›
›

Quản lý đất đai - Bài 5: Quyền của người sử dụng đất

ppt 76 trang vanle 2320
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Quản lý đất đai - Bài 5: Quyền của người sử dụng đất", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pptquan_ly_dat_dai_bai_5_quyen_cua_nguoi_su_dung_dat.ppt

Nội dung text: Quản lý đất đai - Bài 5: Quyền của người sử dụng đất

  1. Bài 5. Quyền của người sử dụng đất
  2. Nội dung cơ bản 1. Quyền chung của người sử dụng đất 2. Quyền giao dịch quyền sử dụng đất của người sử dụng đất 3. Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 4. Quyền được giao khoán đất của các nông lâm trường quốc doanh
  3. 1. Quyền chung của người sử dụng đất Điều 105 Luật đất đai
  4. 2. Quyền giao dịch quyền sử dụng đất của người sử dụng đất 2.1. Những vấn đề chung về giao dịch quyền sử dụng đất 2.2. Các giao dịch quyền sử dụng đất cụ thể
  5. 2.1. Những vấn đề chung về giao dịch quyền sử dụng đất 2.1.1. Khái niệm 2.1.2. Các điều kiện chung để được giao dịch QSDĐ 2.1.3. Điều kiện chung về thủ tục 2.1.4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất
  6. 2.1.1. Khái niệm - Là việc người sử dụng đất đưa quyền sử dụng đất của mình vào giao dịch dân sự theo nội dung và hình thức nhất định phù hợp quy định của pháp luật đất đai để thực hiện quyền tài sản của mình đối với quyền sử dụng đất.
  7. 2.1.1. Khái niệm - Các giao dịch về quyền sử dụng đất bao gồm: Giao dịch Thế chấp QSDĐ
  8. 2.1.2. Các điều kiện chung để được thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất K1 Điều 106 Luật đất đai ➢ Có giấy chứng nhận Vì sao?
  9. 2.1.2. Các điều kiện chung về giao dịch quyền sử dụng đất Kể từ ngày 01/01/2008, phải Trong hạn hoàn Kể từ ngày có GCN mới được thực hiện thành cấp GCN, 01/01/2007 giao dịch (trừ thừa kế), trừ phải có trường hợp trước ngày người SDĐ có GCN mới 01/11/07 đã nộp hồ sơ xin giấy tờ về QSDĐ được thực cấp GCN mà chưa được cấp hiện các GCN và NSDĐ có một tại K1,2,5 Đ 50 LĐĐ giao dịch trong các loại giấy tờ về cũng được giao dịch QSDĐ trừ QSDĐ tại khoản 1, 2, 5 Điều thừa kế 50 LĐĐ Công văn số 12/BTNMT-ĐĐ ngày 03/01/2008
  10. 2.1.2. Các điều kiện chung về giao dịch quyền sử dụng đất Tóm lại, NSDĐ nếu chưa có GCN thì cũng được thực hiện các giao dịch nếu đáp ứng 1 trong các trường hợp sau: + Khi người sử dụng đất để thừa kế quyền sử dụng đất + Đã nộp hồ sơ xin cấp GCN theo quy định của pháp luật trước ngày 01/11/2007 mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN. + Có các giấy tờ tại K1, 2, 5 Điều 50 LĐĐ
  11. 2.1.2. Các điều kiện chung về giao dịch quyền sử dụng đất ➢ Đất không tranh chấp Tranh chấp đất đai là gì? Là sự bất đồng, mâu thuẩn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai = > chưa xác định ai là chủ sở hữu hợp pháp đối với quyền sử dụng đất = > không thể là đối tượng đem giao dịch
  12. 2.1.2. Các điều kiện chung về giao dịch quyền sử dụng đất ➢ Đất không tranh chấp Dấu hiệu nhận biết quyền sử dụng đất đang bị tranh chấp? Căn cứ vào thời điểm người sử dụng đất nộp đơn yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã.
  13. 2.1.2. Các điều kiện chung về giao dịch quyền sử dụng đất ➢ Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án Kê biên là là một biện pháp cưỡng chế của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với người thi hành án dân sự trong trường hợp họ không tự nguyện thi hành án
  14. 2.1.2. Các điều kiện chung về giao dịch quyền sử dụng đất ➢ Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án Quyền sử dụng Để đảm bảo Không thể là đất bị kê biên thực hiện một đối tượng đem nghĩa vụ khác giao dịch
  15. 2.1.2. Các điều kiện chung về giao dịch quyền sử dụng đất ➢ Trong thời hạn còn được sử dụng đất - Hết thời gian sử dụng đất: + Có thể bị nhà nước thu hồi đất + Có thể được tiếp tục sử dụng đất => Chỉ khi nào đất còn trong thời hạn sử dụng thì quyền sử dụng đất mới thuộc quyền tài sản của người sử dụng đất và mới có quyền định đoạt đối với quyền tài sản của mình
  16. 2.1.3. Điều kiện chung về thủ tục Đ 119 NĐ 181/2004 đã được sửa - Hình thức của hợp đồng: đổi, bổ sung bởi NĐ 17/2006: Phải bằng văn bản được chứng nhận, chứng thực theo quy định của pháp luật, phải được đăng ký + Giao dịch trong KCN, KCNC, KKT: phải có xác nhận của Ban quản lý. + Nếu bên tham gia hoặc cả hai bên trong giao dịch là hộ gia đình cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân được lựa chọn chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp xã + Các trường hợp khác, bắt buộc hợp đồng phải được chứng nhận của công chứng nhà nước.
  17. 2.1.3. Điều kiện chung về thủ tục Luật công chứng 2006 Các hợp đồng về giao dịch quyền sử dụng đất phải được tiến hành công chứng. Địa phương nào chưa có phòng công chứng thì mới áp dụng thủ tục chứng thực hợp đồng giao dịch tại UBND cấp xã.
  18. 2.1.3. Điều kiện chung về thủ tục Nghị quyết 25/2010/NQ-CP ngày 2/6/2010 và Nghị quyết số 52/2010/NQ-CP ngày 10/12/2010 bãi bỏ yêu cầu bắt buộc công chứng đối với các hợp đồng: thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; mua bán nhà ở; đổi nhà ở; tặng cho nhà ở; thế chấp nhà ở; góp vốn bằng nhà ở gắn liền với đất. Chỉ thực hiện khi có nhu cầu của các bên.
  19. 2.1.3. Điều kiện chung về thủ tục Thông báo số 63/TB-VPCP ngày 28/2/2012 Tiếp tục thực thi phương án bãi bỏ yêu cầu bắt buộc công chứng đối với các hợp đồng: cho thuê quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; cho mượn, cho ở nhờ nhà ở; cho thuê nhà ở; ủy quyền quản lý nhà ở Các hợp đồng còn lại vẫn bắt buộc phải công chứng.
  20. 2.2. Các hình thức giao dịch QSDĐ 2.2.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ: 2.2.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ 2.2.3. Quyền thừa kế QSDĐ 2.2.4. Quyền tặng cho QSDĐ 2.2.5. Quyền góp vốn bằng QSDĐ 2.2.6. Quyền cho thuê lại đất 2.2.7. Quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSD
  21. 2.2.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 2.2.1.1. Khái niệm 2.2.1.2. Chủ thể có quyền chuyển đổi 2.2.1.3. Điều kiện thực hiện 2.2.1.4. Trình tự thủ tục
  22. 2.2.1.1. Khái niệm - Ví dụ: Chuyển đổi Ông A Ông B
  23. 2.2.1.3. Điều kiện thực hiện - Chủ thể: hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp - Nguồn gốc đất: Không phải là đất thuê - Đối tượng nhận chuyển đổi: hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.
  24. 2.2.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.2.2.1. Khái niệm 2.2.2.2. Chủ thể có quyền chuyển nhượng 2.2.2.3. Chủ thể có quyền nhận chuyển nhượng 2.2.2.4. Điều kiện thực hiện 2.2.2.5. Trình tự thủ tục
  25. 2.2.2.1. Khái niệm - Khái niệm: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng theo thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật.
  26. 2.2.2.2. Chủ thể có quyền chuyển nhượng - Các chủ thể được chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
  27. Chủ thể QSDĐ được chuyển nhượng Hộ gia đình, cá nhân Không phải là đất thuê Đất thuê của NN, thuê đất trong KCN trước 1/7/04 mà trả 1 lần cho cả thời gian thuê hoặc trả nhiều năm mà thời hạn đã tả tiền còn Tổ chức KT (Tiền đã lại ít nhất 5 năm trả không có nguồn Giao có thu tiền sử dụng đất gốc từ NSNN) Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất TCKT là pháp nhân mới hình thành do góp vốn bằng QSDĐ. Người VN định cư ở Giao có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần nước ngoài Nhận chuyển nhượng QSDĐ trong KCN, KCNC, KKT Thuê đất, thuê lại đất trong KCN, KCNC, KKT Khi bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Tổ chức, cá nhân Thuê đất trả tiền thuê đất một lần nước ngoài Thuê đất, thuê lại đất trong KCN, KCNC, KKT Cơ sở tôn giáo Đất không phải là do nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
  28. 2.2.2.3. Chủ thể có quyền nhận chuyển nhượng - Tổ chức, hộ gia đình cá nhân - Người VN định cư ở nước ngoài đầu tư tại VN được nhận quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế của tổ chức kinh tế, người VN định cư ở nước ngoài tổ chức, cá nhân nước ngoài (Đ 120 LĐĐ, điểm b K1 Đ 99NĐ 181/2004) - Người VN định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại VN được nhận quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật (Đ121 LĐĐ đã được sửa đổi, bổ sung năm 2008, 2009)
  29. 2.2.2.3. Chủ thể có quyền nhận chuyển nhượng - Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư 100% vốn nước ngoài thì theo quy định của pháp luật không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng được phép nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất của các tổ chức trong nước trong các trường hợp quy định tại điều 24 NĐ 84/2007.
  30. 2.2.2.4. Điều kiện thực hiện - Điều kiện nhận chuyển nhượng được quy định tại Đ 103 NĐ 181/2004 + Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng
  31. 2.2.2.4. Điều kiện thực hiện + Đối với đất chuyên trồng lúa nước: Không được Được Công ty A Không được Nhà khoa học
  32. 2.2.2.4. Điều kiện thực hiện + Đối với đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng: Không được Được Công ty A Không được nhận chuyển nhượng đất Không sinh ở, đất nông sống tại khu nghiệp vực rừng
  33. 2.2.2.4. Điều kiện thực hiện - Điều kiện về hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân Là giới hạn tối đa diện tích đất nông nghiệp mỗi hộ gia đình, cá nhận được nhận chuyển nhượng. Cụ thể: Điều 2 NQ 1126/2007/UBTVQH
  34. 2.2.2.4. Điều kiện thực hiện - Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê (khoản 8 điều 2 NĐ 17/2006)
  35. 2.2.2.4. Điều kiện thực hiện - Điều kiện chuyển nhượng có điều kiện: Đ 104 NĐ 181 /2004 Hộ gia đình cá nhân đã được nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được nhà nước giao đất lần hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng trong thời hạn 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai.
  36. 2.2.3. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất 2.2.3.1. Khái niệm 2.2.3.2. Chủ thể có quyền thừa kế 2.2.3.3. Chủ thể có quyền nhận thừa kế 2.2.3.4. Điều kiện thực hiện 2.2.3.5. Trình tự thủ tục
  37. 2.2.3.1. Khái niệm - Là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người chết sang người thừa kế thông qua di chúc hoặc theo pháp luật. Di chúc/PL Chết Người thừa kế
  38. 2.2.3.2. Chủ thể có quyền để thừa kế Tóm lại, các chủ thể các quyền để thừa kế bao gồm: + Thành viên hộ gia đình, cá nhân: sử dụng đất không phải là đất thuê. (K5 Đ 113 LĐĐ 2003) + Thành viên hộ gia đình, cá nhân: thuê đất của Nhà nước, thuê lại đất trong khu công nghiệp trước 01/07/04 mà đã trả trước tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê hoặc trả trước tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm. (K2 Đ 114 + K6 Đ 90 LĐĐ 2003) + Người VN định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại VN
  39. 2.2.3.3. Chủ thể có quyền nhận thừa kế - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất. - Người VN định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại VN được nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở, được nhận thừa kế quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh (K3 Đ 93 LĐĐ 2003)
  40. 2.2.3.3. Chủ thể có quyền nhận thừa kế - Giải quyết quyền lợi của các chủ thể khác không được nhận thừa kế quyền sử dụng đất? Điều 13 NĐ 84/2007 Được nhận giá trị quyền sử dụng đất.
  41. 2.2.4. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất 2.2.4.1. Khái niệm 2.2.4.2. Chủ thể có quyền tặng cho 2.2.4.3. Chủ thể có quyền nhận nhận tặng cho 2.2.4.4. Điều kiện thực hiện 2.2.4.5. Trình tự thủ tục
  42. 2.2.4.1. Khái niệm Bên tặng cho Bên được tặng cho Quyền sử dụng đất Không yêu cầu đền bù Trở thành Chấm dứt người sử tư cách dụng đất chủ thể sử Ông A Ông B dụng đất So sánh với các giao dịch QSDĐ khác: chuyển nhượng, thừa kế ?
  43. 2.2.4.2. Chủ thể có quyền tặng cho Chủ thể QSDĐ được tặng cho Hộ gia đình, cá nhân Không phải là đất thuê Đất thuê của NN, thuê đất trong KCN trước 1/7/04 mà trả 1 lần cho cả thời gian thuê hoặc trả nhiều năm mà thời hạn đã tả tiền còn Tổ chức KT (Tiền đã lại ít nhất 5 năm trả không có nguồn Giao có thu tiền sử dụng đất gốc từ NSNN) Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất TCKT là pháp nhân mới hình thành do góp vốn bằng QSDĐ. Người VN định cư ở Giao có thu tiền sử dụng đất nước ngoài Nhận chuyển nhượng QSDĐ trong KCN, KCNC, KKT Khi tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Cơ sở tôn giáo Đất không phải là do nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
  44. 2.2.4.3. Chủ thể có quyền nhận tặng cho - Nhà nước được nhận tặng cho của tất cả các chủ thể - Cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng nhận tặng cho của tất cả các chủ thể - Hộ gia đình, cá nhân nhận tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân khác. - Người VN định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở tại VN được nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dưng cơ sở sản xuất kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân
  45. 2.2.4.4. Điều kiện thực hiện - Điều kiện về sự tự nguyện thỏa thuận giữa bên tặng cho và bên nhận tặng cho - Điều kiện về giới hạn nhận tặng cho, chủ thể nhận tặng cho và tặng cho có điều kiện tường tự như trường hợp chuyển nhượng.
  46. 2.2.5. Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất 2.2.6.1. Khái niệm 2.2.6.2. Chủ thể có quyền góp vốn 2.2.6.3. Điều kiện thực hiện 2.2.6.4. Trình tự thủ tục
  47. 2.2.5.1. Khái niệm - Khái niệm: Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình liên kết với tài sản của chủ thể khác để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
  48. 2.2.5.1. Khái niệm Hình thành nên pháp nhân mới Chấm QSDĐ Tiền dứt tư cách chủ thể sử dụng Ông A Ông B đất CT TNHH AB Trở thành người sử dụng đất
  49. Sử dụng QSDĐ theo 2.2.5.1. Khái niệm thỏa thuận Không hình thành pháp nhân 5 năm QSDĐ Tiền Vẫn là chủ Nhóm SX thể sử Không thành lập công ty dụng Ông A Ông B đất
  50. Chủ thể QSDĐ được góp vốn Hộ gia đình, cá nhân Không phải là đất thuê Đất thuê của NN, thuê đất trong KCN trước 1/7/04 mà trả 1 lần cho cả thời gian thuê hoặc trả nhiều năm mà thời hạn đã tả tiền còn Tổ chức KT (Tiền đã lại ít nhất 5 năm trả không có nguồn Giao có thu tiền sử dụng đất gốc từ NSNN) Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất TCKT là pháp nhân mới hình thành do góp vốn bằng QSDĐ. Người VN định cư ở Giao có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần nước ngoài Nhận chuyển nhượng QSDĐ trong KCN, KCNC, KKT Thuê đất, thuê lại đất trong KCN, KCNC, KKT Khi góp vốn nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Tổ chức, cá nhân Thuê đất trả tiền thuê đất một lần nước ngoài Thuê đất, thuê lại đất trong KCN, KCNC, KKT
  51. 2.2.5.3. Điều kiện thực hiện - Điều kiện về chủ thể nhận góp vốn QSDĐ Tổ chức kinh tế Cá nhân Tất cả chủ thể Người VN định Nhận góp vốn cư ở nước ngoài
  52. 2.2.5.3. Điều kiện thực hiện - Điều kiện về chủ thể nhận góp vốn QSDĐ Hộ gia đình Hộ gia đình Nhận góp vốn
  53. 2.2.5.3. Điều kiện thực hiện - Điều kiện về chủ thể nhận góp vốn QSDĐ Tổ chức, cá Tổ chức kinh tế nhân nước ngoài Người VN định cư ở nước ngoài, Nhận góp vốn tổ chức, cá nhân nước ngoài
  54. 2.2.5.4. Điều kiện thực hiện ❖ Giải quyết QSDĐ do DNNN đã góp vốn vào tổ chức kinh tế liên doanh mà doanh nghiệp đó đang thực hiện cổ phần hóa (Điều 25 NĐ 84/2007/NĐ-CP) + Nếu nguồn gốc QSDĐ mà DNNN đã góp vốn vào liên doanh có từ ngân sách nhà nước thì không được đưa giá trị QSDĐ này vào giá trị tài sản của DN để cổ phần hóa, mà nó được xem là phần vốn của nhà nước góp vốn tổ chức kinh tế liên doanh. + Nếu nguồn gốc quyền sử dụng đất mà doanh nghiệp nhà nước đã góp vốn vào liên doanh không từ ngân sách nhà nước thì được đưa vào cổ phần hóa doanh nghiệp.
  55. 2.2.6. Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 2.2.6.1. Khái niệm 2.2.6.2. Chủ thể có quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ 2.2.6.3. Điều kiện thực hiện 2.2.6.4. Trình tự thủ tục
  56. 2.2.6.1. Khái niệm Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ Bên cho thuê Bên thuê Quyền khai thác, sử dụng Tư cách trong thời gian thuê chủ thể sử dụng đất Trả tiền thuê không Ông B chấm dứt Công ty A trong thời gian thuê
  57. 2.2.6.1. Khái niệm - Lưu ý: + Là hình thức chuyển giao việc khai thác, sử dụng đất tạm thời và không hoàn toàn, không có sự thay đổi chủ thể sử dụng đất. + Việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong KCNC, KKT của Ban quản lý KCNC, KKT
  58. 2.2.6.2. Chủ thể có quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất - Các chủ thể có quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cũng là những chủ thể có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất trong KCNC, KKT. - Tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế cũng được cho thuê lại quyền sử dụng đất đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng. (điểm d K1 Đ 111 LĐĐ).
  59. 2.2.6.2. Chủ thể có quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất - Lưu ý: + Trường hợp sử dụng đất thuê của người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong KCN thì được cho thuê lại QSDĐ đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân, người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài (Đ 90 LĐĐ) còn các trường hợp sử dụng đất khác thì không được cho thuê lại (điểm c K2 Đ 120 LĐĐ).
  60. 2.2.6.3. Điều kiện thực hiện Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người VN định cư ở nước ngoài đầu tư tại VN chỉ được thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân (trừ trong KCN), tổ chức kinh tế, người VN định cư ở nước ngoài đầu tư tại VN, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được thuê, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài.
  61. 2.2.7. Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất 2.2.7.1. Khái niệm 2.2.7.2. Chủ thể có quyền thế chấp, bảo lãnh 2.2.7.3. Chủ thể có quyền nhận thế chấp, bảo lãnh 2.2.7.4. Điều kiện thực hiện 2.2.7.5. Trình tự thủ tục
  62. 2.2.7.1. Khái niệm - Thế chấp bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ đã vay cho bên nhận thế chấp. - Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ mà chủ thể khác (bên được bảo lãnh) đã vay của bên nhận bảo lãnh.
  63. 2.2.7.1. Khái niệm - Ví dụ: Thế chấp bằng QSDĐ Bên nhận thế chấp Bên thế chấp Tiền QSDĐ Cho vay lãi Thế chấp Ông A Ông B Giấy tờ QSDĐ
  64. 2.2.7.1. Khái niệm Bảo lãnh bằng QSDĐ - Ví dụ: Bên được bảo lãnh Cho vay Tiền lãi Giấy tờ QSDĐ QSDĐ bảo lãnh Ông B Ông A Ông C Bên nhận bảo lãnh Bên bảo lãnh
  65. 2.2.7.1. Khái niệm - K1 Đ31 NĐ 84/2007 Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai được hiểu là thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho người thứ ba vay vốn theo quy định của Bộ luật Dân sự (sau đây gọi chung là thế chấp bằng quyền sử dụng đất)”.
  66. Chủ thể QSDĐ được thế chấp Hộ gia đình, cá nhân Không phải là đất thuê Đất thuê của NN, thuê đất trong KCN trước 1/7/04 mà trả 1 lần cho cả thời gian thuê hoặc trả nhiều năm mà thời hạn đã tả tiền còn Tổ chức KT (Tiền đã lại ít nhất 5 năm trả không có nguồn Giao có thu tiền sử dụng đất gốc từ NSNN) Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất TCKT là pháp nhân mới hình thành do góp vốn bằng QSDĐ. Người VN định cư ở Giao có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần nước ngoài Nhận chuyển nhượng QSDĐ trong KCN, KCNC, KKT Thuê đất, thuê lại đất trong KCN, KCNC, KKT Khi thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Tổ chức, cá nhân Thuê đất trả tiền thuê đất một lần nước ngoài Thuê đất, thuê lại đất trong KCN, KCNC, KKT Cơ sở tôn giáo Đất không phải là do nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
  67. 2.2.7.3. Chủ thể có quyền nhận thế chấp - Cá nhân, tổ chức kinh tế chỉ được nhận thế chấp của hộ gia đình, cá nhân - Các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam được nhận thế chấp của tất cả các chủ thể
  68. 2.2.7.4. Điều kiện thực hiện Hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất phải được tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm: + Bên thế chấp là tổ chức kinh tế, người VN định cư ở nước ngoài đầu tư tại VN, tổ chức, cá nhân nước ngoài thì tiến hành đăng ký thế chấp tại VPĐKQSDĐ cấp tỉnh. + Bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân, người VN định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại VN thì tiến hành đăng ký thế chấp tại VPĐKQSDĐ cấp huyện.
  69. 2.2.7.4. Điều kiện thực hiện ❖ Xác định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp khoản 5 Điều 64 NĐ181/2004/NĐ-CP Tự do thỏa thuận Trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân được xác định theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, không khấu trừ thời gian đã sử dụng.
  70. 2.2.7.4. Điều kiện thực hiện ❖ Xử lý quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ: K3 Đ 130 LĐĐ Theo thỏa thuận trong hợp đồng Chuyển nhượng Bên nhận thế chấp Yêu cầu CQNN có quyền bán đấu giá Khởi kiện ra tòa án
  71. 4. Quyền được giao khoán đất của các nông – lâm trường quốc doanh Khái niệm: Giao khoán đất là việc các nông trường, lâm trường quốc doanh, công ty, xí nghiệp tiến hành chuyển giao quyền sử dụng, khai thác đối với một số loại đất do được nhà nước giao, cho thuê cho những chủ thể nhất định trong một thời gian xác định
  72. 4. Quyền được giao khoán đất của các nông – lâm trường quốc doanh - Chủ thể có quyền: là các doanh nghiệp nhà nước gồm nông trường, lâm trường quốc doanh, công ty, xí nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc giao, cho thuê rừng.
  73. 4. Quyền được giao khoán đất của các nông – lâm trường quốc doanh - Chủ thể nhận quyền: theo trình tự ưu tiên luật định + Hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, công nhân, viên chức đang làm việc cho bên giao khoán; + Hộ gia đình, cá nhân đã làm việc cho bên giao khoán nay nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp hoặc thành viên trong gia đình họ đến tuổi lao động có nhu cầu nhận khoán; + Hộ gia đình, cá nhân cư trú hợp pháp tại địa phương có nhu cầu trực tiếp sản xuất.
  74. 4. Quyền được giao khoán đất của các nông – lâm trường quốc doanh - Thời gian nhận khoán + Đất trồng cây hàng năm: theo thỏa thuận, tối đa không quá 20 năm; + Đất mặt nước nuôi trồng thủy sản: theo thỏa thuận, tối đa không quá 10 năm;
  75. 4. Quyền được giao khoán đất của các nông – lâm trường quốc doanh - Thời gian nhận khoán + Đất trồng cây lâu năm: thỏa thuận theo chu kỳ cây trồng, tối đa không quá 30 năm; + Đất trồng rừng sản xuất: theo chu kỳ kinh doanh giao khoán rừng sản xuất, tối đa không quá 50 năm đối với rừng sản xuất là rừng tự nhiên và rừng trồng.
  76. Năm 1970, ông A khai hoang được 10 ha đất trồng lúa và 500 m2 đất đã làm nhà tại huyện X tỉnh Tiền Giang (đã được cấp GCN tạm thời). Năm 2008 ông A chết để lại di chúc 10 ha đất trồng lúa cho con là bà T – hiện là giáo viên và 500 m2 đất ở cho bà L đang sinh sống ở nước ngoài. 1) Trên cơ sở đó, bà T nộp hồ sơ xin cấp GCN đối với 10 ha đất trồng lúa do cha để lại, tuy nhiên VPĐKQSDĐ huyện X từ chối cấp GCN cho bà T với lý do bà không trực tiếp sản xuất nông nghiệp và diện tích đất trên vượt hạn mức của địa phương. Nhận xét tình huống trên. 2) Những người con còn lại của ông A cho rằng bà L không còn ở VN nên không được thừa kế đất tại VN, do đó phần di chúc về 500m2 đất ở vô hiệu nên phải chia thừa kế theo pháp luật. Nhận xét tình huống trên và tranh chấp này do cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết?