›
›

Giáo trình Định giá sản phẩm xây dựng

pdf 123 trang Đức Chiến 05/01/2024 610
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Giáo trình Định giá sản phẩm xây dựng", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfgiao_trinh_dinh_gia_san_pham_xay_dung.pdf

Nội dung text: Giáo trình Định giá sản phẩm xây dựng

  1. ĐẠI HỌC KINH TÉ QUỐC DÂN KHOA MARKETING BỘ MÔN ĐỊNH GIÁ ĐỊNH GIÁ SẢN PHẢM XÂY DỰNG TS. NGUYỄN NGỌC QUANG E-mail: quangnnmkt@gmail.com Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 1
  2. PHÂN BỐ THỜI GIAN Trong&đó Ghi&chú Tổng& Bài#tập,#thảo# STT Nội&dung số& Lý#thuyết luận,#kiểm# tiết& tra 1 Chương#1# 4 4 0 2 Chương#2# 6 4 2 3 Chương#3# 4 3 1 4 Chương#4# 7 4 3 5 Chương#5# 4 2 2 6 Chương#6# 4 3 1 7 Chương#7# 6 4 2 8 Chương#8# 6 4 2 9 Chương#9# 4 2 2 Cộng 45 30 15
  3. PHƯƠNG'PHÁP'ĐÁNH'GIÁ'HỌC'PHẦN Điểm'chuyên'cần'(10%).' Điều%kiện%dự%thi%:%sinh%viên%tham%gia%70%%số% giờ Kiểm'tra'học'phần'(giữa'kỳ)'(30%)': Kiểm%tra%viết%(tự%luận%kết%hợp%với%trắc% nghiệm%trên%giấy%và%làm%bài%tập),%hoặc%làm% bài%tập%theo%nhóm. Thi'kết'thúc'học'phần'(cuối'kỳ)'(60%): Kiểm%tra%viết%(tự%luận%kết%hợp%với%trắc% nghiệm%trên%giấy%và%làm%bài%tập).
  4. Chương 1: Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình theo quy định hiện hành I. Những nội dung cơ bản của hệ thống pháp luật có liên quan đến đầu tư xây dựng công trình (Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Đất đai) 1. Những nội dung cơ bản của Luật Xây dựng 1.1 Phạm vi, đối tượng và kết cấu của Luật Xây dựng 1.2. Hoạt động xây dựng 1.3. Nội dung quản lý nhà nước về xây dựng 2. Những nội dung cơ bản của của Luật Đất đai liên quan tới hoạt động xây dựng 2.1. Phạm vi điều chỉnh và đổi tượng áp dụng của Luật 2.2. Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 2.3. về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình 2.4. Tài chính về đất đai và giá đất 2.5. Thu hồi đất, bồi thường, tái định cư liên quan tới dự án đầu tư xây dựng công trình 2.6. Quản lý nhà nước về đất đai 3. Những nội dung cơ bản của Luật Đầu tư liên quan đến hoạt động xây dựng 3.1. Phạm vị điều chỉnh và đổi tượng áp dụng của Luật 3.2. Hình thức đầu tư 3.3. Thủ tục về đầu tư khi triển khai dự án 3.4. Quản lý nhà nước về đầu tư 4. Những nội dung cơ bản của Luật Đấu thầu liên quan tới hoạt động xây dựng 4.1. Phạm vi điều chỉnh và đổi tượng áp dụng 4.2. Quy định chung về đấu thầu 4.3. Các chủ thể tham gia đấu thầu 4.4. Nội dung quản lý nhà nước về đấu thầu II. Trình tự lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xâydựng công trình 1. Đối với dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, B, C 1.1. Xác định chủ đầu tư xây dựng công trình Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 2
  5. 1.2. Báo cáo đầu tư xây dựng công trình 1.3. Lấy ý kiến chấp thuận về quy hoạch 1.4. Lập dư án đầu tư xây dựng công trình 1.5. Thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình 1.6. Phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình 2. Lập thẩm định Báo cáo Kinh tế - Kỹ thuật xây dựng công trình 2.1. Phạm vi áp dụng các công trình lập Báo cáo Kinh tế - Kỹ thuật 2.2. Nội dung Báo cáo Kinh tế - Kỹ thuật xây dựng công trình 2.3. Thẩm định, phê duyệt Báo cáo Kinh tế - Kỹ thuật xây dựng công trình 3. Điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình 3.1. Các trường hợp được điều chỉnh 3.2. Thẩm quyền điều chỉnh và tổ chức điều chỉnh III. Tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình 1. Các hình thức quản lý dự án 1.1. Trường hợp chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án 1.2. Trường hợp thuê tư vấn quản lý dự án 2. Các yêu cầu nội dung về quản lý dự án 2.1. Quản lý khối lượng, quản lý chi phí 2.2. Quản lý chất lượng xây dựng công trình 2.3. Quản lý tiến độ thi công xây dựng công trình 2.4. Quản lý an toàn lao động trên công trường xây dựng 2.5. Quản lý môi trường xây dựng IV. Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình 1. Nguyên tắc quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình 2. Quản lý tổng mức đầu tư 3. Quản lý dự toán công trình 4. Quản lý định mức xây dựng 5. Quản lý giá xây dựng công trình 6. Quản lý chỉ số giá xây dựng 7. Quản lý hợp đồng xây dựng 8. Quản lý thanh toán, quyết toán vốn đầu tư V. Điều kiện năng lực các chủ thể tham gia quá trình đầu tư xây dựng công trình 1. Các quy định chung về điều kiện năng lực đối với tổ chức và cá nhân khi tham gia hoạt động xây dựng Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 3
  6. 2. Điều kiện năng lực hành nghề xây dựng đối với cá nhân tham gia hoạt động xây dựng 2.1. Điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề 2.2. Điều kiện năng lực và phạm vi hoạt động của cá nhân trong hoạt động xây dựng 3. Điều kiện năng lực và phạm vi hoạt động xây dựng của tổ chức 3.1. Điều kiện năng lực khi lập dự án 3.2. Điều kiện đối với tổ chức tư vấn quản lý dự án 3.3. Điều kiện đối với tổ chức khảo sát xây dựng 3.4. Điều kiện đối với tổ chức thiết kế xây dựng 3.5. Điều kiện đối với tổ chức thi công xây dựng 3.6. Điều kiện đối với tổ chức giám sát thi công xây dựng 3.7. Điều kiện đối với tổ chức tư vấn quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình Chương 2: Tổng quan về công tác định giá xây dựng I. Một số lý luận chung về giá xây dựng 1. Khái niệm giá xây dựng công trình 2. Đặc điểm của thị trường xây dựng, sản phẩm xây dựng và công nghệ xây dựng tác động đến giá xây dựng 2.1. Đặc điểm thị trường xây dựng 2.2. Đặc điểm của sản pham xây dựng 2.3. Đặc điểm của công nghệ xây dựng 3. Vai trò của chủ đầu tư, tổ chức tư vấn và nhà thầu xây dựng trong định giá xây dựng 3.1. Vai trò của chủ đầu tư. 3.2. Vai trò của tổ chức tư vấn 3.3. Vai trò của nhà thầu xây dựng II. Nội dung cơ bản của giá xây dựng và các dữ liệu chủ yếu hình thành giá xây dựng công trình 1. Nội dung cơ bản của giá xây dựng 2. Các dữ liệu chủ yếu hình thành giá xây dựng công trình III. Nội dung nghiệp vụ định giá xây dựng Chương 3: Phương pháp xác định tổng mức đầu tư và đánh giá hiệu quả đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình I. Phương pháp xác định tổng mức đầu tư của dự án 1. Một số vấn đề chung về tổng mức đầu tư 1.1. Khái niệm và vai trò của tổng mức đầu tư Định giá sản pham xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 4
  7. 1.2. Nội dung và cơ cấu các thành phần chi phí của tổng mức đầu tư 1.3. Nguyên tắc xác định tổng mức đầu tư 1.4. Yêu cầu của công việc tính toán 2. Một số phương pháp xác định tổng mức đầu tư 2.1. Phương pháp xác định TMĐT theo thiết kế cơ sở của dự án đầu tư 2.2. Phương pháp xác định TMĐT theo chỉ tiêu công suất hoặc năng lực khai thác của dự án 2.3. Phương pháp xác định TMĐT theo số liệu của các công trình xây dựng tương tự đã thực hiện 2.4. Phương pháp hỗn hợp để xác định tổng mức đầu tư 3. Phân tích mức độ áp dụng của các phương pháp II. Phương pháp xác định hiệu quả đầu tư của dự án 1. Khái niệm hoạt động đầu tư và hiệu quả đầu tư của dự án 1.1. Khái niệm về hoạt động đầu tư 1.2. Các đặc trưng cơ bản của hoạt động đầu tư 1.3. Hiệu quả của dự án đầu tư 1.4. Phân tích đánh giá hiệu quả dự án 2. Xác định các yếu tố làm căn cứ phân tích, tính toán kinh tế- tài chính dự án 2.1. Tổng mức đầu tư 2.2. Lập kế hoạch đầu tư 2.3. Lập kế hoạch hoạt động 2.4. Kế hoạch khấu hao và xử lý các khoản thu hồi 2.5. Vốn lưu động 2.6. Kế hoạch trả nợ 3. Xác định các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế - tài chính dự án 3.1. Báo cáo tài chính trong phân tích, đánh giá hiệu quả dự án 3.2. Xác định các chỉ tiêu kinh tế- tài chính dự án đầu tư 4. Phân tích và đánh giá các chỉ tiêu kinh tế- xã hôi của dự án đầu tư 5. So sánh các kết quả và lựa chọn phương án III. Phương pháp phân tích, đánh giá rủi ro và hiệu quả của dự án 1. Một số lý luận chung về phân tích rủi ro 1.1. Khái niệm rủi ro Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 5
  8. 1.2. Nhạn dạng và phân loại rủi ro 1.3. Đo lường rủi ro và biện pháp hạn chế rủi ro 2. Một số phương pháp phân tích, đánh giá rủi ro của dự án 2.1. Phương pháp phân tích độ nhạy 2.2. Phương pháp phân tích điều chỉnh trường hợp 2.3. Phương pháp mô phỏng 3. Ví dụ minh họa phân tích, đánh giá rủi ro đối với hiệu quả đầu tư của dự án xây dựng IV. Phương pháp xác định suất vốn đầu tư 1. Một số vấn đề chung về suất vốn đầu tư 1.1. Khái niệm, ý nghĩa và vai trò của suất vốn đầu tư 1.2. Nội dung kinh tế của chỉ tiêu suất vốn đầu tư 1.3. Phân loại suất vốn đầu tư 2. Phương pháp và các bước tiến hành tính toán suất vốn đầu tư xây dựng công trình 2.1. Một số quan điểm cơ bản 2.2. Các căn cứ tính toán suất vốn đầu tư 2.3. Các bước tiến hành xác định suất vốn đầu tư V. Phương pháp xác định chỉ số giá xây dựng 1. Khái niệm, ý nghĩa, tâm quan trọng của chỉ số giá 2. Phân loại chỉ số giá xây dựng 2.1. Chỉ số giá xây dựng cong trình 2.2. Các chỉ số giá xây dựng theo cơ cấu chi phí 2.3. Các chỉ số giá xây dựng theo yếu tố chi phí 3. Nguyên tắc và phương pháp xác định chỉ số giá xây dựng công trình 3.1. Nguyên tắc tính toán chung 3.2. Các căn cứ xác định chỉ số giá xây dựng 3.3. Phương pháp xác định chỉ số giá xây dựng câng trình VI. Phương pháp xác định độ dài thời gian xây dựng 1. Vai trò và ý nghĩa của độ dài thời gian xây dựng 2. Các phương pháp xác định độ dài thời gian xây dựng công trình Chương 4: Phương pháp xác định định mức, đơn giá xây dựng công trình I. Phương pháp lập định mức xây dựng công trình 1. Hệ thống định mức xây dựng Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 6
  9. 1.1. Định mức kinh tế - kỹ thuật 1.2. Định mức tỷ lệ 2. Phương pháp lập định mức dự toán xây dựng công trình 2.1. Trình tự lập định mức dự toán xây dựng công trình 2.2. Lập định mức dự toán mới cho công tác xây dựng chưa có định mức 2.3. Vận dụng có điều chỉnh các định mức dự toán công tác xây dựng đã có 2.4. áp dụng định mức dự toán công tác xây dựng đã có 3. Những tài liệu cần thiết phục vụ lập định mức dự toán xây dựng công trình II. Phương pháp xác định đơn giá xây dựng công trình 1 . Khái niệm, yêu cầu và phân loại đơn giá xây dựng công trình 1.1. Khái niệm đơn giá xây dựng công trình 1.2. Yêu cầu đối với đơn giá xây dựng công trình 1.3. Phân loại đơn giá xây dựng công trình 2. Phương pháp lập đơn giá xây dựng công trình 2.1. Đối với đơn giá chi tiết xây dựng công trình 2.2. Đối với đơn giá tổng hợp xây dựng công trình III. Phương pháp xác định giá ca máy, giá thuê máy và thiết bị thi công công trình 1. Một số lý luận chung về giá ca máy, giá thuê máy và thiết bị xây dựng công trình 1.1. Khái niệm máy và thiết bị thi công 1.2. Khái niệm và vai trò của giá ca máy, giá thuê máy và thiết bị xây dựng công trình 2. Phương pháp xác định giá ca máy và thiết bị xây dựngcông trình 2.1. Trình tự xác định 2.2. Phương pháp xác định giá ca máy mới đối với các loại máy và thiết bị chưa có giá ca máy 3. Phương pháp xác định giá thuê máy và thiết bị xây dựng công trình 3.1. Trình tự xác định 3.2. Nội dung và phương pháp xác định giá thuê máy và thiết bị xây dựng công trình 4. Các ví dụ tính toán giá ca máy và giá thuê máy và thiết bị xây dựng công trình Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 7
  10. IV. Phương pháp xác định chi phí tư vấn đầu tư xây dựng công trình 1. Một số vấn đề chung liên quan đến chi phí tư vấn đầu tư xây dựng công trình 1.1. Khái niệm về hoạt động tư vấn đầu tư xây dựng công trình 1.2. Phân loại hoạt động tư vấn 1.3. Nội dung chi phí tư vấn đầu tư xây dựng công trình 1.4. Các quy định hiện hành liên quan đến quản lý chi phí tư vấn 2. Phương pháp xác định chi phí tư vấn 2.1. Xác định theo định mức chi phí tư vấn (tỉ lệ %) được công bố 2.2. Xác định theo dự toán 3. Sử dụng các phương pháp trên để xác định chi phí tư vấn trong tổng mức đầu tư, dự toán công trình 3.1. Xác định chi phí tư vấn trong tổng mức đầu tư của dự án 3.2. Xác định chi phí tư vấn trong dự toán công trình Chương 5: phương pháp đo bóc khối lượng và kiểm soát chi phí I. Phương pháp đo bóc khối lượng 1. Khái niệm về đo bóc khối lượng xây dựng và vai trò của việc đo bóc khối lượng trong việc định giá xây dựng 1.1. Khái niệm 1.2. Vai trò của việc đo bóc khối lượng trong việc định giá xây dựng 2. Phương pháp đo bóc khối lượng xây dựng công trình 2.1. Nguyên tắc đo bóc khối lượng xây dựng công trình 2.2. Trình tự triển khai công tác đo bóc khối lượng xây dựng công trình 2.3. Một số quy định cụ thể khi đo bóc khối lượng xây dựng công trình II. Kiểm soát chi phí theo các giai đoạn đầu tư xây dựng công trình 1. Khái niệm, vai trò của việc kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng công trình 1.1. Khái niệm 1.2. Vai trò 2. Mục đích và yêu cầu của việc kiểm soát chi phí 3. Điều kiện cần thiết để thực hiện quá trình kiểm soát chi phí 4. Nội dung kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng công trình Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 8
  11. 4.1. Kiểm soát chi phí trong giai đoạn trước xây dựng 4.2. Kiểm soát chi phí trong giai đoạn thực hiện xây dựng công trình 2 2 > . TÔ chức quản lý việc kiêm soát chi phí đầu tư xây dựng công trình 5.1. Hình thức tổ chức kiểm soát chi phí 5.2. Trách nhiệm của chủ đầu tư đối với việc kiểm soát chi phí 5.3. Trách nhiệm của cá nhân, tổ chức tư vấn kiểm soát chi phí Chương 6: Phương pháp xác định dự toán xây dựng công trình I. Khái niệm, nội dung, vai trò của dự toán xây dựng công trình 1. Khái niệm 2. Nội dung 3. Vai trò II. Phương pháp xác định dự toán xây dựng công trình 1. Nguyên tắc xác định 2. Phương pháp xác định các khoản mục chi phí trong dự toán xây dựng công trình 2.1. Xác định chi phí xây dựng 2.2. Xác định chi phí thiết bị 2.3. Xác định chi phí quản lý dự án 2.4. Xác định chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 2.5. Xác định chi phí khác 2.6. Xác định chi phí dự phòng III. Quản lý dự toán xây dựng công trình 1. Thẩm tra, phê duyệt dự toán xây dựng công trình 1.1. Nội dung tham tra, phê duyệt dự toán công trình 1.2. Thẩm quyền thẩm tra, phê duyệt dự toán công trình 2. Điều chỉnh dự toán xây dựng công trình Chương 7: Lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng I. Những quy định chủ yếu liên quan đến lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng 1. Các văn bản pháp quy có liên quan 2. Yêu cầu đối với lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng 3. Trình tự thực hiện đấu thầu 4. Các hình thức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng 5. Sơ tuyển nhà thầu 5.1. Phạm vi áp dụng Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 9
  12. 5.2. Quy trình tổ chức sơ tuyển 5.3. Nội dung hồ sơ mời sơ tuyển 5.4. Hồ sơ dự sơ tuyển 5.5. Đánh giá hồ sơ dự sơ tuyển II. Lập kế hoạch đấu thầu và xác định giá gói thầu trong kế hoạch đấu thầu 1. Lập và phê duyệt kế hoạch đấu thầu 2. Nội dung kế hoạch đấu thầu 2.1. Nội dung 2.2. Căn cứ lập kế hoạch đấu thầu 2.3. Phân chia dự án thành các gói thầu 2.4. Xác định hình thức hợp đồng (giá hợp đồng xây dựng) 3. Xác định giá gói thầu 3.1. Nguyên tắc xác định giá gói thầu 3.2. Điều chỉnh kế hoạch đấu thầu, giá gói thầu 3.3 Dự toán gói thầu khi tổ chức đấu thầu III. Xác định các yêu cầu liên quan đến các đề xuất của nhà thầu 1. Đối với gói thầu tư vấn 1.1. Yêu cầu đối với đề xuất kỹ thuật 1.2. Yêu cầu về đề xuất tài chính 2. Đối với gói thầu xây lắp 2.1. Yêu cầu đối với nội dung đề xuất về giải pháp kỹ thuật và tiến độ 2.2. Yêu cầu đối với đề xuất tài chính 3. Đối với gói thầu tổng thầu thiết kế và thi công 3.1. Yêu cầu đối với đề xuất kỹ thuật 3.2. Yêu cầu đối với đề xuất tài chính 4. Đối với gói thầu tổng thầu EPC 4.1. Về nội dung đề xuất kỹ thuật 4.2. Yêu cầu đối với đề xuất tài chính 5. Đối với gói thầu tổng thầu chìa khoá trao tay 5.1. Yêu cầu đối với đề xuất kỹ thuật 5.2. Yêu cầu đối với đề xuất tài chính IV. Lập hồ sơ đề xuất tài chính và tính toán xác định giá dự thầu 1. Các căn cứ lập hồ sơ đề xuất tài chính, giá dự thầu Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 10
  13. 2% Nội dung đề xuất tài chính và giá dự thầu đối với gói thầu tư vấn 2.1. Nội dung các khoản mục chi phí trong giá dự thầu 2.2. Cơ sở xác định các nội dung khoản mục chi phí trong giá dự thầu 3. Nội dung đề xuất tài chính và giá dự thầu đối với gói thầu xây lắp 3.1. Nội dung đề xuất tài chính và giá dự thầu của hồ sơ dự thầu xây lắp 3.2. Phương pháp xác định giá dự thầu V. Đánh giá hồ sơ dự thầu 1. Đánh giá hồ sơ dự thầu gói thầu tư vấn xây dựng 1.1. Đánh giá sơ bộ hồ sơ đề xuất kỹ thuật (áp dụng cho mọi gói thầu tư vấn xây dựng) 1.2. Đánh giá chi tiết hồ sơ dự thầu đối với gói thầu không yêu cầu kỹ thuật cao 1.3. Đánh giá chi tiết hồ sơ dự thầu đối với gói thầu có yêu cầu kỹ thuật cao 2. Đánh giá hồ sơ dự thầu gói thầu xây lắp 2.1. Đánh giá sơ bộ 2.2. Đánh giá chi tiết 3. Đánh giá hồ sơ dự thầu gói thầu tổng thầu thiết kế và thi công xây dựng 3.1. Đánh giá sơ bộ 3.2. Đánh giá chi tiết 4. Đánh giá hồ sơ dự thầu tổng thầu EPC 4.1. Đánh giá sơ bộ 4.2. Đánh giá chi tiết 5. Đánh giá hồ sơ dự thầu tổng thầu chìa khoá trao tay Chương 8: Quản lý hợp đồng trong hoạt động xây dựng I. Những vấn đề chung về hợp đồng trong hoạt động xây dựng 1. Khái niệm 2. Đặc điểm của hợp đồng xây dựng 3. Khung pháp lý của hợp đồng xây dựng II. Các loại hợp hợp đồng trong hoạt động xây dựng 1. Theo tính chất, loại công việc trong hoạt động xây dựng cần thực hiện 1.1. Hợp đồng tư vấn xây dựng Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 11
  14. 1.2. Hợp đồng cung ứng vật tư, thiết bị xây dựng 1.3. Hợp đồng thi công xây dựng công trình 1.4. Hợp đồng thiết kế - cung ứng vật tư thiết bị - thi công xây dựng 1.5. Hợp đồng chìa khoá trao tay 2. Theo mối quan hệ quản lý 2.1. Hợp đồng thầu chính 2.2. Hợp đồng thầu phụ 2.3. Hợp đồng tổng thầu III. Nguyên tắc ký kết hợp đồng xây dựng IV. Những nội dung chủ yếu của hợp đồng xây dựng 1. Văn bản hợp đồng xây dựng 2. Tài liệu kèm theo hợp đồng 3. Mối quan hệ giữa các phần trong hồ sơ hợp đồng xây dựng V. Xác định giá hợp đồng xây dựng 1. Cơ sở xác định giá hợp đồng xây dựng 2. Hình thức giá hợp đồng xây dựng 2.1. Giá hợp đồng theo giá trọn gói 2.2. Giá hợp đồng theo đơn giá cố định 2.3. Giá hợp đồng theo giá điều chỉnh 2.4. Giá kết hợp 3. Phương thức xác định giá các loại hợp đồng xây dựng 3.1. Xác định giá hợp đồng tư vấn xây dựng 3.2. Xác định giá hợp đồng thi công xây dựng và lắp đặt 3.3. Xác định giá của hợp đồng tổng thầu VI. Điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng 1. Các trường hợp điều chỉnh giá hợp đồng 2. Điều chỉnh giá hợp đồng 2.1. Cơ sở 2.2. Điều chỉnh đơn giá trong hợp đồng xây dựng 2.3. Phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng VII. Tạm ứng, thanh toán, quyết toán hợp đồng xây dựng 1. Tạm ứng hợp đồng 1.1. Nguyên tắc 1.2. Mức tạm ứng 1.3. Thu hồi vốn tạm ứng 2. Thanh toán hợp đồng xây dựng 2.1. Nguyên tắc Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 12
  15. 2.2. Thanh toán đối với giá hợp đồng trọn gói 2.3. Thanh toán đối với giá hợp đồng theo đơn giá cố định 2.4. Thanh toán đối với giá hợp đồng theo giá điều chỉnh 2.5. Thanh toán đối với giá hợp đồng kết hợp 2.6. Thời hạn thanh toán 3. Quyết toán hợp đồng 3.1. Hồ sơ quyết toán 3.2. Các quy định về trình tự, thủ tục quyết toán VIII. Quản lý hợp đồng xây dựng 1. Quản lý chất lượng 2. Quản lý tiến độ thực hiện hợp đồng 3. Quản lý giá hợp đồng và thay đổi, điều chỉnh hợp đồng 4. Quản lý an toàn, vệ sinh môi trường và phòng chống cháy nổ 5. Quản lý thay đổi và điều chỉnh hợp đồng 6. Quản lý các nội dung khác của hợp đồng Chương 9: Thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình I. Thanh toán vốn đầu tư 1. Các yêu cầu cơ bản 2. Hồ sơ, thủ tục, thẩm quyền trong thanh toán vốn đầu tư II. Quyết toán vốn đầu tư 1. Các yêu cầu cơ bản 2. Nội dung, hồ sơ, thẩm quyền thẩm tra báo cáo quyết toán 2.1. Nội dung báo cáo quyết toán 2.2. Biểu mẫu báo cáo quyết toán 2.3. Hồ sơ trình duyệt quyết toán 2.4. Thẩm quyển thẩm tra quyết toán 3. Kiểm toán, quyết toán vốn đầu tư 4. Thẩm tra quyết toán dự án hoàn thành 4.1. Nội dung thẩm tra 4.2. Trình tự thẩm tra và nội dung của báo cáo kết quả thẩm tra quyết toán dự án hoàn thành 5. Phê duyệt quyết toán 5.1. Thẩm quyền phê duyệt quyết toán 5.2. Quản lý quyết định phê duyệt quyết toán 6. Chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán, kiểm toán Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 13
  16. 6.1. Xác định chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán, chi phí kiểm toán 6.2. Quản lý, sử dụng chi phí thẩm tra và phê duyệt quyết toán 6.3. Nội dung chi phí thẩm tra và phê duyệt quyết toán 7. Thời hạn quyết toán 8. Trách nhiệm trong quyết toán dự án hoàn thành 8.1. Trách nhiệm của chủ đầu tư 8.2. Trách nhiệm của các nhà thầu 8.3. Trách nhiệm của cơ quan kiểm soát thanh toán, cho vay vốn đầu tư 8.4. Trách nhiệm của nhà thầu kiểm toán 8.5. Trách nhiệm của cơ quan thẩm tra, phê duyệt quyết toán 8.6. Trách nhiệm của các bộ, ngành, địa phương 8.7. Trách nhiệm của cơ quan tài chính các cấp III. Hướng dẫn phương pháp quy đổi chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình tại thời điểm bàn giao đưa vào sử dụng 1. Các yêu cầu, nguyên tắc 2. Phương pháp quy đổi 2.1. Căn cứ quy đổi 2.2. Trình tự quy đổi 2.3. Phương pháp quy đổi 2.4. Quy đổi chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư 2.5. Quy đổi chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác IV. Xác định giá trị tài sản bàn giao đưa vào sử dụng 1. Các yêu cầu chung 2. Các quy định cụ thể về xác định giá trị tài sản bàn giao đa vào sử dụng 2.1. Tài sản cố định 2.2. Tài sản lưu động 2.3. Báo cáo xác định giá trị tài sản bàn giao đưa vào sử dụng V. Phụ lục Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 14
  17. Chương 1 Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình theo quy định hiện hành (6 tiết) I. Những nội dung cơ bản của hệ thống pháp luật có liên quan đến đầu tư xây dựng công trình (luật xây dựng, luật đầu tư, luật đấu thầu, luật đất đai) 1. Những nội dung cơ bản của Luật Xây dựng 1.1. Phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng và kết cấu của Luật Xây dựng 1.1.1. Phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng Các hoạt động xây dựng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Xây dựng: lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, thi công xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng công trình, quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng và các hoạt động khác có liên quan đến xây dựng công trình). Đối tượng áp dụng Luật Xây dựng: Các tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài khi tham gia hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam. 1.1.2. Kết cấu Luật Xây dựng Luật Xây dựng với 9 chương, 123 điề. 1.2. Hoạt động xây dựng 1.2.1. Nguyên tắc cơ bản trong hoạt động xây dựng - Tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, bảo vệ môi trường, phù hợp với điều kiện tự nhiên, đặc điểm văn hoá, xã hội; - Tuân thủ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng; - Bảo đảm chất lượng, tiến độ, an toàn công trình; Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 15
  18. - Bảo đảm tiết kiệm, hiệu quả kinh tế, đồng bộ trong từng công trình, trong toàn dự án. 1.2.2. Lập quy hoạch xây dựng - Yêu cầu đối với nội dung của quy hoạch xây dựng; Phân loại quy hoạch xây dựng bao gồm: Quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn; Vai trò của quy hoạch xây dựng; Phân cấp trách nhiệm về lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng; Điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân tham gia lập quy hoạch xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng. - Các yêu cầu chung khi lập quy hoạch xây dựng: Phù hợp, đồng bộ với các quy hoạch khác; Tổ chức, sắp xếp không gian hợp lý; Tạo lập được môi trường sống tiện nghi, an toàn và bền vững 1.2.3. Lập dự án đầu tư xây dựng cong trình - Khái niệm, bố cục, phân loại, quản lý đối với dự án đầu tư xây dựng công trình: + Cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng công trình; định nghĩa về dự án đầu tư xây dựng công trình; Kết cấu của Dự án đầu tư xây dựng công trình, kết cấu của thiết kế cơ sở; Dự án đầu tư xây dựng công trình quy mô nhỏ, đơn giản và các công trình tôn giáo (Báo cáo Kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình). + Phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình: Theo quy mô và tính chất, gồm dự án quan trọng quốc gia; các dự án nhóm A, B, C và Báo cáo Kinh tế- Kỹ thuật xây dựng công trình; Theo nguồn vốn đầu tư, bao gồm: Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước; dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước; Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước; dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn. + Quản lý của Nhà nước đối với các dự án: Quản lý chung của Nhà nước với tất cả các dự án về quy hoạch, an ninh, an toàn xã hội và an toàn môi trường, các quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan. Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 16
  19. + Quản lý cụ thể của Nhà nước đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước; đối với dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước và vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp Nhà nước; đối với các dự án sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn khác nhau. - Mối liên quan giữa công trình xây dựng và dự án; Loại, cấp công trình xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, thi công xây dựng công trình. + Dự án đầu tư xây dựng công trình và mối liên quan với công trình xây dựng; Phân loại công trình xây dựng; Cơ sở để phân cấp công trình xây dựng; Nội dung của hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; Hệ thống thiết bị lắp đặt vào công trình: + Yêu cầu cơ bản về việc quản lý, thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình; Các quy định cụ thể đối với công trình xây dựng; Các hạng mục, bộ phận của công trình. - Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong lập dự án đầu tư xây dựng công trình: Về tổ chức lập dự án, năng lực lập dự án; áp dụng quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng; trách nhiệm giám sát hợp đồng lập dự án; Nghiệm thu, thẩm định dự án; Yêu cầu và cung cấp thông tin phục vụ lập dự án, các quy định khác của pháp luật; Thẩm quyền của Người quyết định đầu tư xây dựng công trình về thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh dự án. 1.2.4. Khảo sát xây dựng - Khái niệm: Nội dung các công việc khảo sát xây dựng phục vụ cho hoạt động xây dựng; Yêu cầu đối với nhiệm vụ khảo sát, tài liệu về khảo sát xây dựng - Yêu cầu cụ thể đối với khảo sát xây dựng: Nhiệm vụ khảo sát; Khối lượng, nội dung, yêu cầu kỹ thuật; Yêu cầu về khảo sát đối với những công trình quy mô lớn, công trình quan trọng. - Quyền và nghĩa vụ các chủ thể trong khảo sát xây dựng: Về việc thực hiện, điều chỉnh nhiệm vụ khảo sát; Điều kiện năng lực để thực hiện công tác khảo sát; Tổ chức nghiệm thu kết quả khảo sát; Sử dụng thông tin, tài liệu Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 17
  20. khảo sát xây dựng phục vụ công tác thiết kế; Chế tài và các quy định khác có liên quan. 1.2.5. Thiết kế xây dựng công trình - Khái niệm: Các quy định về bước thiết kế xây dựng đối với công trình, căn cứ để xác định các bước thiết kế. - Yêu cầu đối với thiết kế xây dựng công trình: Các yêu cầu về quy hoạch xây dựng, cảnh quan, Điều kiện tự nhiên ,kiến trúc; Yêu cầu về thiết kế công nghệ; Các yêu cầu về nội dung thiết kế xây dựng công trình; Các tiêu chuẩn về phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường và những tiêu chuẩn liên quan; - Các nội dung cơ bản của từng bước thiết kế: Các bước thiết kế; Yêu cầu về nội dungđối với từng bước thiết kế xây dựng. - Thẩm định, thẩm tra thiết kế: Nội dung thẩm định của cơ quan quản lý nhà nước về thẩm định thiết kế cơ sở; Nội dung thẩm định thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công của chủ đầu tư. - Quyền và nghĩa vụ trong thiết kế xây dựng: Về điều kiện năng lực hoạt động thiết kế xây dựng công trình; Sử dụng thông tin, tài liệu, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng; thực hiện nhiệm vụ thiết kế; Trách nhiệm về chất lượng thiết kế; giám sát tác giả trong quá trình thi công xây dựng; Tổ chức thẩm định, phê duyệt; Tổ chức nghiệm thu hồ sơ thiết kế; Lưu trữ hồ sơ thiết kế và các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. - Các hành vi bị cấm trong thiết kế xây dựng: Khi cải tạo, mở rộng, sửa chữa lớn, trùng tu, tôn tạo công trình; Về năng lực hoạt động thiết kế; Về việc cho thuê mượn danh nghĩa của tổ chức thiết kế 1.2.6. Thi công xây dựng công trình - Điều kiện để khởi công xây dựng công trình: Yêu cầu về mặt bằng xây dựng; giấy phép xây dựng; Thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục, công trình; Hợp đồng xây dựng; nguồn vốn; Biện pháp để bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường trong quá trình thi công xây dựng; Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 18
  21. - Giải phóng mặt bằng xây dựng công trình: Các yêu cầu về lập phương án giải phóng mặt bằng xây dựng; Phạm vi giải phóng mặt bằng xây dựng; Thời hạn giải phóng mặt bằng; Việc đền bù tài sản để giải phóng mặt bằng xây dựng - Giấy phép xây dựng: Mục đích của việc cấp giấy phép xây dựng; Quyđịnh về các trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng công trình; Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng công trình. - Yêu cầu đối với công trường xây dựng. - Quyền và nghĩa vụ các chủ thể trong thi công xây dựng công trình: Về năng lực hoạt động thi công; Đàm phán, ký kết, giám sát hợp đồng thi công; Quản lý chất lượng công trình, an toàn và vệ sinh môi trường; Tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán công trình; Lưu trữ hồ sơ công trình; chế tài trong thi công xây dựng và các quy định khác của pháp luật. - Các hành vi bị cấm khi thi công xây dựng công trình: Các quy định về khu vực cấm xây dựng; Hành lang bảo vệ công trình; Năng lực hoạt động thi công xây dựng, năng lực hành nghề xây dựng; Giấy phép xây dựng; Quy trình, quy phạm xây dựng; Chất lượng vật liệu xây dựng hoặc cấu kiện xây dựng, thiết bị công nghệ; Hệ thống quản lý chất lượng; giám sát thi công xây dựng; Nghiệm thu, thanh toán, quyết toán công trình. 1.2.7. Giám sát thi công xây dựng công trình - Vai trò của công tác giám sát thi công xây dựng công trình; Yêu cầu về năng lực giám sát thi công xây dựng công trình. - Yêu cầu của việc giám sát thi công xây dựng công trình: Về trình tự, về thời gian, chất lượng. - Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể: điều kiện năng lực giám sát thi công xây dựng; Giám sát việc thực hiện hợp đồng; Xử lý những đề xuất của người giám sát; lưu trữ kết quả giám sát; Nghiệm thu và các quy định của pháp luật Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 19
  22. - Các hành vi bị cấm trong giám sát thi công xây dựng công trình: Điềukiện năng lực; Nghiệm thu sai khối lượng, chất lượng; Hồ sơ, thông tin, dữ liệu trong quá trình giám sát. 1.2.8. Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình Nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Hình thức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình: Thẩm quyền quyết định; Hình thức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Các hành vi bị nghiêm cấm. 1.3. Nội dung quản lý Nhà nước về xây dựng Chỉ đạo thực hiện chiến lược, kế hoạch phát triển các hoạt động xây dựng; Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng; Quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng; Chất lượng, lưu trữ hồ sơ công trình xây dựng; Cấp, thu hồi các loại giấy phép trong hoạt động xây dựng; Thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong hoạt động xây dựng; Nghiên cứu khoa học và công nghệ trong hoạt động xây dựng; Đào tạo nguồn nhân lực cho hoạt động xây dựng; Hợp tác quốc tế. 2. Những nội dung cơ bản của Luật Đất đai liên quan tới hoạt động xây dựng 2.1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng của Luật 2.2. Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Vai trò và ý nghĩa của quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất. - Phân cấp trong tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 2.3. Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình 2.3.1. Các khái niệm Giao đất để đầu tư xây dựng công trình; cho thuê đất; chuyển mục đích sử dụng đất. Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 20
  23. 2.3.2. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất - Các căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. - Những vấn đề còn vướng mắc hiện nay về việc thực hiện sử dụng đất trong dự án đầu tư. 2.3.3. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn. 2.4. Tài chính về đất đai và giá đất 2.4.1. Tài chính về đất đai - Tiền sử dụng đất: Định nghĩa; Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất; Giá đất tính thu tiền sử dụng đất; Thời hạn sử dụng đất; Miễn, giảm tiền sử dụng đất. - Tiền thuê đất: Quy định về tiền thuê đất; Miễn, giảm tiền thuê đất. - Thuế sử dụng đất. - Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất: Căn cứ tính thuế; Thẩm quyền của các cơ quan quản lý Nhà nước; Thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất. 2.4.2. Giá đất: Giá quyền sử dụng đất; Sự hình thành giá đất; Thẩm quyền quản lývề giá đất. 2.5. Thu hồi đất; bồi thường, tái định cư liên quan tới dự án đầu tư xây dựng công trình 2.5.1. Khái niệm: Thu hồi đất; Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; Giá trị quyền sửdụng đất; Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 21
  24. 2.5.2. Các trường hợp thu hồi đất: Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đíchquốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế. 2.5.3. Bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư: Vai trò, tổ chức của Hội đồngđền bù giải phóng mặt bằng xây dựng; Quyền lợi của người bị thu hồi; Kinh phí giải phóng mặt bằng. 2.6. Quản lý Nhà nước về đất đai 3. Những nội dung cơ bản của Luật Đầu tư liên quan tới hoạt động xây dựng 3.1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng của Luật 3.2. Hình thức đầu tư: Đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp; đầu tư theo hìnhthức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp đồng BT; Đầu tư theo hình thức thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc 100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài; thành lập tổ chức kinh tế liên doanh; Các hình thức đầu tư trực tiếp khác. 3.3. Thủ tục về đầu tư khi triển khai dự án đầu tư 3.3.1. Đăng ký đầu tư: Đối với dự án đầu tư trong nước (phạm vi áp dụng,thủ tục đăng ký đầu tư); Đối với dự án có vốn đầu tư nước ngoài (phạm vi áp dụng, thủ tục đăng ký đầu tư). 3.3.2. Thẩm tra dự án đầu tư cấp Giấy chứng nhận đầu tư: Thời điểm thựchiện thủ tục thẩm tra; Đối tượng và nội dung thẩm tra; Những tồn tại. 3.3.3. Thẩm quyền thực hiện đăng ký đầu tư và cấp Giấy chứng nhận đầu tư: Thủ tướng Chính phủ; Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh; Ban Quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. 3.4. Quản lý nhà nước về đầu tư 4. Những nội dung cơ bản của Luật Đấu thầu liên quan tới hoạt động xây dựng Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 22
  25. 4.1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng - Phạm vi áp dụng: Loại dự án, quy mô sử dụng vốn Nhà nước đối với dự án. - Đối tượng: Các tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài tham gia hoạt động đấu thầu của các dự án nêu trên. 4.2. Quy định chung về đấu thầu 4.2.1. Một số khái niệm: Gói thầu; Gói thầu trong hoạt động xây dựng; Giá gói thầu;Kế hoạch đấu thầu; Hồ sơ mời thầu; Hồ sơ dự thầu; Bên mời thầu Nhà thầu chính trong hoạt động xây dựng; Tổng thầu xây dựng; Chi phí trên cùng một mặt bằng. 4.2.2. Nguyên tắc đánh giá, lựa chọn nhà thầu: Đối với gói thầu tư vấn xây dựng; Đốivới gói thầu thi công xây dựng; Đối với gói thầu tổng thầu xây dựng 4.2.3. Chi phí, lệ phí trong đấu thầu: Nội dung các chi phí; cách tính các chi phí này trong dự toán xây dựng công trình, tổng mức đầu tư. 4.3. Các chủ thể tham gia đấu thầu 4.3.1. Người có thẩm quyền: Vai trò, trách nhiệm người có thẩm quyền. 4.3.2. Chủ đầu tư: Vai trò, trách nhiệm của chủ đầu tư. 4.3.3. Bên mời thầu: Vai trò, trách nhiệm của bên mời thầu. 4.3.4. Nhà thầu: Vai trò, trách nhiệm của nhà thầu. 4.3.5. Cơ quan, tổ chức thẩm định: Vai trò và trách nhiệm của cơ quan, tổ chức thẩm định. 4.4. Nội dung quản lý nhà nước về đấu thầu II. Trình tự lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình 1. Đối với dự án quan trọng Quốc gia, dự án nhóm A, B, C Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 23
  26. 1.1. Xác định chủ đầu tư xây dựng công trình: Đối với các dự án sử dụng vốn ngânsách nhà nước; Các dự án sử dụng vốn tín dụng; Các dự án sử dụng vốn khác; Đối với các dự án sử dụng vốn hỗn hợp 1.2. Báo cáo đầu tư xây dựng công trình (đối với dự án quan trọng Quốc gia): Phạm vi áp dụng; Sự cần thiết; Nội dung; Những quy định liên quanđến báo cáo trình Chính phủ đối với Báo cáo đầu tư xây dựng công trình. 1.3. Lấy ý kiến chấp thuận về quy hoạch: Các dự án nhóm A; các dự án nhóm B. 1.4. Lập dự án đầu tư xây dựng công trình: Điều kiện, sự cần thiết, các quy định khác có liên quan. 1.4.1. Nội dung phần thuyết minh của dự án bao gồm: Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; quy mô và diện tích xây dựng công trình; Các giải pháp thực hiện ; Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng, chống cháy, nổ và các yêu cầu về an ninh, quốc phòng; Tổng mức đầu tư của dự án; Hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án. 1.4.2. Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án: Nội dung của phần thuyết minh thiết kếcơ sở; Nội dung và các yêu cầu của phần bản vẽ thiết kế cơ sở. 1.5. Thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình 1.5.1. Thẩm quyền và nội dung thẩm định dự án - Thẩm quyền: Dự án Quan trọng Quốc gia; Các dự án sử dụng vốn Ngân sách nhà nước; Các dự án sử dụng nguồn vốn khác. - Nội dung thẩm định dự án: Thẩm định tính khả thi; Thẩm định tính hiệu quả của dự án và thẩm định tổng mức đầu tư. 1.5.2. Thẩm quyền và nội dung thẩm định thiết kế cơ sở - Thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở: Thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở đối với dự án nhóm A; Thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở các dự án nhóm B, C. Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 24
  27. - Nội dung thẩm định thiết kế cơ sở: Về quy hoạch kiến trúc; về quy chuẩn, tiêu chuẩn; về điều kiện năng lực của tổ chức tư vấn. 1.6. Phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình 1.6.1. Hồ sơ trình phê duyệt 1.6.2. Thẩm quyền quyết định đầu tư Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư các dự án đã được Quốc hội thông qua chủ trương và cho phép đầu tư; Đối với các dự án khác sử dụng vốn ngân sách nhà nước nhóm A, B, C; uỷ quyền hoặc phân cấp quyết định đầu tư đối với các dự án nhóm B, C; các dự án thuộc ngân sách địa phương; các dự án sử dụng vốn khác, vốn hỗn hợp. 2. Lập , thẩm định Báo cáo Kinh tế- Kỹ thuật xây dựng công trình 2.1. Phạm vi áp dụng các công trình lập Báo cáo Kinh tế-Kỹ thuật 2.2. Nội dung Báo cáo Kinh tế-kỹ thuật xây dựng công trình: Thuyết minhBáo cáo Kinh tế - kỹ thuật; Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công; Dự toán thi công xây dựng công trình 2.3. Thẩm định, phê duyệt Báo cáo Kinh tế-kỹ thuật xây dựng công trình Thẩm quyền Người quyết định đầu tư; Chủ đầu tư; Nội dung thẩm định Báo cáo Kinh tế-kỹ thuật. 3. Điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình 3.1. Các trường hợp được điều chỉnh 3.2. Thẩm quyền điều chỉnh và tổ chức điều chỉnh III. Tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 25
  28. 1. Các hình thức quản lý dự án 1.1. Trường hợp chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án 1.1.1. Thành lập Ban quản lý dự án: - Quyết định thành lập Ban quản lý dự án; Nội dung công việc Ban Quản lý dự án và các yêu cầu trong quản lý dự án; Nhiệm vụ và quyền hạn của Ban quản lý dự án ; Cơ cấu tổ chức của Ban quản lý dự án. - Nguồn kinh phí quản lý dự án; Trách nhiệm của chủ đầu tư và Ban Quản lý dự án. 1.1.2. Không thành lập Ban quản lý dự án: Phạm vi áp dụng; Cơ cấu tổ chức. 1.2. Trường hợp thuê tư vấn quản lý dự án: Điều kiện năng lực của tổ chức; Lựa chọn vàký kết hợp đồng tư vấn quản lý dự án; Trách nhiệm của chủ đầu tư, tư vấn quản lý dự án. 2. Các yêu cầu, nội dung về quản lý dự án 2.1. Quản lý khối lượng, quản lý chi phí: Nguyên tắc quản lý; Nội dung quản lý; Mốiquan hệ giữa các chủ thể trong quản lý; Trách nhiệm các chủ thể khi xử lý phát sinh; Kiểm soát, giám sát của Nhà nước. 2.2. Quản lý chất lượng xây dựng công trình: Nguyên tắc quản lý; Nội dung quản lý;Mối quan hệ giữa các chủ thể trong quản lý; Trách nhiệm các chủ thể khi xử lý phát sinh; Kiểm soát, giám sát của Nhà nước. 2.3. Quản lý tiến độ thi công xây dựng công trình: Nguyên tắc quản lý; Nội dung quản lý; Mối quan hệ giữa các chủ thể trong quản lý; Trách nhiệm các chủ thể khi xử lý phát sinh. 2.4. Quản lý an toàn lao động trên công trường xây dựng: Nguyên tắc quản lý; Nội dung quản lý; Mối quan hệ giữa các chủ thể trong quản lý; Trách nhiệm các chủ thể khi xử lý phát sinh; Kiểm soát, giám sát của Nhà nước Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 26
  29. 2.5. Quản lý môi trường xây dựng: Nguyên tắc quản lý; Nội dung quản lý; Mối quan hệ giữa các chủ thể trong quản lý; Trách nhiệm các chủ thể khi xử lý phát sinh; Kiểm soát, giám sát của Nhà nước. IV. Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình 1. Nguyên tắc quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình Bảo đảm mục tiêu, hiệu quả dự án đầu tư xây dựng công trình; sự hợp lý của chi phí; Vai trò của Nhà nước, của chủ đầu tư trong quản lý chi phí. 2. Quản lý tổng mức đầu tư Lập tổng mức đầu tư; điều chỉnh tổng mức đầu tư (các trường hợp điều chỉnh, thẩm quyền); các yêu cầu về chi phí quản lý dự án. 3. Quản lý dự toán công trình Yêu cầu về thẩm tra, phê duyệt dự toán; Điều chỉnh dự toán công trình. 4. Quản lý định mức xây dựng Quản lý Nhà nước đối với định mức; Trách nhiệm của chủ đầu tư, nhà thầu khi vận dụng các định mức. 5. Quản lý giá xây dựng công trình Cơ sở xác định giá xây dựng; Yêu cầu trong quản lý giá xây dựng. 6. Quản lý chỉ số giá xây dựng Khái niệm và ý nghĩa của chỉ số giá xây dựng; Quản lý chỉ số giá. Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 27
  30. 7. Quản lý hợp đồng xây dựng Yêu cầu và nguyên tắc đối với hợp đồng xây dựng; Quản lý hợp đồng xây dựng. 8. Quản lý thanh toán, quyết toán vốn đầu tư Trách nhiệm cơ quan cấp phát, cho vay vốn, chủ đầu tư; Các yêu cầu khi quyết toán hạng mục công trình, công trình, dự án hoàn thành. V. Điều kiện năng lực các chủ thể tham gia quá trình đầu tư xây dựng công trình 1. Các quy định chung về điều kiện năng lực đối với tổ chức và cá nhân khi tham gia hoạt động xây dựng Yêu cầu chung với tổ chức, các nhân tham gia hoạt động xây dựng; Yêu cầu về chứng chỉ đối với một số chức danh của cá nhân; Nguyên tắc xác định năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức; Yêu cầu với tổ chức, cá nhân nước ngoài hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam; Năng lực hoạt động xây dựng của một tổ chức tư vấn; Xác định năng lực hoạt động xây dựng khi tham gia dự thầu. 2. Điều kiện năng lực hành nghề xây dựng đối với cá nhân tham gia hoạt động xây dựng 2.1. Điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề 2.1.1. Điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề kiến trúc sư 2.1.2. Điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề của kỹ sư 2.1.3. Điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề của giám sát thi công xây dựng công trình Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 28
  31. 2.1.4. Điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề kỹ sư định giá xây dựng 2.2. Điều kiện năng lực và phạm vi hoạt động của cá nhân trong hoạt động xây dựng - Chủ nhiệm lập dự án: Tiêu chí xếp hạng năng lực theo hạng I, hạng II; phạm vi hoạt động theo từng hạng; Trường hợp áp dụng với dự án quy mô nhỏ. - Giám đốc tư vấn quản lý dự án: Tiêu chí xếp hạng năng lực theo hạng 1, hạng 2; Phạm vi hoạt động theo từng hạng; Trường hợp áp dụng với dự án quy mô nhỏ. - Chủ nhiệm khảo sát xây dựng: Tiêu chí xếp hạng năng lực theo hạng 1, hạng 2; Phạm vi hoạt động theo từng hạng. - Chủ nhiệm thiết kế xây dựng công trình: Tiêu chí xếp hạng năng lực theo hạng 1, hạng 2; Phạm vi hoạt động theo từng hạng; Trường hợp áp dụng với công trình đơn giản, quy mô nhỏ. - Chủ trì thiết kế xây dựng công trình: Tiêu chí xếp hạng năng lực theo hạng 1, hạng 2; phạm vi hoạt động theo từng hạng; Trường hợp áp dụng với công trình đơn giản, quy mô nhỏ. - Chỉ huy trưởng công trường: Tiêu chí xếp hạng năng lực theo hạng 1, hạng 2; Phạm vi hoạt động theo từng hạng; Trường hợp áp dụng với công trình đơn giản, quy mô nhỏ. - Cá nhân hành nghề độc lập thiết kế, khảo sát, giám sát thi công xây dựng công trình: Tư vấn quản lý dự án; Điều kiện hành nghề; Phạm vi hoạt động. 3. Điều kiện năng lực và phạm vi hoạt động của tổ chức tham gia hoạt động xây dựng 3.1. Điều kiện năng lực khi lập dự án: Phân hạng; Các tiêu chí để xếp hạng;Phạm vi hoạt động của từng hạng; Trường hợp chưa đủ điều kiện xếp hạng. Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 29
  32. 3.2. Điều kiện đối với tổ chức tư vấn quản lỷ dự án: Phân hạng; Các tiêu chí để xếp hạng; Phạm vi hoạt động của từng hạng; Trường hợp chưa đủ điều kiện xếp hạng. 3.3. Điều kiện đối với tổ chức khảo sát xây dựng: Phân hạng; Các tiêu chí đểxếp hạng; Phạm vi hoạt động của từng hạng; Trường hợp chưa đủ điều kiện xếp hạng. 3.4. Điều kiện đối với tổ chức thiết kế xây dựng: Phân hạng; Các tiêu chí để xếp hạng; Phạm vi hoạt động của từng hạng; Trường hợp chưa đủ điều kiện xếp hạng. 3.5. Điều kiện đối với tổ chức thi công xây dựng: Các tiêu chí để xếp hạng; Phạm vi hoạt động của từng hạng; Trường hợp chưa đủ điều kiện xếp hạng. 3.6. Điều kiện đối với tổ chức giám sát thi công xây dựng: Các tiêu chí để xếp hạng; Phạm vi hoạt động của từng hạng; Trường hợp chưa đủ điều kiện xếp hạng. 3.7. Điều kiện đối với tổ chức tư vấn quản lỷ chi phí đầu tư xây dựng công trình: Phân hạng; Các tiêu chí để xếp hạng; Phạm vi hoạt động của từng hạng tổ chức tư vấn quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; Trường hợp chưa đủ điều kiện xếp hạng. Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 30
  33. Chương 2 Tổng quan về công tác định giá xây dựng (4 tiết) I. Một số lý luận chung về giá xây dựng 1. Khái niệm giá xây dựng công trình Giá xây dựng công trình của dự án đầu tư xây dựng là toàn bộ chi phí cần thiết để xây dựng mới, cải tạo, mở rộng hay trang bị lại kỹ thuật cho công trình. Giá xây dựng công trình được biểu thị cụ thể bằng các tên gọi khác nhau và được xác định chính xác dần theo từng giai đoạn của quá trình đầu tư xây dựng công trình. • Giai đoạn chuẩn bị đầu tư đó là tổng mức ĐT của DA ĐT XD CT (hoặc sơ bộ tổng mức ĐT đối với DA phải lập báo cáo ĐT; • Giai đoạn thực hiện DA ĐT thì giá XD được gọi tùy theo chức năng và vị trí trong các khâu của quá trình thực hiện ĐT XD với mỗi đối tượng tham gia, theo đó là dự toán CT, dự toán hạng mục CT, giá gói thầu, giá dự thầu, giá đề nghị trúng thầu, giá ký hợp đồng; • Giai đoạn kết thúc XD đưa DA vào khai thác sử dụng đó là giá thanh toán, giá quyết toán hợp đồng và thanh toán, giá quyết toán vốn ĐT. Giá XD CT được xác định trên cơ sở hệ thống định mức, đơn giá, chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật và các chế độ chính sách của Nhà nước phù hợp với tình hình khách quan của thị trường ở từng thời kỳ và được quản lý theo Luật XD và các văn bản pháp quy dưới Luật. Giá XD không những chứa đựng tất cả các đặc điểm chung của giá cả hàng hóa các loại, mà còn có một số đặc điểm riêng thể hiện đặc thù của SP XD và SX XD. Giá XD mang đặc trưng đơn chiếc. Mỗi một DA ĐT XD đều có công năng chuyên dùng xác định, do nó có kết cầu, hình dáng và trang trí khác nhau, diện tích và thể tích CT khác nhau, khi XD phải sử dụng vật liệu XD và thiết bị công nghệ khác nhau. Giá XD hầu hết, không thể có giá thống nhất do Nhà nước hoặc nhà thầu quy định, mà chỉ có thể xác định giá XD của DA ĐT XD thông qua một trình tự đặc biệt, phù hợp với từng giai đoạn của quá trình ĐT XD. Giá XD được xác định trong quá trình ĐTXD. Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 31
  34. Quá trình SX XD là một quá trình hao phí vật lực, nhân lực, MMTB thi công với số lượng lớn, thời gian XD thường dài. Quá trình ĐT XD thường khá dài, phải chia thành giai đoạn để tiến hành từng bước, từ thô đến tinh, từ tổng thể đến chi tiết. Để phù hợp với yêu cầu quản lý CF ĐT XD theo các giai đoạn của quá trình ĐT XD, thì điều tất yếu là giá XD phải được tính nhiều lần có thứ bậc với chức năng và mục đích khác nhau. Quá trình tính toán đó được nêu trong hình sau: Giá XD được xác định trong quá trình ĐT XD Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 32
  35. 2. Đặc điểm của thị trường xây dựng, sản phẩm xây dựng và công nghệ xây dựng tác động đến giá xây dựng 2.1. Đặc điểm thị trường xây dựng - Một người mua nhiều người bán. Một DA ĐT XD CT thường chỉ có một chủ ĐT với vai trò là người mua, còn để tao ra SP XD sau ĐT của chủ ĐT thì có nhiều nhà thầu XD tham gia với tư cách là người bán. Người mua (chủ ĐT) đóng vai trò quyết định trong việc lựa chọn người bán (nhà thầu XD) và mức giá bán của nhà thầu và thường thực hiện thông qua phương thức đấu thầu. - Việc mua bán sản phẩm thường diễn ra tại nơi sản xuất. SP XD là những CT, nhà cửa được XD và sử dụng tại chỗ và được thiết kế riêng theo yêu cầu về công năng sử dụng, nó có tính đa dạng và cá biệt cao về công dụng, cách chế tạo. Vì vậy, việc mua bán SP XD thường diễn ra tại nơi XD CT. SP XD không thể chế tạo sẵn hàng loạt để bán, trừ trường hợp chủ ĐT có thể xây sẵn một số căn hộ để bán hay cho thuê. SP XD nói chung không có khâu lưu kho chờ bán. - Nhà nước là khách hàng lớn nhất. Hàng năng tổng mức vốn ĐT có XD để phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội của Nhà nước phục vụ các mục đích công cộng, an sinh xã hội, an ninh quốc phòng, vv thường chiếm tỉ trọng lớn, do vậy Nhà nước luôn là lớn nhất trong thị trường XD. - Chịu sự chi phối của các quy luật kinh tế: Giá XD cũng có những đặc tính chung của giá cả như các loại hàng hóa khác và cũng bị ảnh hưởng của các quy luật kinh tế cơ bản của kinh tế thị trường đó là: + Quy luật giá trị. + Quy luật lưu thông tiền tệ. + Quy luật cung-cầu. + Quy luật cạnh tranh. Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 33
  36. 2.2. Đặc điểm của sản phấm xây dựng - Sản phẩm mang tính đơn chiếc, riêng lẻ. - Được cấu thành bởi nhiều loại nguyên, vật liệu xây dựng. - Tiêu hao lớn về nhân lực, vật lực. Quá trình hình thành của SP XD thường kéo dài do đặc thù của sản xuất XD, do đó khi tiến hành XD phải huy động một lượng lớn nhân công, máy móc, thiết bị phục vụ thi công. - Nhiều chủ thể tham gia trong quá trình hình thành sản phẩm xây dựng. SP XD liên quan đến nhiều ngành cả về phương diện cung cấp các yếu tố đầu vàom thiết kế, chế tạo SP, cả về phương diện sử dụng SP của XD làm ra. - Thời gian hình thành sản phẩm thường dài. - Sản phẩm được hình thành chủ yếu ngoài hiện hiện trường. - Sản phẩm có giá trị lớn. 2.3. Đặc điểm của công nghệ xây dựng - Sử dụng nhiều công nghệ khác nhau trong quá trình sản xuất. - Công nghệ xây dựng luôn có xu hướng đổi mới không ngừng. - Việc sử dụng công nghệ xây dựng đòi hỏi lao động có trình độ cao. 3. Vai trò của chủ đầu tư, tổ chức tư vấn và nhà thầu xây dựng trong định giá xây dựng Trong quá trình đầu tư xây dựng thì các chủ thể tham gia có các vai trò khác nhau đối với giá xây dựng: 3.1. Vai trò của chủ đầu tư. Định giá sản phấm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 34
  37. Chủ ĐT có nhiều loại, từ những chủ ĐT có rất nhiều hiểu biết về lĩnh vực XD, đến những chủ ĐT hầu như không biết gì về lĩnh vực này. Chủ ĐT có nhu cầu XD và mục đích XD khác nhau, nhưng tựu chung lại, họ đều có vai trò chung giống nhau: Quyết định XD một CT của chủ ĐT là một quyết định cực kỳ quan trọng, phải tính toán cân nhắc cẩn thận. Chủ ĐT sẽ tiêu tốn nhiều tiền bạc và thời gian của họ vào việc XD CT. Để XD CT thì mọi chủ ĐT phải thuê các tổ chức tư vấn tiến hành khảo sát, thiết kế, quản lý trong quá trình ĐT XD và thuê các nhà thầu XD thực hện XD CT. Các chủ ĐT, ngay cả đối với các chủ ĐT có nhiều hiểu biết, kinh nghiệm trong lĩnh vực XD, đều khó có thể hình dung cụ thể CT XD của mình sau khi hoàn thành và nó sẽ hoạt động tốt đến mức độ nào, nó có đáp ứng được yêu cầu của mình hay không cho dù các bản vẽ và mô hình thiết kế có hoàn chỉnh đến đâu. Chủ ĐT thường có nhu cầu mong muốn rút ngắn thời gian XD CT cũng như thời gian thực hiện các hợp đồng kinh tế. Chủ ĐT luôn mong muốn tìm được các tổ chức tư vấn và nhà thầu XD tốt nhất, có khả năng giải quyết các vấn đề trong thiết kế và thi công XD CT, bảo đảm chất lượng, tiết kiệm chi phí, tiến độ thi công và bảo đảm công trình được vận hành tốt khi đưa vào khai thác, sử dụng. Để chọn được giải pháp tối ưu cho ĐT XD CT, chủ đâu tư luôn yêu cầu có các giải pháp so sánh, thay thế khác nhau để lựa chọn khi quyết định ĐT và thực hiện công tác quản lý XD, trong đó đặc biệt là quản lý giá XD. 3.2. Vai trò của tổ chức tư vấn • Xác định chi phí dựa trên cơ sở khối lượng công tác XD theo thiết kế và đơn giá XD nơi XD CT. • Chưa biết nhà thầu XD nào sẽ được nhận thầu, chưa nắm được đầy đủ các thông tin về giá. • Dựa trên các biện pháp thi công do nhà tư vấn xác định. • Chưa biết ai là người cung cấp vật tư, vật liệu, thiết bị và phải sử dụng các mức giá của địa phương. 3.3. Vai trò của nhà thầu xây dựng • Xác định chi phí của CT nhằm mục đích đấu thầu. Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 35
  38. • Có số liệu đơn giá chi tiết của doanh nghiệp về vật liệu, nhân công, máy thi công và các chi phí khác dự kiến sử dụng để nâng cao khả năng thắng thầu. • Am hiểu các biện pháp thi công sẽ được áp dụng nếu được nhận thầu. • Có hiểu biết và nắm bắt được các nhà cung cấp vật tư, vật liệu, thiết bị. Biết được biến động giá từng thời kỳ. II. Nội dung cơ bản của Giá xây dựng và các dữ liệu chủ yếu hình thành giá xây dựng công trình 1. Nội dung cơ bản của giá xây dựng ở mỗi giai đoạn của quá trình đầu tư xây dựng của dự án thì giá xây dựng xuất hiện ở những thành phần và tên gọi khác nhau tùy thuộc chức năng của nó. 1.1. Ở giai đoạn chuẩn bị ĐT Giá XD CT ở giai đoạn này được biểu thị bằng tổng mức ĐT. Tổng mức ĐT của DA ĐT XD CT là toàn bộ CF dự tính để ĐT XD CT và là cơ sở để chủ ĐT lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện ĐT XD CT. Tổng mức ĐT là một trong những căn cứ quan trọng để đảm bảo tính khả thi của DA và quyết định thực hiện DA, đồng thời dùng làm hạn mức mục tiêu của giá XD CT, là sự chuẩn bị cho việc biên soạn dự toán CT ở bước tiếp theo. Tổng mức ĐT được tính toán và xác định trong giai đoạn lập DA ĐT XD CT phù hợp với nội dung DA và thiết kế cơ sở; đối với trường hợp chỉ lập báo cáo kinh tế kỹ thuật, tổng mức ĐT được xác định phù hợp với thiết kế bản vẽ thi công. Tổng mức ĐT bao gồm: chi phí XD; chi phí thiết bị; chi phi bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí tư vấn ĐT XD; chi phí khác và chi phí dự phòng. Tổng mức ĐT được xác định trên cơ sở chỉ tiêu suất vốn ĐT , tư liệu về giá XD CT tương tự, vv Phương pháp xác định tổng mức ĐT được trình bày cụ thể tại chương 3. - ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Giá xây dựng công trình ở giai đoạn này được biểu thị bằng tổng mức đầu tư. Tổng mức đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi Định giá sản pham xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 36
  39. phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí khác và chi phí dự phòng. Tổng mức đầu tư được xác định trên cơ sở chỉ tiêu suất vốn đầu tư, tư liệu giá xây dựng công trình tương tự, .v.v Phương pháp xác định tổng mức đầu tư được trình bày cụ thể tại Chương 3 của Tài liệu này. 1.2. Ở giai đoạn thực hiện DA 1.2.1. Theo bước thiết kế (TK) Giá XD trên cơ sở hồ sơ thiết kế với các bước TK phù hợp với cấp, loại CT là dự toán CT, DT hạng mục CT. DT CF XD được hiểu là việc tính toán lựa chọn, thẩm định và biên soạn hồ sơ tương ứng về giá XD ở thời kỳ dự tính. DT XD là că cứ để ký hợp đồng XD khi thực hiện phương thức giao thầu và thanh toán giá XD CT; là cơ sở để xác định giá gói thầu và quản lý CF sau đấu thầu khi thực hiện phương thức đấu thầu. DT XD CT được lập cho từng CT, hạng mục CT XD. DT CT bao gồm: 1.2.1.1. Chi phí XD CF XD trong DT CT được lập cho CT, hạng mục CT, CT phụ trợ, CT tạm phục vụ thi công hoặc bộ phận, phần việc, công tác của CT, hạng mục CT. CF XD được xác định bằng cách lập DT. Đối với các CT phụ trợ, CT tạm phục vụ thi công hoặc các CT đơn giản, thông dụng thì DT CF XD có thể được xác định bằng suất CF XD trong suất vốn ĐT XD CT hoặc bằng định mức CF theo tỷ lệ %. DT CF XD bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí chung, thu nhập chịu thuế tính trước, thuế GTGT và CF nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công. 1.2.1.2. Chi phí thiết bị CF thiết bị trong DT CT bao gồm CF mua sắm TB công nghệ (kể cả TB công nghệ phi tiêu chuẩn cần SX, gia công); CF đào tạo và chuyển giao công nghệ; CF lắp đặt TB, thí nghiệm và hiệu chỉnh. CF mua sắm TB bao gồm: giá mua (gồm cả CF TK, giám sát, chế tạo) CF vận chuyển từ cảng hoặc nơi mua đến CT, CF lưu kho, lưu bãi, lưu container tại cảng Việt Nam (đối với các TB nhập khẩu), CF bảo quản, bảo dưỡng, bảo dưỡng tại kho bãi ở hiện trường, thuế và phí bảo hiểm TB CT. 1.2.1.3. CF quản lý DA CF QL DA trong DT CT bao gồm các CF cần thiết để chủ ĐT tổ chức thực hiện QL DA. Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 37
  40. CF QL DA được xác định trên cơ sở tham khảo định mức tỷ lệ do Bộ XD công bố hoặc bằng cách lập DA. 1.2.14. CF tư vấn ĐT XD CF tư vấn ĐT XD là tổng hợp các khoản CF có liên quan nhưng không trực tiếp tạo nên hình khối của CT, nó đảm bảo cho CT hoàn thành thuận lợi và có thể phát huy hiệu suất, công dụng bình thường sau khi bàn giao đưa vào khai thác, sử dụng. CF tư vấn ĐT XD được xác định trên cơ sở tham khảo định mức tỷ lệ do Bộ XD hoặc bằng cách lập DT. 1.2.1.5. CF khác CF khác là CF cần thiết không thuộc CF XD; CF thiết bị; CF bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; CF QL DA và CF tư vấn ĐT XD kể trên. Một số CF khác của DA nếu chưa có quy định hoặc chưa tìm được ngay thì tạm tính để đưa vào tổng mức ĐT. 1.2.1.6. CF dự phòng CF dự phòng là khoản CF để dự trù cho khối lượng công việc phát sinh và các yếu tố trượt giá trong thời gian XD CT. Dự phòng CF cho khối lượng công việc phát sinh được tính bằng tỷ lệ % trên tổng CF XD, CF TB, CF QL DA, CF ĐT XD và CF khác Dự phòng CF cho yếu tố trượt giá được tính theo chỉ số giá XD của từng loại CT XD theo khu vực và thời gian XD. - ở giai đoạn thực hiện dự án: + Theo bước thiết kế: Giá xây dựng trên cơ sở hồ sơ thiết kế với các bước thiết kế phù hợp với cấp, loại công trình là dự toán công trình, dự toán hạng mục công trình. Dự toán công trình bao gồm chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng của công trình. Nội dung và phương pháp xác định dự toán xây dựng công trình được trình bày tại Chương 6 của Tài liệu này. + ở bước lựa chọn nhà thầu gồm các loại giá: ( Giá gói thầu; ( Giá dự thầu; ( Giá đề nghị trúng thầu; Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 38
  41. ( Giá trúng thầu; ( Giá ký hợp đồng. Nội dung và phương pháp xác định mức giá xây dựng nói trên được trình bày tại các Chương 7 của Tài liệu này. 1.2.2. Ở bước lựa chọn nhà thầu gồm các loại giá sau: 1.2.2.1. Giá gói thầu Căn cứ vào việc phân chia tính kỹ thuật, trình tự thực hiện bảo đảm tính đồng bộ của DA mà DA ĐT XD có thể được chia thành các gói thầu và giá gói thầu được xác định trên cơ sở tổng mức ĐT hoặc DT được duyệt và các quy định liên quan đến nội dung chương 7. 1.2.2.2. Giá dự thầu Giá dự thầu là đề suất của nhà thầu về giá thực hiện gói thầu trong hồ sơ dự thầu trên hồ sơ mới thầu và các tài liệu liên quan. Việc xác định giá dự thầu hoàn toàn dựa vào năng lực định giá xây dựng của bộ phận chức năng làm công tác này của nhà thầu. 1.2.2.3. Giá đề nghị trúng thầu Giá đề nghị trúng thầu là giá do bên mời thầu đề nghị trên cơ sở giá dự thầu của nhà thầu được lựa chọn trúng thầu sau khi được sửa lỗi và hiệu chỉnh các sai lệch theo yêu cầu của hồ sơ mời thầu trong quá trình đánh giá hồ sơ dự thầu của cácnhà thầu. 1.2.2.4. Giá trúng thầu Là giá được phê duyệt trong kết quả lựa chọn nhà thầu làm cơ sở để thương thảo, hoàn thiện và ký kết hợp đồng. 1.2.2.5. Giá hợp đồng XD Giá hợp đồng XD là khoản kinh phí bên giao thầu cam kết trả cho bên nhận thầu để thực hiện khối lượng công việc theo yêu cầu về tiến độ, chất lượng và các yêu cầu khác quy định trong HD XD. Giá ký HD có các hình thức sau: • Giá HD chọn gói, • Giá HD theo đơn giá cố định, • Giá HD theo giá điều chỉnh, • Giá HD kết hợp, Giá HD được xác định theo căn cứ giá đề nghị trúng thầu được xếp hạng và kết quả đàm phán HD (nội dung và phương pháp cụ thể tại chương 7). Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 39
  42. 1.3. Ở giai đoạn kết thúc DA Vấn đề thanh toán, quyết toán HD là trách nhiệm của nhà thầu với chủ ĐT. Khi bàn giao CT đưa vào khai, sử dụng và kết thúc XD, chủ ĐT phải lập quyết toán vốn ĐT công trình hoàn thành, phản ánh giá chi tiết tình trạng giá XD thực tế, tài sản cố định và lưu động đã hình thành, bàn giao và đưa vào khai thác, sử dụng để làm căn cứ cho việc tiếp nhận tài sản bàn giao, kiểm toán, lập bảng kê chi tiết cho tài sản do XD tao nên và đăng ký giá trị tài sản mới tăng. CF thực tế đã ĐT của một CT XD hoàn thành được thể hiện thông qua quyết toán (QT) hoàn thành công trình, đó là giá XD thực tế của CT XD hay còn gọi là giá QT CT hoàn thành. Ở giai đoạn này giá XD được biểu hiện bằng: • Giá thanh toán, giá QT HD, • Thanh toán, QT vốn ĐT. Giá thanh toán HD Giá thanh toán là giá mà chủ ĐT trả cho bên nhận thầu trên cơ sở khối lược các công việc hoàn thành theo các cam kết trong HD cùng các quy định có liên quan và giá HD. Đối với những trường hợp cụ thể khi áp dụng hình thức giá HD nào thì theo đó là giá thanh toán HD tương ứng. Giá QT HD Giá QT là mức giá được chuẩn xác lại khi kết thúc HD XD mà chủ ĐT trả cho bên nhận thầu trên cơ sở giá HD đã ký kết, giá đã thanh toán, giá được thanh toán và các nghĩa vụ khác mà bên giao thầu cần phải thực hiện theo nghĩa vụ của HD. Thanh toán vốn ĐT là trách nhiệm của chủ ĐT đối với cơ quan cấp phát và cho vay vốn. QT vốn ĐT là trách nhiệm của chủ ĐT với Nhà nước và cấp trên. (nội dung xem thêm chương 8, 9). - ở giai đoạn kết thúc dự án: Khi hoàn thành dự án, bàn giao công trình đưa vào khai thác, sử dụng và kết thúc xây dựng, giá xây dựng được biểu hiện bằng: + Giá thanh toán, giá quyết toán hợp đồng + Thanh toán, quyết toán vốn đầu tư. Nội dung và phương pháp xác định các mức giá xây dựng nói trên được trình bày tại các Chương 8, 9 của Tài liệu này. Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 40
  43. 2. Các dữ liệu chủ yếu hình thành giá xây dựng công trình Tuỳ theo quá trình hình thành giá xây dựng nêu trên đòi hỏi phải có các dữ liệu cần thiết phục vụ việc xác định giá xây dựng này. Các dữ liệu để hình thành giá xây dựng sẽ được trình bày cụ thể trong các Chương 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 của Tài liệu này. Tùy theo quá trình hình thành giá XD nêu trên đòi hỏi phải có các dữ liệu cần thiết phục vụ việc xác định giá XD này. Các dữ liệu chủ yếu này là các chỉ tiêu định mức kinh tế - kỹ thuật được sử dụng, bao gồm: Định mức DT chỉ tiêu giá XD CT, Định mức các CF tính theo tỷ lệ %, đơn giá XD, quy tắc tính khối lượng CT, Định mức thời hạn XD CT và các chế độ chính sách quy định mang tính pháp chế liên quan đến giá XD do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành. 2.1. Định mức DT Là một loại định mức kinh tế - kỹ thuật quy định mức hao phí mức lao động xã hội tất yếu về vật liệu, nhân công máy thi công để hoàn thành một đơn vị khối lượng công tác xây lắp hoặc kết cấu xây lắp tạo thành công trình. Định mức này dùng để tính toán giá XD, tính toán lượng vật liệu XD, lao động và ca máy thi công cần thiết sử dụng trong công trình. Nó là cơ sở để xác định giá XD, tính toán giá mời thầu của chủ ĐT và nhà thầu tham khảo khi xác định giá dự thầu trong trường hợp ĐT. 2.2. Chỉ tiêu giá XD Chỉ tiêu giá XD phản ánh mức tổng hợp các chi phí nhân lực, tài lực cần có theo nhu cầu của DA ĐT XD hoặc của riêng một CT độc lập, CT hoặc hạng mục CT. Loại chỉ tiêu này mang tính khái quát tương đối rộng, phạm vi sai số khá lớn, hình thức phong phú, thường có các loại như: Chỉ tiêu giá XD tính theo một đơn vị diện tích, hay một đơn vị công suất sử dụng, chỉ tiêu suất vốn đầu tư, chỉ tiêu vật liệu, nhân công, máy thi công trong một triệu đồng vốn xây lắp, vv * Chỉ tiêu giá XD tính theo một đơn vị diện tích, hay một đơn vị công suất sử dụng Chỉ tiêu này là một loại định mức dùng để tính toán và xác định giá XD cho các hạng mục CT thực hiện TK sơ bộ trước khi tiến hành TK cụ thể hoặc cho các hạng mục của CT đã có các thông số dự kiến như (m2 sàn, số chỗ để xe, số giường bệnh, vv ) Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 41
  44. Các chỉ tiêu này được xác lập dựa trên cơ sở các số liệu lịch sử về giá XD của các CT đã hoàn thành và sự biến động của giá cả tác động trực đến các yếu tố cấu thành trong mức giá này. *Chỉ tiêu suất vốn đầu tư Chỉ tiêu này là một loại định mức dùng để tính toán lượng nhu cầu vốn ĐT khi xác định tổng mức ĐT ở giai đoạn lập DA. Nó là một loại chỉ tiêu hết sức khái lược, thường lấy CT độc lập hoặc DA CT hoàn chỉnh làm đối tượng tính toán, mức độ khái lược của nó thường tương thích với giai đoạn lập DA. Loại chỉ tiêu này cung cấp tư liệu làm căn cứ cho quyết định đầu tư và khống chế mức vốn ĐT DA mà chủ ĐT có thể bỏ ra để thực hiện mục đích ĐT của mình. Thông thường chỉ tiêu suất vốn ĐT được biên soạn dựa theo tư liệu DT, QT của các CT XD đã hoàn thành trong lịch sử và sự biến động giá ở các thời điểm nghiên cứu. *Chỉ tiêu vật liệu, nhân công, máy thi công trong một triệu đồng vốn xây lắp Chỉ tiêu này quy định về số lượng vật liệu, nhân công, ca máy thi công lập cho đơn vị 1 triệu đồng vốn xây lắp CT. Nó là một loại định mức kế hoạch, được thiết lập với mục đích chủ yếu là cung cấp tư liệu làm căn cư trong việc lập kề hoạch dài hạn và kế hoạch năm. Khi lập KH căn cứ vào khối lượng vốn xây lắp CT dự tính cho kỳ KH và định mức triệu đồng tiến hành tính toán nhu cầu lượng VL XD, ngày công lao động và số ca máy thi công các loại, để phục vụ cho việc cân đối và phân phối tài nguyên, bố trị nhân lực và thiết bị thi công được tốt hơn. Các chủ ĐT và ban QL DA và các doanh nghiệp XD cũng có thể sử dụng loại chỉ tiêu này trong việc tổ chức cung ứng VL, nhân lực, thiết bị thi công cho các DA đang XD. * Định mức các CF tính theo tỷ lệ % hoặc bảng giá Loại định mức CF này là một trong các nhóm chỉ tiêu định mức không thể thiếu khi xác định giá XD, nó là căn cứ dể tính toán lượng hao phí lao động XH tất yếu tuy không cấu tạo trực tiếp vào kết cấu của CT nhưng nó có liên quan đến quá trình hình thành nên kết cấu CT và hình thành nên giá XD. Các khoản CF này được chia thành hai nhóm: • Nhóm CF, lệ phí xác định theo định mức tỷ lệ %. • Nhóm CF xác định bằng cách lập DT bao gồm CF không xác định theo định mức tính trên tỷ lệ %. * Đơn giá XD ĐG XD là chỉ tiêu KT-KT phản ánh mức CF trực tiếp về VL, NC, MTC cần thiết để hoàn thành một đơn vị khối lượng công tác XD hoặc kết cấu XD tạo nên CT. Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 42
  45. Loại chỉ tiêu này là cơ sở quan trọng để xác định giá XD ở giai đoạn TK cụ thể. CF VL: bao gồm các CF tính cho VL chính, VL phụ cần thiết cấu tạo vào một đơn vị khối lượng công tác hoặc kết cấu xây lắp. CF NC: bao gồm tiên lương cơ bản và các khoản phụ cấp có tính chất lương tính cho công nhân trực tiếp để hoàn thành một đơn vị khối lượng công tác hoặc kết cấu xây lắp. CF MTC: bao gồm CF tính cho máy chính và các máy phụ khác trong dây truyền công nghệ thi công để hoàn thành một đơn vị khối lượng công tác hoặc kết cấu xây lắp. Theo thông lệ trong khu vực và quốc tế thì đơn giá XD thường gồm hai loại : Đơn giá XD chi tiết Loại đơn giá này được tính toán trên cơ sở định mức DT, làm căn cứ để xác định các khoản mục chi phí trực tiếp trong giá XD ở giai đoạn TK chi tiết. Đơn giá XD tổng hợp Đơn giá này có thể được tính toán theo một trong hai cách: • Thứ nhất tính toán trên cơ sở một loại ĐM riêng thường gọi là ĐM DT tổng hợp (cách này ít sử dụng vì độ chính xác không cao). • Cách thứ hai được xác định cho một nhóm công tác xây lắp hoặc một kết cấu xây lắp hoàn chỉnh trên cơ sở các đơn giá XD chi tiết. ĐG này có thể phân làm hai loại: • ĐG XD tổng hợp đầy đủ: bao gồm toàn bộ các chi phí lao động xã hội cần thiết (CF VL, CF NC, CF MTC, CF chung, thu nhập chịu thuế tính trước và thuế) để hoàn thành một đơn vị khối lượng của nhóm công tác hoặc kết cấu xây lắp. • ĐG tổng hợp không đầy đủ: nội dung như ĐG XD tổng hợp đầy đủ nhưng không bao gồm khoản chi phí chung, thu nhập chịu thuế tính trước và thuế. *Chỉ số giá XD Chỉ số giá XD là chỉ tiêu phản ánh mức độ và xu thế biến động tương đối giá XD ở các thời kỳ khác nhau. Đây là một loại công cụ quan trọng để nghiên cứu sự biến động của giá XD thể hiện mức độ tăng lên hay giảm xuống của giá XD thời kỳ này so với thời kỳ khác, là căn cứ quan trọng trong việc điều chỉnh, bổ sung giá XD theo thời gian. Vì các yếu tố hình thành giá XD cho mỗi loại CT đều có đặc điểm về sự biến động giá cả của riêng mình, cho nên, chỉ số biến động giá XD thường phải lập Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 43
  46. riêng cho từng loại yếu tố hình thành chủ yếu, sau đó mới có thể thực hiện tổng hợp. 2.3. Độ dài thoài gian XD CT Độ dài thời gian XD CT là tòa bộ thời gian ĐM quy định cho mỗi loại CT. Bao gồm ĐM thời hạn XD và ĐM thời hạn thi công. Độ dài thời hạn XD:Là tổng hợp lượng thời gian yêu cầu sử dụng trong quá trình XD CT, được biểu thị bằng số tháng hoặc số ngày kể từ khởi công XD đến lúc toàn bộ CT hoàn thành bàn giao đưa vào khai thác, sử dụng, nhưng không bao gồm thời gian kéo dài do phải đình hoãn XD vì nguyên nhân khách quan và chủ quan. Độ dài thời hạn thi công:Nó phản ánh khoảng thời gian của quá trình thi công xây lắp phải có của CT hoặc hạng mục CT kể từ khi khởi công đến ngày hoàn thành toàn bộ nội dung theo yêu cầu TK CT và được nghiệm thu. Thời hạn thi công là một bộ phận của thời hạn XD. 2.4. Khối lượng CT sau khi đã đo bóc Là hệ thống các nguyên tắc, trình tự thực hiện việc đo lường và tính toán khối lượng CT và công tác XD làm cơ sở cho việc xác định và QL giá XD. Công tác đo bóc khối lượng CT XD là nội dung quan trọng trong việc lập và QL CF ĐT XD CT. Sự chính xác và đầy đủ khi đo bóc khối lượng là một trong những yếu tố quyết định trong khâu lập và QL CF XD và hệ quả là ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả ĐT của DA. Nội dung chi tiết về phương pháp và quy định được trình bày tại chương 5. 2.5. Các chế độ chính sách do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước ban hành có liên quan đến giá XD như:Thuế suất thuế GTGT, giả cả các loại vật tư, vật liệu thuộc diện Nhà nước quản lý; chê độ, chính sách về tiên lương, tiền công, tỷ giá hối đoái, III. NỘI DUNG NGHIỆP VỤ ĐỊNH GIÁ XD Nội dung chủ đạo của công tác nghiệp vụ định giá XD biến các ý tưởng, các yêu cầu giải pháp có thể dem lại lợi ích cho DA ngay từ những giai đoạn chuẩn bị đầu tư DA. Nghiệp vụ định giá XD có cách tiếp cận vừa mang tính cụ thể với dự báo để có thể đánh giá tổng thể các phương án và cung cấp cho các chủ thể tham gia trong hoạt động XD một cái nhìn toàn diện để từ đó ra quyết định. Định giá xây dựng bao gồm các nghiệp vụ chủ yếu sau: Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 44
  47. - Lập, thẩm tra tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình; - Đánh gía hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng công trình; - Xác định định mức, đơn giá xây dựng công trình; - Đo bóc khối lượng công trình; - Lập, thẩm tra dự toán công trình; - Lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng; - Xác định giá gói thầu, giá hợp đồng; - Lập hồ sơ thanh toán, quyết toán hợp đồng; - Thanh toán, quyết toán vốn đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình; - Các công việc khác về định giá xây dựng. Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 45
  48. Chương 3 Phương pháp xác định tổng mức đầu tư và đánh giá hiệu quả đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình (6 tiết) I. Phương pháp xác định tổng mức đầu tư của dự án 1. Một số vấn đề chung về tổng mức đầu tư 1.1. Khái niệm và vai trò của tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình (TMĐT) là một chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tổng hợp quan trọng. Khái niệm và vai trò của Tổng mức đầu tư được thay đổi và hoàn thiện dần trong các văn bản QPPL của Nhà nước. Do đó, cần nêu được các khái niệm và vài trò của chỉ tiêu này qua các văn bản QPPL như: Nghị định số 52/1999/NĐ-CP; Nghị định số 16/2005/NĐ-CP; và Nghị định số 99/2007/NĐ-CP TMĐT của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. Theo Nghị định số 99/2007/NĐ-CP thì TMĐT được hiểu là “chi phí dự tính của dự án và bao gồm chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư ; chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng ; chi phí khác và chi phí dự phòng”. 1.2. Nội dung và cơ cấu các thành phần chi phí của tổng mức đầu tư: (Bao gồm cả các chi phí chuẩn bị dự án). 1.3. Nguyên tắc xác định tổng mức đầu tư 1.4. Yêu cầu của công việc tính toán 2. Một số phương pháp xác định tổng mức đầu tư Trong thực tế có nhiều phương pháp xác định TMĐT dự án đầu tư XDCT khác nhau. Yêu cầu của bài giảng này phải nêu được 4 phương pháp cơ bản về xác định TMĐT dự án đầu tư xây dựng công trình được quy định tại Nghị định số 99/2007 của Chínhh phủ và Thông tư số 05/2007 của Bộ Xây dựng, đó là: Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 46
  49. 2.1. Phương pháp xác định TMĐT theo thiết kế cơ sở của dự án đầu tư a) Phạm vi và điều kiện áp dụng phương pháp; Cơ sở nguồn dữ liệu; các căn cứ tính toán; Phương pháp và các bước tính toán; và các điều chỉnh trong tính toán b) Trong phương pháp xác định TMĐT từ thiết kế cơ sở của dự án cần nêu được một số bước tính toán chủ yếu sau: - Bước thứ 1: Xác định chi phí xây dựng dự án. - Bước thứ 2: Xác định chi phí thiết bị của dự án. - Bước thứ 3: Xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư của dựán. Những chi phí này được xác định theo khối lượng phải bồi thường, tái định cư và các qui định hiện hành của Nhà nước về giá bồi thường, tái định cư tại địa phương nơi xây dựng công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc ban hành. - Bước thứ 4: Xác định chi phí quản lý? dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và cácchi phí khác của dự án. - Bước thứ 5: Xác định chi phí dự phòng của dự án. 2.2. Phương pháp xác định TMĐT theo chỉ tiêu công suất hoặc năng lực khai thác của dự án Phạm vi và điều kiện áp dụng; Cơ sở nguồn dữ liệu; Phương pháp và các bước tính toán và các điều chỉnh trong tính toán, . 2.3. Phương pháp xác định TMĐT theo số liệu của các công trình xây dựng tương tự đã thực hiện Phạm vi và điều kiện áp dụng; Cơ sở nguồn dữ liệu; Phương pháp và các bước tính toán và các điều chỉnh trong tính toán, . 2.4. Phương pháp hỗn hợp để xác định tổng mức đầu tư - Phạm vi và điều kiện áp dụng; Cơ sở nguồn dữ liệu; Phương pháp và các bước tínhtoán và các điều chỉnh trong tính toán, . Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 47
  50. - Tuỳ theo điều kiện, yêu cầu cụ thể của dự án và nguồn số liệu có được, người lập dự án có thể vận dụng một cách linh hoạt các phương pháp nêu trên để xác định chỉ tiêu TMĐT của dự án đầu tư XDCT. 3. Phân tích mức độ áp dụng của các phương pháp Việc quyết định áp dụng phương pháp nào để xác định TMĐT của dự án đầu tư XDCT còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan và chủ quan của người lập dự án, ví dụ như kinh nghiệm của người tính toán, nguồn số liệu thu thập được có độ tin cậy và chính xác đến đâu? Số liệu tổng hợp hay chi tiết?, Do đó cần có phân tích mức độ áp dụng của từng phương pháp, tính ưu việt và bất cập khi áp dụng các phương pháp này, các ví dụ minh họa mức độ chính xác của từng phương pháp. II. phương pháp xác định hiệu quả đầu tư của dự án 1. Khái niệm hoạt động đầu tư và hiệu quả đầu tư của dự án 1.1. Khái niệm về hoạt động đầu tư Hoạt động đầu tư là hoạt động bỏ vốn nhằm thu lợi trong tương lai. Không phân biệt hình thức thực hiện, nguồn gốc của vốn mọi hoạt động có các đặc trưng nêu trên đều được coi là hoạt động đầu tư. 1.2. Các đặc trưng cơ bản của hoạt động đầu tư - Hoạt động bỏ vốn; - Hoạt động có tính chất lâu dài; - Hoạt động luôn cần sự cân nhắc giữa lợi ích trước mắt và lợi ích trong tương lai; - Hoạt động mang nặng rủi ro, 1.3. Hiệu quả của dự án đầu tư - Khái niệm: Hiệu quả của dự án đầu tư (DAĐT) là toàn bộ mục tiêu đề ra của dự án, được đặc trưng bằng các chỉ tiêu định tính (thể hiện ở các loại hiệu quả đạt được) và bằng các chỉ tiêu định lượng (thể hiện quan hệ giữa chi phí đã bỏ ra của dự án và các kết quả đạt được theo mục tiêu của dự án). Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 48
  51. 1.4. Phân tích đánh giá hiệu quả dự án - Đánh giá hiệu quả dự án trên tất cả các phương diện: tài chính, kinh tế, xã hội của dự án. - Trình tự chung để thực hiện phân tích đánh giá hiệu quả dự án gồm: Xác định các tham số cần thiết cho việc tính toán các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả theo yêu cầu phương pháp luận; Tính toán các chỉ tiêu theo phương pháp thích hợp; và Phân tích, đánh giá hiệu quả theo các chỉ tiêu đo hiệu quả. - Các chỉ tiêu kinh tế - tài chính và xã hội của DAĐT được phân thành hai nhóm: Các chỉ tiêu hịêu quả kinh tế- tài chính và Các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế - xã hội. - Đánh giá hiệu quả cần phân tích rủi ro nhằm đánh giá các điều kiện khả thi và tính chắc chắn của dự án. Nội dung chung của bước này như sau: - Xác định những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án; - Tính toán các chỉ tiêu đánh giá rủi ro; - Phân tích rủi ro. 2. Xác định các yếu tố làm căn cứ phân tích, tính toán kinh tế- tài chính dự án 2.1. Tổng mức đầu tư 2.2. Lập kế hoạch đầu tư - Khái niệm: Kế hoạch đầu tư là danh mục các khoản chi phí cần thiết cho việc thực hiện dự án kể từ khi bắt đầu cho đến khi dự án hoàn thành và đi vào hoạt động. Hay kế hoạch đầu tư là kế hoạch bỏ vốn theo thời gian của dự án. - Các căn cứ, yêu cầu và nguyên tắc của việc lập kế hoạch đầu tư. - Phương pháp lập kế hoạch đầu tư 2.3. Lập kế hoạch hoạt động Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 49
  52. - Khái niệm: Kế hoạch hoạt động của dự án thể hiện việc dự kiến mức huy động công suất/ năng lực phục vụ hàng năm của dự án và kế hoạch sản xuất, khai thác, cung ứng dịch vụ, cụ thể các yếu tố sản lượng, số lượng, chủng loại sản phẩm, dịch vụ tại mỗi thời điểm hoạt động. - Yêu cầu và nguyên tắc của việc lập kế hoạch hoạt động. - Xác định và phân tích các yếu tố liên quan đến việc xác định lợi ích và chi phí trong quá trình vận hành dự án và cơ cấu tổ chức quản lý vận hành dự án, trong đó thể hiện rõ chức năng bộ phận của từng bộ phận, cá nhân trong quá trình quản lý vận hành dự án. 2.4. Kế hoạch khấu hao và xử lý các khoản thu hồi Kế hoạch trích khấu hao và xử lý các khoản thu hồi, thanh lý tài sản của dự án. Các quy định tính khấu hao đối với các dự án sử dụng các nguồn vốn khác nhau. Các phương pháp tính khấu hao đối với các phương án phân tích hiệu quả kinh tế 2.5. Vốn lưu động Khái niệm, nội dung, cơ cầu và phương pháp xác định vốn lưu động (vốn lưu động ban đầu trong TMĐT, vốn lưu động hàng năm trong thời gian vận hành dự án, ). 2.6. Kế hoạch trả nợ - Nội dung, vai trò của việc lập Kế hoạch trả nợ, - Các căn cứ và phương pháp lập kế hoạch trả nợ của dự án, - Phân tích các kế hoạch trả nợ khác nhau ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án. 3. Xác định các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế - tài chính dự án 3.1. Báo cáo tài chính trong phân tích, đánh giá hiệu quả dự án Một số khái niệm cơ bản: Bản Báo cáo tài chính, Các khoản thu (dòng tiền vào); các khoản chi (dòng tiền ra); Cân đối các khoản thu- chi (dòng tiền cân đối, ; nêu các ví dụ lập Bản Báo cáo tài chính của dự án. Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 50
  53. 3.2. Xác định các chỉ tiêu kinh tế- tài chính dự án đầu tư Có nhiều chỉ tiêu kinh tế - tài chính được sử dụng trong phân tích, đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án. Một số chỉ tiêu kinh tế - tài chính cơ bản được sử dụng trong phân tích đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án cần được đề cập đến là: - Giá trị hiện tại thuần (NPV) - Tỷ số lợi ích - chi phí (R) - Tỷ suất sinh lợi nội tại (IRR) - Thời gian hoàn vốn (Tth)) - Hệ số đảm bảo khả năng trả nợ (K) - Điểm hòa vốn (yêu cầu cần nêu được bản chất, nội dung, công thức tính toán, và các căn cứ tính toán của các chỉ tiêu kinh tế - tài chính này, tính ưu điểm và bất cập khi sử dụng các chỉ tiêu trong phân tích lựa chọn nhiều phương án đầu tư của dự án) 4. Phân tích và đánh giá các chỉ tiêu kinh tế- xã hội của dự án đầu tư 5. So sánh các kết quả và lựa chọn phương án Các nguyên tắc lựa chọn, so sánh các kết quả tính toán các chỉ tiêu kinh tế - tài chính khi lựa chọn phương án đầu tư hợp lý và tối ưu với các yêu cầu và giải pháp lựa chọn khác nhau. Ví dụ minh họa đối với một số trường hợp so sánh và lựa chọn các phương án đầu tư khác nhau. III. Phương pháp phân tích, đánh giá rủi ro và hiệu quả của dự án Phân tích rủi ro khi đánh giá hiệu quả kinh tế - tài chính của các dự án đầu tư xây dựng công trình ở giai đoạn lập dự án để ra quyết định đầu tư là một quá trình tổng thể được tiến hành nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận chung và đặc điểm của dự án, gồm các nội dung sau: Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 51
  54. - Nội dung lập dự án và hiệu quả tài chính của dự án. - Nhận dạng, phân loại rủi ro có ảnh hưởng tới hiệu quả tài chính của dự án. - Đo lường, đánh giá ảnh hưởng của rủi ro tới hiệu quả tài chính của dự án. - Phân tích các biện pháp an toàn và phòng ngừa rủi ro tài chính của dự án. 1. Một số lý luận chung về phân tích rủi ro 1.1. Khái niệm rủi ro Rủi ro là một hiện tượng khách quan, tồn tại trong mọi hoạt động kinh tế, xã hội, tự nhiên. Rủi ro xảy ra trong quá trình tiến hành các hoạt động khi có sự tác động ngẫu nhiên từ các biến cố của môi trường xã hội hoặc do những hành xử của con người. Rủi ro phát sinh khi có yếu tố tác động tới một hoạt động cụ thể, làm thay đổi hoặc gây tổn thất và sai lệch kết quả dự định ban đầu của hoạt động đó. 1.2. Nhận dạng và phân loại rủi ro - Nhận dạng rủi ro bao gồm việc xác định loại rủi ro nào ảnh hưởng quá mức cho phép tới kết quả dự định của hành động hay sự việc được xem xét, đồng thời mô tả tính chất của mỗi rủi ro đó. - Phân loại rủi ro: + Phân loại rủi ro của dự án theo phạm vi tác động; + Phân loại rủi ro theo quá trình thực hiện dự án; + Phân loại rủi ro theo môi trường tương tác; 1.3. Đo lường rủi ro và biện pháp hạn chế rủi ro - Đo lường rủi ro (Phương pháp định tính và phương pháp định lượng) - Các biện pháp hạn chế rủi ro (Nhóm các biện pháp chủ động và Nhóm các biện pháp giảm thiểu hậu quả xấu do rủi ro gây ra). 2. Một số phương pháp phân tích, đánh giá rui ro của dự án Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 52
  55. 2.1. Phương pháp phân tích độ nhạy 2.2. Phương pháp phân tích điều chỉnh trường hợp 2.3. Phương pháp mô phỏng Mỗi phương pháp cần nêu được nội dung và công thức tính toán, cách thức tính toán và các căn cứ số liệu, dữ liệu, cơ sở tính toán, khả năng ứng dụng, tính ưu điểm và bất cập khi áp dụng các phương pháp này và các ví dụ minh họa tính toán, Với các phương pháp phân tích, đánh giá rủi ro nêu trên có thể vận dụng các cách tính toán, phân tích theo một số chỉ tiêu định lượng (Phương pháp xác định chỉ tiêu kỳ vọng toán học (dạng bảng + dạng cây); Phương pháp áp dụng lý thuyết phân tích mô phỏng). - Phương pháp xác định chỉ tiêu kỳ vọng toán học dạng bảng - Phương pháp xác định chỉ tiêu kỳ vọng dạng cây - Phương pháp áp dụng lý thuyết phân tích mô phỏng: để thực hiện phương pháp này cần tiến hành theo: + Lập Hàm tính toán hiệu quả tài chính của dự án theo các biến số đầu vào như: Chi phí đầu tư, giá bán sản phẩm, sản lượng sản xuất ra, chi phí cố định và chi phí biến đổi hàng năm, + Chọn những biến số đầu vào không an toàn để xây dựng biểu đồ phân bố xác suất các giá trị của nó (thông qua thống kê và dự báo). Bước này sử dụng lý thuyết toán xác suất, thống kê. + Căn cứ vào Hàm mục tiêu và các biến số đầu vào đã có, xác định kết quả của hàm bằng phương pháp tổ hợp và phân tích mô phỏng có sự hỗ trợ của các chương trình phần mềm. + Phân tích và đánh giá kết quả (xác định các giá trị cần thiết và xác suất từ biểu đồ phân bố giá trị kết quả) gồm những giá trị: Max, min, trung bình kỳ vọng, phương sai, độ lệch chuẩn, hệ số phân tán 3. Ví dụ minh họa phân tích, đánh giá rủi ro đối với hiệu quả đầu tư của dự án xây dựng Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 53
  56. Nêu ví dụ minh họa và việc ứng dụng chương trình máy tính phần mềm @RISK 4.0 của Palisade của Mỹ trong phân tích, đánh giá rủi ro hiệu quả đầu tư của dự án đầu tư xây dựng. IV. Phương pháp xác định suất vốn đầu tư 1. Một số vấn đề chung về suất vốn đầu tư 1.1. Khái niệm, ý nghĩa và vai trò của suất vốn đầu tư 1.2. Nội dung kinh tế của chỉ tiêu suất vốn đầu tư 1.3. Phân loại suất vốn đầu tư - Phân loại theo hình thức đầu tư. - Phân theo loại hình công trình. - Phân chia theo thành phần chi phí. 2. Phương pháp và các bước tiến hành tính toán suất vốn đầu tư xây dựng công trình 2.1. Một số quan điểm cơ bản: (Quan điểm đầu tư có mục tiêu; quan điểm đầu tư có hiệu quả và quan điểm tiến bộ). 2.2. Các căn cứ tính toán suất vốn đầu tư - Lựa chọn danh mục công trình. - Các căn cứ pháp lý để xác định suất vốn đầu tư. - Hồ sơ tài liệu. 2.3. Các bước tiến hành xác định suất vốn đầu tư Giai đoạn 1: Giai đoạn xác định danh mục các công trình xây dựng và thu thập số liệu các công trình xây dựng bao gồm các phần việc sau đây: - Xác định phạm vi, thời gian cần điều tra, khảo sát và thu thập số liệu của các công trình xây dựng. Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 54
  57. - Liệt kê danh mục các công trình đã và đang xây dựng thuộc loại hình công trình đã lựa chọn nói trên. - Điều tra, khảo sát và thu thập các số liệu, tài liệu của các công trình xây dựng đã lựa chọn theo mẫu điều tra. Giai đoạn 2: Giai đoạn xử lý số liệu và tính toán suất vốn đầu tư Việc tính toán và xử lý các số liệu để xác định suất vốn đầu tư công trình xây dựng phụ thuộc vào nguồn số liệu và loại hồ sơ tài liệu thu thập được từ giai đoạn. Giai đoạn 3: Hoàn thiện kết quả tính toán suất vốn đầu tư công trình lựa chọn. Sau khi đã xử lý và tính toán xong các chỉ tiêu suất vốn đầu tư công trình xây dựng đã lựa chọn, công việc hoàn thiện các chỉ tiêu suất vốn đầu tư bao gồm các bước sau: Bước 1: Tiến hành biên soạn suất vốn đầu tư. Bước 2: Lấy ý kiến đóng góp trực tiếp của các tổ chức/ chuyên gia về trị số, danhmục các suất vốn đầu tư đã tính toán. Thu thập các ý kiến đóng góp và chỉnh sửa, bổ sung lại suất vốn đầu tư đã tính toán nếu thấy cần thiết. Bước 3: So sánh các suất vốn đầu tư đã tính toán được với suất vốn đầu tư của các côngtrình xây dựng tương tự đã ban hành hoặc công bố, nếu có thể được có thể so sánh với các suất vốn đầu tư của các công trình tự của các nước trong khu vực. Bước 4: Hoàn thiện lại suất vốn đầu tư xây dựng. (Yêu cầu cần có ví dụ minh họa tính toán suất vốn đầu tư cho một loại hình công trình) V. Phương pháp xác định chỉ số giá xây dựng 1. Khái niêm, ý nghĩa, tầm quan trọng của chỉ số giá Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 55
  58. Chỉ số giá xây dựng được biểu thị bằng tỉ số giữa giá xây dựng tại thời điểm so sánh với giá xây dựng tại thời điểm được chọn làm thời điểm gốc. Do đó Chỉ số giá xây dựng phản ánh mức độ biến động (tăng hoặc giảm) của giá xây dựng công trình qua các thời kỳ. Chỉ số giá xây dựng là một trong những công cụ quản lý có hiệu quả giúp các chủ thể tham gia hoạt động đầu tư xây dựng có căn cứ để xác định hợp lý vốn mức đầu tư, làm cơ sở cho việc xác định đúng dự toán, xác định giá gói thầu trong quá trình lập, quản lý, thực hiện dự án. Một số khái niệm về các thuật ngữ sử dựng trong việc tính toán chỉ số giá xây dựng như: Chỉ số giá xây dựng công trình; Thời điểm gốc; Thời điểm so sánh; Công trình đại diện; Chỉ số giá phần xây dựng; Chỉ số giá phần thiết bị; Chỉ số giá phần chi phí khác; Chỉ số giá vật liệu xây dựng công trình; Chỉ số giá nhân công xây dựng công trình; Chỉ số giá máy thi công xây dựng công trình; v.v (Chi tiết tại Phần I của Công văn số 1599/BXD-VP công bố ngày 25 tháng 7 năm 2007 của Bộ Xây dựng). 2 Phân loại chỉ số giá xây dựng 2.1. Chỉ số giá xây dựng cong trình; 2.2. Các chỉ số giá xây dựng theo cơ cấu chi phí; 2.3. Các chỉ số giá xây dựng theo yếu tố chi phí. 3. Nguyên tắc và phương pháp xác định chỉ số giá xây dựng công trình 3.1. Nguyên tắc tính toán chung 3.2. Các căn cứ xác định chỉ số giá xây dựng 3.3. Phương pháp xác định chỉ số giá xây dựng câng trình Quy trình xác định chỉ số giá xây dựng thường qua 3 giai đoạn: Giai đoạn 1: Lựa chọn câng trình đại diện, thu thập các số liệu, dữ liệu cần thiết phụcvụ tính toán Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 56
  59. - Công trình đại diện - Các số liệu cần thu thập để xác định chỉ số giá xây dựng bao gồm: Giai đoạn 2: Lựa chọn thời điểm tính toán; xử lý số liệu, xác định các cơ cấu chi phí - Thời điểm tính toán - Xử lý số liệu và xác định các chi phí tại thời điểm gốc + Chi phí xây dựng, thiết bị, chi phí khác + Chi phí vật liệu, nhân công, máy thi công + Giá vật liệu xây dựng đến hiện trường xây dựng + Giá nhân công xây dựng + Giá ca máy và thiết bị thi công xây dựng - Xác định các cơ cấu chi phí của công trình đại diện + Tỉ trọng bình quân của chi phí xây dựng, chi phí thiết bị), chi phí khác + Tỉ trọng bình quân của chi phí vật liệu, nhân công, máy thi công xây dựng + Tỉ trọng chi phí bình quân của loại vật liệu xây dựng chủ yếu thứ j + Tỉ trọng bình quân chi phí nhóm máy thi công xây dựng chủ yếu k Giai đoạn 3: Xác định các chỉ số giá xây dựng - Xác định các chỉ số giá theo yếu tố chi phí + Chỉ số giá vật liệu xây dựng công trình + Chỉ số giá nhân công xây dựng công trình + Chỉ số giá máy thi công xây dựng công trình - Xác định các chỉ số giá xây dựng theo cơ cấu chi phí + Chỉ số giá phần xây dựng + Chỉ số giá phân thiết bị công trình + Chỉ số giá phần chi phí khác Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 57
  60. - Xác định chỉ số giá xây dựng công trình VI. phương pháp xác định độ dài thời gian xây dựng 1. Vai trò và ý nghĩa của độ dài thời gian xây dựng Xác định độ dài thời gian xây dựng hợp lý có ý nghĩa kinh tế rất lớn nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư, là chỉ tiêu quan trọng trong quá trình phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế tài chính của dự án đầu tư. Thời gian xây dựng công trình được xác định hợp lý sẽ góp phần đảm bảo tính khả thi trong việc lập kế hoạch và tiến độ thực hiện, quản vốn đầu tư trong xây dựng công trình. Cần nêu được khái niệm, nội dung của chỉ tiêu độ dài thời gian xây dựng công trình, độ dài thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng, 2. Các phương pháp xác định độ dài thời gian xây dựng công trình Hiện nay có nhiều cách để xác định độ dài thời gian xây dựng công trình. Một số phương pháp thường được áp dụng như: - Dựa vào kinh nghiệm xây dựng các công trình tương tự trong khu vực; - Dựa vào các phương pháp lập tiến độ thi công công trình; - Phương pháp xác định độ dài thời gian xây dựng từ các chỉ tiêu vốn và chi phí của dự án/ công trình, Đối với mỗi phương pháp cần nêu được các căn cứ tính toán, lựa chọn các đại lượng tính toán, công thức tính toán và cách thức tính toán, Ví dụ minh họa việc tính toán xác định độ dài thời gian xây dựng công trình. Ví dụ Phương pháp xác định độ dài thời gian xây dựng công trình dựa vào phương pháp lập tiến độ thi công công trình. Độ dài thời gian xây dựng công trình được xác định bằng khoảng thời gian thi công công trình cộng với lượng dự phòng thời gian cho những việc chậm trễ chưa nhìn trước được do các nguyên nhân gây ra ví dụ gây ra như hỏa hoạn, tai nạn, hỏng thiết bị, máy móc, biểu tình, đình công, chậm cung Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 58
  61. ứng vật tư vật liệu xây dựng, điều kiện thi công khó khăn, lũ lụt, sự chậm trễ về văn bản QPPL, và .v.v TXDCT — TTCXD + A TDP - Phương pháp xác định thời gian xây dựng hợp lý (áp dụng định luật Murphy ) Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 59
  62. Chương 4 Phương pháp xác định định mức, đơn giá xây dựng công trình (8 tiết) I. Phương pháp lập định mức xây dựng công trình 1. Hệ thống định mức xây dựng Định mức xây dựng được quy định trong Nghị định 99/NĐ-CP ngày 13/6/2007 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình bao gồm: định mức kinh tế - kỹ thuật và định mức tỷ lệ. 1.1. Định mức kinh tế - kỹ thuật - Định mức kinh tế - kỹ thuật gồm: Định mức dự toán xây dựng và định mức cơ sở của tư vấn, của chủ đầu tư, của nhà thầu. - Định mức dự toán xây dựng là cơ sở để lập đơn giá xây dựng công trình. - Định mức cơ sở là dữ liệu của tư vấn, của chủ đầu tư, của nhà thầu tham khảo hoặc sử dụng khi lập định mức dự toán xây dựng công trình. 1.1.1. Định mức dự toán xây dựng: - Nội dung: Định mức dự toán xây dựng công trình thể hiện mức hao phí về vật liệu, nhân công và máy thi công để hoàn thành một đơn vị khối lượng công tác xây dựng, từ khâu chuẩn bị đến khâu kết thúc công tác xây dựng. + Mức hao phí vật liệu: Là số lượng vật liệu chính, vật liệu phụ, các cấu kiện hoặc các bộ phận rời lẻ, vật liệu luân chuyển cần cho việc thực hiện và hoàn thành một đơn vị khối lượng công tác xây dựng. Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 60
  63. + Mức hao phí lao động: Là số ngày công lao động của công nhân trực tiếp và phục vụ theo cấp bậc thực hiện và hoàn thành một đơn vị khối lượng công tác xây dựng. + Mức hao phí máy thi công: Là số ca sử dụng máy và thiết bị thi công chính và phụ để hoàn thành một đơn vị khối lượng công tác xây dựng. - Hệ thống định mức dự toán xây dựng: + Định mức dự toán xây dựng do Bộ Xây dựng công bố: Là định mức dự toán các công tác xây dựng, lắp đặt, phổ biến, thông dụng có ở các loại hình công trình xây dựng. + Định mức dự toán xây dựng do các Bộ (có xây dựng chuyên ngành), UBND các tỉnh công bố: Là định mức dự toán cho các công tác chưa có trong hệ thống định mức do Bộ Xây dựng công bố. + Định mức dự toán xây dựng công trình: Là những định mức dự toán của tất cả các công tác xây dựng, lắp đặt,. cần thiết phù hợp với yêu cầu kỹ thuật, điều kiện thi công và biện pháp thi công của công trình làm cơ sở để lập đơn giá xây dựng công trình. 1.1.2. Định mức cơ sở - Định mức vật tư: Là mức hao phí từng loại vật liệu để cấu thành một đơn vị khối lượng công tác xây dựng (1m3 tường xây gạch, 1m2 lát gạch,.) hoặc 1 loại cấu kiện hay kết cấu xây dựng phù hợp với yêu cầu kỹ thuật, tiêu chuẩn xây dựng, quy phạm thiết kế - thi công của Nhà nước. - Định mức lao động: Là hao phí lao động trực tiếp (theo các loại cấp bậcthợ hoặc từng loại cấp bậc thợ phải tác nghiệp) để thực hiện từng công việc cụ thể của công tác xây dựng, lắp đặt, với lao động có trình độ chuyên môn tương ứng làm việc trong điều kiện bình thường. - Định mức năng suất máy thi công: Là số lượng sản phẩm do máy, thiết bịthi công hoàn thành trong một đơn vị thời gian (giờ máy, ca máy ). - Một số chỉ tiêu, định mức khác của máy và thiết bị thi công: Nguyên giá của máy và thiết bị thi công, số ca, giờ máy hoạt động trong năm; định mức tỷ lệ khấu hao, sửa chữa, tiêu hao nhiên liệu, năng lượng,. được tính Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 61
  64. toán cho từng loại, nhóm máy, thiết bị thi công phù hợp với yêu cầu kỹ thuật, điều kiện thi công của công trình. 1.2. Định mức tỷ lệ Định mức tỷ lệ được tính bằng tỷ lệ phần trăm trên chi phí theo quy định dùng để xác định chi phí của một số loại công việc trong đầu tư xây dựng không cần xác định theo phương pháp lập dự toán. 2. Phương pháp lập định mức dự toán xây dựng công trình 2.1. Trình tự lập định mức dự toán xây dựng công trình - Lập danh mục định mức dự toán xây dựng các công tác xây dựng công trình phù hợp với yêu cầu kỹ thuật, điều kiện, biện pháp thi công của công trình. - Rà soát, đối chiếu các yêu cầu, điều kiện nói trên giữa danh mục định mức dự toán xây dựng của công trình với hệ thống thông tin định mức dự toán xây dựng đã có để: + áp dụng định mức dự toán công tác xây dựng đã có. + Vận dụng có điều chỉnh các định mức dự toán công tác xây dựng đã có. + Lập định mức dự toán mới cho công tác xây dựng chưa có định mức. 2.2. Lập định mức dự toán mới cho công tác xây dựng chưa có định mức 2.1.1. Các bước tiến hành: - Bước 1: Xác lập rõ yêu cầu kỹ thuật, điều kiện thi công và biện pháp thicông của từng loại công tác cần xây dựng định mức dự toán. - Bước 2: Xác định thành phần công việc. - Bước 3: Tính toán xác định hao phí vật liệu, nhân công, máy thi công. - Bước 4: Lập các tiết định mức trên cơ sở tổng hợp các hao phí về vật liệu, lao động, máy thi công. Mỗi tiết định mức gồm 2 phần: Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 62
  65. + Thành phần công việc: + Bảng định mức các khoản mục hao phí: Các tiết định mức xây dựng được tập hợp theo nhóm, loại công tác hoặc kết cấu xây dựng và thực hiện mã hoá thống nhất. 2.1.2. Các phương pháp tính toán Tính toán định mức hao phí của các công tác xây dựng mới thực hiện theo một trong ba phương pháp sau: - Phương pháp 1: Theo các thong số kỹ thuật trong dây chuyền công nghệ + Hao phí vật liệu: Xác định theo thiết kế và điều kiện, biện pháp thi công công trình hoặc trên cơ sở tham khảo hoặc sử dụng định mức cơ sở. + Hao phí nhân công: Xác định theo tổ chức lao động trong dây chuyền công nghệ phù hợp với điều kiện, biện pháp thi công của công trình hoặc trên cơ sở tham khảo hoặc sử dụng định mức cơ sở. + Hao phí máy thi công: Xác định theo thông số kỹ thuật của từng máy trong dây chuyền hoặc trên cơ sở tham khảo hoặc sử dụng định mức cơ sở và có tính đến hiệu suất do sự phối hợp của các máy thi công trong dây chuyền. - Phương pháp 2: Theo số liệu thống kê - phân tích + Phân tích, tính toán xác định các mức hao phí vật liệu, nhân công, máy thi công từ các số liệu tổng hợp, thống kê như sau: +Từ số lượng hao phí về vật liệu, nhân công, máy thi công thực hiện một khối lượng công tác theo một chu kỳ hoặc theo nhiều chu kỳ của công trình đã và đang thực hiện. + Từ hao phí vật tư, sử dụng lao động, năng suất máy thi công đã được tính toán từ các công trình tương tự. + Từ số liệu theo kinh nghiệm của các chuyên gia hoặc tổ chức chuyên môn nghiệp vụ. - Phương pháp 3: Theo khảo sát thực tế Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 63
  66. + Tính toán xác định các mức hao phí từ tài liệu thiết kế, số liệu khảo sát thực tế của công trình (theo thời gian, địa điểm, khối lượng thực hiện trong một hoặc nhiều chu kỳ ) và tham khảo đối chứng thêm với định mức cơ sở. + Hao phí vật liệu: tính toán theo số liệu khảo sát thực tế và đối chiếu với thiết kế, quy phạm, quy chuẩn kỹ thuật. + Hao phí nhân công: tính theo số lượng nhân công từng khâu trong dây chuyền sản xuất và tổng số lượng nhân công trong cả dây chuyền, tham khảo các quy định về sử dụng lao động. + Hao phí máy thi công: tính toán theo số liệu khảo sát về năng suất của từng loại máy và hiệu suất phối hợp giữa các máy thi công trong cùng một dây chuyền, tham khảo các quy định về năng suất kỹ thuật của máy. 2.3. Vận dụng có điều chỉnh các định mức dự toán công tác xây dựng đã có Khi vận dụng các định mức dự toán đã có, nhưng do yêu cầu kỹ thuật, điều kiện thi công hoặc biện pháp thi công của công trình có sự khác biệt so với yêu cầu kỹ thuật, điều kiện thi công, biện pháp thi công đã nêu trong định mức dự toán đã có thì tiến hành điều chỉnh các thành phần hao phí vật liệu hoặc hao phí nhân công hoặc hao phí máy thi công có liên quan cho phù hợp. 2.3.1. Điều chỉnh hao phí vật liệu Đối với hao phí vật liệu cấu thành nên sản phẩm theo thiết kế thì căn cứ qui định, tiêu chuẩn thiết kế của công trình để tính toán hiệu chỉnh. Đối với vật liệu biện pháp thi công thì hiệu chỉnh các yếu tố thành phần trong định mức đã có theo tính toán hao phí từ thiết kế biện pháp thi công hoặc theo kinh nghiệm của chuyên gia và các tổ chức chuyên môn. 2.3.2. Điều chỉnh hao phí nhân công Tăng, giảm thành phần nhân công trong định mức công bố và tính toán hao phí theo điều kiện tổ chức thi công hoặc theo kinh nghiệm của chuyên gia và các tổ chức chuyên môn. 2.3.3. Điều chỉnh hao phí máy thi công Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 64
  67. - Trường hợp thay đổi do điều kiện thi công thì tính toán điều chỉnh tăng, giảm trị số định mức theo điều kiện tổ chức thi công. - Trường hợp thay đổi công suất máy thi công thì điều chỉnh theo nguyên tắc: công suất tăng thì giảm trị số và ngược lại. 2.4. áp dụng định mức dự toán công tác xây dựng đã có Đối với các công tác xây dựng, lắp đặt, của công trình có yêu cầu kỹ thuật, điều kiện thi công, biện pháp thi công tương tự với yêu cầu kỹ thuật, điều kiện thi công, biện pháp thi công của định mức dự toán đã có thì áp dụng các định mức đã có. 3. Những tài liệu cần thiết phục vụ lập định mức dự toán xây dựng công trình Khi lập định mức dự toán xây dựng công trình người làm công tác định giá cần có những tài liệu gồm: - Hồ sơ thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, thiết kế tổ chức thi công, biện pháp thi công, tiêu chuẩn kỹ thuật của công trình. - Các định mức dự toán đã được công bố, đã có ở các công trình khác. - Tham khảo định mức thi công (định mức vật tư, định mức lao động, định mức năng suất máy thi công) công bố. II. phương pháp xác định đơn giá xây dựng công trình . Khái niệm, yêu cầu và phân loại đơn giá xây dựng công trình 1.1. Khái niệm đơn giá xây dựng công trình 1.2. Yêu cầu đối với đơn giá xây dựng công trình: Đơn giá xây dựng công trình phảithể hiện đầy đủ đặc điểm công trình, vị trí thi công, yêu cầu kỹ thuật điều kiện thi công, biện pháp thi công, chế độ chính sách và mặt bằng giá cả thị trường tại thời điểm thi công xây dựng công trình. 1.3. Phân loại đơn giá xây dựng công trình Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 65