr−ờngBĐSlmộtsựbổ sungquantrọngchosựhonthiệnvpháttriểnmộtcáchđồngbộcơchếkinhtếthị tr−ờngđốivớimộtquốcgia. c.3.Thịtr−ờngBĐSgópphầnthúcđẩyquátrìnhđổimớivềhoạtđộngquảnlý đấtđai,nhở,cáccôngtrìnhxâydựngđặcbiệtlcáccôngtrìnhcôngcộngvcáccơsở kinhtếkhác. Bằngcáchxâydựngvpháttriểnthịtr−ờngBĐS,Nhn−ớcbổsung,honthiện hệthốngphápluật,hệthốngchínhsáchquảnlý,cũngnh−tổchứcquảnlýtạođiềukiện chothịtr−ờngmởrộngvpháttriển,gópphầnkhắcphụctìnhtrạngđầucơ,thamnhũng, trốnthuế Bêncạnhđó,sựvậnhnhthịtr−ờngBĐSsẽgópphầnxáclậpmốiquanhệ kinhtếgiữaNhn−ớcvng−ờisửdụngBĐS,nângcaohiệuquảsửdụngtinguyênđất, 24
22. khắcphụctìnhtrạngphikinhtếtrongđầut−xâydựng,tăngthuchoNgânsáchNh n−ớc c.4.Vậnhnhthịtr−ờngBĐSgópphầnthúcđẩyứngdụngvcảitiếnkhoahọc– côngnghệ,nângcaochấtl−ợngnhở,bảovệmôitr−ờng. Thịtr−ờngnóichung,thịtr−ờngBĐSnóiriêngchịusựtácđộngt−ơnghỗlẫn nhaugiữacácyếutốcungcầu,giácả,cạnhtranh. Điềuđóthúcđẩycácchủthểthị tr−ờngnghiêncứuứngdụngtiếnbộkhoahọc–côngnghệ,cảitiếntổchứcvquảnlý, nângcaonăngsuấtlaođộng,hạgiáthnhvnângcaochấtl−ợngsảnphẩm,tăngsức cạnhtranhnhằmthulợinhuận. c.5.Gópphầntăngc−ờngquanhệhợptác,nângcaotrìnhđộxhộihóatrong sảnxuấtkinhdoanh,tạocơsởpháttriểnkinhtếmộtcáchbềnvững. Thôngquathịtr−ờngBĐS,cácchủthểkinhdoanhcóđiềukiệntiếpxúc,mở rộngtrongquanhệ:nộibộthịtr−ờngvcácquanhệvớicácngnh,cáclĩnhvựckhác, nh−:xâydựng,địachính,ngânhng,môitr−ờngđôthị. NgnhkinhdoanhBĐSlngnhcósứchấpdẫncao,nh−ngđòihỏil−ợngvốn lớn.Nếuthịtr−ờngđ−ợcmởrộng,nănglựckinhdoanhđ−ợcnângcaothìsẽcócơhội thuhútvốnđầut−lớncủacácnhđầut−trongvngoin−ớc,cũngnh−vốntíchluỹcủa cáctầnglớpdânc−,tạokhảnăngmởrộngquimôsảnxuấtkinhdoanh,đổimớicông nghệ,hợplýhoátổchứcquảnlý,nângcaohiệuquảhợptácliêndoanh.Thôngquakết quảhoạtđộngkinhdoanhBĐSmđápứngnhucầucầnthiếtcủanhândânvềnhở,về cácsảnphẩmcầnthiếtkhácđ−ợctạoragắnliềnvớiđấtđai. IICácph−ơngphápđịnhgiábấtđộngsản: Trênthựctếcónhiềuph−ơngphápkhácnhauđểđịnhgiátisản.Tuynhiên,một ph−ơngphápđịnhgiátisảnnóichung,địnhgiáBĐSnóiriêngđ−ợcthừanhậnlmột ph−ơngphápcơbản,cócơsởlýluậnchặtchẽ,cócơsởkhoahọclph−ơngphápđ−ợc xâydựngtrêncơsởxemxét,phântíchvđánhgiá sựtácđộngcủacácyếutốảnh h−ởngvđặcbiệtlphảituânthủmộtcáchđầyđủvtuyệtđốicácnguyêntắcđịnhgiá đnêu. Mỗiph−ơngphápđịnhgiáBĐSđềucónhững−uthếvhạnchếnhấtđịnh.Việc lựachọnmộtph−ơngphápthíchhợpnhấtđểđịnhgiámộtBĐScụthểphụthuộcvo3 yếutốcơbản: ThuộctínhcủaBĐS:chịutácđộngbởicácyếutốno. Độtincậyvkhảnăngsửdụngcủacáctiliệuthịtr−ờng. Mụctiêuvnguyêntắccủaviệcđịnhgiá. Nhữngph−ơngphápchủyếuđểtiếnhnhđịnhgiáBĐS,baogồm:ph−ơngpháp sosánh,ph−ơngphápđầut−,ph−ơngphápchiphí,ph−ơngphápthặngd−. Trongsốcácph−ơngpháptrên,khôngcóph−ơngphápnolchínhxácvduy nhấtđúng,mchỉcóph−ơngphápthíchhợpnhất,còncácph−ơngphápkhácđ−ợcdùng mangtínhchấthỗtrợ,bổsunghoặckiểmtrakếtquảcủaph−ơngphápthíchhợpnhất. 25
23. Trênthựctế,cácph−ơngpháp:sosánhtrựctiếp,chiphígiảmgiávđầut−lnhững ph−ơngphápđ−ợcdùngnhiềuhơn. 1.Ph−ơngphápsosánhtrựctiếp: a.Cơsởlýluận: Ph−ơngphápsosánhtrựctiếpđ−ợcxâydựngchủyếudựatrênviệctuânthủ nguyêntắcthaythế,đól:mộtng−ờimuathậntrọngsẽkhôngbỏramộtsốtiềnvođó nếuanhtatốníttiềnhơnmvẫncóđ−ợctisảnt−ơngđ−ơngđểthaythế. Theonguyêntắcny,giátrịtisảnmụctiêuđ−ợc coi l hon ton có thể ngangbằngvớigiátrịcủanhữngtisảnt−ơngđ−ơngcóthểsosánhđ−ợc.Nh−vậy,xét vềmặtkỹthuật,theoph−ơngphápnyng−ờitakhôngcầnthiếtphảixâydựngcáccông thứchaymôhìnhtínhtoán,mđơngiảnchỉcầnđitìmcácbằngchứngđđ−ợcthừa nhậnvềgiátrịcủaBĐSt−ơngđ−ơngcóthểsosánhđ−ợctrênthịtr−ờng. b.Kỹthuậtđịnhgiá: Trênthựctếkhôngcó2BĐSgiốngnhauhonton,hơnnữa,giátrịcủaBĐSlại th−ờngthayđổitheothờigian.Vìvậy,đểtiếnhnhsosánh,TĐVphảithuthậpcácgiao dịchtrênthịtr−ờnghiệnhnhcủacácBĐSgiốnghoặct−ơngđốigiốngsovớiBĐSmục tiêu.Sauđótiếnhnhphântíchgiámuabán,phântíchcácgiátrịđgiaodịchvlm nhữngđiềuchỉnhcầnthiếtđểtìmgiátrịhợplýcủaBĐSmụctiêu.Vềtrìnhtự,cóthể chiathnhcácb−ớccụthểnh−sau: B−ớc1: TìmkiếmthôngtinvềnhữngBĐSđđ−ợcgiaodịchtrongthờigian gầnnhấtcóthểsosánhđ−ợcvớiBĐSmụctiêuvềcácmặt,cácyếutốchủyếuảnh h−ởngđếngiátrị,nh−:kiểucách,điềukiệnmôitr−ờng,vịtrí Cụthể,TĐVcầnphải dựatrên7yếutốcơbảnsauđểsosánh: TìnhtrạngvậtchấtcủaBĐS: LyếutốthểhiệnthuộctínhvậtchấtcủaBĐS. Đólnhữngcôngdụnghữuíchmangtínhcụthểvtrựcquanảnhh−ởngđếngiátrị, nh−:kíchth−ớc,hìnhdáng,kếtcấu,sốl−ợngcácphòng,tuổithọ,chấtl−ợngkiếntrúc vxâydựng,trangbịtiệnnghivthiếtkế Đặcđiểmvềmặtbằng: Đâycũnglyếutốthểhiệnthuộctínhvậtchấtv côngdụnghữuíchcủaBĐS.Cácđặctínhvềmặtbằng,gồm:kíchth−ớc,bềrộngmặt tiền,hìnhdángvcácnétđặctr−ngđịalý,nh−:tìnhtrạngônhiễm,đặcđiểmcủahệ thốngthoátn−ớcvcácđặctínhđịahình,nh−:độcao,độdốc,độlún,cửasông,biển, đồinúi Trênthựctế,đặcđiểmvềmặtbằnglmộtcăncứquantrọngđểng−ờitaxác địnhvịtrí,địađiểmđócóthểđ−ợccoilSDTNVHQNđốivớiBĐShaykhông. Đặcđiểmcủacáccôngtrìnhxâydựngcóliênquan:Baogồmchấtl−ợng xâydựngvchấtl−ợngkiếntrúccủagara,đ−ờngđinộibộ,cácbứct−ờngxây,hng ro,bicỏ,v−ờncâyvphongcảnhtổngthể. Đặcđiểmvềvịtríhayđịađiểm: Lyếutốphảnánhđặcđiểmvềhạtầngx hộicủaBĐS.Nóphảnánhnhữngđiềukiệnvkhảnăngtiếpcậntớicáctrungtâmkinh tế,chínhtrí,vănhoávxhộicủachủthểsởhữuBĐS,nh−:tr−ờnghọc,cửahng,bệnh 26
24. viện,nơilmviệc,nơivuichơigiảitrívcácdịchvụcôngcộngkhác.Đặcđiểmcủacác yếutốnythểhiệnở:khoảngcách,sốl−ợng,chấtl−ợngcủadịchvụcótínhxhộiảnh h−ởngđếngiátrịcủaBĐSt−ơngđ−ơngvBĐSmụctiêu. Lyếutốphảnánhđặcđiểmkhácvềmôitr−ờngxhộicóliênquanđếnBĐS, nh−:phongtụctậpquán,vănhoá,lốisốngcủanhữngng−ờihngxóm,tìnhtrạngsử dụngBĐSxungquanh,khảnăngđilạicủaxómngõvđặcđiểmcủacáccôngviên,khu v−ờnliềnkềBĐS Trênthựctế,khi−ớctínhgiátrịBĐS,nhữngđặcđiểmvềvịtríhaynóicáchkhác lnhữngkhảnăngtiếpcậnvmôitr−ờngxhộicủaBĐSlyếutốđ−ợcng−ờitathảo luậnnhiềunhất.Mộtphầnbởitínhchấtquantrọngcủayếutốny,cònmộtphầnkhácl dohạnchếvkhảnăngđịnhl−ợngđốivớichúng. Tìnhtrạngpháplý: ĐểxácđịnhBĐScóđ−ợccoilSDTNVHQNhaykhông cầnphảixétđếnnhữnghạnchếvềmặtpháplýcủaBĐS,baogồm: CáccăncứpháplývềQSDđất,quyềnsởhữucáccông trình trênđất: giấy chứngnhậnquyềnsửdụngđất:giấyphépxâydựng,sơđồmảnhđất;hồsơ,bảnvẽv biênbảnquyếttoánbngiaocôngtrình. Cácquyđịnhpháplývềquyềnhạnvtráchnhiệm cho thuê: thời gian, giá thuê. Yêucầutốithiểuvềvệsinhmôitr−ờng,vềPCCC,vềcáchâm. Tìnhtrạngviphạmgiớihạnvềkhônggiankiếntrúcvxâydựng,nh−:hnh langantongiaothông,antonđêđiềuvềl−ớiđiệnquốcgia,giớihạnkhixâydựng bêncạnhcácdanhlamthắngcảnh,ditíchvănhoá;tìnhtrạngviphạmchỉgiớiđ−ờng đỏ,chỉgiớixâydựng,chiềucaotonh,chiềucaomỗitầng,độnhôbancông,chiều kéocánhcửa,vịtríthoátn−ớcmái,musơnmặttiền Thờigiangiaodịch: Lyếutốquantrọngảnhh−ởngtớigiágiaodịchtrênthị tr−ờngBĐS.Trongđiềukiệnthịtr−ờngcónhiềubiếnđộng,TĐVcầnphảitìmđ−ợccác chứngcứthịtr−ờnggầnvớithờiđiểmthẩmđịnhđểđảmbảotínhchấtcóthểsosánh đ−ợcvớiBĐSmụctiêu. Cácđiềukhoảnvđiềukiệncủagiaodịch: Cácđiềukhoảncủagiaodịchcóảnhh−ởngđếngiátrịcủaBĐS,nh−:ph−ơng thứcthanhtoán,thờihạnchothuê,cácđiềukiệnvềthếchấp,bảolnh,tráchnhiệmnộp thuế,lệphímôigiới,cácđiềukhoảnliênquanđếnthờihạnbngiaotisảnvcácgiấy tờxácđịnhchủquyềnđốivớichúng,nh−:giấytờQSDđất,giấyphépxâydựng ,các điềukhoảnvềtráchnhiệmsửachữavbảohnhcôngtrình Cácđiềukiệnvbốicảnhcủagiaodịchcóảnhh−ởnglớnđếntínhchấtcóthể sosánhđ−ợcl:tìnhtrạngcungvcầu,ph−ơngthứcgiaodịchlthoảthuậnhayđấugá, tínhchấtcôngkhaicủaviệctiếpthịvmứcđộtựnguyệnmuabáncủacácbênvcác độngtháikháccủathịtr−ờng 27
25. B−ớc2: Tiếnhnhkiểmtravphântíchcácgiaodịchchứngcứnhằmđảmbảo tínhchấtcóthểsosánhđ−ợcvớiBĐSmụctiêu.Đểthựchiệntốtb−ớcny,khikiểmtra vphântíchcácgiaodịchthịtr−ờngcầnphảilmrõ:nguồngốc,đặcđiểmvtínhchất cácgiaodịch. Nguồngốccácgiaodịchthịtr−ờng: Đểkhẳngđịnhnguồngốccácgiaodịchchứngcớ,đòihỏiphảicósổsáchghi chépđángtincậy,chínhxácvkịpthờiviệcmuabánvchothuêBĐSnhằmtạođiều kiệnchoviệcsosánh.TĐVphảicómộtcơsởdữliệutrênmáytínhvềtấtcảcácgiao dịchBĐS,baogồm:loạiBĐS,địachỉcủaBĐS,diệntíchđất,diệntíchsn,thờihạnsở hữu,ngykýhợpđồnggiaodịch,giácảthanhtoánvnhữngthôngtinkhác. Đánhgiáđặcđiểmvtínhchấtcủacácgiaodịchthịtr−ờng: TấtcảcácgiaodịchliênquanđếnBĐScầnđ−ợcphântíchvl−utrữtrênmáy tínhđểsửdụngtrongt−ơnglai.Mụcđíchcủaviệcđánhgiácácgiaodịchthịtr−ờng nhằmtìmranhữnggiaodịchthoảmnlýthuyết “ng−ờibántựnguyệnvng−ờimuatự nguyện ”vcngcókhảnăngsosánhvớiBĐSmụctiêucầnđịnhgiácngtốt.Đểđánh giávềcácđộngtháithịtr−ờng,thẩmđịnhviêncầntrảlờiđầyđủvrõrngcáccâuhỏi đnêuởphầntrên. B−ớc 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm,th−ờnglấytừ3đến6BĐSđểsosánh. B−ớc4: XácđịnhnhữngyếutốkhácnhaugiữaBĐSmụctiêuvBĐSchứng cớ.Đồngthờidựatrêncácyếutốkhácnhau,tiếnhnhđiềuchỉnhgiácủacácBĐS. CáchđiềuchỉnhthôngdụngllấyBĐSmụctiêulmchuẩn,thựchiệnviệcđiềuchỉnh đốivớiBĐSchứngcớ.NếuBĐSchứngcớcócácyếutốđ−ợcđánhgiáltốthơnBĐS mụctiêuthìđiềuchỉnhgiảmgiátrịgiaodịchcủaBĐSchứngcớxuốngvng−ợclại. Trongkhiđiềuchỉnh,theokinhnghiệm,cầnl−uýđến3vấnđề: 1Cácđiềuchỉnhkhôngnênlmquáchitiếthayvụnvặt. 2Mỗimộtsựđiềuchỉnhnênđ−ợcchứngminhtừcácbằngchứngthịtr−ờng. 3Luônđặtracâuhỏi:Nhữngsựkhácnhaunollýdochủyếudẫnđếnsự khácnhauvềgiátrịcủahaiBĐS? Cóthểvậndụngmộttronghaicáchđiềuchỉnhl:Điềuchỉnhsốtiềntínhgộp hoặcđiềuchỉnhphầntrămtrêncơsởcộngtrừđơngiản. B−ớc 5: ƯớctínhgiátrịBĐSmụctiêutrêncơsởgiácủacác BĐS đ điều chỉnh Vídụ: (tríchThôngt−114/2004/TT–BTC,ngy26/11/2004). “Giảđịnhtrongquátrìnhđịnhgiákhuđấtởcódiệntích20.000m 2thuộcmộtđô thịloạiV(kíhiệulkhuđấtB),cơquanđịnhgiáđthunhậpđ−ợcthôngtinvềmộtkhu đấtliềnkềcódiệntích25.000m 2cóthểsosánhđ−ợcvớikhuđấtcầnđịnhgiáđđ−ợc tổchứcđấugiáquyềnsửdụngđấtthnhcôngđểđầut−xâydựngnhở(kíhiệulkhu đấtA)diễnratrongthờigiangầnnhấtvớithờiđiểmxácđịnhgiákhuđấtB.Tổngsố 28
26. tiềnthuđ−ợctừđấugiákhuđấtAl125tỷđồng,tínhrađơngiámộtm 2l5,0triệu đồng. Vớitấtcảcácthôngtinthuthậpđ−ợc,cơquanđịnhgiátiếnhnhsosánhgiữa khuđấtAvkhuđấtBnh−sau: Nhữngđiểmgiốngnhau Nhữngđiểmkhácnhau Cáctiêuchísosánh KhuđấtA KhuđấtB KhuđấtA KhuđấtB 1.Căncứpháplý Có giấy chứng nhậnQSDđất. 2. Mục đích sử Đất ở tại đô thị dụng loạiV. 3.Vịtríđất Vị trí 1: Đất có một mặt tiền liền cạnh với đ−ờngphố. 4.Loạiđ−ờngphố. Loại2 Loại2 5.Mặttiền(m). 100 70 6. Chiều sâu khu 250 285,7 đất. 7.Kếtcấuhạtầng: Thuậnlợi(có2 Đ−ờnggiaothông mặttiềngiápvới đ−ờnghẻmlớn) 8.Môitr−ờng: Độồno ồno ồno Bụi ítbụihơn Độbụi 9.Tisảntrênđất Không Không 10.Tìnhtrạngmua Tựnguyên Tựnguyện bán Từviệcsosánh,cơquanđịnhgiáđrútrađ−ợckếtquả2khuđấttrêncó7tiêu chígiốngnhauv4tiêuchíkhácnhau.Đểxácđịnhl−ợngkhácbiệtgiữacácyếutốso sánhđểđiềuchỉnhmứcgiá,cơquanđịnhgiáápdụngph−ơngphápchuyêngiakếthợp vớiph−ơngphápthốngkêđểtínhrahệsốkhácbiệtgiữacáctiêuchí. Cóthểsửdụngcáchchấmđiểmtheothangđiểmcaonhấtl10ápdụngcho nhữngtiêuchícóđiềukiệntốtnhất,(vídụ,khixétvềvịtrí,nếuđấtcóvịtrítốtnhấtxếp điểm10;hoặckhixétvềloạiđ−ờngphố,nếuđấtởloạiđ−ờngphốcókhảnăngsinhlợi caonhất,kếtcấuhạtầngthuậnlợinhấtxếpđiểm10).Cácđiểmd−ới10ápdụngchocác 29
27. tiêuchícùngloạicóđiềukiệnkémhơn.Căncứtìnhhìnhcụthể,địaph−ơngxâydựng thangđiểmđểđịnhgiácụthể. Chiềurộngmặttiền Rộnghơn:10điểm ThuộckhuđấtA Hẹphơn:8điểm ThuộckhuđấtB Chiềusâu Ngắnhơn:10điểm ThuộckhuđấtA Sâuhơn:9điểm ThuộckhuđấtB Giaothông Thuậnlợi:10điểm ThuộckhuđấtA Kémthuậnlợi:8,5điểm ThuộckhuđấtB Độbụi Bụi:8điểm ThuộckhuđấtA ítbụihơn:9điểm ThuộckhuđấtB Mỗiđiểmkémgiảmđi5%giá,ng−ợclại,mỗiđiểmtăngcộngthêm5%giácủa khuđấtsosánh(A).Vớiqui−ớcnh−vậythì: TrêncơsởmứcgiáđấugiáthnhcôngcủakhuđấtAl125tỷđồngsosánhđể địnhgiáchokhuđấtB. MứcgiácủakhuđấtBsẽbịgiảm: Chiềurộngmặttiền:BkémhơnA:2điểmgiảm10%=12,5tỷđồng. Chiềusâucủađất:BkémA:1điểm,giảm5%=6,25tỷđồng. Giaothông:BkémA:1,5điểm,giảm7,5%=9,375tỷđồng. TổngsốgiảmgiádokhácbiệtBkémA:28,125tỷđồng. Bsẽđ−ợccộngthêm: Độbụi:BhơnA:1điểm,tăng5%=6,25tỷđồng. TổngsốtănggiádokhácbiệtBhơnA:6,25tỷđồng. GiákhuđấtAđ−ợcđiềuchỉnhlại(kýhiệulA’)theonhữngyếutốkhácbiệt củakhuđấtBđ−ợctínhtoánnh−sau: A’=125–28,125+6,25=103,125tỷđồng. Tínhrađơngiá1m 2l:103.125triệuđồng:25.000m 2=4,125triệuđồng/m 2. T−ơngtựnh−vậy,giảsửcơquanđịnhgiálựachọnđ−ợcthêm2khuđấtCvD nữađểsosánhvớikhuđấtB.Kếtquảphântích,sosánhđxácđịnhđ−ợcđơngiácủa khuđấtCđđiềuchỉnhtheocácyếutốcủakhuđấtBl4,5triệuđồng/m 2vcủakhu đấtDđđiềuchỉnhl4,05triệuđồng/m 2. ĐơngiákhuđấtBđ−ợcxácđịnhbằngcáchlấymứcgiátrungbìnhcủa3mức giáđđiềuchỉnhởtrên:(4,125+4,5+4,05):3=4,225triệuđồng/m 2. Nh−vậy,đơngiáđấtởcủakhuđấtBtạiđôthịloạiV−ớckhoảng4,225triệu đ/m 2. c.Ưuđiểm,hạnchếcủaph−ơngphápsosánhtrựctiếp: *Ưuđiểm: Đâylph−ơngphápphổbiếnrộngrivđ−ợcsửdụngnhiềunhấttrongthựctế, vìxuấtpháttừ3−uđiểmcơbảnsau: 30
28. Lph−ơngphápđịnhgiáítgặpkhókhănvềmặtkỹthuật,vì:khôngcócông thứchaymôhìnhcốđịnh,mchỉdựavosựhiệndiệncủacácgiaodịchthịtr−ờngđể cungcấpcácdấuhiệuvềgiátrị. Lph−ơngphápthểhiệnsựđánhgiácủathịtr−ờngđólcácbằngchứngrõ rngđđ−ợcthừanhậntrênthựctếvềgiátrịcủaBĐS.Vìvậy,cócơsởvữngchắcđể kháchhngvcơquanpháplýcôngnhận. Lcơsởhaycòngọilđầuvocủacácph−ơngphápkhác,nh−:ph−ơngpháp chiphívph−ơngphápthặngd−.Ph−ơngphápnytrởnêncó−uthếkhicósựtrợgiúp củamáytính.Thôngth−ờng,ng−ờitasửdụngph−ơngphápsosánhtrựctiếpkếthợpvới cácph−ơngphápkhácđểđịnhgiáBĐS. *Hạnchế: PhảicógiaodịchvềcácBĐSt−ơngtựởtrongcùngkhuvựcthìmớicóthểsử dụngđểsosánhđ−ợc.NếucóítBĐSsosánhđápứngđ−ợccácyêucầutrên,thìkếtquả sẽcóđộchínhxáckém. Cácthôngtinchứngcứth−ờngmangtínhchấtlịchsử.Đâylđiềukhôngthể tránhkhỏi.Nếuthịtr−ờngbiếnđộng,cácthôngtinnhanhchóngtrởnênlạchậutrong mộtthờigianngắn.Khiđótínhchínhxácsẽthấp. Ph−ơngphápnyđỏihỏiTĐVphảicónhiềukinhnghiệmv kiến thứcthị tr−ờngthìmớicóthểtiếnhnhđịnhgiámộtcáchthíchhợp. 2.Ph−ơngphápđầut−: a.Cơsởlýluận: Đ−ợcxâydựngchủyếudựatrênviệctuânthủnguyêntắcdựbáolợiícht−ơng lai.Theonguyêntắcny,ng−ờitachorằng,vềmặtlýthuyếtgiáthịtr−ờnghiệnhnh củamộtBĐSngangbằngvớigiátrịhiệntạicủatấtcảcáckhoảnthunhậpt−ơnglaicó thểnhậnđ−ợctừBĐS.Nh−vậy,nếubiếttr−ớcthunhậpmBĐStạorahngnăm,thìcó thểtìmđ−ợcgiátrịcủaBĐS,nót−ơngứngvớigiávốnphảiđầut−đểtạoracáckhoản thunhậpđó. Xemxéttrênthựctế,ng−ờitathấyrằng,cónhiềutr−ờnghợpđầut−voBĐS, cóthểbiếttr−ớccáckhoảnthunhậpdoBĐSmanglại.Trongnhữngtr−ờnghợpkhác, mặcdùBĐSkhôngđ−ợcđầut−,nh−ngng−ờitacũngcóthểdựbáomộtcáchkháchính xácnhữngthunhậpbằngcáchsosánhvớicácBĐSt−ơngtựđđ−ợcđầut−.Vìvậy, hontoncóthểvậndụngcáckỹthuậtdựtoánvốnvđánhgiáhiệuquảdựánđầut−để xácđịnhgiátrịBĐS. b.Kỹthuậtđịnhgiá: BảnchấtcủaviệcđịnhgiáBĐSdựavothunhập(haycòngọilkỹthuậtdự toánvốnvđánhgiáhiệuquảdựánđầut−)ltiếnhnhchuyểnhoácácdòngthunhập t−ơnglaivềhiệntạiđểtìmgiátrịcủavốnđầut−vcũnglgiátrịcủaBĐS.Quátrình chuyểnhoánycòngọilquátrìnhvốnhoá.Vđ−ợcthểhiệnquacôngthứctổngquát: 31
29. n F = t V0 ∑ t t=1 ()1+ i Trongđó: V0 :Giátrịhiệntạicủathunhậpt−ơnglaivcũnglgiátrịcủaBĐS. Ft :Thunhậpt−ơnglaimBĐSđemlạichonhđầut−ởnămthứt. i :Tỷsuấthiệntạihoá(còngọiltỷsuấtchiếtkhấu). n :Thờigiannhậnđ−ợcthunhập(tínhtheonăm). Côngthứctrênchothấyrằng:ng−ờimuasẵnsngtrảV 0đểcóBĐS,nếunh− việcđầut−voBĐScóthểtạorađ−ợccáckhoảnthuF 1trongnnăm,hoặctạorađ−ợc mộttỷsuấtlợinhuậntốithiếuli. Trênthựctế,rấtđadạngvềthunhậpmBĐScóthểtạora.Tuynhiên,vềmặtlý thuyết,cóthể−ớctínhmộtcáchnhanhchónggiátrịBĐSbằngcáchdựavocáccông thứcđđ−ợcđơngiảnhoá: *ĐốivớiBĐSsởhữuvĩnhviễn (chothunhậpổnđịnhhngnăm): 1 V = R Hoặc: V= xI YP Trongđó:YPlnghịchđảocủaRvđ−ợcgọilsốnhân,sốnhânthểhiệngiá trịhiệntạicủa1đồngtiềnphátsinhvĩnhviễn,thểhiệnsốnămmBĐStạorathunhập I.Phảnánhsựtrảgiácủathịtr−ờngchosốthunhậpmộtnămmBĐScóthểtạora. Vídụ: (TríchThôngt−114/2004/TT–BTC,ngy26/11/2004). “Xácđịnhgiámộtthửađấttrồnglúadựatrêncáctiliệusau”: Chỉtiêu Đơnvịtính Năm2002 Năm2003 Năm2004 Tổngsảnl−ợng. Kg 15.000 20.000 12.000 Giábánbìnhquân. Đồng/kg 2.500 2.500 2.700 Tổngdoanhsốbán Đồng 37.500.000 50.000.000 32.400.000 Chiphísảnxuất. Đồng/kg 1.150 1.100 1.250 Tổngchiphísảnxuất Đồng 17.250.000 22.000.000 15.000.000 Lisuấttiềngửitiếtkiệm. %/năm 6,5 7,0 7,5 Tổngdoanhsốbán3năm: 37.500.000+50.000.000+32.400.000=119.900.000đ/ha. Tổngchiphísảnxuất3năm: 17.250.000+22.000.000+15.000.000=54.250.000đ/ha. Thunhậpbìnhquânmộtnăm: (119.900.000–54.250.000):3=21.883.333đ/ha. Tỷlệchiếtkhấutrungbình:(6,5+7,0+7,5):3=7,0% Giátrị−ớctínhcủathửađấtl: 21.883.333x100/7=312.619.000đ/ha(hay=31.260đ/m 2) 32
30. *ĐốivớiBĐSchothunhậphngnămtăngđềuđặn: I V = 1 0 i k Trongđó: I1=I 0(1+k). I0:lthunhậpởnămhiệnhnh. K:tỷlệtăngthunhậphngnăm. *Ngoira,ph−ơngphápnycònđ−ợcpháttriểnd−ớicácdạngkhácnhau,nh−: ph−ơngphápdòngtiềnchiếtkhấu,chiếtkhấucácdòngtiềnkhôngổnđịnh c.Trìnhtự: B−ớc1: ƯớctínhthunhậptrungbìnhhngnămmBĐSmanglại,cótínhđến tấtcảcácyếutốliênquantácđộngđếnthunhập. B−ớc2: Ướctínhtấtcảcáckhoảnchiphíđểtrừkhỏithunhậphngnăm,nh−: chiphíquảnlý,chiphísửachữa,cácphídịchvụ,tiềnthuếphảinộp B−ớc3: Xácđịnhtỷlệlithíchhợpdùngđểtínhtoán,côngviệcnycóthể dựavoviệcphântíchtỷlệlicủacácBĐSt−ơngtự. B−ớc4: DùngcôngthứcvốnhoáđểtìmragiátrịhiệntạicủaBĐSmụctiêu. d.Ưu,nh−ợcđiểmcủaph−ơngphápđầut−: *Ưuđiểm: Xétvềmặtlýthuyết,đâylph−ơngphápcócơsởlýluậnchặtchẽnhất,vìnó tiếpcậnmộtcáchtrựctiếpnhữnglợiíchmBĐSmanglạichonhđầut−. Ngoạitrừkỹthuậtchiếtkhấudòngtiền,nóichungnólph−ơngphápđơngiản. Cóthểđạtđ−ợcđộchínhxáccaokhicóchứngcứvềcácth−ơngvụcóthểso sánhđ−ợc,khicáckhoảnthunhậpcóthểdựbáotr−ớcvớimộtđộtincậycao. *Nh−ợcđiểm: Khiphântíchcácth−ơngvụt−ơngtự,cầnphảiđiềuchỉnhnhiềumặt:tuổithọ, chấtl−ợng,thờihạnchothuê,nhữngthayđổivềtiềnchothuêtrongt−ơnglai Trongnhiềutr−ờnghợpcóthểthiếucơsởdựbáocáckhoảnthunhậpt−ơnglai. Kếtquảđịnhgiácóđộnhạylớntr−ớcmỗisựthayđổicủacácthamsốtính toán.Trongnhữngtr−ờnghợpnh−vậy,kếtquảsẽchịuảnhh−ởngnhiềucủayếutốchủ quan. 3.Ph−ơngphápchiphí. a.Cơsởlýluận TrênthựctếcónhiềuBĐSđ−ợcthiếtkếvsửdụngchonhữngmụcđíchriêng biệt,nh−:nhthờ,bệnhviện,tr−ờnghọc Trênthị tr−ờng rất hiếm khi xảy ra hiện t−ợngmua,báncácBĐSny.Cáckhoảnthunhậpbằngtiềndochúngtạoracóthểlrất íthoặcrấtkhóđịnhl−ợng.Chúngtathiếunhữngcănc−đểsửdụngph−ơngphápso sánhtrựctiếpvph−ơngphápđầut−.Đểđịnhgiáchúng,ng−ờitadùngph−ơngphápchi 33
31. phíđólmộtph−ơngphápđ−ợcxâydựngchủyếudựatrênsựvậndụngnguyêntắc thaythế. Theonguyêntắcny,ng−ờitachorằng:giátrịcủaBĐSmụctiêut−ơngđ−ơng vớichiphílmramộtBĐSgiốngnh−vậyvcoiđâynh−mộtvậtthaythế.Dovậy,nếu cóđầyđủthôngtinhợplýthìng−ờitasẽkhôngbaogiờtrảgiáchomộtBĐSlớnhơnchi phímuađấtvxâydựngcôngtrìnhcólợiícht−ơngtự. b.Cácb−ớctiếnhnh: Thựcrađâylph−ơngphápđịnhgiámangtínhhỗnhợp.Trongđósửdụngcả ph−ơngphápsosánhlmcơsởđể−ớctínhchiphítạoraBĐS.Vềtrìnhtựcóthểhình dungcácb−ớctiếnhnhcụthểnh−sau: B−ớc1: ƯớctínhriênggiátrịcủamảnhđấtthuộcBĐS,bằngcáchcoinólđất trốngvđangđ−ợcsửdụngtrongđiềukiệnTNVHQN. B−ớc2: Ướctínhchiphíxâydựngmớihiệnhnhđốivớinhữngcôngtrìnhhiện cótrênđất.ởb−ớcnyphảixácđịnhgiádựtoáncôngtrìnhxâydựnggắnliềnvớiđất. Chiphíxâydựngcôngtrìnhgồmcácnộidung: IChiphítrựctiếp: n i iVL + 1Chiphívậtliệu= ∑Q xD CL VL i=0 n 2Chiphínhâncông= ∑Q i xD iNC i=0 n 3Chiphísửdụngmáy= ∑Q j xD iM i=0 4Chiphítrựctiếpkhác Trongđó: Qilkhốil−ợngcôngtácxâydựngthứi. D 1VL ,D iNC ,D iM lchiphívậtliệu,nhâncông,máythicôngcôngtácxâydựng thứi. IIChiphíchung: Côngtrìnhthicôngbằngcơgiới:Xácdịnhtheođịnhmứctỷlệphísovớichi phítheoquyđịnhcủaNhn−ớc. Côngtrìnhthicôngbằngthủcông:Xácđịnhtheođịnhmứctỷlệphísovới nhâncôngtheoquyđịnhcủaNhn−ớc. IIIThunhậpchịuthuếtínhtr−ớc:TheođịnhmứctỷlệdoNhn−ớcquyđịnh=ĐMx (Trựctiếp+Chiphíchung) IVThuếVAT=DMx(I+II+III) Dựtoánxâydựngcôngtrìnhsauthuế=I+II+III+IV Đốivớinhữngcôngtrìnhlớncònphảicộngthêmvo: VChiphíxâydựngnhtạmtạihiệntr−ờngđểởvđểthicông. 34
32. 2% 1% x(I+II+III) Lậpdựtoánriêng. B−ớc3: Ướctínhmứcđộgiảmgiácủacôngtrình,xéttrênmọinguyênnhân. B−ớc4: Ướctínhgiátrịcủacôngtrìnhxâydựngbằngcáchtrừsốtiềngiảmgiá khỏichiphíxâydựngmớihiệnhnhcủacôngtrình. B−ớc5: ƯớctínhgiátrịcủaBĐSmụctiêubằngcáchcộnggiátrị−ớctínhcủa mảnhđấtvớigiátrị−ớctínhcủacôngtrình. c.Cácloạichiphí. c.1.Chiphítáitạo: Kháiniệm: Lchiphíhiệnhnhđểxâydựngmộtcôngtrìnhthaythếgiống hệtcôngtrìnhmụctiêu,baogồmcảnhữngđiểmđlỗithờicủanó.Nghĩal,côngtrình táitạolbảnsaochínhxáccủacôngtrìnhmụctiêuvề:thiếtkế,cáctrangtrí,nguyênvật liệuvkểcảnhữngsailầmvềmặtthiếtkế,vềtínhkhônghiệuquảhoặcsựlỗithờicủa nó. ýnghĩa: Xétvềmặtlýluận,“chiphítáitạo”chogiátrịchínhxáchơn,nh−ng thiếutínhhiệnthực,vìcáccôngtrìnhth−ờngrấtđadạngvềsựlỗithời.Trênthựctế,rất khótìmđ−ợcnguồntitrợđểtáitạosựlỗithờivkhônghiệuquả.Vìvậymthiếu nhữngcăncứhợplýđể−ớctínhmộtcáchđúngđắnchiphítáitạo. c.2.Chiphíthaythế: Kháiniệm: Lchiphíhiệnhnhđểxâydựngmớimộtcôngtrìnhcógiátrịsử dụngt−ơngđ−ơng,nh−ngvậtliệu,ph−ơngphápvkỹthuậthiệnđạisẽđ−ợcsửdụngđể xâydựngvloạibỏtấtcảcácbộphậnđbịlỗithời. ýnghĩa: thôngth−ờng“chiphíthaythế”chogiátrịthấphơn“chiphítáitạo”, vìkhôngtínhđếnchiphítạoracácbộphậnlỗithờivđ−ợctínhtoándựatrênviệcsử dụngvậtliệuvkỹthuậthiệnđại.“Chiphíthaythế”lcótínhthựctiễncao,nêntrong thựctếth−ờngđ−ợcsửdụngnhiềuhơnsovới“chiphítáitạo”. d.Cácph−ơngpháp−ớctínhchiphí: Chiphíxâydựngđ−ợcchiathnh2loạil:chiphítrựctiếpvchiphígiántiếp. Chiphítrựctiếp,gồm:chiphílaođộngvvậtt−,nh−:tiềnl−ơngcủang−ờilao động,nguyênvậtliệu,chiphívềmáymóc,thiếtbịvcácdịchvụtạmthờikhác Cácchiphígiántiếp,gồm:chiphíquảnlýxâydựngvquảnlýtisản;chiphí thiếtkếvgiámsát,livay,thuếBĐS d.1.Ph−ơngphápthốngkêchitiếtcủanhxâydựng: Nộidung: Theoph−ơngphápny,ng−ờitatiếnhnhhạngmụchoácácnội dungcôngviệctrongtiếntrìnhxâydựng,từnềnmóngtớitrangtrícuốicùng,để−ớc tínhchiphíchitiếtchomỗiloạilaođộng,nguyênvậtliệuvthiếtbịchomỗihạngmục. Sauđó,cộngvớimứcphíthiếtkế,chiphíquảnlývlợinhuậncủang−ờixâydựng. 35
33. Khoảnlợinhuậnđ−ợc−ớctínhdựavotỷlệphầntrămphổbiếncủachúngtronghoạt độngxâydựng. Ưu,nh−ợcđiểm: +Ph−ơngphápnynóichungđ−ợcdùngđể−ớctínhchiphícủacôngtrìnhxây dựngcóquymôlớncôngviệcđ−ợchonthnhphùhợpvớicáckếhoạchvchitiếtkỹ thuậtxâydựng. +Đâylph−ơngpháp−ớctínhchiphíchokếtquảkháchínhxác.Tuynhiên,áp dụngnósẽtốnnhiềuthờigianvcôngsức.Hơnnữa,đểtiếnhnhph−ơngphápny,cần phảicócácchuyêngiacókinhnghiệm,nh−ngtrongthựctế,nhđịnhgiáth−ờngkhông đ−ợcđotạochuyênsâuvềkỹthuậthoặckhôngđủtrìnhđộđểtiếnhnhphântíchchi phímộtcáchchitiếtvtỷmỷ.Dođócầncócácph−ơngphápthíchhợphơnvnhanh hơn. d.2.Ph−ơngphápsosánhthịtr−ờng: Nộidung: Theoph−ơngphápsosánhthịtr−ờng,ng−ờitalấychiphíchomỗi đơnvịkếtcấuxâydựngcủacôngtrìnht−ơngtựgầnnhấtnhânvớisốđơnvịkếtcấuxây dựngcủacôngtrìnhmụctiêu.Sauđó,tínhthêmmộttỷlệphầntrămchiphívềkiếntrúc, chiphíquảnlývlihợplýcủangnhxâydựng. Ưu,nh−ợcđiểm: Trongthựctếítcócáccôngtrìnhgiốngnhauhontonvề kiếntrúcvchấtl−ợngxâydựngđểsosánh.Dovậy,muốnkếtquả−ớctínhcóđộtin cậychấpnhậnđ−ợc,cầnphảitínhchiphíchomỗiđơnvịkếtcấuxâydựngtiêuchuẩn. Chiphítiêuchuẩnnysẽđ−ợcdùnglmcơsởđểđiềuchỉnhchiphíđốivớicôngtrình mụctiêu.Trênthựctế,đâylph−ơngphápchokếtquảnhanhvđ−ợcdùngđểkiểmtra đốivớicácph−ơngphápkhác. Ngoihaiph−ơngpháp−ớctínhchiphính−đkểtrên,ng−ờitacònkểđếncác ph−ơngpháp,nh−:ph−ơngphápkhảosátsốl−ợngchiphícủacácnhthầuvcáchtập hợpchiphíchomỗiđơnvịkếtcấuxâydựng.Tuynhiên,đólnhữngph−ơngphápít đ−ợcdùngtronglĩnhvựcthẩmđịnhgiá. e.CácloạigiảmgiáđốivớiBĐS: Thịtr−ờng,quamứcgiáthấphơn,tựđộngphảnánhviệcgiảmtínhhữuíchcủa BĐS,dotấtcảcácnguyênnhân:doh−hỏngtựnhiênhoặcdoconng−ờigâynên. Kháiniệm: SựgiảmgiácủamộtBĐScụthể,lhiệnt−ợngmấtmátgiátrịvì bấtcứlýdono,dẫnđếnsựkhácnhaugiữagiáthịtr−ờngvchiphíthaythếmớiđối vớiBĐSđótạithờiđiểmnhấtđịnh. Vídụ: +XácđịnhmứcgiảmgiátíchluỹcủamộtBĐS,biếtchiphíthaythếhiệnhnh củaBĐSđótínhđ−ợc:100.000USDvbiếtgiábánthịtr−ờnghiệnhnhcủacácBĐS t−ơngtựtrongcácđiềukiệnt−ơngtựl:80.000USD. Mứcgiảmgiál: 100.000USD–80.000USD= 20.000USD. Tứclgiảmgiá 20%. 36
34. +Mộtxemáyvừamua30.000.000đ,hômsaubánlạiđ−ợc27.000.000đ. Mứcgiảmgiál: 30.000.000đ27.000.000đ=3.000.000đ.Giảmgiá10%. Phânbiệtgiảmgiávkhấuhao: +Kháiniệm:KhấuhaoTSCĐlbiểuhiệnbằngtiềnvềmứcđộhaomòncủa TSCĐđ−ợchạchtoántrongquátrìnhkinhdoanh.GiảmgiáBĐSlhiệnt−ợngmấtmát giátrịvìbấtcứlýdono,dẫnđếnsựkhácnhaugiữagiáthịtr−ờngvchiphíthaythế mớicủamộtBĐStạithờiđiểmnhấtđịnh. +Thôngtincầnthiết:đểtínhkhấuhaođúngcầnghichépnguyêngiábanđầu– chiphílịchsửcủaTSCĐ.Đểtínhmứcgiảmgiá,thôngtinđóhầunh−khôngcầnđến. +Mụcđích:mụcđíchtínhkhấuhaolđểhonvốnbỏrabanđầu.Mụcđíchtính giảmgiálđểxácđịnhgiátrịhiệnhnhcủacácquyềnnhậnđ−ợcthunhậptạoratrong t−ơnglaitừBĐS,giúpchoviệc−ớctínhGTTTcủaBĐS.Cácnhkếtoánđôikhicần đếnthôngtinvềgiáthịtr−ờnghiệnhnhcủaBĐS. Chúý: Trênthựctế,cóthểBĐStănggiá,điềunyxảyrakhicólạmpháthoặc BĐStrởnênkhanhiếmbấtth−ờng,chẳnghạnnh−đồcổ.Cáctìnhhuốngtănggiákhông đềcậpởđây. Cácloạigiảmgiá: Dựavonguyênnhângâyragiảmgiá,ng−ờitaphânchiagiảmgiáhaycòngọi lgiảmgiátíchluỹđốivớiBĐSthnh3loại:giảmgiátựnhiên,giảmgiádolỗithời chứcnăngvgiảmgiádolỗithờibênngoi. e.1.Giảmgiátựnhiên: Lhiệnt−ợngBĐSbịgiảmgiádocácnguyênnhâncụthể: BĐSbịh−hỏngdoc−ờngđộsửdụng.Thôngth−ờng,c−ờngđộsửdụngcng caothìBĐSmấtgiácngnhanh. BĐSbịh−hỏngdotácđộngcủacácyếutố,nh−:thờigiansửdụng,sựpháhuỷ củamốimọt,nhiệtđộ,độẩm,hoáchất,sựtnphácủabolũ Đâylnhữngh−hỏng donhữngnguyênnhântrựctiếpcóliênquanđếnđộbềnvậtliệu.Nóxảyrangaycảkhi BĐSkhôngđ−ợcsửdụng. BĐSbịh−hỏngdokhôngbiếtcáchdùng,doquảnlýkémhoặcdosựpháhoại. e.2.Giảmgiádolỗithờichứcnăng: Lhiệnt−ợngBĐSbịgiảmgiádocácnguyênnhân,nh−:thiếtkếsai,thừa,thiếu, thiếtbịlỗi thờiảnhh−ởng đếnchức năng của BĐS cóthểphát huy tácdụng đối với ng−ờisửdụng.Cụthể: Dosaisóttrongthiếtkế,nh−:trầnquácaohoặcquáthấp,vịtríbếp,phòngtắm, phòngngủ khôngthíchhợphoặclngphítiệních. Dothiếusóttrongkếtcấu,nh−:t−ờngvtrầnkhôngcócáchâm,khôngcóđủ dâyđiện,ốngn−ớc,quạt vthiếucácchứcnăngkhác,gâyhạnchếđếnviệcsửdụng BĐSmộtcáchcóhiệuquả. 37
35. Dothừaquámứccáckếtcấunh−:hệthốngs−ởihoặchệthốnglmlạnh,ống n−ớcvdâyđiệnquácỡ,cácphòngtắm,phòngbếpquánhiều,t−ờngdầyquámứcbình th−ờng Cácthiếtbịđlỗithời,nh−:kiểubếp,thiếtbịcấpn−ớcnóng,điềuhokhông khí khôngcóđiềukhiểntựđộnghoặcthiếucácchứcnăngcầnthiết. e.3.Giảmgiádolỗithờibênngoi: ĐâylsựgiảmgiáBĐSdocácnguyênnhânthayđổivềmôitr−ờng,nh−: Cácmốinguyhiểmvphiềntoáixungquanh,nh−:khói,bụi,tiếngồn CácquyđịnhmớivềxâydựngvquyhoạchlmgiảmtínhhữuíchcủaBĐS. Sựthayđổidânsố,suythoáikinhtếhoặcyếutốkháclmgiảmgiátrịBĐS. g.Tuổithọkinhtếcủacôngtrình: Căncứ−ớctínhmứcgiảmgiá: MỗiBĐScóthểsửdụngtrongmộtkhoảngthờigiandi.Giớihạnvềthờigiansử dụngltuỳthuộcvođặctínhvậtlýhaytuổithọkỹthuậtcủaBĐS.Tuynhiên,trênthực tế,việcsửdụngBĐSlạichịusựquyếtđịnhbởitínhkinhtếcủanó.Tứcltuỳthuộcvo thờigiansửdụngBĐScócònmanglạihiệuquảkinhtếhaykhông.Chínhvìvậy,mức giảmgiátrịcủaBĐScóthể−ớctínhdựavotuổithọkinhtếcủanó.Đểcócơsở−ớc tínhcácmứcgiảmgiácầncósựphânbiệtcáckháiniệmvềtuổivtuổithọcủaBĐS. *Cáckháiniệm: TuổivtuổithọcủaBĐSth−ờngtínhtheonăm. Tuổithực:lthờigianđsửdụngtínhđếnngyđịnhgiá. Tuổithọkỹthuật:lthờigiansửdụngtốiđaxétvềmặtkỹthuật. Tuổithọkinhtế:lthờigiansửdụngtốiđaxétvềhiệuquảkinhtế. Tuổithọkinhtếcònlại:lthờigiansửdụngcònlạipháthuyđ−ợchiệuquả. Tuổihiệuquả:lthờigiansửdụngthựctếđcóhiệuquả. *Vídụ: Mộtcôngtrìnhhonthnhviệcxâydựngnăm1990,đ−avosửdụng cóhiệuquảtừnăm1991đếnthờiđiểmđịnhgiáhiệntại(năm2004).Theotínhtoáncủa cácnhkỹthuật,côngtrìnhnytồntạiđếnnăm2030,nh−ngtheo−ớctínhcủanhkinh tế,nóchỉcóýnghĩavềmặtkinhtếđếnnăm2025.Chiphíthaythếcôngtrìnhtínhtheo mặtbằnggiáởthờiđiểmhiệnhnhl100.000USD. Yêucầu:tínhcácloạituổivmứcgiảmgiácủacôngtrình. *Cácloạituổicủacôngtrình: Tuổithọvậtlý:2030–1990=40năm. Tuổithọkinhtế:2025–1991=34năm. Tuổihiệuquả:2004–1991=13năm. Tuổithọkinhtếcònlại:2025–2004=21năm. Tuổithực:2004–1990=14năm. *Mứcgiảmgiá−ớctính:100.000x(14:34)=41.176USD. 38
36. h.Ph−ơngphápđogiảmgiá: Có2ph−ơngphápchính:ph−ơngphápđomangtínhkỹthuậtvph−ơngphápđo dựavothịtr−ờng. h.1.Ph−ơngphápđomangtínhkỹthuật: Đâylph−ơngphápđ−ợccácnhkỹthuậtsửdụngmộtcách th−ờng xuyên. Theoph−ơngphápny,tr−ớchếtng−ờitathựchiệnviệcđiềutra,quansátnhằmphân loạihiệnt−ợngh−hỏngtheotừngloạinguyênnhân,sauđóxácđịnhcácmứcgiảmgiá t−ơngứngvớimỗinguyênnhânđó. +Phânloạihiệnt−ợnggiảmgiá: Giảmgiátựnhiên: *Giámgiáyếutốvậtl – cóthểsửachữađ−ợc,gồm: hỏngmái,ốngn−ớc,đ−ờng đinộibộ,vậtliệutrangtrí,bồntắm,thiếtbịbếp,bơmn−ớc,thiếtbịđiện,thônggió Đâylnhữngh−hỏngnóichungcóthểsửachữaxétvềmặtkinhtế. *Giảmgiáyếutốvậtlý – khôngthểsửachữađ−ợc,gồm :rạnnứthoặch−hỏng móng,hỏngcácbộphậnchịusứcnặngcủamái,củat−ờngchịulực,cácthiếusótvềkết cấuxâydựng Đâylnhữngh−hỏngcủacácbộphậnkhôngthểsửachữađ−ợcxétvề hiệuquảkinhtế. Giảmgiádolỗithời: *Giảmgiádolỗithờichứcnăng – cóthểsửachữađ−ợc,nh−: cácbộphậnmái yếuvnhỏ,thiếuhệthốngthônggió,cácthiếtbịcốđịnhởbuồngtắmhoặcởbếp,các thiếtbịđiệnlạchậuhoặckhôngđầyđủ Đâylnhữngsựlỗithờivềchứcnăngcóthể sửachữađ−ợcxétvềhiệuquảkinhtế. *Giảmgiádolỗithờichứcnăng – khôngthểsửachữađ−ợc,nh−: móng,cột, dầm,quálớnhoặcquánhỏ;t−ờng,sndầyquámức;trầnthấphoặcquádầy,chấtl−ợng vậtliệu,xâydựngvkiếntrúckém;côngsuấtcủamáymócthiếtbịkhôngđủhoặcquá thừa *Giảmgiádolỗithờibênngoi,nh−: tìnhtrạngônhiễmmôitr−ờng,nh−:khói, bụi,tiếngồn;hệthốnggiaothôngbấttiện;khôngđủcửahng,tr−ờnghọc,côngviên; cácvấnđềpháplýmớinảysinh,nh−:thủtụchnhchínhkhicấpphépxâydựng,tiền thukhicấpgiấychứngnhậnquyềnsởhữucôngtrình,tiềnchothuêhoặcthuếchuyển nh−ợngquácao +Cáchtínhmứcgiảmgiá. Tínhmứcgiảmgiátựnhiên: *Mứcgiảmgiátựnhiên – cóthểsửachữađ−ợc: Để−ớctínhmứcgiảmgiáloạiny,tr−ớchếtng−ờitathựchiệnđiềutrachitiết vềcôngtrìnhxâydựng,lậpdanhmụccách−hỏngcóthểbảod−ỡngvsửachữađ−ợc nếuthấycầnthiết,xétvềhiệuquảkinhtếcủaviệcsửachữa.Sauđótiếnhnh−ớctính chiphíchoviệcsửachữa,tínhtheomặtbằnggiásửachữatạithờiđiểmhiệnhnh.Chi phíđót−ơngứngvớimứcgiảmgiávềloạinyđốivớicôngtrìnhcủaBĐS. 39
37. *Mứcgiảmgiátựnhiên – khôngthểsửachữađ−ợc: Mứcgiảmgiáloạinycóthểđ−ợctiếnhnhbằngmộttronghaiph−ơngpháp: giátrịcấuthnhtonbộhoặcgiátrịcấuthnhriêngrẽ.Bảnchấtcủacácph−ơngpháp nyxuấtpháttừchỗng−ờitachorằngcónhữngloạih−hỏngmviệcsửachữađốivới loạih−hỏngnylthiếucơsởtincậy.Hơnnữa,trên thựctếcũngkhông tìmđ−ợc nguồntitrợchonhữngsửachữakhôngcóhiệuquảđbiếttừtr−ớc.Dođó,để−ớctính mứcđộgiảmgiáđốivớinhữngh−hỏngloạiny,ng−ờitaphảidựavoviệcphântích chiphíthaythếtonbộcôngtrìnhvtỷlệgiữatuổihiệuquảvtuổithọkinhtếcủa côngtrìnhxâydựngđểấnđịnhmộttỷlệthíchhợp. Tínhmứcgiảmgiádolỗithờichứcnăng: *Mứcgiảmgiádolỗithờichứcnăng – cóthểsửachữađ−ợc: Cáchxácđịnhmứcgiảmgiányđ−ợctiếnhnhgiốngnh−đốivớisựgiảmgiá tựnhiêncóthểsửachữađ−ợc.Trênthựctế,cáchạngmụcth−ờngbịlỗithờivềchức năngdẫnđếnsựmấtgiáBĐSl:cácthiếtbịvcáchbốtríđốivớiphòngtắm,bếp,cách âm,cấpnhiệt Để−ớctínhđúngcáckhoảnchiphíthaythế,nângcấp,hiệnđạihoácho cáchạngmụcnyth−ờngcầnđếnnhiềunhchuyênmônkhácnhautronglĩnhvựcxây dựngtiếnhnh. Yêucầuđốivớithẩmđịnhviêntrongcôngviệcnylphảicósựthậntrọng,để khôngcósựtrùnglặpgiữa:chiphíchoviệchiệnđạihoávớichiphíkhắcphụcnhữngh− hỏngtựnhiêncóthểsửachữađ−ợc.Chúngphảnánh2loạigiảmgiákhácnhauđốivới BĐS.Vídụ:Chiphíchocôngviệcsơnvtrangtrílạibếphaynhtắmđ−ợctínhvo mứcgiảmgiátựnhiêncóthểsửachữađ−ợc,nókhôngthuộcvomứcgiảmgiádolỗi thờivềchứcnăng,mặcdùtrênthựctế,nếunh−quátrìnhsửachữanhbếphayphòng tắmxảyra,nóđ−ợctiếnhnhđồngthờivớiquátrìnhnângcấp.Sựphânbiệtnylcần thiếtđểgiảmthiểucácsaisốkhi−ớctínhcácmứcgiảmgiá,bởicáckhoảnchiphíhnh chínhvlicủanhđầut−nângcấpđ−ợc−ớctínhtheotỷlệphầntrămcủacáckhoản chiphítrựctiếp. *Mứcgiảmgiádolỗithờichứcnăng – khôngthểsửachữađ−ợc: Nhữngcăncứđểxácđịnhmứcđộgiảmgiádolỗithờichứcnăngkhôngthểsửa chữađ−ợclthiếurõrng.Nóphụthuộcrấtnhiềuvokinhnghiệmcủathẩmđịnhviên khiđ−aramộttỷlệgiảmgiádựatrênsựthamkhảocácgiaodịch,đmphánt−ơngtựđ xảyratrongquákhứ.Trênthựctế,dosựhạnchếvềkhảnăngđịnhl−ợngđốivớiyếutố ny,ng−ờimualuôncóxuh−ớngkêkhainhiềuh−hỏngkhôngthểsửachữađ−ợcnhằm giảmgiátrịcủaBĐS,cònng−ờibánthìcóxuh−ớngng−ợclại. Tínhmứcgiảmgiádolỗithờibênngoi–khôngthểsửachữađ−ợc: SựlỗithờicủaBĐSdoảnhh−ởngcủacácyếutốởbênngoiBĐS,lyếutốm chủsởhữuBĐSkhôngcókhảnăngkiểmsoát,chonênmứcgiảmgiáloạinyđ−ợcxếp voloạikhôngthểsửachữađ−ợc.Vvìvậy,nócũngth−ờngđ−ợcấnđịnhbằngmộttỷ 40
38. lệphầntrămdựatrênsựthamkhảocácgiaodịchđtừngxảyratrongquákhứởcùng khuvực. h.2.Ph−ơngphápđogiảmgiádựavothịtr−ờng: Ph−ơngphápnyđ−ợcápdụngđể−ớctínhtổngmứcgiảm giá đối với BĐS, khôngphânbiệtchotừngloạinguyênnhânkhácnhau.Nóphùhợpkhi−ớctínhgiátrị củaBĐSmxungquanhnóđcónhiềuBĐSt−ơngtựđ−ợcđánhgiá. *Vídụ: MộtTrungtâmgiảitrí5nămtuổicódiệntíchđất3.000m 2,diệntíchxâydựngl 10.000m 2.Chiphíxâydựnghiệnhnh−ớctínhl:1.500USD/m 2.Tuổithọkinhtếcủa cáccôngtrìnhxâydựngl50năm.Mộtmảnhđấtt−ơngtựvừađ−ợcNhn−ớcchothuê 50nămvớimứcgiá2.000USD/m 2. Yêucầu:ƯớctínhgiátrịcủaTrungtâmđểlậpbáocáotichính. Lờigiải: Giátrịthịtr−ờngcủađấttrống:3.000m 2x2.000USD/m2=6.000.000USD. Chiphíhiệnhnhcủacáccôngtrình:10.000m 2x1.500USD/m 2=15.000.000USD. Mứcgiảmgiácủacôngtrìnhxâydựng: (5/50)x15.000.000USD=1.500.000USD Chiphíthaythếgiảmgiácủacôngtrình: 15.000.000USD–1.500.000USD=13.500.000USD Giátrịthịtr−ờngcủaBĐS: 6.000.000USD+13.500.000USD=19.500.000USD i.Ưuđiểm,hạnchếcủaph−ơngphápchiphí: *Ưuđiểm: Ưuđiểmcơbảncủaph−ơngphápchiphílnóđ−ợcsửdụngkhikhôngcócác bằngchứngthịtr−ờngthíchhợpđểsosánh.Trongmộtsốtìnhhuống,nólcứucánh cuốicùngkhicácph−ơngphápkháclkhôngthểsửdụngđ−ợc. Ph−ơngphápchiphíthíchhợpkhiđịnhgiáBĐSdùngchocácgiaodịchv mụcđíchriêngbiệt.Việc−ớctínhtheoph−ơngphápnyphụthuộcnhiềuvochuyên mônvkinhnghiệmcủathẩmđịnhviên,dovậy,nếunhthẩmđịnhcóchuyênmôncao, nhiềukinhnhiệmvlmviệcmộtcáchkháchquanthìcóthểhạnchếđ−ợcnhữngsai sótkhicungcầucóbiểuhiệncủasựtháiquá. *Hạnchế: Việc định giá theo ph−ơng pháp chi phí cũng phải dựa vo các dữ liệu thị tr−ờng,chonênnhữnghạnchếcủaph−ơngphápsosánhtrựctiếpcũngđúngđốivới ph−ơngphápchiphí. Chiphínóichunglkhôngbằngvớigiátrịvkhông tạo ra giátrị. Ph−ơng phápchiphíphảisửdụngcáchtiếpcậncộngtới,songtổngcủanhiềubộphậnch−achắc đbằngvớigiátrịcủatonbộ. 41
39. Việc−ớctínhmộtsốkhoảngiảmgiácóthểtrởnênrấtchủquanvkhóthực hiện.Trênthựctếch−acómộtph−ơngpháp−ớctínhgiảmgiácụthểnođ−ợcchấp nhậnrộngri. Đểápdụngph−ơngphápnyđòihỏing−ờiđịnhgiáphảicónhiềukinhnghiệm vđặcbiệtlphảithnhthạovềkỹthuậtxâydựng. Nhìnchungng−ờitaítdùngph−ơngphápnytrongcáctr−ờnghợpquantrọng. 4.Ph−ơngphápthặngd−: a.Cơsởlýluận: Ph−ơngphápthặngd−lmộtdạngđặcbiệtcủaph−ơngphápđầut−.Nóđòihỏi phảiquántriệtđủ5nguyêntắcđịnhgiátisản.Tuynhiên,“nguyêntắcđónggóp”giữ vaitròchủđạo.Theonguyêntắcny,giátrịcủamộtBĐSđ−ợcxácđịnhtrêncơsởcủa sựhiệndiệnnaythiếuvắngnósẽlmchogiátrịcủatổngtisảntănglênhaygiảmđil baonhiêu. Xétvềmặtlýthuyết,trênthịtr−ờngcạnhtranhhonhảo,khôngcónhđầut− nocólợithếđặcbiệthơnsovớicácnhđầut−khác.Tỷsuấtsinhlờitrungbìnhtrên thịtr−ờnglcáigiáhợplýcầnphảitrảchosốvốnđbỏvođầut−,bấtkểsốvốnđól củaai.Cáccơhộiđầut−lbìnhđẳngchotấtcảmọing−ời.Tỷsuấtsinhlờitrungbình trênvốnđầut−đ−ợccoilmộtbộphậnhợplýcấuthnhgiátrịtisản.Đểxácđịnhgiá trịmộttisản,vìvậycóthểsửdụngcáchcộngtới.Theođó,giátrịthực–giátrịkhách quan–giátrịcôngbằngcủamộttisản,củamộtdựánđầut−trênthịtr−ờngcạnh tranh,sẽbằngsốchênhlệchgiữathunhậpthịtr−ờngvchiphícơhộithịtr−ờngkhiđầu t−votisảnhaydựánđó. Vớiquanniệmnh−vậy,giátrịcủaBĐSmụctiêucầnvcóthểđ−ợcxácđịnh bằngcáchtrừlùi.Nólsốcònlạisaukhiđxácđịnhđ−ợcgiáthịtr−ờngvchiphícơ hộithịtr−ờngchodựánđầut−votisản. b.Cácb−ớctiếnhnh: B−ớc1 :XácđịnhcáchsửdụngcaonhấtvtốtnhấtchoBĐSmụctiêu,cótính đếnnhữngquyđịnhvềxâydựngvnhữnghạnchếkhác. B−ớc2: Ướctínhtổnggiátrịcủasựpháttriểntheoh−ớngSDTNVHQN,bằng cáchsửdụngph−ơngphápsosánhtrựctiếphayph−ơngphápđầut−. B−ớc3: Ướctínhtổngchiphípháttriển,baogồm:chiphíxâydựng,chiphíti chính,cácphíkháccóliênquanvlợinhuậncủanhđầut−xâydựng. B−ớc4: Xácđịnhgiátrịcònlại(haycòngọilgiátrịthặngd−)bằngcáchlấy tổnggiátrịpháttriểntrừđitổngchiphípháttriển. B−ớc5: XácđịnhgiátrịBĐSmụctiêubằngcáchdựavogiátrịcònlạivcác yếutốgiảđịnhcấuthnhgiávốncủaBĐSmụctiêu(cácchiphícơhộipháplýđểcó BĐSchoviệcpháttriển),gồmcácgiảđịnhvề:phípháplý,thuếchuyểnnh−ợngBĐS, chiphítichínhvlợinhuậncóliênquan. 42
40. Vídụ: ChínhquyềntỉnhXvừaduyệtchoCôngtyVINACOxâydựng5ngôinhtrên một mảnh đất có diện tích 1.500m 2.Diệntíchđ−ợcphépxâydựngmỗingôinhl 180m 2.Cácngôinhnysaukhixâydựngsẽđ−ợcbánvớigiá−ớctínhl1.000triệu đồng.Cácchiphípháplýliênquanđếnviệcbán5ngôinhl100triệuđồng.Chiphí quảngcáo,đạilýmôigiớibánnhl50triệuđồng. Yêucầu: Xácđịnhgiátrịmảnhđấtvđ−aralờit−vấnchoVINACO. Biếtrằng: ThờigianxâydựngcôngtrìnhvbánBĐS−ớctínhl1năm. Chiphíxâydựng2trđ/m 2. ChiphípháplýkhiVINACOnhậnQSDđấtl4%giáđất. Cáckhoảnchiphíđ−ợctitrợbằngtiềnvayvớilisuất10%/năm. Chiphíxâydựngđ−ợctitrợthnh2lần.Mỗilầnmộtnửasốchiphícầnthiết. Côngtyyêucầumộtkhoảnlợinhuậnl100triệuđồngchomỗingôinhv mộttỷsuấtlợinhuậnl20%trênsốvốnđầut−vođất. Lờigiải: I.Ướctínhgiátrịmảnhđất: 1.Tổnggiátrịpháttriểnl:1.000trđx5ngôinh=5.000trđ. 2.ChiphípháplývđạilýkhibánBĐS:100trđ+50trđ=150trđ. 3.ThuthuầnvềbánBĐS:5.000–150=4.850trđ. 4.Cácchiphípháttriển: Chiphíxâydựng:5ngôinhx180m 2 x2trđ/m 2=1.800trđ. Chiphítitrợ:1.800/2x10%+1.800/2x10%x0.5=135trđ. Lợinhuậnpháttriển:5ngôinhx100trđ=500trđ. 5.Tổngchiphípháttriển:1.800+135+500=2.435trđ. 6.Giátrịd−(thặngd−chođất):=4.850–2.435=2.415. 7.Giátrịcủađấttrống:X. 8.ChiphípháplýđểCôngtycóQSDđất:0.04X. 9.Chiphícấpvốnkhiđầut−vođấttrống:(X+0.04X)x10%=0.104X. 10.Tổngchiphíđầut−vođất:X+0.04X+0.104X=1.144X. 11.Lợinhuậnyêucầu:20%x1.144X=0.2288X. 12.Giátrịcủađầut−vođấttrống:1.144X+0.2288X=1.3728X. 13.Giátrị−ớctínhcủađấttrống:2.415=1,3728X. X=2415/1,3728=1.759,2trđ. II.T−vấn: Muađấtvớigiátốiđal 1.759,2trđ. c.Ưuđiểm,hạnchếcủaph−ơngphápthặngd−: *Ưuđiểm: Đ−ợcsửdụngđểđánhgiácácBĐScótiềmnăngpháttriển. Đâylph−ơngphápthíchhợpđểđ−aramứcgiákhithựchiệnđấuthầu. 43
41. Ph−ơngphápnymôphỏnglạicáchthứcphântích,đánhgiácáccơhộiđầut− voBĐS.Vìvậy,nócógiátrịquantrọngđểt−vấnvềchiphíxâydựngtốiđavtiền chothuêtốithiểucầnđạtđ−ợckhithựchiệndựánpháttriểnBĐS. *Hạnchế: Khókhăntrongviệcxácđịnhsửdụngtốtnhấtvcóhiệuquảnhất. Chiphívgiábáncóthểbịthayđổituỳtheocácđiềukiệncủathịtr−ờng. Giátrịcuốicùngrấtnhạycảmđốivớicácthamsốvềchiphívgiábán. Ph−ơngphápnykhôngtínhđếngiátrịthờigiancủatiền. * * * Trênđâyl4ph−ơngphápđịnhgiáBĐS.Trênthựctếng−ờitacònkểđếncác ph−ơngphápđịnhgiákhác.Tuynhiên,cácph−ơngphápđnêu,cóthểnóilnhững ph−ơngphápcócơsởlýluậnvcơsởthựctiễncơbảnvrõrng.Mộtsốph−ơngpháp, nh−:ph−ơngphápgiátrịđơnvị,ph−ơngpháplợinhuận thựcralsựvậndụnghoặcl cụthểhoácácph−ơngphápđnêuởtrên. IIIQuytrìnhđịnhgiábấtđộngsản: 1–Kháiniệm: +Quytrìnhhaytrìnhtựđịnhgiálmộtquátrìnhcótínhhệthốngnhằmgiúp thẩmđịnhviênhnhđộngmộtcáchrõrng,phùhợpvớicôngtácđịnhgiá. +Lkếhoạchhnhđộngmộtcáchcótrậttự,chặtchẽ,phùhợpvớicácnguyên tắcđịnhgiá,giúpthẩmđịnhviênđ−arađ−ợcnhữngkếtluậncócơsởvcóthểđảmbảo đ−ợc. 2–Quytrìnhđịnhgiábaogồm: 6b−ớc *Xácđịnhvấnđề. *Lênkếhoạch. *Thuthậpthôngtin. *Phântíchthôngtin. *Chuẩnbịbáocáo. *Báocáođịnhgiá. B−ớc1:Xácđịnhvấnđề: Đâylb−ớcđầutiêncủaquátrìnhđịnhgiá.Mụcđíchcủab−ớcnylgiúpcho thẩmđịnhviêncóthểthoảthuận,đmphánvxâydựngđ−ợccácđiềukhoảntronghợp đồngđịnhgiámộtcáchcụthểvrõrng.Đồngthời,cũnglcăncứđểthẩmđịnhviên lênkếhoạchđịnhgiámộtcáchchitiết. Đểđạtmụctiêutrên,trongb−ớcnycầnxácđịnhrõcácvấnđềcơbảnsau: +Nhậnbiếtcácđặctínhvậtchấtcủatisảnmụctiêu,nh−:cácgiấytờvềquyền sởhữu,quyềnsửdụng,cácgiấyphépvcácđiềukhoản hạn chế khaithác,chuyển nh−ợng 44
42. +Xácđịnhrõmụcđíchđịnhgiácủakháchhng:muabán,chothuê,bảohiểm, cầmcố,báocáotichính +Xácđịnhloạigiátrịsẽ−ớctính:quacácthôngtinbanđầuvmụcđíchcủa kháchhng,thẩmđịnhviêncầnphảikhẳngđịnhngayloạigiátrịsẽđ−ợcsửdụngtrong hợpđồnglloạigiátrịno:giátrịthịtr−ờng,giátrịđầut−,giátrịbảohiểm,giáthế chấp,giátrịthaythế,giábồith−ờng +Xácđịnhph−ơngphápđịnhgiávcáctiliệucầnthiếtchoviệcđịnhgiá. +Xácđịnhngyđịnhgiácóhiệulực. +Xácđịnhmứcphíthoảthuậnvthờigianhonthnh. B−ớc2:Lênkếhoạch: Trongb−ớcnythẩmđịnhviêncầnlmcáccôngviệcsau: Nhậnbiếtcácđặcđiểmcơbảnvềmặtvậtchất,cácquyềncủatisản,trạng tháicung,cầuvcácđặcđiểmcủathịtr−ờngcóliênquanđếntisảncầnđịnhgiá. Nhậnbiếtvềcácloạitiliệucầnđ−ợcsửdụngtrongquátrìnhđánhgiá,bao gồm:cáctiliệuvềtisảnmụctiêu,cácvănbảnpháplýhiệnhnhcóliênquan,cácti liệuvềchứngcứvcácđộngtháithịtr−ờng. Nhậnbiếtcáccơquan,tổchứccóthểvcótráchnhiệmcungcấpthôngtincác nguồntiliệuđángtincậynhấtvcóthểkiểmchứngđ−ợc. Lênch−ơngtrình,thờibiểucôngtác,baogồm: +Lậpdanhmụcvthứtựcáccôngviệc:thunhậpvphântíchsốliệu. +Xácđịnhthờihạnchophépcủatừngcôngviệc. +Xácđịnhnhữngphầnviệccóthểuỷnhiệm. Xâydựngđềc−ơngvhìnhthứctrìnhbybáocáođịnhgiá. B−ớc3:Thuthậptiliệu: Đểcóthểthuthậpđ−ợcnhữngthôngtincầnthiết,đòihỏithẩmđịnhviêntr−ớc hếtphảiphânbiệtđ−ợccácnguồntiliệuchủyếuvthứyếu.Cácloạitiliệucầnthu thập,baogồm: Cáctiliệucungcấpthôngtinvềtisảnmụctiêu.Cácthôngtinnycóthểdo kháchhngcungcấphoặcquakhảosátthựctếtisản.Thờigianthuthậploạithôngtin nysẽthayđổituỳtheoloạitisảnđịnhgiá. Cáctiliệulmcăncứđểsosánh,phântích,đánhgiávđiềuchỉnh,nh−:các tiliệuvềmuabán,địnhmứctiêuhaovậtt−,đơngiáchiphí,thuếsuấtthuếtisản,lệ phímôigiới,tiềnthuvềsửdụngđất,tỷlệchiếtkhấu CácvănbảnpháplýcủaNhn−ớcvchínhquyềnđịaph−ơngcóliênquanđến quyềnsửdụngđất,quyềnsởhữucôngtrìnhxâydựng,cácquyđịnhvềmụcđích,quyền vthờihạnchothuê Nóichung,thẩmđịnhviênphảithuthậpđ−ợcmộtcáchđầyđủ cácvănbảnpháplýcóảnhh−ởngđếnquyềnkhaitháccáclợiíchcủaBĐS. Cáctiliệutổnghợpvềkinhtế,trínhtrị,vănhoávxhội,nh−:chỉsốgiácho thuê,chỉsốnhđất,chủtr−ơngcủaNhn−ớcvềnhởchong−ờicóthunhậpthấp,về 45
43. thuếnhđất,thayđổivềquyhoạchvđôthịhoá,khảnăngkiểmsoátcủaNhn−ớcđối vớithịtr−ờngBĐS,khảnăngđmpháncủaChínhphủvềhạnngạchxuấtkhẩunông sản,triểnvọngdulịch Cácnguồnthôngtinnycóthểnhậnđ−ợctừcáccơquanchuyênmôn,cáctổ chứcquốctế,cácngânhng,cáccôngtyđánhgiáhệsốtínnhiệm,cácviệnnghiêncứu, từcáccuộcđiềutracủacáctổchứct−nhânhoặcChínhphủ.Nógiúpcácthẩmđịnh viênxemxétvphântíchcácđộngtháicủathịtr−ờngvchỉranhữnghạnchếkhông thểtránhkhỏitácđộngcủakếtquảđịnhgiá. Kiểmtrađộtincậyvgiữbímậtcácthôngtin. B−ớc4:Phântíchtiliệuv−ớctínhgiátrị. *Phântíchtiliệu: dựatrênnhữngtiliệuđcó,cầntiếnhnhcácloạiphân tích: Phântíchthịtr−ờng:mụcđíchcủaphântíchthịtr−ờnglnhậndiệnvđánhgiá cácyếutốthịtr−ờngảnhh−ởngđếngiátrịcủatisảncầnđịnhgiá. Phântíchtisản:mụcđíchcủaphântíchtisảnlđểnhậnrõnhữngđặcđiểm vtiêuchuẩnchủyếucủatisảnđốit−ợngcóảnhh−ởngđếngiátrịcủanó. Phântíchsosánh:mụcđíchcủaviệcphântíchnyllựachọnvđ−aracác tiêuchuẩnđểthựchiệncácph−ơngphápvkỹthuậtđiềuchỉnh,sosánhchothíchhợp đốivớitừnggiaodịchchứngcớ. Phântíchsửdụngtốtnhấtvcóhiệuquảnhất. * −ớctínhgiátrị: Cácphântíchtrênlcăncứđểthẩmđịnhviênxácđịnhph−ơngphápđịnhgiá nolchính,ph−ơngphápnocótínhchấtbổsunghoặc tham chiếu. Trong khi lựa chọn,cầnđánhgiátínhhợplý,sựthuậnlợivhạnchếcủamỗiph−ơngpháp. Đểlựachọnđ−ợcph−ơngphápchủyếucầndựavo:thuộctínhcủatisản, khảnăngsửdụngcácdữliệuthịtr−ờng,mụcđíchvnguyêntắcđịnhgiáchủyếuđ−ợc vậndụng.Thẩmđịnhviêncóthểápdụngmộthaynhiềuph−ơngphápđịnhgiá. B−ớc5:Chuẩnbịbáocáođịnhgiá. Mụcđíchcủab−ớcnylnhằmđảmbảotuyềnđạtkếtquảvcáckếtluậnđịnh giámộtcáchcóhiệuquảđốivớing−ờisửdụngthôngtin,tránhsựhiểulầmcóthểxảy ra.Đểđạtmụcđíchđó,bảnbáocáođịnhgiáphảiđ−ợctrìnhbymộtcáchrõrng,đầy đủ,lôgic,cóhệthốngvềcácgiảthiết,sốliệu,cácphântích,kếtquảvkếtluận. B−ớc6:Báocáođịnhgiá. *Yêucầuđốivớibáocáođịnhgiá: Giátrịtisảnlmụctiêucuốicùngcủathẩmđịnhgiá.Songthựcranóchỉl sự−ớctínhmộtcáchtrựctiếphoặcgiántiếptrêncơsởphântíchcácdữliệuthịtr−ờng. Dovậy,đểgiúpkháchhngcóthểsửdụngthôngtincóhiệuquả,cómộtcáinhìnton diện,kháchquan,khôngcứngnhắcvmáymócchỉdựavoconsốtínhtoán,yêucầu đốivớiviệcbáocáolkhôngđ−ợcphépdừnglạiởconsốvkếtluận,mđòihỏicósự 46
44. trìnhby,phântích,đánhgiámộtcáchthựcsựkháchquannhữnghạnchếvềmặtthông tin,vềnguồndữliệuvyếutốchủquancủathẩmđịnhviênchiphốiđếnkếtquảđịnh giá. Báocáođịnhgiáthôngth−ờnglkếtquảcủamộthợpđồngvềdịchvụt−vấn, nólmộttrongnhữngcăncứpháplýquantrọngđểbảovệquyềnlợicủathẩmđịnhviên vquyềnlợicủakháchhng.Vìvậy,cácnộidungtrìnhbytrongcácbáocáođịnhgiá cònphảithểhiệnmộtcáchrõrngvđầyđủcủacácyêucầuđkýkếttronghợpđồng địnhgiá. *Nộidungcủabáocáođịnhgiá: Nộidungcủamộtbáocáođịnhgiáphụthuộcmụcđíchcủacôngviệcđịnhgiá. Mứcđộcụthểhaychitiếtcònphụthuộcvocácđiềukhoảnxácđịnhtronghợpđồng vớikháchhng.Song,đểđápứngđ−ợccácyêucầutrên,mộtbáocáođịnhgiábằngvăn bảncầntrìnhbyđủ10nộidungsau: 1.Trìnhbychínhxácmụcđích,nhiệmvụđánhgiá. 2.Môtảtisảnmụctiêu:địachỉ,đặcđiểmvậtchấtvtìnhtrạngpháplý. 3.Môtảcácchỉdẫn,cáctiliệukháchhngcungcấpvcóthểsửdụngđ−ợc. 4.Côngbốrõvềnguồngốccủacáctiliệuđ−ợcsửdụng. 5.Tómtắtrõrngvềtínhchất,chấtl−ợngthôngtincácđiềukiệnthịtr−ờnglm cơsởđểđịnhgiá. 6.Trìnhbymộtcáchhợplývrõrngcácph−ơngphápđịnhgiáđ−ợcchấp nhận,vềcáckỹthuậtphântíchđ−ợcsửdụngtrongmỗiph−ơngpháp. 7.TuyênbốrõrngvềgiátrịcủaBĐSmụctiêu. 8.Khẳngđịnhngyđịnhgiácóhiệulực. 9.Nhữnghạnchếcóảnhh−ởngđếnkếtquả−ớctính,baogồm: +Hạnchếcủacácgiảthiếtvcácđiềukiệngiảđịnhảnhh−ởngtớikếtluận. +Hạnchếvềkhảnăngtiếnhnhđiềutrathựctế. +Cácnghivấncóthểcócáckhuyếnnghịđiềutrakỹhơnnữa,hoặctrìhon địnhgiáchođếnkhicóđ−ợcnguồnthôngtinrõrng. 10.Nhữngmâuthuẫnvtráchnhiệmcủanhữngng−ờisửdụngthôngtinđịnh giá: +Cácmâuthuẫngiữatiêuchuẩnthẩmđịnhvớiyêucầucủakháchhng. +Yêucầuvềmứcđộbímậtcủacácthôngtinnhằmđảmbảoquyềnlợivtrách nhiệmcủacácbênsửdụngthôngtinđịnhgiá. +Khẳngđịnhloạibáocáođ−ợccungcấpbằngvănbảnhaybằngmiệng.Nếu kháchhngyêucầubáocáobằng miệng, nhđịnhgiá nên yêu cầu chứng thực lời khuyênđóbằngvănbản. +Cácbáocáođịnhgiácũngcầnđ−ợcl−utrữtrongmộtthờigiannhấtđịnh. 47