Giáo trình môn Định giá đất

Nội dung text: Giáo trình môn Định giá đất

1. GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT
2. MỤC LỤC MỞ ĐẦU i CHƢƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI 1 1. ĐẤT ĐAI 1 1.1. Khái niệm 1 1.2. Đặc trƣng 2 2. THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI 2 2.1. Khái niệm thị trƣờng đất đai 2 2.2. Yếu tố cấu thành thị trƣờng đất đai 3 2.3. Vai trò của thị trƣờng đất đai 3 2.4. Các khu vực của thị trƣờng đất đai 4 2.5. Đặc trƣng của thị trƣờng đất đai 8 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 1 9 CHƢƠNG II: GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 10 1. KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤT 10 2. ĐẶC ĐIỂM CỦA GIÁ ĐẤT 10 3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 11 3.1. Nhân tố nhân khẩu 11 3.2. Nhân tố xã hội 12 3.3. Nhân tố quốc tế 12 3.4. Nhân tố kinh tế 13 3.5. Nhân tố khu vực 14 3.6. Nhân tố cá biệt 15 4. CÁC LOẠI GIÁ ĐẤT 16 4.1. Giá cả, giá cả thị trƣờng 16 4.2. Giá trị thị trƣờng 17 4.3. Giá trị sử dụng 17 4.4. Giá trị trao đổi 17 4.5. Giá trị bảo hiểm 18 5. CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 18 5.1. Địa tô 18 5.2. Lãi xuất ngân hàng 19 5.3. Quan hệ cung cầu 21 BÀI TẬP CHƢƠNG 2 27 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 2 28 CHƢƠNG III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 29 1. KHÁI NIỆM ĐỊNH GIÁ ĐẤT 29 2. THÔNG TIN TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT 30 2.1. Giá trị của thông tin trong định giá 30 i
3. 2.2. Phƣơng pháp xác định thông tin 30 3. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 31 3.1. Nguyên tắc thay thế 31 3.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 32 3.3. Nguyên tắc biến động 33 4. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI 34 4.1. Định giá đất và bất động sản tại một số nƣớc Đông Nam Á và Trung Quốc 34 4.2. Định giá đất của Nhật bản 36 4.3. Định giá đất của Đức 38 5. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM 40 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 3 41 CHƢƠNG IV: PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT 42 1. PHƢƠNG PHÁP THU NHẬP 42 1.1. Khái quát về phƣơng pháp thu nhập 42 1.2. Trình tự và phƣơng pháp định giá theo phƣơng pháp thu nhập 44 1.3. Ứng dụng phƣơng pháp thu nhập để xác định giá đất 45 2. PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 46 2.1. Khái quát về phƣơng pháp so sánh trực tiếp 46 2.2. Trình tự định giá theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp 51 2.3. Ứng dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất 58 3. PHƢƠNG PHÁP THẶNG DƢ 61 3.1. Khái quát về phƣơng pháp thặng dƣ 61 3.2. Trình tự định giá bằng phƣơng pháp thặng dƣ 63 3.3. Ứng dụng của định giá bằng phƣơng pháp thặng dƣ 67 4. PHƢƠNG PHÁP CHI PHÍ 69 4.1. Khái quát phƣơng pháp chi phí 69 4.2. Trình tự tiến hành phƣơng pháp chi phí 71 4.3. Các phƣơng pháp xác định chi phí 71 4.4. Sự giảm giá tích luỹ và phƣơng pháp đo giảm giá tích luỹ 73 4.5. Úng dụng định giá bằng phƣơng pháp chi phí 75 5. PHƢƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HỒI QUY 76 5.1. Khái niệm cơ bản về hồi qui tuyến tính đơn giản 76 5.2. Mô hình hồi qui tuyến tính bội dựa trên quan hệ nhân quả 76 5.3. Phƣơng pháp phân tích hồi qui 80 BÀI TẬP CHƢƠNG 4 80 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 4 81 CHƢƠNG 5: ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM 83 1. NHỮNG QUY ĐỊNH CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỦA VIỆT NAM 83 1.1. Giá đất 83 1.2. Định giá đất 84 1.3. Nguyên tắc định giá đất 84 1.4. Phƣơng pháp xác định giá đất 84 ii
4. 2. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP 88 2.1. Khung giá quy định 88 2.2. Xác định vùng đất hạng đất 89 2.3. Định giá cho từng hạng đất 91 2.4. Định giá nhóm đất nông nghiệp ở Hà Nội 93 3. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP 95 3.1. Định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn 96 3.2. Định giá đất phi nông nghiệp ở đô thị 104 3.3. Xác định giá đất ở đô thị 110 3.4. Định giá đất phi nông nghiệp ở Hà Nội 112 3.5. Một số luật định giá đất đƣợc áp dụng ở đô thị 114 4. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở KHU VỰC GIÁP RANH 118 4.1. Khu vực đất giáp ranh 118 4.2. Định giá đất tại khu vực giáp ranh 118 4.3. Định giá đất tại khu vực giáp ranh của Hà Nội 119 BÀI TẬP CHƢƠNG 5 122 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 5 124 TÀI LIỆU THAM KHẢO 125 iii
5. MỞ ĐẦU Giáo trình Định giá đất đƣợc biên soạn dùng cho sinh viên ngành Quản lý Đất đai, nhằm trang bị cho sinh viên những kiến thức cơ bản nhất về đất đai, thị trƣờng đất đai, giá đất, định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất trong nền kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng XHCN. Cung cấp cho sinh viên các phƣơng pháp định giá cơ bản đang đƣợc áp dụng phổ biến trên thế giới và vận dụng các phƣơng pháp đó để xác định giá đất trong hoàn cảnh thực tế ở nƣớc ta. Giáo trình "Định giá đất" đƣợc biên soạn theo đề cƣơng chƣơng trình khung đào tạo ngành quản lý đất đai đã đƣợc Bộ Giáo dục và Đào tạo phê duyệt. Giáo trình do Tiến Sĩ Hồ Thị Lam Trà bộ môn Quản lý Đất đai khoa Đất và Môi trƣờng trƣờng Đại học Nông nghiệp I Hà Nội chủ biên. Nội dung của giáo trình gồm 5 chƣơng: - Chƣơng 1: Đất đai và thị trƣờng đất đai; - Chƣơng 2: Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất; - Chƣơng 3: Định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất; - Chƣơng 4: Phƣơng pháp định giá đất; - Chƣơng 5: Định giá đất ở Việt Nam. Trong đó chƣơng 1, 2 và 5 do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà biên soạn, chƣơng 3 và 4 do do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà và Thạc sĩ Nguyễn Văn Quân biên soạn. Những kiến thức mà sinh viên phải nắm đƣợc khi học môn học Định giá đất là đất đai, giá đất, thị trƣờng đất đai và định giá đất. Đồng thời học sinh phải hiểu đƣợc đặc tính đất đai liên quan đến định giá đất, các đặc điểm và khu vực của thị trƣờng đất đai. Về giá đất học sinh phải nắm đƣợc khái niệm, đặc trƣng và phải biết phân tích các nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất. Khi xác định giá đất trong điều kiện Việt Nam sinh viên phải nắm đƣợc các loại giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất, các nguyên tắc cơ bản khi xác định giá đất và biết vận dụng quan hệ cung cầu trong dự báo thị trƣờng đất đai Đồng thời sinh viên phải hiểu và nắm đƣợc phƣơng pháp xác định giá đất đang áp dụng ở một số nƣớc trên thế giới và Việt Nam hiện nay. Khi học môn học Định giá đất sinh viên có thể tham khảo thêm các kiến thức liên quan đến giá đất, thị trƣờng đất đai, phƣơng pháp định giá đất ở các tài liệu sau: 1. Bộ Tài chính (2004) Thông tƣ 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004, Hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2. Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 3. Ngô Đức Cát (2000), Kinh tế tài nguyên đất, Nhà xuất bản Nông nghiệp. 4. Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh (2003), Lý luận và phƣơng pháp định giá đất (Dịch từ tiếng Trung Quốc). 5. Đoàn Văn Trƣờng (2000), Các phƣơng pháp thẩm định giá trị Bất động sản, Nhà xuất bản khoa học và kỹ thuật. i
6. 6. Rost R. O. and H. G. Collins (1993), Land Valuation and Compensation in Australia Australian Institute of Valuers and Land Economists. Tuy đã hết sức cố gắng trong quá trình biên soạn, nhƣng khó tránh khỏi những thiếu sót. Tác giả rất mong nhận đƣợc ý kiến đóng góp của bạn đọc trong quá trình sử dụng để giáo trình tiếp tục đƣợc hoàn chỉnh ở các lần biên soạn tiếp theo. Hà nội ngày 15 tháng 12 năm 2005 TS. Hồ Thị Lam Trà ii
7. CHƢƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI Chƣơng I nhằm cung cấp cho sinh viên những hiểu biết liên quan đến lĩnh vực định giá đất, trƣớc khi nghiên cứu các vấn đề về giá đất, nguyên tắc và phƣơng pháp xác định giá đất. Nội dung của chƣơng 1 gồm: - Đất đai (khái niệm và đặc trƣng); - Thị trƣờng đất đai (khái niệm; yếu tố cấu thành; vai trò; các khu vực và đặc trƣng của thị trƣờng đất đai) Yêu cầu sinh viên phải hiểu và nắm đƣợc các nội dung liên quan đến định giá đất, để có kiến thức vận dụng trong các chƣơng tiếp theo. 1. ĐẤT ĐAI 1.1. Khái niệm Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nƣớc trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con ngƣời làm ra, tức là bao gồm nƣớc mặt đất và nƣớc ngầm, thổ nhƣỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nƣớc, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lƣợng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một ngƣời có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng nhƣ những quyền theo tập quán không thành văn. Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố khu dân cƣ, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản nhƣ: đáp ứng đƣợc nhu cầu nào đó của con ngƣời tức là có giá trị sử dụng; con ngƣời có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tƣợng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lƣu dân sự) Đất đai còn đƣợc coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, đƣợc chuyển tiếp qua các thế hệ, và đƣợc coi là một dạng tài sản trong phƣơng thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đồng thời đất đai còn đƣợc coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã đƣợc khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hƣớng tăng lên. Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá. Tính đặc biệt có tính chất đòi hỏi phải định giá là đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhƣng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên. Việc đầu tƣ của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai, phần lớn là đầu tƣ trực tiếp cho các tài sản khác nhƣ: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ; do đó, 1
8. chi phí đầu tƣ làm tăng giá trị của đất đai là rất trìu tƣợng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất .thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể làm ảnh hƣởng đến giá đất. 1.2. Đặc trƣng 1. Có vị trí cố định. Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất. Các nhân tố cá biệt nhƣ nham thạch, thổ nhƣỡng, thực bì của đất đai có thể biến đổi, nhƣng đất đai đƣợc hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể di dời. Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con ngƣời sử dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng. 2. Có hạn về diện tích. Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến. Hoạt động của loài ngƣời có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhƣng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con ngƣời. Tính hữu hạn về diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả. Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thị hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá và xây dựng nhà ở để đáp ứng với dân số ngày càng tăng. Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trƣờng là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trƣờng đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó đƣợc quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nƣớc với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai. 3. Tính năng lâu bền. Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai. 4. Chất lƣợng khác nhau. Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhƣỡng, thực bì, nƣớc ) và điều kiện khí hậu tƣơng ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lƣợng mƣa ) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên. Tính khác nhau này trong đất sử dụng cho nông nghiệp, có thể làm cho sản lƣợng và phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị, có thể làm cho lực chịu tải của nền đất khác nhau. Tính khác nhau của chất lƣợng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả sử dụng cao nhất. Nhƣ vậỵ trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếu con ngƣời biết cách sử dụng hợp lý, thì chất lƣợng của đất đƣợc nâng lên không ngừng. 2. THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI 2.1. Khái niệm thị trƣờng đất đai Một thị trƣờng là tập hợp những ngƣời mua và ngƣời bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác: thị trƣờng là nơi trao đổi hàng hoá đƣợc sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa ngƣời với ngƣời, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trƣờng hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tƣợng kinh tế đƣợc phản ánh thông qua trao đổi và lƣu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa ngƣời với ngƣời để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trƣờng hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá. Thị trƣờng đất đai về ý nghĩa chung là thị trƣờng giao dịch đất đai. Thị trƣờng đất đai có thể đƣợc hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trƣờng đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một 2
9. khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trƣờng đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trƣờng đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trƣờng, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hƣớng phát triển kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN nhƣ ở nƣớc ta. Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trƣờng chuyển quyền sở hữu đất đai ở nƣớc ta, chủ thể lƣu thông trên thị trƣờng đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất. 2.2. Yếu tố cấu thành thị trƣờng đất đai Một thị trƣờng đƣợc cấu thành bởi 3 yếu tố sau đây: - Chủ thể thị trƣờng: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật. Trong nền kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trƣờng bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác. - Khách thể thị trƣờng: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình đƣợc trao đổi thông qua thị trƣờng, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tƣơng lai. - Giới trung gian thị trƣờng: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết giữa các chủ thể thị trƣờng. Giới trung gian thị trƣờng bao gồm hệ thống môi giới liên hệ giữa những ngƣời sản xuất, giữa những ngƣời tiêu dùng, giữa những ngƣời sản xuất và tiêu dùng, giữa những ngƣời sản xuất cùng loại, giữa những ngƣời tiêu dùng cùng loại và ngƣời tiêu dùng khác loại. Trong nền kinh tế thị trƣờng, thông tin thị trƣờng, ngƣời trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tƣ vấn đều là giới trung gian thị trƣờng. Đối với thị trƣờng đất đai về ý nghĩa chung là thị trƣờng giao dịch về đất đai. Các giao dịch diễn ra trên thị trƣờng đất đai khu vực thƣờng quan tâm giải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên bán nhƣ vị trí, hình thể, qui mô, kích thƣớc thửa đất; hình thức và phƣơng thức thanh toán nhƣng các giao dịch diễn ra trong thị trƣờng đất đai quốc gia hay quốc tế thƣờng chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tƣ tìm kiếm lợi nhuận tối đa của các bên mua và bên bán. Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu trong thị trƣờng này là các loại đất tại các đô thị, vùng ven đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất và các đặc khu kinh tế 2.3. Vai trò của thị trƣờng đất đai Thị trƣờng đất đai có liên quan đến lƣợng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗi nƣớc, do đó thị trƣờng đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là: - Hoạt động của thị trƣờng đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất. - Thị trƣờng đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trƣởng kinh tế khi đầu tƣ vào bất động sản nhƣ đất đai, nhà xƣởng tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tƣ, sử dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý. - Tác động trực tiếp của thị trƣờng đất đai tới phát triển thị trƣờng tài chính. Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế. - Phát triển thị trƣờng đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và đƣợc phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất. Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế. - Sự tăng trƣởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nói 3
10. chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trƣờng đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận đƣợc. 2.4. Các khu vực của thị trƣờng đất đai Thị trƣờng đất đai là một thị trƣờng đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trƣờng đất đai gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Tuy nhiên, thị trƣờng đất đai hình thành chậm và chịu tác động của nhiều nhân tố. Quá trình hình thành và phát triển của thị trƣờng đất đai chính là quá trình phát triển các quan hệ đất đai hình thành trong lịch sử, chỉ đến một giai đoạn lịch sử nhất định đất đai mới thực sự tham gia vào thị trƣờng và khi đó thị trƣờng đất đai mới ra đời. Cũng nhƣ nhiều thị trƣờng khác, ngày nay thị trƣờng đất đai không chỉ mang tính khu vực mà còn mang tính quốc gia và tính quốc tế. Việc phân biệt thị trƣờng khu vực, thị trƣờng quốc gia hay quốc tế chủ yếu để giúp ngƣời định giá nhận dạng thị trƣờng đất đai trong quá trình phân tích, đánh giá. Trên thực tế, không có một thị trƣờng nào tồn tại một cách độc lập, chúng luôn đan xen, tác động lẫn nhau thành một thị trƣờng thống nhất. a. Thị trƣờng đất đai thế giới Trên thế giới tại các nƣớc tƣ bản phát triển chế độ sở hữu tƣ nhân về ruộng đất đã đƣợc xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trƣờng đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thƣờng áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trƣờng đất đai. Tại đây có các trang trại với qui mô lớn hàng ngàn hecta. Ở những nƣớc đang phát triển, trong giai đoạn tăng trƣởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tƣ nƣớc ngoài thƣờng có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hƣởng đến tăng trƣởng kinh tế hoặc thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trƣờng đất đai. Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà đất giảm đến 40% làm các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lƣợng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trƣờng này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp ngƣời mua giảm đƣợc tiền thuế tƣơng đƣơng 10% giá mua một chỗ ở mới. Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nƣớc đi trƣớc, đã và đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trƣờng theo hƣớng giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai, nhƣ là một quy luật tất yếu của sở hữu tƣ nhân về đất đai trong nền kinh tế thị trƣờng. Để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nƣớc đã đề ra chính sách hạn điền, nhiều nƣớc vẫn còn hạn chế quyền chuyển nhƣợng đất đai. Ở Anbani, đất nông nghiệp đã đƣợc coi là thuộc sở hữu của các gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhƣng cho tới năm 1995 việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trên thực tế cho tới nay vẫn chƣa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những ngƣời đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nhƣng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đƣơng nhiên bị tƣớc quyền sử dụng mảnh đất đó. Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không đƣợc bán trong vòng 10 năm và một số 4
11. các mảnh đất khác bị quy định không đƣợc bán vĩnh viễn, và trong một số trƣờng hợp cụ thể, Nhà nƣớc có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Ở Bungari, các doanh nghiệp không đƣợc quyền chuyển nhƣợng những mảnh đất nhận đƣợc từ tƣ nhân hoá doanh nghiệp Nhà nƣớc. Ở nhiều nƣớc thuộc Liên xô trƣớc đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hƣởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nƣớc trong SNG hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép ngƣời nông dân đƣợc quyền chuyển nhƣợng đất với một số điều kiện cụ thể. Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hƣớng dân chủ và công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích tụ đất của các nƣớc đang phát triển rất đáng đƣợc phân tích tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trƣờng đất đai ở Việt Nam. Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa Tƣ bản đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng phân chia lại thị trƣờng bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ tích tụ tƣ bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trƣờng, mở rộng lĩnh vực đầu tƣ đã thúc ép mở cửa thị trƣờng đất đai và tạo nên xu hƣớng gia tăng giá đất với tốc độ tăng của thị trƣờng hàng hoá. Xu hƣớng cho thuê đất đai để phát triển đƣợc coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất. Ở một số nƣớc nhƣ Ba Lan, Nam Tƣ, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tƣ nhân có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh. Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nƣớc này phát triển năng động hơn và đƣợc coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Một đặc điểm rất quan trọng của thị trƣờng đất đai trên thế giới là thị trƣờng này đã vƣợt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trƣờng đầu tƣ hấp dẫn của tƣ bản nƣớc ngoài. Những nƣớc có dự trữ ngoại tệ lớn nhƣ Nhật Bản, Đài Loan là những nƣớc đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nƣớc ngoài. b. Thị trƣờng đất đai Việt Nam Theo qui định của pháp luật nƣớc ta: khi tham gia vào thị trƣờng đất đai các chủ sử dụng đất phải có đƣợc quyền sử dụng đất, muốn vậy họ phải đƣợc Nhà nƣớc giao đất hoặc cho thuê đất (thị trƣờng sơ cấp); tiếp theo họ phải đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tham gia vào các giao dịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về sử dụng đất (thị trƣờng thứ cấp). Việc phân định thị trƣờng sơ cấp, thị trƣờng thứ cấp về đất đai chỉ là một trong những cách tiếp cận nhằm thể hiện những quan hệ ban đầu (Nhà nƣớc - ngƣời sử dụng), và những quan hệ tiếp theo (ngƣời sử dụng - ngƣời sử dụng). Thị trƣờng sơ cấp về đất đai Thị trƣờng sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nƣớc với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội (gọi tắt là các chủ sử dụng đất) (hình 1.1). Về phía Nhà nƣớc: Nhà nƣớc thực hiện chức năng giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chấm dứt quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất; xác lập quyền sử dụng đất và quyền thuê đất cho các chủ sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD).Về phía ngƣời sử dụng đất. Ngƣời sử dụng đất tham gia thị trƣờng này gồm: các hộ gia đình và cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân đƣợc giao đất làm nhà ở; tổ chức kinh tế đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế đầu tƣ, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhƣợng hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây 5
12. dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Thủ tƣớng Chính phủ quyết định. Căn cứ vào Luật Đất đai 2003 Chính phủ đã ban hành hai Nghị định (Nghị định 198/2004/NĐ-CP về tiền sử dụng đất và Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi thƣờng hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất). Hai Nghị định này đã có những quy định khá thông thoáng đối với thị trƣờng đất đai hiện tại. Nhà nƣớc đã mở rộng đối tƣợng đƣợc giao đất có thu tiền sử dụng đất (Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất và Thông tƣ hƣớng dẫn của Bộ Tài chính (117/2004/TT-BTC)), theo đó, ngoài đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc giao đất xây dựng nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng để chuyển nhƣợng hoặc cho thuê, Nghị định còn cho phép thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, đất sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; cho phép nhà đầu tƣ tự lựa chọn hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; tự nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất NHÀ NƢỚC Giao đất Giao đất Cho Thu thuê không có thu hồi thu tiền tiền đất đất CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT Hình 1.1. Thị trường sơ cấp về đất đai Luật Đất đai 2003 quy định không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ở mà đất đó đã sử dụng trƣớc ngày 15/10/1993 hoặc đối với hộ gia đình cá nhân đã đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhƣng đất đó đƣợc sử dụng ổn định trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà còn nợ tiền sử dụng đất. Chính phủ cũng áp dụng cơ chế thu tiền sử dụng đất có thời hạn đối với đất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, đất dùng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối. Quy định này tạo điều kiện cho các doanh nghiệp lựa chọn hình thức sử dụng đất. Bên cạnh đó, sẽ thực hiện thu tiền sử dụng đất bằng việc đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Thực hiện theo phƣơng án này sẽ hạn chế thất thoát nguồn tài chính thu từ đất đai cho ngân sách nhà nƣớc; góp phần thực hiện sự bình đẳng về nghĩa vụ tài chính giữa các thành phần kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất, xoá bỏ bao cấp qua đất đai. Các cơ quan chức năng cũng sẽ đơn giản thủ tục hành chính thu tiền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ bằng cách thực hiện cơ chế một cửa khi ngƣời dân đƣợc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, chỉ phải tiếp xúc với cơ quan Tài nguyên và Môi trƣờng. 6
13. Khi Nhà nƣớc có nhu cầu sử dụng đất thì Nhà nƣớc sẽ thu hồi đất đối với các chủ sử dụng đất đang sử dụng đất. Theo quy định tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ về bồi thƣờng hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và Thông tƣ 116/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính hƣớng dẫn việc bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất. Cụ thể, Nhà nƣớc chỉ thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, trong các trƣờng hợp đầu tƣ xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phát triển và các dự án đầu tƣ lớn. Bên cạnh đó Chính phủ đẩy mạnh hơn nữa việc thực hiện nhà đầu tƣ tự thoả thuận bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ thay cho việc Nhà nƣớc phải đứng ra tổ chức bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ bằng cách: trƣờng hợp ngƣời đƣợc giao đất, đƣợc thuê đất hoặc tổ chức phát triển quỹ đất thoả thuận đƣợc với ngƣời bị thu hồi đất về mức bồi thƣờng, hỗ trợ theo quy định của pháp luật thì thực hiện theo sự thoả thuận đó; khi thu hồi đất Nhà nƣớc không tổ chức thực hiện bồi thƣờng, hỗ trợ. Nhà nƣớc sẽ giao cho UBND các tỉnh, thành quyết định tổ chức thực hiện bồi thƣờng và tái định cƣ hoặc phân cấp cho UBND cấp dƣới trực tiếp tổ chức thực hiện bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ. Thị trƣờng thứ cấp về đất đai Đây là thị trƣờng thực hiện quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất đƣợc pháp luật qui định nhƣ chuyển nhƣợng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (hình 1.2). Thị trƣờng này, về mặt pháp lý đã đƣợc công nhận, tuy nhiên qui mô của thị trƣờng này phụ thuộc rất nhiều vào thị trƣờng sơ cấp, tức là khả năng cung về đất cho các chủ sử dụng đất một cách hợp pháp (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT (đã nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nƣớc) QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Chuyển Chuyển Cho thuê Thế Thừa Góp vốn nhƣợng đổi cho thuê chấp kế bằng đất đất lại đất đất đất đất CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT (đã nhận quyền sử dụng đất từ các chủ sử dụng đất) Hình 1.2. Thị trường thứ cấp về đất đai Luật Đất đai (1993) đƣợc ban hành với quy định về giao đất ổn định lâu dài cho ngƣời sử dụng gắn với các quyền sử dụng đất đƣợc mở rộng nhƣ quyền định đoạt của ngƣời có quyền sở hữu. Ngoài quyền sử dụng đất theo mục đích quy định khi đƣợc giao, ngƣời sử dụng 7
14. đất đƣợc quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất. Do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cƣ và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà quan hệ chuyển nhƣợng, mua bán đất đai trong dân cƣ đã xuất hiện từ những năm trƣớc khi có Luật Đất đai (1993). Trong thời gian này quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chƣa đƣợc luật pháp quy định và việc chuyển nhƣợng, mua bán đất đai bị cấm. Do vậy các quan hệ chuyển nhƣợng, mua bán đất đai của dân cƣ ở thời kỳ này diễn ra tự phát và hoàn toàn là những quan hệ chuyển nhƣợng, mua bán ngầm. Sau khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực, Nhà nƣớc đã ban hành các văn bản pháp quy để cụ thể hoá các quy định của Luật, trong đó việc thừa nhận đất đai có giá và quy định khung giá đất có một ý nghĩa quan trọng. Nhờ vậy các quan hệ chuyển nhƣợng, mua bán quyền sử dụng đất (thƣờng đƣợc nói tắt là chuyển nhƣợng, mua bán đất đai) ngày càng phổ biến, sôi động và trở thành một lĩnh vực hoạt động kinh doanh; thị trƣờng đất đai hình thành ngày càng rõ nét. Luật Đất đai 1998 đã bổ sung thêm quyền góp vốn bằng đất đối với chủ sử dụng đất. Nhƣ vậy đối với ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện 6 quyền: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời hạn đƣợc giao đất 2.5. Đặc trƣng của thị trƣờng đất đai a) Thị trƣờng đất đai là thị trƣờng không hoàn hảo Thị trƣờng đất đai là thị trƣờng không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trƣờng trong thuyết kinh tế. Một thị trƣờng hoàn hảo là thị trƣờng khi ổn định, ngƣời mua và bán nắm đƣợc thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị trƣờng, giá cả thị trƣờng, và giá trị trao đổi là giống nhau. Khi không thoả mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá cả có thể khác nhau đó là thị trƣờng không hoàn hảo. Trong thị trƣờng hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể đƣợc trao đổi mua bán, nhƣng trong thị trƣờng đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí. Đồng thời số lƣợng ngƣời tham gia thị trƣờng đất đai không nhiều và chỉ nắm đƣợc ít thông tin (chƣa đầy đủ). Ngoài ra, thị trƣờng đất đai có tính xác định và phân hoá cao theo nhƣ kiểu, loại đất. Cung về đất đai là tƣơng đối cố định, trong khi đó cầu về đất đai hoàn toàn không ổn định. Mức độ hoàn hảo của thị trƣờng đất đai thấp hơn thị trƣờng hàng hoá tiêu dùng và các thị trƣờng tƣ liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của nhà nƣớc, đặc biệt trong công tác qui hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cƣ, khu kinh tế tập trung ). b) Thị trƣờng đất đai là thị trƣờng cung độc quyền Đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo đƣợc của đất làm cho cung của đất không đổi. Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càng tăng làm cho thị trƣờng đất đai trở thành thị trƣờng cung độc quyền, yếu tố đầu cơ trong thị trƣờng đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội. Trong điều kiện một thị trƣờng thông thoáng, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thời cũng phát sinh những tác động tiêu cực nhƣ tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá. 8
15. Trong thị trƣờng hàng hoá thông thƣờng khác, hàng hoá và các nguồn lực sản xuất phải đƣợc tự do lƣu thông tới những nơi thu đƣợc những khoản lời lớn nhất hay có giá cao nhất, ngƣời mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất. Nhƣng đối với thị trƣờng đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo đƣợc, nên dù có những ảnh hƣởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tƣ làm giá đất tăng giảm quá mức, nhƣng ngƣời ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn. Nói cách khác thị trƣờng đất đai mang tính độc quyền rất cao. c) Thị trƣờng đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trƣởng kinh tế Thị trƣờng đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trƣởng kinh tế, dễ bị "nóng" khi nền kinh tế có mức tăng trƣởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm. Mặt khác thị trƣờng đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội. Đồng thời các yếu tố nhƣ biến động chính trị, môi trƣờng xã hội, phong tục, tập quán, ƣớc lệ cộng đồng đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trƣờng. Việc tổ chức thị trƣờng không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn hoá cộng đồng, phân hoá xã hội và tạo những bất bình trong xã hội. do vậy khi không đƣợc tổ chức và thông tin đầy đủ, trong điều kiện vĩ mô không ổn định thì thị trƣờng này sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều kiện những nƣớc chƣa trải qua kinh tế thị trƣờng và trình độ dân trí thấp. CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 1 1. Phân tích những đặc trƣng của đất đai ảnh hƣởng đến việc xác định giá đất. 2. Phân tích các yếu tố cấu thành thị trƣờng đất đai. 3. Việc phân các khu vực của thị trƣờng đất đai có ý nghĩa gì trong quá trình định giá đất ở Việt Nam. 4. Phân tích các đặc trƣng của thị trƣờng đất đai. 9
16. CHƢƠNG II: GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Chƣơng II nhằm cung cấp cho sinh viên những hiểu biết về giá đất bao gồm: - Khái niệm; - Đặc điểm; - Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất; - Các loại giá đất; - Cơ sở khoa học xác định. Yêu cầu sinh viên phải nắm đƣợc các vấn đề liên quan đến giá đất và biết vận dụng quan hệ cung cầu trong dự báo thị trƣờng đất đai. 1. KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤT Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phƣơng diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. 2. ĐẶC ĐIỂM CỦA GIÁ ĐẤT 1. Không giống nhau về phƣơng thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Nhƣ vậy giá đất đƣợc biểu thị ở nhiều phƣơng thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trƣờng cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống nhƣ mối quan hệ lợi tức với tƣ bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất. 2. Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trƣờng hoàn chỉnh, giá cả đƣợc hình thành dƣới sự ảnh hƣởng lâu dài từ quá khứ đến tƣơng lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trƣờng, tiến hành phân tích cụ thể để đƣa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định. 3. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con ngƣời, cho nên không có giá thành sản xuất. Thực tế trong trƣờng hợp con ngƣời khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì ngƣời ta có thể tính đƣợc các chi phí trực tiếp đầu tƣ vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạnh toán vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp nhƣ xây dựng hệ thống 10
17. đƣờng giao thông, điện, cấp và thoát nƣớc có thể tính toán đƣợc và phân bổ một phần vào giá đất. Nhƣng các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trƣờng học, bệnh viện, chợ ), góp phần làm cho khu dân cƣ đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhƣng khó tính toán để đƣa vào giá đất đó đƣợc. 4. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thƣờng. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tƣ bản toàn xã hội đƣợc nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên. Trong thị trƣờng thông thƣờng, giá cả hàng hoá chịu ảnh hƣởng cuar bản thân đôi bên cung cầu. Nhƣng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con ngƣời có thể sử dụng đƣợc là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhƣng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hƣởng đến giá đất. 5. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trƣờng có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trƣng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng; ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau. 3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 3.1. Nhân tố nhân khẩu Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. ảnh hƣởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. a) Mật độ nhân khẩu Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên. Ví dụ nhƣ ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năm 1956 ~ 1960 là 11 ~ 13%, năm 1960 ~ 1961 là 17 ~ 18%, còn ở Mỹ năm 1956 năm 1966, tỷ lệ biến động giá cả đất chỉ là 5,5 ~ 6,9%. Nguyên nhân chủ yếu là ở Nhật Bản là nƣớc có mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong những nƣớc có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát triển kinh tế thành thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhƣng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so với Nhật là thấp, yêu cầu đất không căng thẳng nhƣ Nhật Bản, do đó mức tăng giá đất tƣơng đối nhỏ. b) Tố chất nhân khẩu Tố chất nhân khẩu thƣờng có tƣơng quan với trình độ đƣợc giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hƣởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thƣờng là xã hội trật tự ổn định môi trƣờng tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo đƣợc ấn tƣợng tốt đẹp cho mọi ngƣời, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên. 11
18. c) Cấu thành nhân khẩu gia đình Do sự thay đổi phƣơng thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hƣởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đƣờng dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tƣơng ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng. 3.2. Nhân tố xã hội Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hƣởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hƣởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa. a) Trạng thái ổn định chính trị Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nƣớc. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tƣ vào tài sản nhà đất sẽ đƣợc vận hành bình thƣờng, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tƣ lớn kéo theo giá đất tăng lên. Ngƣợc lại thì giá đất sẽ rớt xuống. b) An ninh xã hội Nhân tố này ảnh hƣởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất luận là khu nhà ở hay khu thƣơng nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi ngƣời sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tƣ, mua bán, cƣ trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. Ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tƣơng quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị. c) Đầu cơ nhà đất Đầu cơ nhà đất là hành vi ngƣời đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu đƣợc siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hƣởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trƣờng. Khi đất cung không đủ cầu, do ngƣời đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do ngƣời đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá. d)Tiến trình đô thị hóa Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là thúc đẩy quá trình đô thị hóa. Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hƣởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cƣ cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác. 3.3. Nhân tố quốc tế Sự phát triển và hoàn thiện của thị trƣờng nhà đất là không thể tách rời ảnh hƣởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hƣởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất đƣợc phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hƣởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nƣớc. a)Tình hình kinh tế thế giới Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác. Thị trƣờng thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát 12
19. triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trƣờng, đất đai cũng không có ngoại lệ. Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh tế có tính toàn cầu năm 1929 giá đất ở nƣớc Mỹ hạ thấp nhanh chóng, từ đỉnh cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo đƣờng thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớt xuống đến điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng lên lại. b) Nhân tố chính trị quốc tế Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thƣờng là tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lƣu đối ngoại nhộn nhịp, môi trƣờng ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tƣ nƣớc ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngƣợc lại. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo. 3.4. Nhân tố kinh tế Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hƣởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trƣởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tƣ dân dụng đều thông qua ảnh hƣởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định. a) Tình trạng phát triển kinh tế Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lƣơng nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tƣ xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên. Từ sự phát triển kinh tế của các nƣớc, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế. b) Mức độ dự trữ và đầu tƣ Mức độ dự trữ và mức độ đầu tƣ là tƣơng quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trƣởng thì đầu tƣ cũng tăng tƣơng ứng. Đây là nguyên lý "tính thống nhất giữa dự trữ và đầu tƣ" trong kinh tế học. Nhƣ vậy, phân tích sự ảnh hƣởng của mức độ dự trữ và đầu tƣ đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hƣởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ và nguyện vọng dự trữ quyết định. Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự trữ càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tƣ bản càng nhanh. Nhìn từ góc độ tích lũy tƣ bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lƣợng giá cả các tài sản khác, cho nên khi các gia đình thông thƣờng mua đất phải qua một thời kỳ tích cóp khá dài. Trƣờng hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tƣ bản và cũng mới có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà. Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trƣờng nhà đất là liên quan mật thiết với nhau. Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thƣờng là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt. c) Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lƣợng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hƣởng của lƣợng cung cấp tiền mặt đối với thị trƣờng đất đai, 13
20. lƣợng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lƣu động trên thị trƣờng, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lƣu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn đƣợc giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng. d) Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cƣ Theo đà gia tăng thu nhập của dân cƣ, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con ngƣời sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lƣợng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng. e) Biến động vật giá Sự biến động của vật giá ảnh hƣởng thiết thân đến từng ngƣời. Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện đƣợc tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hƣởng của thị trƣờng nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúng cùng chung xu thế "nƣớc lên thuyền lên". Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hƣởng tƣơng đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp. Điều đó mặt khác nói lên ảnh hƣởng của cung không đủ cầu trên thị trƣờng nhà đất đô thị đối với giá đất. f) Mức lãi suất Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn ngạch lƣu thông lớn, cho nên việc đầu tƣ hoặc mua bán nhà đất có liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tƣ thông thƣờng không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tƣ hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm đƣợc tình hình vốn đầu tƣ trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi suất. Những nhân tố chung nói trên thƣờng là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hƣởng có tính toàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dƣới ảnh hƣởng của những nhân tố đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phƣơng và các quốc gia về mức giá đất. Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phƣơng, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hƣởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt. Do đó cần phân tích thêm một bƣớc ảnh hƣởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt. 3.5. Nhân tố khu vực Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phƣơng do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hƣởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phƣơng đó. a) Vị trí Nhân tố vị trí ảnh hƣởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tƣợng định giá trong thành phố, bao gồm đất đƣợc xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thƣơng nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hƣởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất. 14
21. b) Điều kiện cơ sở hạ tầng Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hƣởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trƣờng học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hƣởng đến giá đất chủ yếu có loại đƣờng giao thông của địa phƣơng, độ tiện lợi và phƣơng thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lƣới giao thông, tình hình đƣờng sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lƣới giao thông c) Chất lƣợng môi trƣờng Chất lƣợng môi trƣờng ảnh hƣởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trƣờng nhân văn và môi trƣờng tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trƣờng tự nhiên nhƣ: địa chất, địa thế, độ dốc, hƣớng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn cho đến các điều kiện môi trƣờng nhân văn nhƣ loại hình nghề nghiệp của dân cƣ, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực. d) Nhân tố quy hoạch Nhân tố quy hoạch ảnh hƣởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất Mức độ ảnh hƣởng đến giá đất khu vực có tƣơng quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị. Ví dụ nhƣ khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trƣờng; khu thƣơng nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trƣờng kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng nƣớc điện 3.6. Nhân tố cá biệt Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trƣng và điều kiện của bản thân thửa đất. Ảnh hƣởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hƣởng đến giá cả của từng thửa đất. a) Diện tích Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của ngƣời sử dụng đất, nên ảnh hƣởng đến giá cả của thửa đất. b) Chiều rộng Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hƣởng đến hiệu quả trƣng bày và thu lợi của ngƣời sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thƣơng mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hƣởng đến giá đất. c) Chiều sâu Trong mọi trƣờng hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đƣờng đềuờnhong thuận lợi cho ngƣời sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hƣởng đến giá đất của thửa đất đó. d) Hình dáng Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng nhƣ tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hƣởng đến giá đất. 15
22. đ) Độ dốc Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hƣởng đến giá đất. e) Hạn chế của quy hoạch đô thị Nhân tố quy hoạch đô thị đƣợc xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất 4. CÁC LOẠI GIÁ ĐẤT 4.1. Giá cả, giá cả thị trƣờng Giá trị là lƣợng tiêu hao lao động nói chung kết tinh trong hàng hóa. Số lƣợng lao động đó lớn hay nhỏ không thể thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong điều kiện kinh tế hàng hóa, thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng tiền tệ. Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi. Do đó, giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết định. Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhƣng không có nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trƣờng hợp cùng nhất trí với nhau. Trong thực tế giá cả và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn không nhất trí là thƣờng xuyên. Lý do là giá cả ngoài quyết định giá trị, còn chịu ảnh hƣởng của giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu. Trên thị trƣờng khi cung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bản đáp ứng đƣợc cầu thì giá cả phù hợp với giá trị. Tuy nhiên trƣờng hợp này ít khi xảy ra. Nếu cung thấp hơn cầu thì giá cả sẽ cao hơn giá trị. Ngƣợc lại, nếu cung vƣợt cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị. Giá cả hình thành trên thị trƣờng phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản thân hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng), và quan hệ cung - cầu về hàng hóa. Giá cả đƣợc quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dƣới sự tác động của quy luật kinh tế tự phát, trƣớc hết là của quy luật giá trị. Trong nền sản xuất hàng hóa giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá trị, còn trong điều kiện của chủ nghĩa tƣ bản, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất. Giá cả thị trƣờng xoay quanh cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị thị trƣờng). Giá cả thị trƣờng, giá cả hàng hóa và dịch vụ đƣợc hình thành trên thị trƣờng; nó cũng là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhƣng chịu sự tác động của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung-cầu. Giá cả thị trƣờng lên xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung-cầu chung và quan hệ cung cầu của từng loại hàng, từng lúc, từng nơi. Giá trị của hàng hóa và dịch vụ là cơ sở khách quan của giá cả; song trong thực tế, cũng chỉ có thông qua thị trƣờng mới hình thành giá cả và mới có thể xác định đƣợc tƣơng đối sát đúng giá trị của chúng. Giá cả thị trƣờng là tín hiệu của thị trƣờng, tín hiệu của mối quan hệ (cân đối hay không cân đối) giữa tổng cung và tổng cầu nói chung, và giữa cung và cầu của một mặt hàng, loại hàng nhất định, trong một thời gian và ở một địa điểm nhất định; hơn nữa, đó không phải là tín hiệu của bất cứ một loại cầu nào, nhƣ nhu cầu chủ quan, nhu cầu sinh lí mà là tín hiệu của cầu có khả năng thanh toán của xã hội đối với sản phẩm. Giá cả thị trƣờng có tác dụng hƣớng dẫn ngƣời sản xuất, kích thích cải tiến kĩ thuật, cải tiến quản lí nhằm tăng năng suất lao động, cải tiến quản lí lƣu thông, nâng cao chất lƣợng hàng hóa, dịch vụ, phục vụ tốt ngƣời tiêu dùng và thu lợi nhuận cao. Khi mua một thửa đất, thực chất là ngƣời mua đã mua quyền có đƣợc thu nhập từ thửa đất ấy. Trong nền sản xuất hàng hóa, đất đai trên thực tế là đối tƣợng mua bán, cho thuê, đấu thầu, cho nên nó có giá cả. Giá cả đất đai đƣợc quy định bởi hai yếu tố: lƣợng địa tô mà hàng năm ruộng đất đem lại, và mức lợi tức mà ngân hàng trả cho ngƣời gửi tiền. Cụ thể là giá cả 16
23. ruộng đất bằng số lƣợng tiền mà nếu đem gửi tiết kiệm ngân hàng thì hàng năm sẽ đem lại một lƣợng lợi tức bằng lƣợng địa tô của thửa đất ấy đem lại. Ví dụ: một thửa đất hàng năm đem lại 300.000 đồng, tỉ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng là 4% thì giá cả khoảnh đất ấy sẽ là: 300.000 x 100 = 7.500.000 đồng 4 4.2. Giá trị thị trƣờng Giá trị thị trƣờng thể hiện mức giá hình thành trên thị trƣờng công khai và cạnh tranh. Thị trƣờng này có thể là thị trƣờng trong nƣớc hoặc thị trƣờng quốc tế, có thể bao gồm nhiều ngƣời mua, ngƣời bán hoặc bao gồm một số lƣợng hạn chế ngƣời mua, ngƣời bán. Giá trị thị trƣờng thể hiện mức giá ƣớc tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trƣờng trƣớc khi đƣa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hòan tòan tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức. Giá trị thị trƣờng của một thửa đất là giá có thể thực hiện cao nhất của thửa đất đó trong thị trƣờng mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong những điều kiện thị trƣờng xác định. Trên thực tế, việc mua bán điễn ra sòng phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, đƣợc thông tin đầy đủ về thị trƣờng và tài sản, nên giá trị thị trƣờng không phải chịu tác động của bất kỳ sự kích động quá mức nào. Giá trị thị trƣờng của đất đai đƣợc xác định dựa trên cơ sở các yếu tố sau: - Sự thoả thuận, nhất trí giữa ngƣời bán và ngƣời mua; - Mục đích của ngƣời mua và bán đất; - Nhu cầu về đất đai của thị trƣờng; - Tác động của môi trƣờng sống và xã hội; - Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt. Lƣu ý trong khi điều tra giá trị thị trƣờng của đất đai trong những trƣờng hợp mua bán đặc biệt nhƣ: ép giá, mua bán trong gia đình 4.3. Giá trị sử dụng Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một thửa đất có thể đƣợc sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ cũng phải xác định một mục đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác định. Mục đích sử dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó đƣợc xác định căn cứ vào mục đích đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất. Ở Việt Nam mục đích sử dụng chính của mảnh đất xác định là mục đích sử dụng đất đƣợc xác định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong quyết định giao đất của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền. Các mục đích sử dụng khác của thửa đất đó do các yếu tố khách quan khác tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng. Trong lý thuyết kinh tế các nhà kinh tế vẫn thƣờng gọi chúng là giá trị tiềm năng. 4.4. Giá trị trao đổi Trên thị trƣờng mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá trị thị trƣờng của chính mảnh đất đó là một. Thông thƣờng giá trị trao đổi đƣợc xác định căn cứ vào giá cho thuê của một thửa đất chủ thể hoặc giá bán, giá cho thuê một mảnh đất khác có các đặc điểm và các tiện ích tƣơng tự nhƣ thửa đất chủ thể. Ví dụ: Ngƣời ta có thể xác định giá trị trao đổi của thửa đất A, nếu biết giá trị của thửa đất B với điều kiện sau đây: Thửa đất B có các đặc điểm và tiện ích tƣơng tự nhƣ thửa đất A; 17
24. Việc chuyển nhƣợng thửa đất B diễn ra thoả mãn các điều kiện của thị trƣờng mở và cạnh tranh, tức là loại trừ các cuộc mua bán không tuân theo nguyên tắc hình thành giá trị thị trƣờng; Thời gian thửa đất B đƣợc trao đổi gần với thời gian xác định giá trị trao đổi của thửa đất A. 4.5. Giá trị bảo hiểm Giá trị bảo hiểm đƣợc xác định trên cơ sở giá thị trƣờng của thửa đất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thoả thuận. Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thoả thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa ngƣời chủ sở hữu thửa đất (ngƣời đƣợc bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm. 4.6. Giá trị thế chấp Giá trị thế chấp của thửa đất đƣợc xác định căn cứ giá thị trƣờng của thửa đất. Tuỳ theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc không có giá trị thế chấp. Thông thƣờng và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp. Những thửa đất không đƣợc quyền trao đổi vì một lý do giàng buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhƣng không có giá trị thế chấp. 4.7. Giá cho thuê Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà ngƣời đi thuê phải trả cho chủ đất trong suốt thời gian thuê đất. Tuỳ theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê đƣợc xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm. Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị của thửa đất và mức lãi suất mà ngƣời chủ sử dụng đất yêu cầu. 5. CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 5.1. Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dƣ do những ngƣời sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho ngƣời chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tƣ hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những ngƣời chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dƣ do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tƣ bản, do còn chế độ tƣ hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tƣ bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dƣ thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tƣ bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tƣ bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tƣ bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tƣ bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tƣ hữu của địa chủ hay nhà tƣ bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhƣng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nƣớc và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dƣới Chủ nghĩa Tƣ bản. Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu đƣợc do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn nhƣ ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trƣờng tiêu thụ hơn, hoặc tƣ bản đầu tƣ thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những ngƣời kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu đƣợc một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó đƣợc chuyển cho địa chủ dƣới hình thức địa tô chênh lệch. Nhƣ vậy địa tô chênh lệch 18
25. gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tƣ bản chủ nghĩa về ruộng đất. Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song đƣợc phân phối một phần dƣới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dƣới hình thức thu nhập của Nhà nƣớc. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu đƣợc trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trƣờng tiêu thụ. Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu đƣợc do đầu tƣ, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về ngƣời có quyền sở hữu về đất đai nó đƣợc chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những ngƣời đầu tƣ hay thâm canh trên thửa đất đó. Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hƣởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tƣới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu đƣợc đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trƣớc hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tƣới tiêu nƣớc; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất. Đó là cơ sở để định giá đất. 5.2. Lãi xuất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hƣởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hƣởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do ngƣời bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu đƣợc địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lƣợng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì ngƣời bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tƣ bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hƣớng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Ngƣời bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đƣơng nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tƣơng đối dài để loại trừ ảnh hƣởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là nhƣ nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nhƣ vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. Giả sử chúng ta đã có thị trƣờng vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hƣớng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, ngƣời kinh doanh đất đai không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xẩy ra mà những sự rủi ro này chủ yếu liên quan đến các điều luật không nhất quán thì ngƣời kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động nhƣ các nhà kinh doanh bình thƣờng khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là: Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đất mang lại. Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi phí sử dụng đất. Hay có thể viết dƣới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại - chi phí sử 19
26. dụng đất - chi phí cho lãi suất - Et. Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Công thức này đƣợc giải thích nhƣ sau: Nhà kinh doanh coi tiền thuê đất là một khoản chi phí. Để có khoản này anh ta phải vay ngân hàng với lãi suất nào đó, do vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải đƣợc xem nhƣ một khoản chi phí. Ngoài ra, để cho miếng đất có thể sinh lời, anh ta phải đầu tƣ thêm các chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản này cũng phải đƣợc xem nhƣ một khoản chi nữa. Nếu Et càng lớn thì ngƣời kinh doanh đất đai sãn sàng trả tiền thuê cao hơn. Trong hội thảo về thị trƣờng đất do tổ chức Nông nghiệp và Lƣơng thực thế giới (FAO) phối hợp với Uỷ ban kế hoạch Nhà nƣớc tổ chức tại Hà Nội tháng 1-1993 trong khuôn khổ dự án TCP/VIE/2252 giáo sƣ Nhật Bản Juriohayami giới thiệu công thức tính giá cho thuê đất căn cứ thu nhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng. Yt Giá đất = (1+i)t Trƣờng hợp thu nhập không có thuế: Yt = R.Qt - C Trong đó: Y: Thu nhập trên 1 ha trong năm (còn gọi là "thu nhập kỳ vọng") R: Giá sản phẩm thời điểm t Q: Sản lƣợng thu hoạch (Sản lƣợng đầu ra) trong năm. C: Chi phí bỏ ra trong năm t: Thời gian i: Lãi suất ngân hàng Tuy nhiên do đặc điểm đất đai là tài nguyên thiên nhiên, nên tất cả các quốc gia đều đánh thuế đất (thuế sử dụng đất) và nhƣ vậy thuế đất sẽ ảnh hƣởng trực tiếp đến giá đất, trong trƣờng hợp thuế đất do ngƣời thuê đất tức ngƣời sử dụng đất đóng thì thu nhập của họ đƣợc điều chỉnh nhƣ sau Yt = R . Q - C - T và lúc đó giá trị của đất để làm căn cứ xác định giá cho thuê đất là: (Yo - To) + (Y1- T1) + + (Yt - Tt) G = (1+i)t Qua đó ta thấy thuế đất sẽ giảm thu nhập của ngƣời sử dụng đất và làm giảm giá đất hay nói cách khác giá đất dùng làm căn cứ xác định giá cho thuê đất. Nếu ta coi đất nhƣ một tài sản thì giá đất đƣợc tính nhƣ sau: PLt PL = (t = 1, ) (1+r)t Trong đó PL là giá đất tính nhƣ giá trị của một loại tài sản PLt là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian t xác định Lấy một ví dụ đơn giản, giả sử rằng một thửa đất có thể bị bỏ hoang sau một giai đoạn là hai năm, nhƣng trong hai năm đó nó có thể đƣợc sử dụng để trồng lúa hay một vài cây trồng khác. Giả sử thu nhập là 100 nghìn/ha mỗi năm và lãi suất là 5%. Ngƣời nông dân có hai lựa chọn hoặc bán đất ngay bây giờ hoặc tiếp tục kiếm thu nhập từ đất trong vòng 2 năm tới. Thu nhập chỉ thu đƣợc khi kết thúc mùa vụ, còn quyết định bán hay không bán đất phải làm ngay đầu vụ. Câu hỏi ở đây là: giá trị của đất đai tại thời điểm hiện tại là bao nhiêu. Lƣu ý rằng chúng ta đã giả sử là nông dân có một lựa chọn nữa là gửi tiền của họ vào ngân hàng với lãi suất là 5%. Nếu tiền đƣợc gửi vào ngân hàng thì họ sẽ có một lƣợng tiền là: 100 nghìn * 1,05 + 105 nghìn * 1,05 = 212,25 nghìn hay 100 nghìn * 1,05 + 100 nghìn * 1,052 = 212,05 nghìn 20
27. Với một cách đơn giản, giá trị của 100 nghìn vào cuối năm thứ nhất là 100 nghìn/1,05 = 95,238 nghìn hôm nay, bởi vì nếu ta gửi 95,238 nghìn vào ngân hàng hôm nay với lãi suất 5% thì sẽ nhận đƣợc 100 nghìn vào cuối năm. Nhƣ vậy vấn đề đất đai ở đây là phải tìm ra giá trị hiện tại của luồng hoa lợi từ đất thu đƣợc trong tƣơng lai. Bởi giá trị hiện tại là 100 nghìn trong hai năm tới sẽ là: 100 nghìn/ 1,05 + 100 nghìn / 1,052 = 185,94 nghìn Lƣợng tiền thu đƣợc vào cuối năm thứ hai đầu tiên phải bị chiết khấu trở lại vào cuối năm thứ nhất và do đó nó nhƣ sau: 100 nghìn / 1,05 = 95,238 nghìn 95,238 nghìn / 1,05 = 90,703 nghìn Và tổng của hai giá trị này là 185,94 nghìn. Do đó giá trị của mảnh đất vào thời điểm đầu năm thứ nhất là 185,94 nghìn. Đây là cách tính toán về cơ bản xác định giá trị của một tài sản nếu nó có thu nhập trong tƣơng lai. Với nghĩa nhƣ vậy, đất đai là một loại tài sản ở rất nhiều nƣớc. Ở Việt Nam, cá nhân không có quyền sở hữu riêng về đất, thì không có giá trị này. Quyền sử dụng về đất đai cũng có giá trị, tuy nhiên có nhiều nhân tố khác ảnh hƣởng tới giá trị đó. Nhân tố có ảnh hƣởng tới hoa lợi của đất và cũng có ảnh hƣởng tới thu nhập thuần của đất, đó là khoảng cách tới thị trƣờng trung tâm và độ màu mỡ của đất. Ở công thức trên ngụ ý hoa lợi là không thay đổi trong chu kỳ sống của tài sản. Nói chung điều nay không hoàn toàn đúng. Luồng hoa lợi PLt hoàn toàn biến động theo thời gian, bởi thế tốt hơn chúng ta nên viết P Lt(t) nhƣ là một hàm của thời gian. Sự thay đổi trong kỹ thuật, trong giá sản phẩm và giá đầu vào, giá các yếu tố sản xuất và nó sẽ làm thay đổi giá trị của tài sản và hoa lợi trong năm cụ thể. Ngay cả lãi suất cũng biến đổi qua thời gian. Bởi thế công thức trên đƣợc viết nhƣ sau: P Lt(t) PL = (t = 1, ) t (1+r(t)) Do đó nếu dự kiến luồng hoa lợi hay địa tô trong tƣơng lai sẽ tăng lên thì cũng sẽ tăng giá trị của tài sản và ngƣợc lại nếu dự đoán luồng địa tô trong tƣơng lai giảm đi, nó sẽ làm giảm giá trị tài sản. Hoa lợi trong giai đoạn đầu cao hơn sẽ làm tăng giá nhiều hơn là giai đoạn sau. Lãi suất tăng sẽ làm giảm giá trị của đất và ngƣợc lại. Sự dự đoán tăng trong tƣơng lai xa sẽ ảnh hƣởng ít đến giá trị tài sản. 5.3. Quan hệ cung cầu Trong thị trƣờng tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thƣờng đƣợc quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vƣợt cung thì giá cả tăng cao, ngƣợc lại, cung vƣợt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình thành là: (1) Ngƣời cung cấp và ngƣời tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất. (2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lƣợng cung theo biến động giá cả. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhƣng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thƣờng là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng. Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên nhƣ tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tƣơng đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lƣợng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả. (1) Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết đƣợc ở đâu có thông tin về cung hoặc 21
28. cầu. (2) Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tƣợng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn. Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả. Nhất là đất đai ở nƣớc ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nƣớc thống nhất quản lý, lƣu thông trên thị trƣờng chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nƣớc khống chế, nhân tố này ảnh hƣởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trƣờng đất đai. Ngoài ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích động thái. Vì hiện trạng của cung cầu thƣờng là đƣợc hình thành từ sự xem xét tình trạng phát triển trong tƣơng lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về tƣơng lai. Cung - cầu của thị trƣờng đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trƣờng hàng hoá thông thƣờng. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ đƣợc xác định bằng yếu tố cầu, nhƣ: mật độ dân cƣ; mức tăng trƣởng kinh tế; mức thu nhập bình quân của ngƣời dân tại địa phƣơng; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của ngân hàng. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhƣng lƣợng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chƣa sử dụng ở ngoại vi một thành phố đƣợc điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cƣ đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lƣợng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trƣởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng chứng là các thửa đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà cho hộ gia đình. Trƣớc đây, hệ thống giao thông cùng các phƣơng tiện giao thông chƣa phát triển, thị trƣờng đất đô thị phát triển chủ yếu ở những khu thƣơng mại - dịch vụ gần trung tâm. Điều đó, dẫn đến tình trạng chênh lệch giá quá lớn giữa đất đai ở vị trí trung tâm với đất đai vùng ngoại vi đô thị. Ngày nay, hệ thống giao thông cùng các phƣơng tiện giao thông phát triển. Thời gian để từ ngoại ô vào trung tâm đô thị đã rút ngắn. Vì vậy, nhu cầu đối với đất đai vùng ngoại ô tăng lên nhanh chóng và lƣợng cung cũng tăng lên đáng kể. Sự chênh lệch giá giữa đất đai ở trung tâm và đất đai vùng ngoại ô thành phố cũng theo đó đƣợc rút ngắn lại. Tuy nhiên, đất đai có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hƣớng tăng liên tục. Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn nhƣ vậy. Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số lƣợng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thƣờng khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng. Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chƣa đến mức mất cân đối giữa lao động và đất đai. Phần lớn đất chƣa sử dụng lại là đất đồi núi, đất các vùng ven biển đòi hỏi phải có vốn đầu tƣ lớn thì mới đƣa vào khai thác đƣợc. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tƣ xây dựng các khu trung tâm 22
29. thƣơng mại, du lịch cũng mở ra khả năng thu hút lực lƣợng lao động từ khu vực nông nghiệp. c) Cung về đất và các yếu tố ảnh hƣởng Cung về đất là số lƣợng các loại đất mà xã hội dùng cho sản xuất và sinh hoạt do lãnh thổ cung cấp. Có thể chia cung về đất làm hai loại cung tự nhiên và cung kinh tế. Cung tự nhiên là số lƣợng đất đai của trái đất đã khai thác sử dụng và tài nguyên đất đai chƣa khai thác sử dụng. Cung tự nhiên tƣơng đối ổn định và không có tính co dãn. Cung tự nhiên chịu ảnh hƣởng của các yếu tố: các điều kiện phù hợp cho sản xuất và sinh hoạt của con ngƣời; các điều kiện về thổ nhƣỡng và khí hậu phù hợp với sự sinh trƣởng và phát triển của động thực vật; có thể cung cấp tài nguyên, nƣớc ngọt và các điều kiện cần thiết khác cho con ngƣời và sản xuất phát triển. Khi đất đai tự nhiên đƣợc đầu tƣ lao động để khai thác và sử dụng sẽ trở thành nguồn đất đai cung cấp trực tiếp cho sản xuất và đời sống con ngƣời trở thành nguồn cung kinh tế về đất đai. Cung kinh tế chỉ biến động trong phạm vi cung tự nhiên và có tính đàn hồi. Biến đổi của lƣợng cung kinh tế về đất đai không chỉ là biến đổi tổng lƣợng mà còn biến đổi trên số lƣợng và diện tích của một loại đất sử dụng nào đó. Ta có thể thấy ở các phần sau đây. Cung đất nông nghiệp Trong cơ chế thị trƣờng, mức cung về đất nông nghiệp có thể tăng hoặc giảm, mặc dù về lý thuyết diện tích đất đai đƣợc xem nhƣ không thay đổi và mức cung cũng không biến động. Sự tăng lên của mức cung đất nông nghiệp chủ yếu là quá trình chuyển những diện tích đất chƣa sử dụng thành đất nông nghiệp mới khai phá có thể dùng trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc để nuôi trồng thuỷ sản. Tuy mức độ có thể nhiều ít khác nhau, nhƣng hầu nhƣ năm nào đất nông nghiệp cũng đƣợc tăng lên bằng cách này. Do vậy trong cân đối đất đai, đặc biệt trong phạm vi rộng, nói chung không thể không đề cập đến sự chuyển hoá . Quá trình này tuy làm tăng cung đất nông nghiệp nhƣng lại ít tạo sự sôi động thị trƣờng đất nông nghiệp. Quá trình lƣu chuyển trong đất nông nghiệp giữa các chủ thể tuy không làm tăng tổng cung của đất nông nghiệp của nền kinh tế, song vai trò của nó khá quan trọng trong quá trình phát triển nền sản xuất nông nghiệp, cũng nhƣ làm sôi động thị trƣờng đất nông nghiệp. Nắm đƣợc mức tăng về cung của đất nông nghiệp giúp ta dễ dàng tìm ra và phân tích các nhân tố làm tăng mức cung trong thị trƣờng đất đai. Điều đó phụ thuộc trƣớc hết vào chính sách khai hoang của Nhà nƣớc trong từng thời kỳ. Các nhân tố chi phối trong mức độ lƣu chuyển đất nông nghiệp giữa các chủ thể với nhau bao gồm: cơ chế quản lý đất nông nghiệp; các chính sách về đất nông nghiệp; trình độ sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp; phong tục tập quán của nông dân Về suy giảm mức cung đất nông nghiệp có thể biểu hiện ở xu hƣớng chuyển nhanh đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp do quá trình đô thị hoá đang diễn ra ngày càng nhanh, mạnh ở hầu hết các quốc gia, các vùng. Nội dung chuyển này bao gồm: dành đất để hình thành khu công nghiệp mới; đất để sản xuất vật liệu xây dựng; đất cho công nghiệp khai khoáng; giao thông; thuỷ lợi; du lịch Sự tác động đến quá trình giảm cung đất nông nghiệp cũng do nhiều nhân tố tác động đến nhƣ: các chính sách và cơ chế quản lý vĩ mô nền kinh tế; tốc độ phát triển của công nghiệp hoá, đô thị hoá và hiện đại hoá nền kinh tế quốc dân Cung đất phi nông nghiệp Do nhu cầu về đất phi nông nghiệp không ngừng tăng lên, vì thế bất luận hoàn cảnh kinh tế-xã hội của một quốc gia nhƣ thế nào, nguồn cung đất phi nông nghiệp cũng sẽ tăng lên. Trên thực tế, đất phi nông nghiệp đƣợc hình thành từ ba nguồn sau đây: 23
30. Thứ nhất, từ đất nông nghiệp, ở hầu hết các quốc gia, dù Nhà nƣớc không muốn, nhƣng sự chuyển hoá đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp ở trong các đô thị vẫn là nguồn chủ yếu. Điều này xuất phát từ đặc điểm hình thành các đô thị. Phần lớn đô thị đƣợc hình thành và phát triển trong lòng các vùng nông nghiệp truyền thống của mỗi quốc gia. Sự chuyển hoá ngày càng nhiều từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp đang là thách thức lớn đối với hệ thống quản lý Nhà nƣớc về đất đai ở hầu hết các quốc gia trên thế giới. Việt Nam cũng không nằm ngoài số đó. Hệ thống quản lý Nhà nƣớc trong lĩnh vực này cần đáp ứng hai yêu cầu cơ bản: kìm giữ đƣợc tốc chuyển hoá ở mức hợp lý, tức là không để tình trạng căng thẳng về đất ở các đô thị xảy ra, vừa không làm mất an toàn lƣơng thực quốc gia; đồng thời cần có cơ chế thích hợp để hình thành quỹ tài chính phục vụ cho khai phá các vùng đất mới, nhằm bù đắp một phần sự hao hụt đất nông nghiệp do đô thị hoá đặc biệt là đất sản xuất nông nghiệp. Nguồn thứ hai tăng cung cho đất phi nông nghiệp tăng là đất chƣa sử dụng ven đô. Đây là nguồn quan trọng đối với các đô thị đang phát triển không trong lòng các vùng nông nghiệp truyền thống của mỗi quốc gia. Nguồn thứ ba tăng cung đất phi nông nghiệp là sự lƣu chuyển trong nội bộ đất phi nông nghiệp. Với hai nguồn trên vừa có ý nghĩa trong quan hệ cung-cầu đất phi nông nghiệp, vừa làm tăng tổng cung đất phi nông nghiệp. Với nguồn thứ ba tuy không làm tổng cung đất phi nông nghiệp, song lại có ý nghĩa lớn trong quan hệ cung cầu đất phi nông nghiệp, trong sự sôi động của thị trƣờng đất phi nông nghiệp do mức cầu quyết định. Các nhân tố ảnh hƣởng đến cung đất phi nông nghiệp chính là việc quy hoạch địa điểm, quy mô của các đô thị, các chính sách, cơ chế quản lý đất đai nói chung và quản lý đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp nói riêng. b) Cầu về đất và các yếu tố ảnh hƣởng Nhu cầu của con ngƣời về đất phục vụ sản xuất và sinh hoạt phân ra hai loại lớn: nhu cầu đất nông nghiệp và nhu cầu vềđất phi nông nghiệp. Cầu đất nông nghiệp Biến động của cầu đất nông nghiệp là kết quả của các xu hƣớng làm tăng hay làm giảm lƣợng cầu gây nên. Diện tích đất nông nghiệp có thể phải tăng lên để đáp ứng nhu cầu nông sản cho xã hội. Nhu cầu này buộc xã hội phải có sự chuyển hoá các loại chƣa sử dụng sang đất nông nghiệp. Nhu cầu của xã hội về nông sản có thể đƣợc phản ánh qua giá nông sản trên thị trƣờng, hoặc cũng có thể nhận thấy nhờ các phân tích khoa học của các nhà hoạch định chính sách. Trên thực tế, xét về tổng thể có thể lƣợng cầu đất nông nghiệp ít hoặc không biến động. Tuy nhiên, xét trong nội bộ ngành nông nghiệp vẫn có sự biến động về mức cầu đất nông nghiệp. Sự biến động trong nội bộ đó là do cầu của các chủ thể trong nông nghiệp biến động. Diễn biến nội bộ đó do một số chủ thể không cần đất nông nghiệp nữa, ngƣợc lại một số khác lại cần thêm đất để tạo thêm việc làm, tạo thu nhập cho mình bằng kinh doanh sản xuất nông nghiệp. Cũng có một số chủ thể cần mua thêm đất nhằm đảm bảo ổn định cuộc sống cho các thế hệ mai sau của họ Xét về lâu dài, trong quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá nền kinh tế, tổng lƣợng cầu về đất nông nghiệp có xu hƣớng giảm tƣơng đối, và sẽ làm giảm tuyệt đối so với các loại đất khác, cũng nhƣ so với nhu cầu lƣợng nông sản của xã hội. Cơ sở của xu hƣớng này là sự phát triển của lực lƣợng sản xuất của xã hội ngày càng cao tạo điều kiện để tăng năng xuất cây trồng vật nuôi trong nông nghiệp. Điều đó làm cho nhu cầu về diện tích đất nông nghiệp tăng chậm hơn tốc độ tăng nhu cầu nông sản của xã hội. Ngoài ra còn một nguyên nhân khá 24
31. quan trọng là xu hƣớng giảm sút tƣơng đối tỷ xuất lợi nhuận của sản xuất nông nghiệp so với các ngành khác. Nguyên nhân này làm cho các thế hệ trƣớc thƣờng không rời bỏ nông nghiệp ở nông thôn để sang ngành khác. Tuy nhiên không phải tất cả ngƣời có ruộng muốn đi đều thực hiện đƣợc nguyện vọng của mình. Cầu đất phi nông nghiệp Mức cầu đất phi nông nghiệp có xu hƣớng ngày càng tăng do sản xuất phát triển kéo theo nhu cầu xây dựng dịch vụ, thƣơng mại, nhà ở, trƣờng học, bệnh viện bên cạnh đó quy mô và tốc độ tăng lên nhanh chóng của quá trình đô thị hoá cũng đẩy mức cầu về đất phi nông nghiệp tăng lên. Xu thế công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế tất yếu kéo theo xu thế đô thị hoá: các đô thị cũ ngày càng mở rộng quy mô, ở nhiều nơi lại xuất hiện nhiều điểm đô thị mới. các khu công nghiệp mới tăng lên với tốc độ cao cũng kéo theo sự hình thành hệ thống dịch vụ và cuộc sống đô thị ở các khu đó. Khi phân tích các nhân tố tác động đến xu hƣớng tăng lƣợng cầu đất phi nông nghiệp, ngoài các nhân tố đã nêu trên, còn cần chú ý đến khía cạnh chính sách của vấn đề. Nói chung mức độ tác động của mỗi nhân tố còn phụ thuộc vào hệ thống chính sách của Nhà nƣớc liên quan đến sự phát triển các đô thị và các khu công nghiệp. Đồng thời các nhân tố ảnh hƣởng đến tình hình cung về đất phi nông nghiệp cũng cần đề cập đến khi phân tích mức cầu đất phi nông nghiệp. c) Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu Có thể thiết lập một biểu cung minh hoạ mối quan hệ giữa số lƣợng đất đai mà một nhà đầu tƣ hoặc một nhóm các nhà đầu tƣ có khả năng cung cấp với các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian cho trƣớc. Cũng giống nhƣ thiết lập một biểu cầu, để thiết lập biểu cung cần giả định rằng chỉ có một yếu tố quyết định làm thay đổi cung đó là giá loại đất đai mà biểu cung minh hoạ. Các yếu tố khác còn lại của cung không có ảnh hƣởng đến giá đất là hằng số. Giá đất Cung về đất G1 G E Cầu về đất L1 L L2 Số lƣợng đất Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình Hình 2.1. là sơ đồ cung và cầu trên một thị trƣờng điển hình điển hình, minh hoạ sự tƣơng tác giữa cung và cầu trong thị trƣờng điển hình điển hình. Giá đất đai đƣợc xác định ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E). Điểm E đƣợc gọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lƣợng đất đai (L). Nếu giá đƣợc cố định ở (G1), thì số lƣợng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhƣng những ngƣời cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lƣợng (L2) ở giá đó. Tình huống này sẽ không ổn định. Trên thị trƣờng xẩy ra tình trạng dƣ thừa hay cung quá 25
32. mức và ngƣời cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khi giá G đƣợc thiết lập. Nếu nhƣ theo yêu cầu của Nhà nƣớc phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nƣớc có thể phải ra quy định đƣợc phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị trƣờng bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nƣớc quy định. Một sự mất cân bằng tƣơng ứng sẽ xảy ra nếu nhƣ giá đƣợc cố định ở mức thấp hơn giá G, nhƣng hiện thời số lƣợng cầu sẽ lớn hơn số lƣợng đƣợc cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng. D Giá D1 S G A G1 B L1 L Số lƣợng đất Hình 2.2. Sự thay đổi về cầu Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc cầu. Hình 2.2. minh hoạ sự thay đổi về nhu cầu. Điểm cắt nhau giữa đồ thị cung (S) và đồ thị cầu (D) tại điểm E cho thấy giá cân bằng là G và số lƣợng đất đai đƣợc bán là L. Đồ thị cầu (D1) là đồ thị cầu mới đã giảm sút. Số lƣợng cầu về đất đai nhỏ hơn so với số lƣợng đất đai đƣợc đòi hỏi ở từng mức giá. Sự chuyển dịch này có thể xảy ra do một trong năm yếu tố tác động đến cầu đã thay đổi: nhƣ thu nhập của những ngƣời mua có tiềm lực đã giảm sút; hoặc những ngƣời tiêu dùng có tiềm lực tin rằng giá đất sắp tới sẽ giảm và đã quyết định hoãn mua sắm. Sự cân bằng mới đƣợc lập tại điểm B. Giá mới sẽ là G1 và số lƣợng mới đƣợc bán sẽ là L1. Hình 2.3. minh hoạ những tác động của sự tăng lên về cung. Sự tăng lên đó có thể do đổi mới công nghệ hiện đại hoặc do tỉ lệ lãi tiền vay giảm làm cho việc xây dựng nhà mới rẻ hơn. Những ngƣời sản xuất sẽ đồng ý cung cấp một số lƣợng lớn hơn ở từng mức giá. Kết quả là đồ thị cung mới (S1) và một cân bằng mới đƣợc xác lập tại điểm B. Trong một nền kinh tế nói chung nếu không có sự đổi mới công nghệ mang tính nhẩy vọt, thì giá cả của hàng hoá tƣơng ứng với sự giao cắt giữa cung và cầu sẽ đƣợc hình thành nhanh chóng và tƣơng đối ổn định. Giá sẽ ở trạng thái cân bằng bởi vì sự tác động của cung, cầu là bằng nhau. Trong thị trƣờng đất đai, các các yếu tố nội tại từ phía cầu (không phải là giá đất đai) nhƣ thu nhập hoặc trì hoãn mua sắm làm cho cầu thay đổi thƣờng xuyên tạo ra những chuyển dịch trong đồ thị cầu. S Giá D S1 26
33. G E G1 E1 L L1 Số lƣợng đất Hình 2.3. Sự thay đổi về cung Giá bán và số lƣợng đất đai đƣợc bán rất ít khi đạt đƣợc trạng thái ổn định lâu dài. Do đó, trạng thái cân bằng giữa giá và số lƣợng đất đai cũng ít khi đạt đƣợc sự ổn định lâu dài. Cân bằng-Mất cân bằng-Cân bằng mới đƣợc xác lập-Mất cân bằng. Hiện tƣợng trên đƣợc lập đi lập lại liên tiếp tạo thành các chu kỳ thị trƣờng. Thời gian giữa hai chu kỳ của thị trƣờng hàng hoá thƣờng là rất ngắn và không cố định. Nhƣng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trƣờng thì rất ít khi thay đổi. Đây chính là cơ sở cho nguyên tắc định giá cân đối. BÀI TẬP CHƢƠNG 2 Bài tập 1 Có một công ty kinh doanh nhà đất tại địa phƣơng có khả năng cung cấp 4 mảnh đất, số ngƣời muốn mua sẽ phụ thuộc vào giá mà công ty đặt ra. Dƣới đây là số liệu điều tra về khả năng chi trả của ngƣời dân mà công ty thu thập đƣợc. STT Tên ngƣời muốn mua đất Khả năng chi trả (triệu đồng) 1 Nguyễn Văn Anh 750 2 Trần Văn An 600 3 Trịnh Ngọc Lâm 250 4 Nguyễn Thị Mai 100 5 Hoàng Văn Bình 550 6 Lê Đức Sâm 350 7 Phạm Văn Bình 150 1. Vẽ đƣờng cầu đối với ngƣời muốn mua đất; 2. Bạn là chuyên gia về định giá, bạn đề nghị mức giá nào để không có trội cầu, giải thích ngắn gọn; 3. Công ty kinh doanh nhà đất cho rằng khi cấp cho ngƣời có nhu cầu nên thu một khoản tiền, số tiền này đảm bảo cho tất cả những ngƣời có nhu cầu đều có thể trả đƣợc, vậy số tiền này là bao nhiêu, giải thích ngắn gọn. Bài tập 2 Giả sử bạn chịu trách nhiệm trong quản lý thị trƣờng nhà ở tại địa phƣơng, số liệu về mặt lịch sử cho thấy rằng đƣờng cung và cầu “tiêu biểu” có thể áp dụng đƣợc cho lĩnh vực nhà ở. Đối với mỗi tình huống sau đây bạn hãy đƣa ra 2 dự đoán: Thứ nhất sự dịch chuyển đƣờng cầu. Thứ hai lƣợng cung và lƣợng cầu có thay đổi hay không? 27
34. 1. Ƣớc tính rằng dân số giảm khoảng 15% do có sự di chuyển một số cơ quan sang địa phƣơng khác; 2. Bộ Tài chính dự báo rằng mức thu nhập của ngƣời dân địa phƣơng sẽ cao hơn, giả sử rằng dự báo trên là đáng tin cậy; 3. Thuế chuyển quyền sử dụng bất động sản giảm từ 2% xuống còn 1%; 4. Số công ty kinh doanh nhà ở tại địa phƣơng sẽ tăng lên 50%. CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 2 1. Hãy trình bày hiểu biết của mình về giá đất. 2. Hãy phân tích các đặc trƣng của giá đất liên quan đến giá đất 3. Hãy trình bày các loại giá đất trong điều kiện Việt Nam hiện nay. 4. Tại sao nói địa tô là một trong những cơ sở khoa học xác định giá đất. 5. Trình bày hiểu biết của mình về cung của đất đai trong thị trƣờng đất đai. 6. Trình bày hiểu biết của mình về cầu của đất đai trong thị trƣờng đất đai. 28
35. CHƢƠNG III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Nội dung của chƣơng III gồm các vấn đề: - Định giá đất; - Thông tin trong định giá đất; - Nguyên tắc định giá đất; - Định giá đất trên thế giới và Việt Nam Yêu cầu sinh viên học xong chƣơng III phải nắm đƣợc các vấn đề cơ bản liên quan đến định giá đất, đặc biệt phải hiểu và biết vận dụng các nguyên tắc trong quá trình định giá đất. 1. KHÁI NIỆM ĐỊNH GIÁ ĐẤT Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trƣờng. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trƣờng, lý thuyết định giá ngày càng đƣợc hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế. Ðịnh giá đất đai là ngƣời định giá căn cứ vào nguyên tắc, phƣơng pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tƣ liệu thị trƣờng đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lƣợng, và tình trạng thu lợi thông thƣờng trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hƣởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phƣơng thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó. Ðịnh giá đất đai phải căn cứ vào nguyên tắc và phƣơng pháp định giá đất. Ðất đai tuy cũng có thể giao dịnh nhƣ là hàng hóa, nhƣng không phải là sản phẩm của lao động con ngƣời làm ra nên không có giá trị. Giá cả của nó chịu ảnh hƣởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa thông thƣờng. Ðiều đó quyết định rằng định giá đất tự có nguyên tắc và phƣơng pháp đặc biệt của riêng mình. Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá đất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hƣởng của các nhân tố đối với giá đất mới có thể chính xác đƣa ra giá cả của đất đai. Ðịnh giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trƣờng đất đai, sự hình thành giá cả cuối cùng của đất đai là quyết định bởi hai bên giao dịch. Có thể nói rằng giá cả đất đai hình thành từ thị trƣờng, không nắm đầy đủ tình hình giao dịch của thị trƣờng đất đai, không biết đƣợc tình hình cung cầu của đất đai, không nắm vững đƣợc xu thế phát triển của quá khứ hiện tại và tƣơng lai, sẽ không định đƣợc giá cả công bằng chính xác và khách quan. Ðịnh giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hƣởng của chính sách đất đai của Chính phủ, nhƣ quy hoạch đô thị của Chính phủ có ảnh hƣởng lớn đến giá đất. Cùng một loại đất quy hoạch có thể làm tăng lên một trăm lần sau một đêm và cũng có thể làm cho chẳng ai hỏi tới. Nếu không cân nhắc chính sách của Chính phủ thì kết quả định giá đất khó lòng nói rằng công bằng và hợp lý. Ðịnh giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tƣợng định giá. Cùng một loại đất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể cách nhau rất lớn. Cho nên trƣớc 29
36. khi định giá phải thông qua việc điều tra tài liệu đăng ký đất đai và khảo sát thực tế để làm rõ tình trạng các loại quyền lợi của đối tƣợng đất đai định giá. Giá đất do công tác định giá ra là giá cả đất đai ở một thời điểm nhất định, đó là vì giá đất lên xuống thay đổi không ngừng theo sự phát triển của kinh tế, xã hội. Nếu không biết đƣợc giá cả đất đai đƣợc định là giá cả của thời điểm nào, thì giá cả đƣợc định ra không ý nghĩa. 2. THÔNG TIN TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Định giá bất động sản (đất và công trình trên đất) cần dựa trên các thông tin thu thập về bất động sản đó. Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin cậy thì định giá càng chính xác. Thông tin thu thập đƣợc chính là những yếu tố quyết định đến giá trị bất động sản, thu thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của bất động sản. 2.1. Giá trị của thông tin trong định giá Những quyết định mà ngƣời mua hàng hoá đƣa ra thƣờng trong những điều kiện bất định. Nếu có đƣợc nhiều thông tin hơn thì ngƣời mua hàng hoá có thể dự đoán chính xác hơn và giảm đƣợc rủi ro. Thông tin là một loại hàng hoá có giá trị nên ngƣời ta sẵn sàng trả tiền để mua chúng. Giá trị của thông tin đầy đủ là khoản chênh lệch giữa giá trị kỳ vọng của phƣơng án lựa chọn khi có đầy đủ thông tin và giá trị kỳ vọng khi thông tin không đầy đủ. Thông tin thực: là các thông tin hợp thức, đúng quy định của pháp luật, bao gồm: a) Quyền sở hữu về đất đai + Giấy chứng nhận sở hữu đất, nhà b) Đặc điểm về đất đai + Diện tích + Kích thƣớc + Vị trí + Địa hình c) Những thông tin khác liên quan đến giá trị của đất đai + Thông tin về quy hoạch sử dụng đất + Thông tin về kế hoạch sử dụng đất + Thông tin về những hạn chế của tài sản Tất cả những thông tin này đều đƣợc cấp có thẩm quyền xác nhận. 2.2. Phƣơng pháp xác định thông tin Nguồn thông tin là nơi phát ra các tin tức, tín hiệu. Nguồn tin chia thành nhiều loại: nguồn liên tục, nguồn đứt quãng, nguồn bên trong, nguồn bên ngoài, nguồn đầu tiên, nguồn cấp hai. Nguồn tin quyết định nội dung tin tức và là tiền đề sinh ra tin tức. Chúng ta xem xét đến các nguồn tin về đất đai nhƣ sau: - Các văn tự do các cơ quản lý, bảo quản và lƣu giữ. 30
37. - Văn tự, thông tin do chủ sở hữu cung cấp. - Ngoài ra cần điều tra trong quần chúng để xác minh thêm về những thông tin đã thu đƣợc theo định lƣợng và chất lƣợng, nguồn gốc và dƣ luận. Đặc biệt là chú ý đến tranh chấp nếu có. Các thông tin cần thu thập theo các nội dung: + Văn tự về đất: sở hữu, thuê mƣớn + Tên và địa chỉ chủ nhân + Mô tả về đất: kích thƣớc, diện tích, đặc điểm + Những hạn chế hoặc giới hạn. + Những chi tiết về chuyển nhƣợng: giá cả, lý do, mục đích, thời gian. + Định giá các công trình đầu tƣ theo từng chi tiết. + Khả năng sử dụng đất hiện tại và dự kiến. + Đặc điểm và khả năng các cơ sở dịch vụ, phục vụ, giao thông, tƣới tiêu điện nƣớc 3. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Giá đất đƣợc hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hƣởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tƣơng đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này lại luôn luôn ở thế biến động, định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và phán đoán chính xác xu hƣớng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả đất đai và sự tƣơng tác giữa các nhân tố, mới có thể định giá chính xác. Trƣớc khi chúng ta nghiên cứu về phƣơng pháp định giá, đầu tiên cần nắm vững nguyên tắc cơ bản của định giá đất đai, lấy đó làm kim chỉ nam, phân tích cẩn thận các nhân tố ảnh hƣởng đến giá cả đất đai, sử dụng một cách linh hoạt các phƣơng pháp định giá đất đai, đƣa ra những phán đoán phù hợp đối với giá cả đất đai. Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất trƣớc hết đƣợc hiểu đó là những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và thƣờng đƣợc thừa nhận có ảnh hƣởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trƣờng. Sau nữa cũng cần phải nhấn mạnh rằng những nguyên tắc này rất ít khi đƣợc xem xét một cách riêng rẽ mà ngƣời ta thƣờng sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau. Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trƣờng, việc định giá đất tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sẽ đƣợc trình bày dƣới đây: 3.1. Nguyên tắc thay thế Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế trong định giá đất đƣợc hiểu, đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh đƣợc bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể. Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trƣờng của một thửa đất chủ thể có khuynh hƣớng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tƣơng tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tƣơng đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó. 31
38. Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai. Nhƣ trong vòng cung cầu của cùng một thị trƣờng, có thể thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phƣơng pháp so sánh thƣờng dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở. Điều cần chú ý là, do đặc điểm về tính cố định, tính cá biệt và số lƣợng giao dịch ít của đất đai, khi định giá đất rất khó tìm đƣợc thửa đất thay thế có điều kiện chất lƣợng hoàn toàn giống nhau nhƣ thửa đất chờ định giá, vì vậy thƣờng phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều kiện đất đai mới có thể sử dụng phƣơng pháp so sánh thị trƣờng để xác định giá cả cho các thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế. Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá. 3.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các qui định của chính quyền địa phƣơng. Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhƣng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thƣờng một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất. Một thửa đất đƣợc đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang đƣợc sử dụng hợp pháp cũng nhƣ đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tƣơng lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Sử dụng hiệu quả nhất đƣợc xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất. Hầu hết các thửa đất đều trải qua những “tranh chấp” về mục đích sử dụng. Đất nông nghiệp trải qua sự tranh chấp giữa mục đích trồng trọt và chăn nuôi. Đất đô thị trải qua nhiều sự tranh chấp hơn, nhƣ để làm nhà ở, cửa hàng, khách sạn hoặc văn phòng giao dịch. Khi một ngƣời ƣớc tính giá trị thị trƣờng của thửa đất, ngƣời đó phải thu thập, phân tích thông tin thị trƣờng, thu thập và đánh giá tình trạng pháp lý của thửa đất và những qui định về qui hoạch của chính quyền địa phƣơng để đánh giá sử dụng nào là sử dụng có hiệu quả nhất. Tuy nhiên, một sử dụng đƣợc đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất phải có triển vọng, mang tính khả thi và phải đáp ứng những nhu cầu về thời gian duy trì sử dụng đó trƣớc mắt cũng nhƣ một giai đoạn đƣợc dự tính tuỳ theo. Thị trƣờng bất động sản, các tài sản đất đai, nhà cửa và các tài sản khác gắn liền với đất không đƣợc bán một cách riêng rẽ mà chúng thƣờng đƣợc bán chung với nhau. Vì vậy, sử dụng hiệu quả nhất phải đem lại lợi nhuận nhiều nhất cho toàn bộ tài sản gồm đất đai, nhà cửa và những tài sản khác gắn liền với đất nếu có. Một vấn đề nữa cần phải lƣu ý khi ƣớc tính sử dụng hiệu quả nhất đối với một bất động sản thuộc sở hữu chung, ngƣời định giá không đƣợc kết hợp kết quả tính toán từ các sử dụng mang tính độc lập để ƣớc tính cho các mục đích sử dụng khác với sử dụng mang tính độc lập đó. 32