›
›

Kế toán, kiểm toán - Phần: Thuế bất động sản

pdf 21 trang vanle 1630
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Kế toán, kiểm toán - Phần: Thuế bất động sản", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfke_toan_kiem_toan_phan_thue_bat_dong_san.pdf

Nội dung text: Kế toán, kiểm toán - Phần: Thuế bất động sản

  1. THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN JAY K. ROSENGARD TRƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC KENNEDY ĐẠI HỌC HARVARD 1
  2. CÁC KHÁI NIỆM CĂN BẢN ° LÀ NGUỒN THU CHÍNH YẾU CHO: ° Địa phương Tùy định Ngân sách ° Đánh giá dựa trên: ° GIÁ TRỊ VỐN CỦA ĐẤT VÀ CÁC CẢI TIẾN ° GIÁ TRỊ HÀNG NĂM/TIỀN THUÊ, ° GIÁ TRỊ ĐẤT THEO VỊ TRÍ ° Thuế suất có thể: ° THỐNG NHẤT HOẶC PHÂN BIỆT ° ĐỒNG NHẤT HOẶC LŨY TIẾN 2
  3. MỤC ĐÍCH CỦA THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN BẢO ĐẢM VIỆC TẠO RA ĐỦ NGUỒN LỰC TÙY ĐỊNH CỦA CHÍNH QUYỀN ĐỊA PHƯƠNG TRONG DÀI HẠN KHÔNG PHẢI • ĐỊNH HƯỚNG CÁC QUYẾT ĐỊNH PHÂN BỔ ° ĐẠT ĐƯỢC CÁC MỤC TIÊU XÃ HỘI ° THU HỒI CHI PHÍ VỐN 3
  4. CÁC QUAN HỆ TOÁN HỌC • MV = GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG [$200,000] • r = TỈ LỆ CHỊU THUẾ [0.80] • AV = GIÁ TRỊ CHỊU THUẾ • MV x r = AV [$200,000 X 0.80 = $160,000] • ta = THUẾ SUẤT DANH NGHĨA [10 mill, .010, 1.0%] • AV x ta = T (THUẾ) [$160,000 x .01 = $1,600] • te = THUẾ SUẤT HIỆU DỤNG • r x ta = te [0.80 X .01 = 0.008 = 0.8%] • T/MV = te [$1,600/$200,000 = 0.008 = 0.8%] 4
  5. Số thu thuế = Thuế suất x Cơ sở thuế Đồng nhất Lũy tiến, Thu nhập chịu Số đối tượng hay Tỉ lệ, hoặc thuế hoặc hoặc chủ Khác biệt lũy thoái Tài sản chịu thể chịu thuế thuế Miễn trừ, Loại trừ, Giảm, Đánh giá Tỉ lệ chịu Hoàn, tổng quát thuế Hoãn thuế 5
  6. ƯU ĐIỂM Hiệu quả kinh tế: ° KHÓ TRÁNH THUẾ MỘT CÁCH HỢP PHÁP ° HỖ TRỢ SỰ TỰ CHỦ CỦA ĐỊA PHƯƠNG Công bằng xã hội: ° HÌNH THỨC THỂ HIỆN CỦA THUẾ THU NHẬP ° TƯƠNG QUAN VỚI LỢI ÍCH NHẬN ĐƯỢC ° NHÌN CHUNG CÓ TÍNH LŨY TIẾN Tạo nguồn thu ròng: ° CỖ MÁY TẠO NGUỒN THU TIỀM NĂNG ° TƯƠNG ĐỐI ỔN ĐỊNH ° CÓ THỂ CƯỠNG CHẾ 6
  7. NHƯỢC ĐIỂM Hiệu quả kinh tế: ° TÁC ĐỘNG QUYẾT ĐỊNH PHÂN BỔ NGUỒN LỰC DÀI HẠN Công bằng xã hội: ° KHÔNG CÓ QUAN HỆ TRỰC TIẾP VỚI KHẢ NĂNG NỘP THUẾ ° CÓ THỂ LÀM TĂNG CÁCH BIỆT GIÀU NGHÈO GIỮA CÁC VÙNG Tạo nguồn thu ròng: ° NHIỀU ĐỐI TƯỢNG PHẢI NỘP THUẾ THEO LUẬT ĐỊNH ° TÍNH HIỂN HIỆN CAO ° ĐỊNH GIÁ MỘT CÁCH CHỦ QUAN ° ĐE DỌA ĐẾN TÍNH BẤT KHẢ XÂM PHẠM THIÊNG LIÊNG CỦA TÀI SẢN CÁ NHÂN 7
  8. Ví dụ về thuế bất động sản • Thành phố Cambridge • Vùng Thịnh vượng chung Massachusetts 8
  9. Ngân sách tài khóa 2011 của thành phố Cambridge 9
  10. Cách đọc hóa đơn thuế 12
  11. CƠ CẤU GIÁ TRỊ TẠI MIỀN TÂY VISAYAS Chịu thuế Không chịu thuế Miễn thuế TỔNG GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG NĂM 1989 13
  12. CƠ CẤU THUẾ BĐS TẠI JAMAICA Số lô đất Diện tích Định giá Thuế Giá trị đất chưa cải tạo (J$) 14
  13. CÁC CHỈ TIÊU THU THUẾ TẠI VISAYAS Không thu được 12% Phần còn Mục tiêu Thu được lại 65% 35% 88% Các khoản thu 1989 Chỉ tiêu thu 1989 15
  14. TỈ LỆ ĐÁNH THUẾ Ở PHILIPPINES Đất đai Công năng Tỉ lệ chịu thuế Loại đặc biệt Nhà ở Nông nghiệp Thương mại Công nghiệp Khai mỏ Công trình xây dựng và các công trình khác Giá trị Tỉ lệ chịu thuế Đặc biệt Nhà ở Nông nghiệp Th. mại/C. nghiệp 16
  15. Tính thuế ở Indonesia Đất đai Giá trị thị trường diện tích x giá thị x tỉ lệ chịu x thuế suất = mức thuế đất trường / m2 thuế (0.5%) (20%) Giá trị chịu thuế Công trình xây dựng Giá trị thị trường diện tích x giá thị - miễn thuế x tỉ lệ chịu x thuế suất = mức thuế xây dựng trường / nếu thích thuế (0.5%) m2 hợp (20%) Giá trị chịu thuế 17
  16. SỐ THU THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI JAMAICA Giá J$ 1985 Giá trị danh nghĩa 18
  17. SỐ THU THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI LÊ Giá trị danh nghĩa Giá Peso 1985 19
  18. Nghiên cứu tình huống Mỹ (1) • Đề xuất 13 (California, 1978) - Giảm giá trị bất động sản xuống mức đánh giá 1975 - Cấm đánh giá lại giá trị năm cơ sở mới trừ khi công trình xây dựng mới hoàn tất hay đổi chủ sở hữu - Hạn chế gia tăng giá trị đánh giá ở mức tối đa 2%/năm - Áp trần thuế bất động sản ở mức 1% giá trị thị trường được đánh giá - Yêu cầu các hạt chịu trách nhiệm thu còn chính quyền bang chịu trách nhiệm phân bổ (phân chia theo luật định) thuế bất động sản - Hạn chế các loại thuế địa phương và tiểu bang • Đề xuất 2 ½ (Massachusetts, 1980) - Áp trần số thu thuế bất động sản hàng năm đối với vùng đô thị là 2,5% trên giá trị xác định của tất cả bất động sản có thể đánh thuế - Hạn chế mức tăng số thu thuế bất động sản hàng năm ở mức 2,5% (không tính các loại thuế qui cho bất động sản mới) 20
  19. Nghiên cứu tình huống Mỹ (1) • Bối cảnh chính trị nào dẫn đến việc thông qua đề xuất 13? • Đề xuất 13 làm thay đổi cơ cấu ngân sách như thế nào của chính quyền địa phương California? • Bạn đánh giá như thế nào về thuế bất động sản hậu Đề xuất 13 ở California xét về hiệu quả kinh tế, công bằng xã hội và tạo nguồn thu. 21