Quản lí và sử dụng đất ở đô thị - Chương III: Nguyên nhân của tồn tại và những thách thức từ thực trạng sử dụng và quản lý đất đô thị ở TP. Hồ Chí Minh

165 trang vanle 1690

Download

Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Quản lí và sử dụng đất ở đô thị - Chương III: Nguyên nhân của tồn tại và những thách thức từ thực trạng sử dụng và quản lý đất đô thị ở TP. Hồ Chí Minh", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

quan_li_va_su_dung_dat_o_do_thi_chuong_iii_nguyen_nhan_cua_t.pdf

Nội dung text: Quản lí và sử dụng đất ở đô thị - Chương III: Nguyên nhân của tồn tại và những thách thức từ thực trạng sử dụng và quản lý đất đô thị ở TP. Hồ Chí Minh

NGUYÊN NHÂN CỦA TỒN TẠI VÀ NHỮNG THÁCH THỨC Chương III NGUYÊN NHÂN CỦA TỒN TẠI VÀ NHỮNG THÁCH THỨC TỪ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG VÀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ Ở TP. HỒ CHÍ MINH A - NGUYÊN NHÂN CỦA TỒN TẠI TRONG SỬ DỤNG VÀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ Ch ươ ng II đã đ c p đ n th c tr ng và m t s t n t i n i b t c a s dng đ t đơ th Thành ph H Chí Minh trong th i gian đơ th hố v a qua, đc bi t là các qu n m i, nơi quá trình đơ th hố đang di n ra v i t c đ nhanh. Cĩ th cịn nhi u t n t i khác n a nh ưng v n đ c n quan tâm nh t v n là làm th nào đ kh c ph c? Và c ũng gi ng nh ư vi c ch a b nh, vi c đ u tiên c n làm là ph i tìm ra đưc các nguyên nhân gây ra chúng. Nh ư đã trình bày ch ươ ng I, quá trình phát tri n nhanh chĩng c a đơ th hố t o ra nh ng yêu c u l n v m t b ng đ t đai. Th c v y, đơ th hố t ăng ngh ĩa là chuy n d ch c ơ c u kinh t nhanh, địi h i xây d ng nhi u h t ng c ơ s k thu t và h t ng c ơ s xã h i ( đưng xá, c u c ng, bnh vi n, tr ưng h c, khu v c vui ch ơi, n ơi h i h p qu c t , khu du lch, v.v ). T t c nh ng điu đĩ t o ra l c “hút” dân c ư v đơ th và th c t dân s đơ th t ăng lên g p nhi u l n. Cùng v i đĩ là xu th phát tri n h i nh p c a đ t n ưc đã thu hút nhi u đ u t ư, t ăng nhanh các khu cơng nghi p, khu cơng ngh , h th ng đ i h c, v.v T t c s phát tri n này t o ra áp l c l n cho cơng tác qu n lý đơ th , đc bi t là cơng tác qu n lý s d ng đ t đơ th . Nu ti p c n nguyên nhân c a nh ng t n t i trong s d ng đ t đơ th c a Thành ph H Chí Minh trong nh ng n ăm qua t hai hưng ch 145
CHƯƠNG III quan và khách quan thì cĩ th coi nh ng áp l c c a đơ th hố m nh m nh ư trình bày trên là nguyên nhân khách quan. Tuy nhiên, xét cho đn cùng các nguyên nhân khách quan l i chính là nh ng thách đ , nh ng yêu c u địi h i đ i v i n ăng l c qu n lý ch quan, vì v y chúng ta s t p trung tìm ra nguyên nhân c a nh ng t n t i hi n cĩ c a vi c s d ng đ t đơ th Thành ph H Chí Minh t s phân tích nh ng h qu y u kém ca cơng tác qu n lý đ t đơ th I. NHÓM NGUYÊN NHÂN VỀ CƠ CHẾ QUẢN LÝ LÀM ẢNH HƯỞNG ĐẾN SỰ VẬN HÀNH CỦA CÔNG CỤ QUY HOẠCH ĐÔ THỊ 1. Qu n lý chia c t, khơng đ ng b Nh ư đã trình bày ph n th c tr ng c ơ ch qu n lý c a ch ươ ng II, hi n nay cĩ ít nh t ba b qu n lý nhà n ưc th c hi n ba lo i quy ho ch trên cùng m t m t b ng đ t đai đơ th c a Thành ph : B Tài nguyên và Mơi tr ưng qu n lý đ t đơ th v i t ư cách đt đai là tài nguyên là thành ph n quan tr ng b c nh t c a mơi tr ưng. B Tài nguyên và Mơi tr ưng s d ng cơng c qu n lý quan tr ng là Quy ho ch s d ng đ t (QHSD ð). Quy ho ch này th hi n s phân b , điu ti t vi c s d ng tài nguyên đt đai vào m c đích phát tri n kinh t - xã h i, b o v tài nguyên mơi tr ưng. Quy ho ch s d ng đ t là s s p x p m t b ng theo m c đích s d ng đ t, ch y u là đánh giá thu n l i và khĩ kh ăn v vi c s dng tài nguyên đt đ đưa ra các quy t đ nh v s d ng tài nguyên đt, qu n lý đ t đai h p lý, hi u qu và thân thi n v i mơi tr ưng sinh thái. Quy ho ch s d ng đ t đĩng vai trị ti n đ đưa ra nh ng s li u v di n tích các lo i đ t, phân b cho nhu c u phát tri n kinh t xã h i và qu c phịng an ninh. Tuy nhiên các ngành kinh t xã h i nh ư các ngành cơng nghi p, nơng nghi p, y t , giáo d c, v ăn hĩa, giao thơng, vi n thơng, đin, v.v l i ph i c ăn c vào Quy ho ch t ng th kinh t xã h i 146
NGUYÊN NHÂN CỦA TỒN TẠI VÀ NHỮNG THÁCH THỨC đ xây d ng các quy ho ch c a ngành và Quy ho ch t ng th kinh t xã hi này do B K ho ch và đu t ư thi t l p và qu n lý (trong đĩ cĩ yêu cu v m t b ng đ t đai cho s phát tri n c a các ngành kinh t xã h i). Quy ho ch s d ng đ t c a B Tài nguyên Mơi tr ưng đưc Lut ðt đai qui đ nh là c ơ s pháp lý cho vi c giao đ t, cho thuê đt, thu h i đt, chuy n m c đích s d ng đ t giúp nhà n ưc qu n lý đ t đai. T t nhiên nh ư v y quy ho ch s d ng đ t cĩ tác đ ng tr c ti p đ n các ngành kinh t , xã h i và địi h i các quy ho ch phát tri n ngành này ph i đưc tích h p đ y đ và th ng nh t trong quy ho ch s d ng đ t. Nh ưng trên th c t , do c ơ ch qu n lý chia c t nên quy ho ch s d ng đ t mà S Tài nguyên và Mơi tr ưng Thành ph thi t l p hi n ch m c “tham v n hn ch ” các ngành kinh t xã h i. Vì v y vi c quy ho ch đ t đai cho các ngành kinh t quy ho ch s d ng đ t ch ưa b o đ m ti n đ th ng nh t và t ươ ng thích v i ph n quy ho ch các ngành này trong quy ho ch t ng th kinh t xã h i c a B K ho ch ð u t ư. Cùng quy ho ch m t b ng đ t đai đơ th và c ũng là cơng c qu n lý đt đai đơ th cịn cĩ quy ho ch xây d ng (QHXD). Quy ho ch xây d ng bao g m y u t s d ng đ t đai và y u t khơng gian trên, d ưi trong m t bng đ t đai, đ m b o phân b h p lý các khu v c c a đơ th , gi i quy t tt đưc m i quan h c a các khu ch c n ăng trong đơ th t o điu ki n t ch c t t cu c s ng và m i ho t đ ng c a đơ th , t ch c khơng gian ki n trúc c nh quan và mơi tr ưng sao cho đáp ng đưc các yêu c u v m t thành ph n ăng đ ng phát tri n v kinh t , b n v ng v mơi tr ưng và an ninh v xã h i, giàu b n s c và h p d n v du l ch đ ng th i ph i hi n đ i và k t n i t t v i h th ng các thành ph khác trong c n ưc c ũng nh ư trong khu v c. Quy ho ch này đưc giao cho B Xây d ng cùng h th ng c ơ quan ngành d c thi t l p và qu n lý. Nh ư v y gi a QHSD ð và QHXD cĩ nh ng đim chung là đu ph i tích h p đ y đ v i quy ho ch t ng th phát tri n kinh t và các quy 147
CHƯƠNG III ho ch ngành. C hai cùng quy ho ch trên m t b ng đ t đai Thành ph và đu ph i s p x p m t b ng này sao cho th c hi n đưc m c tiêu cu i cùng là phát tri n kinh t , xã h i, b o v mơi tr ưng. Nh ư v y chúng ph i cĩ mi quan h t ươ ng h ch t ch nh p nhàng và do đĩ địi h i ph i đưc điu hành qu n lý đ ng b t vi c thi t l p đ n vi c th c thi. Nh ưng c ũng do c ơ ch qu n lý chia c t thu c hai b khác nhau v i m t h th ng ngành d c khác nhau và do nhi u nguyên nhân khác mà hai lo i quy ho ch này ch ưa gn k t ph i h p đưc v i nhau nên trên th c t cĩ s trùng l p v n i dung quy ho ch. C hai khơng rõ quy ho ch nào th c hi n tr ưc và là c ăn c đ quy ho ch kia ph i h p? Do đĩ quy ho ch h ưng phát tri n khơng gian (thu c qu n lý c a S Quy ho ch xây d ng) và quy ho ch s d ng đt (thu c qu n lý c a S Tài nguyên Mơi tr ưng) c a Thành ph H Chí Minh hi n nay khơng trùng kh p nhau v ranh quy ho ch . Ngồi ra Quy ho ch chi ti t s d ng đ t do ngành Tài nguyên và Mơi tr ưng giúp UBND các c p thi t l p thì n u là đt phi nơng nghi p trung tâm đơ th s trùng l p v i nhi m v c a quy ho ch xây d ng và nu là đt nơng nghi p s trùng v i nhi m v c a quy ho ch ngành nơng nghi p. ðt đai là mt tài nguyên đc bi t và vơ giá b i m i ho t đ ng sng c a con ng ưi t quy mơ nh đ n quy mơ l n đ u đưc t ch c trên mt b ng đ t đai. ð t là m t trong nh ng thành ph n mơi tr ưng quan tr ng vào lo i b c nh t c a con ng ưi, h u h t các nguyên li u c n thi t cho cu c s ng c a con ng ưi, k c n ưc, đu đưc cung c p t tài nguyên đt. M t khác, đt là tài s n, là b t đ ng s n cĩ giá tr kinh t to ln, là địi h i đ u tiên đ xây d ng c ơ s h t ng cho m i ho t đ ng sng, do đĩ nĩ thu hút s quan tâm c a t t c m i ng ưi. H u h t các di n tích đ t đai t lâu đã đưc chi m h u, khai khác, c i t o, tc đã cĩ kt tinh giá tr lao đ ng nên đã hồn tồn tr thành tài s n v i đy đ tính ch t c a m t lo i tài s n thu c quy n s h u c a ng ưi ti p c n, khai thác, chi m h u nĩ b ng lao đ ng c a mình. Trên ph ươ ng di n qu c gia 148
NGUYÊN NHÂN CỦA TỒN TẠI VÀ NHỮNG THÁCH THỨC tồn b đ t đai trong lãnh th luơn đưc coi là tài s n vơ giá thiêng liêng ca riêng qu c gia đĩ, luơn đưc chú tr ng gìn gi t th h này đn th h khác. Trong th c t trên, trong, d ưi m t đ t là n ơi liên quan đn các ho t đng s n xu t, c ư trú, giao thơng, gi i trí, khai thác, v.v và m i bi n đng c a ho t đ ng đĩ đ u làm chuy n d ch, bi n đ i quy mơ s d ng mt b ng đ t đai. Do v y, khi xét t i qu n lý đ t đai đơ th thì h u nh ư tr c ti p ho c gián ti p đ ng t i t t c các v n đ khác v m t qu n lý đơ th nh ư quy ho ch, ki n trúc, xây d ng, giao thơng, c p thốt n ưc, đin, bưu chính vi n thơng, v.v V i giá tr tài nguyên và tài s n, h qu c a vi c s d ng đ t đơ th là r t to l n và sâu s c đ i v i s phát tri n c a đơ th . Ngồi v n đ s ng cịn là mơi tr ưng c nh quan, di n m o c a đơ th nĩ cịn tác đng đ n s phân hố giàu nghèo trong xã h i và đĩ luơn là v n đ nh y c m đ i v i s n đ nh và phát tri n xã h i. Mt khác, cùng vi c m r ng đơ th là quá trình chuy n d ch đ t đai nơng nghi p c a nơng thơn c n đơ th sang đ t chuyên dùng c a đơ th . Vi c chuy n d ch thành cơng hay th t b i t nơng thơn sang đơ th ( đơ th hố) tr ưc h t ph thu c vào vi c cĩ s d ng đưc m t cách h p lý và hi u qu s l ưng đ t đai chuy n t nơng thơn sang đ t đơ th hay khơng? Các v n đ xã h i c a vùng đt đai đơ th s r t xáo đ ng, b t n và ph c t p n u s chuy n d ch đ t khơng h p lý, kém hi u qu . Hơn n a v i m t đơ th nh ư Thành ph H Chí Minh ngồi các yêu cu trên cịn ph i nh m đ n m c tiêu quan tr ng là ph i ki n t o trên đt đai Thành ph m t “c ơ th ” đơ th s ng đ ng, hài hồ và đc đáo v i bn s c riêng, n ăng đng và hi n đ i, s n sàng cho ti n trình h i nh p. Rõ ràng là do tính ch t đ c bi t c a mình, đt đai đ ng th i cĩ nhi u giá tr s d ng quan tr ng. Tuy nhiên, nĩ ch là mt m t b ng do đĩ khơng đưc qu n lý đ t đai m t cách chia c t mà ph i qu n lý m t cách đng b và th ng nh t. 149
CHƯƠNG III Trong th i gian qua chúng ta đã ph m vào nguyên t c này trong qu n lý đ t đơ th và nh ng h qu c a s qu n lý chia c t này t o ra s ch ng chéo, s mâu thu n, s b t c, tr c tr c c a vi c v n hành nh ng cơng c qu n lý, đc bi t là cơng tác quy ho ch Vi c cùng m t lúc các c ơ quan khác nhau cùng l p các quy ho ch cho m t m t b ng đ t đơ th khơng nh ng gây lãng phí, t n kém ngân sách nhà n ưc, lãng phí nhân cơng, th i gian mà cịn t o ra nguy c ơ thi u đng b và ch ng chéo, ch ưa k đ n b n thân s li u c ơ s , các tiêu chí đã khơng trùng kh p. H u qu là, cơng c qu n lý quy ho ch khơng s dng đưc m t cách hi u qu n u khơng nĩi là b vơ hi u hĩa bi trên cùng m t v trí m t m t b ng khơng th đưc ch đ o th c hi n các mc đích s d ng đ t khác nhau v i ranh quy ho ch khác nhau . ðây là m t trong nh ng nguyên nhân gi i thích th c tr ng QHSD ð do S Tài nguyên Mơi tr ưng Thành ph l p ra m t cách cơng phu nghiêm túc, đưc các c p cĩ th m quy n phê duy t, đưc Lu t ð t đai quy đnh ch t ch nh ưng vi c giao đ t cho đ i t ưng s d ng l i khơng th th c hi n đúng theo quy ho ch này. Tình hình c ũng t ươ ng t nh ư v y v i QHXD. Theo báo cáo s 1216/SQHKT-TH ngày 29/6/2006 c a S Quy ho ch ki n trúc Thành ph H Chí Minh v i y ban nhân dân Thành ph thì do nhi u quy ho ch ngành quan tr ng nh ư quy ho ch giao thơng v n t i, quy ho ch điu ch nh c c b các khu c m cơng nghi p trên đa bàn Thành ph , quy ho ch x lý ch t th i r n tồn Thành ph , quy ho ch thốt n ưc đơ th cho các l ưu vc c a thành ph , v.v v n ch ưa hồn ch nh và ch ưa đưc phê duy t nên quy ho ch ki n trúc xây d ng c a Thành ph v n r t b đng trong vi c gi i quy t các v n đ x lý rác, thốt n ưc th i, b trí ngh ĩa trang, ngh ĩa đ a, v.v C ũng theo báo cáo trên, cơng tác xác l p, xác đnh m t s khu v c đơ th hĩa đ tri n khai các đ án quy ho ch chi ti t xây d ng t l 1/2000 đ i v i các huy n ngo i thành nh ư Bình Chánh, 150
NGUYÊN NHÂN CỦA TỒN TẠI VÀ NHỮNG THÁCH THỨC Nhà Bè, C n Gi , HĩcMơn khơng theo quy ho ch chung đã đưc phê duy t mà nhi u đ án l i l p trên ph m vi khu đ t nơng nghi p ho c đ t d tr . Nhi u quy ho ch ch ưa cĩ đ thơng tin v đ a ch t (n n đ t y u, ng p l t ) v xã h i (gia t ăng dân s , quy mơ phát tri n ) nên khơng kh thi. Rõ ràng là, c ơ ch qu n lý chia c t đã gây ra s b đ ng lúng túng cho các c ơ quan qu n lý đ t đơ th vì cơng c qu n lý quan tr ng nh t là quy ho ch đã khơng đưc xác l p, đưc v n hành m t cách đng b đ c bi t là trong điu ki n thi u thơng tin và các tiêu chí, các đnh chu n ch ưa th ng nh t. Mt khi các cơng c quy ho ch đã khơng hi u qu thì lơgíc th c ti n là s phát tri n phi k ho ch s l n l ưt. K t qu là, các c ơ quan qu n lý b đ y vào tình th b đ ng vì ph i luơn đ i mt và ph i ch y theo x lý h qu c a phát tri n t phát, quan tr ng hơn, s phát tri n t phát này đe d a nghiêm tr ng t i s phát tri n b n vng c a Thành ph . 2. Ch ưa cĩ c ơ ch t t đ ph i h p các t ng qu n lý đ t đai, cơng c lu t và giá đt ch ưa v n hành t t H th ng qu n lý đ t đai cĩ hai tng + Qu n lý t m v ĩ mơ: Các c ơ quan nhà n ưc cĩ ch c n ăng chuyên mơn liên quan đn qu n lý đ t đai các c p (chi u d c) và các c p chính quy n (chi u ngang) + Qu n lý t m vi mơ: Các đi t ưng s d ng đ t bao g m h gia đình, cá nhân, các t ch c trong n ưc, t ch c cá nhân n ưc ngồi và c ng đ ng dân c ư. Theo s li u t ng điu tra đ t đai 2005 c a S Tài nguyên Mơi trưng thì trong nhi u đ i t ưng s d ng đ t đơ th , c đ t nơng nghi p và đt phi nơng nghi p c a Thành ph , đ i t ưng s d ng h gia đình và cá nhân chi m s l ưng l n v ng ưi s d ng và s di n tích s d ng. 151
CHƯƠNG III ðt nơng nghi p là 52941 h và 81,802,16 ha, chi m 99,3% s ng ưi s d ng và 66,23% di n tích đ t nơng nghi p. ðt phi nơng nghi p 1019061 h và 18,293,46 ha, chi m 99,2% s ng ưi s d ng và 21,6% di n tích đ t phi nơng nghi p. Nh ư v y tng qu n lý vi mơ đ t đơ th c a Thành ph nĩi chung manh mún nh l , nhi u điu ki n và quy mơ khác nhau. đây s xu t hi n vơ s các thơng tin ph c t p, địi h i t ng qu n lý v ĩ mơ (qu n lý nhà n ưc) ph i c p nh t và mã hĩa đưc đ y đ các thơng tin này vào các cơng c qu n lý (lu t, quy ho ch, giá c , v.v ) thì m i cĩ th qu n lý tt đưc. Hi n nay l ưng thơng tin t ng k t đ x lý v ĩ mơ đáp ng yêu c u phát tri n là ch ưa đy đ so v i l ưng thơng tin xu t hi n đ i t ưng s dng đ t hay, cĩ th nĩi r ng, các cơng c đ qu n lý v ĩ mơ ch ưa bao quát đưc thơng tin di n ra trên th c ti n. Cĩ nhi u thơng tin trong th c t khơng đưc mã hĩa đ qu n lý nhà n ưc x lý khi n cho h th ng qu n lý nhà n ưc v đ t đai (qu n lý v ĩ mơ) hi n là m t h th ng quan liêu . Hu h t các cơng c qu n lý đ u n m trong tình tr ng này và h qu qu n lý y u kém x y ra t t c các khâu cho dù c ơ quan qu n lý đang ht s c c g ng kh c ph c. Cĩ th nhìn th y rõ điu này m t s cơng c nh ư quy ho ch, lu t, giá đ t, v.v ph n trên chúng ta đã phân tích cơng c quy ho ch c a Thành ph yu kém là do b chia c t khơng đ ng b nh ưng cơng c này cịn b kém hi u qu do xa r i đ i t ưng s d ng, ngh ĩa là khơng cĩ c ơ ch tt ph i h p gi a qu n lý v ĩ mơ và vi mơ . Trong quy trình l p các lo i quy ho ch ch ưa cĩ quy đnh ph i cĩ s tham gia ý ki n c a ng ưi dân và trên th c t vi c khơng cĩ s tham gia ý ki n c a đ i t ưng s d ng đ t vào quy ho ch là ph bi n. Các thơng tin quy ho ch th m chí cịn b gi kín đ c quy n t o k h cho l ũng đon và tham nh ũng, gây nên nh ng h qu khơng ch ách t c khi gi i phĩng 152
NGUYÊN NHÂN CỦA TỒN TẠI VÀ NHỮNG THÁCH THỨC mt b ng, t ăng giá đ t o, đ u c ơ đt, hoang hĩa đ t đai trong ho t đ ng kinh t mà cịn d n t i s phân hĩa giàu nghèo, s b t cơng, tác đ ng x u đn đ i s ng c a m t b ph n dân c ư, đe d a s phát tri n b n v ng c a Thành ph . Thơng tin gi a hai t ng qu n lý vi mơ và v ĩ mơ c a cơng tác qu n lý Quy ho ch xây d ng c ũng h u nh ư t c ngh n. Giám đ c S Quy ho ch ki n trúc Thành ph th a nh n t l h s ơ c a ng ưi dân g i lên S đưc gi i quy t đúng h n là r t th p, th m chí cĩ lo i ch đ t 2% 1. Nguyên nhân do quy ho ch 1/2000 ch ưa ph kín và c ơ s d li u thơng tin ch ưa đ trong khi đĩ yêu c u h s ơ g i lên ngày càng nhi u vì m c đ đ u t ư t i Thành ph tăng nhanh, cơng trình c ũng ngày càng đa d ng, kh i l ưng cơng vi c quá t i và s l ưng nhân viên cĩ h n. Nh ư v y gi a nh ng ng ưi s d ng đ t đ c bi t là các nhà đu tư (qu n lý vi mơ) và c ơ quan qu n lý quy ho ch xây d ng (qu n lý v ĩ mơ) đã khơng th k t n i, ph i h p đ t o ra hi u qu s dng đ t cao nh t. Ng ưi s d ng đ t khơng ch đ ng đ t ra k ho ch khai thác đ t đai c a mình vì khơng th bi t khi nào h s ơ c a h m i đưc xét đ n, khi nào đưc gi i quy t, các nhà qu n lý thì luơn trong tình tr ng b đng quá t i và chính đây là k h l n cho nh ng tiêu c c n y sinh Lu t và các quy đnh d ưi lu t liên quan đn qu n lý đ t đai c ũng trong tình tr ng t ươ ng t . Hi n nay Lu t ðt đai và Lut Dân s tuy đã cĩ nh ng b ưc ti n nh ưng v n ch ưa tích h p đ thơng tin đ giúp cho vi c đă ng ký đt đ ng b v pháp lý nh m th ng nh t đưc h th ng s sách trong cơng tác đă ng ký đt. Nhi u quy đ nh mâu thu n ch ng chéo trong nhi u lo i gi y các màu gi a các b đã và đang làm nh h ưng nng n đ n giao d ch b t đ ng s n c a th tr ưng đ t đai và tâm lý c a ng ưi s d ng đ t. 1 Xem Nguy n Khoa, “Bao gi gi i quy t đúng h n h s ơ c a dân?” Báo SGGP 11/4/2007, Giám đc S Quy ho ch ki n trúc tr l i ph ng v n 153
CHƯƠNG III Lu t ðt đai n ăm 2003 cĩ hi u l c thi hành t 1/7/2004 đã cĩ nh ng đ i m i c ơ b n theo h ưng tích h p đưc nhi u thơng tin th c t hơn. L n đ u tiên quy n s d ng đ t đưc coi là hàng hĩa đc bi t đưc chuy n nh ưng trên th tr ưng b t đ ng s n theo quy đ nh c a pháp lu t. Lo i hàng hĩa đc bi t này cĩ giá c và giá do Nhà n ưc quy đ nh ph i tuân th nguyên t c hình thành giá c a c ơ ch kinh t th tr ưng ngh ĩa là ph i sát v i giá chuy n nh ưng quy n s d ng đ t th c t trên th tr ưng trong điu ki n bình th ưng. ðĩ là m t đ nh h ưng đúng đ n. Tuy nhiên sau m y n ăm th c hi n vi c quy đ nh giá đ t theo Lu t ðt đai n ăm 2003 cho đn nay v n cịn nhi u t n t i. Mc giá c th do Thành ph quy đnh v n th p h ơn nhi u so vi giá th tr ưng . Nhìn chung ch b ng kho ng 50% đ n 60% so v i giá chuy n nh ưng quy n s d ng đ t th c t trên th tr ưng. M t trong nhi u nguyên nhân là do các h ưng d n d ưi lu t đ th c hi n ch ưa th t rõ. Ch ng h n Ngh đ nh s 188/2004/N ð - CP ngày 16/11/2004 c a Chính ph v ph ươ ng pháp xác đnh giá đ t và khung giá các lo i đ t ch ưa quy đnh giá đ t nơng nghi p xen k trong đơ th , đ t v ưn ao trong khu dân c ư nơng thơn, đt sơng ngịi, kênh r ch, su i và m t n ưc chuyên dùng, v.v Do đĩ m c dù ph ươ ng pháp xác đnh giá đt do Chính ph quy đ nh là phù h p v i thơng l qu c t và kh thi Vi t Nam nh ưng ch ưa bao quát h t thơng tin nên ch ưa t o điu ki n thu n l i cho vi c l a ch n, so sánh đ i chi u nh m tìm ra ph ươ ng pháp thích h p nh t đ đ nh giá phù h p. Vi c x lý m i quan h gi a vi c đ nh giá c a t ng lơ, t ng th a, t ng v trí v i vi c đ nh giá đ t hàng lo t v n cịn nhi u bt c p. Vi c điu ch nh giá ph i qua c ơ ch thơng qua H i đ ng nhân dân nên vi c ph i ch đ n k ỳ h p H i đ ng nhân dân làm cho các ph ươ ng án điu ch nh giá m t tính c p nh t và vì v y làm ch m ti n đ gi i t a m t b ng. Lu t ðt đai 2003 quy đ nh chính sách m t giá đ t áp d ng th ng nh t cho by mc đích tài chính đã phát sinh mâu thu n v l i ích: Khi 154
NGUYÊN NHÂN CỦA TỒN TẠI VÀ NHỮNG THÁCH THỨC áp d ng giá m i đ tính thu s d ng đt, thu ti n s d ng đ t, tính ti n thuê đt khi giao đ t thì ng ưi s d ng cho là cao, nh ưng khi th c hi n h tr b i th ưng đ thu h i đ t thì ng ưi s d ng đ t l i kêu là th p khi n cho cơng tác gi i phĩng m t b ng đ th c hi n các d án luơn là rào c n làm n n lịng nhà qu n lý l n nhà đu t ư. Tuy nhiên chính c ơ ch v n hành giá đt m i là nguyên nhân sâu xa d n đ n ách t c trong cơng tác gi i phĩng m t b ng . Nh ư đã bi t khu v c đang đơ th hĩa mnh, n ơi di n ra s chuy n đ i m c đích s d ng đ t và gi i t a m t bng đ th c hi n các d án là n ơi cĩ s phân chia quy n l i c a ba bên: Nhà n ưc, nhà đu t ư và ng ưi cĩ quy n s d ng đ t. - Nhà n ưc: mong mu n qu n lý ch t đ t ăng thu ngân sách t ti n thu đ t, ti n s d ng đ t, d án th c hi n thành cơng đ phát tri n đơ th đúng quy ho ch. - Nhà đu t ư (doanh nghi p) : Mu n b ra chi phí (b i th ưng và np ti n s d ng đ t) ít nh t đ vi c đ u t ư cĩ l i nhu n cao nh t và m t bng gi i t a nhanh nh t. - Ng ưi cĩ quy n s d ng đ t: Mong đưc b i th ưng giá cao nh t, đưc tái đ nh c ư m t n ơi n đ nh và cĩ cu c s ng t t h ơn. Cĩ th nĩi, m t khi khơng gi i quy t hài hịa đưc quy n l i c a các bên đã nêu thì vi c ách t c trong gi i t a - mt trong nguyên nhân quan tr ng nh t c a d án treo - s v n t n t i và m i bi n pháp hành chính duy ý chí đ xĩa d án treo v n khơng th gi i quy t t n g c v n đ . ð gi i bài tốn này c n cĩ nhi u c p, nhi u ngành tham gia và bng nhi u gi i pháp ti p c n t nhi u h ưng tuy nhiên cĩ th th y, quy n l i c a c ba bên đu liên quan đn giá đt. Rõ ràng là trong th i gian qua chúng ta ch ưa đư a ra đưc m t cách tính giá đt phù h p v i địi h i c a th c ti n. Ngồi nh ng thi u sĩt ch ưa quy đnh đ giá c a các lo i đ t trên th c ti n nh ư đã nêu ph n 155
CHƯƠNG III trên thì m t khuy t đim quan tr ng khác là cơ ch v n hành giá đt cịn nhi u b t c p(1). Nh ư đã bi t, giá đ t ph thu c vào nhi u y u t nh ưng nhìn chung là ph thu c vào kh n ăng sinh l i. Kh n ăng đĩ là khơng c đ nh v i nh ng đ t đai cĩ chuy n đ i m c đích s d ng đ t. Tùy theo m c đích s d ng, kh n ăng sinh l i c a đ t đơ th s đưc tính t th p đ n cao. Khơng k tr ưng h p cá bi t thì đt nơng nghi p, lâm nghi p cĩ giá tr th p nh t, ti p đ n là đt đ phát tri n cơng nghi p và đt . Cao nh t là đt s d ng vào m c đích th ươ ng mi, d ch v . Nh ư vy trong quá trình đơ th hĩa cùng v i vi c th c hi n các quy ho ch là quá trình chuy n đ i t đ t nơng nghi p sang các lo i đ t phi nơng nghi p g n v i các kh n ăng sinh l i khác nhau kéo theo các m c giá khác nhau 1- Khi đt nơng nghi p cĩ giá sinh l i t nơng nghi p (Gn) đưc quy ho ch thành khu đơ th thì trên th tr ưng, đ t này khơng bao gi đưc chuy n nh ưng giá Gn mà s đưc chuy n nh ưng giá đ t tươ ng lai (phi nơng nghi p) g i G1. G1 cao h ơn Gn. 2- Khi đt này thu c v m t d án trong quy ho ch và các h t ng xung quanh đưc đ u t ư thì giá chuy n nh ưng l i t ăng lên t G1 sang G2 3- Khi d án đưc th c hi n, h t ng khu v c đĩ đưc xây d ng bng đ u t ư c a các ch d án thì giá đt l i t ăng lên m t m c đáng k mc G3 4- Khi h t ng c a khu v c đưc hình thành hồn ch nh và cĩ s kt n i v i h t ng xung quanh thì giá đt s t ăng thêm do l i ích c a khu vc mang l i G4. 5- Khi d án đã hồn thành và đi vào v n hành thì vi c t ăng m t đ dân c ư, các m i liên h c a d ch v , th ươ ng m i s làm cho giá đt t ăng lên G5. (1) Tham kh o Nguy n V ăn H ng “ Cơ ch v n hành giá đt và s nh h ưng c a nĩ ti khu v c đơ th hố đ i v i th tr ưng b t đ ng s n”, tham lu n h i th o “Giá nhà giá đt - th c tr ng d báo và gi i pháp”, TP. HCM, 22-12-2006 156
NGUYÊN NHÂN CỦA TỒN TẠI VÀ NHỮNG THÁCH THỨC Nh ư v y giá đ t các đơ th hĩa m i luơn trong tr ng thái đng t giá đ t nơng nghi p Gn đ n giá G5. Nh ưng lu t pháp c a chúng ta l i quy đnh giá đ t tr ng thái tĩnh tc ch cĩ hai giá đt nơng nghi p và đt phi nơng nghi p. Khi áp d ng đ gi i phĩng m t b ng đã ch áp đ t giá Gn cho khu v c gi i t a mà khơng tính theo giá G1 là giá trên th tr ưng nh ư mong mu n c a ng ưi s d ng đ t. Trên th c t rõ ràng cĩ s phân bi t giá đ t nơng nghi p đ quy ho ch s n xu t nơng nghi p v i giá đt nơng nghi p đưc quy ho ch đ chuy n sang phi nơng nghi p, nh ưng theo Ngh đ nh s 17/2006/N ð-CP ngày 27-1-2006 c a Chính ph và Thơng t ư s 69/2006//TT-BTC ngày 02-8-2006 c a B Tài chính thì “giá đt đ tính b i th ưng là giá đt theo m c đích đang s d ng c a đt b thu h i đưc cơng nh n theo quy đ nh c a pháp lu t t i th i đim cĩ quy t đ nh thu h i đ t khơng b i th ưng theo giá đ t s đưc chuy n m c đích s d ng đ t sau khi thu h i ”. Nh ư v y giá tính b i th ưng là giá đt theo kh n ăng sinh l i c a vi c s d ng đ t theo m c đích s n xu t nơng nghi p (Gn). Giá này là r t th p nên khơng đưc ng ưi s d ng đ t ch p nh n vì h quá thi t thịi và h khơng th tái đ nh cư b ng s ti n b i th ưng này. Thành ph H Chí Minh đã ph i t điu ch nh theo h ưng h tr thêm vào giá Gn m t s ti n tùy theo v trí và khu v c c a lơ đ t cho ng ưi s d ng đ t ho c đ cho ch đ u t ư t th a thu n giá đ n bù v i ng ưi s d ng đ t. Nh ng điu ch nh này là xu t phát t địi h i c a th c ti n, th hin s n ăng đ ng c a y ban nhân dân Thành ph nh ưng v ph ươ ng di n qu n lý nhà n ưc thì khơng n vì nh ư v y là khơng th c thi theo đúng pháp lu t, điu khơng nên cĩ m t c p qu n lý l n nh ư y ban nhân dân Thành ph H Chí Minh . Mt khác, điu này v n t o ra thêm khĩ kh ăn cho cơng tác qu n lý khi t i th i đim cĩ quy t đ nh thu h i đ t mà giá khơng sát v i giá trên th tr ưng thì UBND TP l i ph i b n tâm vào vi c h p hành đ quy t 157
CHƯƠNG III đnh giá đ t c th , ho c ng ưi s d ng đ t địi h i giá quá cao thì ch đu t ư khơng th t th a thu n và v n d n đ n b t c trong gi i phĩng mt b ng. Mt ví d khác v s b t c p: khi ng ưi s d ng đ t nơng nghi p lâu dài do khĩ kh ăn v th t c đă ng ký đã t xây d ng nhà mà ch ưa làm đ gi y t h p l v đ t thì khi áp d ng đ tính giá b i th ưng c ơ quan ch c n ăng b k t gi a hai quy đnh trái ng ưc c a hai b ph n qu n lý. Theo Lu t ðt đai thì tr ưng h p trên n u đã đ điu ki n đ đưc cp gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t là đ điu ki n đ đưc b i th ưng đ t , nh ưng theo Thơng t ư s 69/2006/TT-BTC c a B tài chính thì “Khơng đưc b i th ưng theo giá đ t th c t s d ng đ t khơng phù hp v i m c đích s d ng đ t theo quy đ nh c a pháp lu t”, ngh ĩa là n u gi y ch ng nh n quy n s d ng ghi m c đích s d ng đ t là đt nơng nghi p thì v n tính b i th ưng theo giá đ t nơng nghi p khơng tính đ n nhà đ t đã hi n cĩ. Trong khi trên th c t t i khu v c đơ th hĩa c a TP. HCM vi c ng ưi dân t đ ng xây d ng nhà trên đt nơng nghi p là khá ph bi n và đã hàng ch c n ăm nên n u áp d ng theo thơng t ư 69 ca B Tài chính thì gây thi t thịi cho ng ưi dân b thu h i đ t và do đĩ cơng tác gi i phĩng m t b ng l i thêm khĩ kh ăn. Rõ ràng là các cơng c qu n lý và c ơ ch qu n lý đ t đơ th cịn nhi u b t c p, cn cĩ nh ng b sung, nh ng sa đ i đ hi u qu qu n lý cao h ơn. H qu c a vi c cơng c qu n lý kém hi u qu là s b đ ng c a cơng tác qu n lý và h qu c a cơng tác qu n lý b đ ng là s phát tri n t phát. C m t “L p l i tr t t ” đã tr nên ph bi n trong cơng tác qu n lý đơ th nĩi chung và qu n lý đ t đơ th nĩi riêng ph n ánh th c tr ng m t tr t t , h n đ n do s phát tri n t phát gây ra. 158
NGUYÊN NHÂN CỦA TỒN TẠI VÀ NHỮNG THÁCH THỨC II. NHÓM NGUYÊN NHÂN CÁC ĐIỀU KIỆN HỖ TRỢ QUẢN LÝ ĐẤT CHƯA ĐƯỢC ĐÁP ỨNG TỐT 1. Cơ s h t ng đơ th khơng theo k p t c đ phát tri n đơ th hố làm gi m hi u qu s d ng đ t, t ăng nguy c ơ phát tri n t phát Cơ s h t ng là n n t ng c a đơ th , bao g m hai h th ng: h t ng k thu t và h t ng xã h i. H th ng h t ng k thu t bao g m các cơng trình giao thơng, thơng tin liên lc, cung c p n ăng l ưng, chi u sáng cơng c ng c p n ưc, thốt n ưc x lý các ch t th i và các cơng trình khác. H th ng h t ng xã h i bao g m các cơng trình y t , v ăn hĩa, giáo dc, th thao, th ươ ng m i, d ch v cơng c ng, cây xanh, cơng viên n ưc và các cơng trình khác. Nh ư v y, phát tri n c ơ s h t ng (CSHT) đơ th cĩ th xem nh ư là ni dung quan tr ng nh t c a quá trình đơ th hĩa. Và n u xem quá trình này nh ư vi c xây d ng m t ngơi nhà thì quy ho ch đĩng vai trị ki n trúc sư cịn xây d ng CSHT là vi c th c thi xây d ng c ăn nhà đĩ. Th c tr ng xây d ng CSHT đơ th hi n nay v n cịn r t nhi u b t cp: - Ti n đ xây d ng ch m, s l ưng “d án treo” nhi u vào lo i nh t n ưc - D án nh l nhi u, khơng theo m t quy ho ch đ t m, h t ng vênh nhau khĩ k t n i. - Tình tr ng chi m đ t xây nhà t phát n ơi ch ưa cĩ CSHT đc bi t là v giao thơng và thốt n ưc gây ra mơi tr ưng s ng c c k ỳ ơ nhi m, thi u an tồn. Ho c phát tri n t phát d c theo các tr c đưng giao thơng gây t c ngh n giao thơng và gây c n tr quá trình đơ th hĩa vùng ngo i vi Thành ph . 159
CHƯƠNG III Kt qu xây d ng CSHT th hi n k t qu s d ng đ t và cĩ tác đng quan tr ng t i hi u qu s d ng đ t b i t t c CSHT đơ th đ u nm trên, trong, d ưi m t đ t đơ th . C ơ s h t ng khơng đáp ng k p tc đ đơ th hố đã làm gi m hi u qu s d ng đ t c a Thành ph , tăng nguy c ơ phát tri n đơ th t phát. 2. H th ng đă ng ký b t đ ng s n cịn nhi u b t c p ðây là bi n pháp qu n lý c a chính quy n thơng qua các th t c hành chính trong đă ng ký đt đai và tài s n đ u t ư trên đt, đă ng ký giao dch b t đ ng s n. M t khác, h th ng đă ng ký b t đ ng s n là cơng c thơng tin đ h tr th tr ưng, t o điu ki n thu n l i cho giao d ch b t đng s n. H th ng đă ng ký này là bi n pháp c n thi t đ xây d ng th tr ưng b t đ ng s n chính quy. S ho t đ ng hi u qu c a th tr ưng đ t đai địi h i h th ng đă ng ký đt hi n đ i và hi u qu , th hi n quy n s d ng đ t đai m t cách rõ ràng. Vi c đă ng ký đ t đai r t quan tr ng đ i v i Chính ph trong vi c thu thu tài s n và qua đĩ điu ti t th tr ưng đ t Hi n nay vi c t ch c đă ng ký đ t đã đưc c ơ quan qu n lý đ t đai Thành ph chú tr ng ch đ o. Trung tâm Thơng tin tài nguyên mơi tr ưng và đă ng ký nhà đt thu c S Tài nguyên và Mơi tr ưng Thành ph tuy m i ho t đ ng t 2002 nh ưng đã cĩ nhi u c g ng đ tri n khai h th ng đă ng ký bi n đ ng nhà đt. Tuy nhiên, cơ ch qu n lý chia c t đã khơng ch tác đ ng t i s ch ng chéo b t c p trong quy ho ch mà cịn t o ra s v n hành tr c tr c c a h th ng đă ng ký b t đ ng s n. C th là hi n nay: - Qu n lý đ t đai thu c ch c n ăng c a B Tài nguyên - Mơi tr ưng - Qu n lý nhà xây d ng trên đt l i thu c ch c n ăng c a B xây d ng. Nh ưng nhà và đt là khơng th tách r i nên khi s ph i h p qu n lý khơng th ng nh t đ ng b thì vi c đă ng ký b t đ ng s n bao g m c đ t 160
NGUYÊN NHÂN CỦA TỒN TẠI VÀ NHỮNG THÁCH THỨC và nhà s r t ph c t p khĩ kh ăn. Nh ng b t c p trong vi c ra quy đ nh đă ng ký b t đ ng s n v i các lo i gi y nhi u màu th i gian qua đã ph n ánh rõ th c tr ng này. Lu t ðt đai n ăm 2003 đã quy đnh: ðă ng ký s d ng đ t l n đ u đ đưc c p giy ch ng nh n (GCN) là b t bu c đ Nhà n ưc cơng nh n quy n s d ng đ t trong ranh gi i th a đ t đã xác đnh; ðă ng ký giao dch v bt đ ng s n là nhu c u c a ch s d ng đ đưc Nhà n ưc b o h; GCN đưc c p theo m t m u th ng nh t cho t t c các lo i đ t, c p theo t ng th a đ t; Mi bi n đ ng v ch s d ng m c đích s d ng, tình tr ng s d ng đưc c p nh t trên GCN mà khơng ph i c p l i GCN m i; H th ng v ăn phịng đă ng ký quy n s d ng đ t là c a duy nh t th c hi n d ch v cơng v đă ng ký bt đ ng s n v i dân, qu n lý th ng nh t h s ơ đa chính, chu n b h s ơ đt đai cho c p GCN. Nh ư v y tinh th n c a Lu t ðt đai 2003 v h th ng qu n lý h s ơ đa chính và GCN là khoa h c, th ng nh t trong th t c hành chính m t ca, khơng ph i c p l i gi y m i khi cĩ bi n đ ng. L ra vi c đă ng ký b t đng s n g m đ t đai và tài s n g n li n v i đ t đai c ũng ph i theo tinh th n đĩ. Nh ưng Lu t Nhà (cĩ hi u l c thi hành t ngày 1-7-2006) thì li quy đ nh tách r i nhà thành m t h th ng riêng đ giao cho c ơ quan qu n lý nhà ti p nh n đă ng ký và l i coi đă ng ký quy n s d ng đ t là tu ỳ theo nhu c u ng ưi s d ng, khơng b t bu c (trong khi Lu t đ t đai 2003 đã quy đnh rõ là điu b t bu c!). Vi c đă ng ký b t đ ng s n t đĩ bt đ u r i v i nhi u lo i gi y: - Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t (gi y đ ) - Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà (gi y h ng) Trên th c t nhà khơng th tách r i đ t và chúng luơn cĩ nh ng bi n đ ng: trên đt cĩ th xây nhà lên ho c sau đĩ l i phá b đi. N u chúng ch đưc ch ng nh n trên m t lo i giy (m t c ơ quan qu n lý) thì nh ng bi n đ ng đĩ ch c n c p nh t mà khơng c n ph i đă ng ký đ i t 161
CHƯƠNG III lo i gi y này sang gi y kia và ng ưc l i nh ưng v i qui đ nh hi n nay thì vi c đ i gi y v i nh ng th t c phi n hà s di n ra th ưng xuyên. Hơn n a th c t là đt và nhà v n g n ch t v i nhau l i đưc giao cho hai cơ quan qu n lý khơng ph i h p v i nhau gây nên s ách t c ghê gm trong đă ng ký bt đ ng s n. Ch ưa k vi c c p hai GCN do hai cơ quan qu n lý khác nhau th lý đ d n đ n tình tr ng m t th a đ t cĩ hai GCN, điu ki n này d d n đ n tranh ch p l a đ o v b t đ ng s n. Rõ ràng là đây cĩ m t s ch ng chéo b t h p lý c n ph i th ng th n nhìn nh n đ gi i quy t. Khơng gi i quy t đưc v n đ này thì h th ng đă ng ký b t đ ng s n khơng th phát tri n, theo đĩ th tr ưng bt đ ng s n s g p r t nhi u tr ng i. Hơn th n a, h th ng đă ng ký bt đ ng s n y u kém này s cịn gây tác đng x u đ n nhi u v n đ khác ca qu n lý đơ th đ c bi t là tác đng đ n cu c s ng c a ng ưi dân khi bt đ ng s n là tài s n to l n nh t c a h . Hi n nay v ăn phịng đă ng ký đt nhi u qu n ch ưa hình thành, c ơ s h t ng cơng ngh thơng tin ch ưa đ m nh đ tri n khai ng d ng tin h c hố qu n lý. ðiu đĩ c ũng đang gây ra nh ng ách t c trong vi c th c thi cơng tác đă ng ký bt đ ng s n các đa ph ươ ng, làm nh h ưng x u đ n s phát tri n c a th tr ưng bt đ ng s n và h l y t i quan h dân s v tài s n c a c ư dân Thành ph vi nh ng h u qu xã h i ph c t p. 3. H th ng thơng tin ph c v cho yêu c u qu n lý đ t ch ưa đy đ, ch ưa khoa h c Mi cơng tác qu n lý đ u c n yêu c u v thơng tin. Qu n lý đ t đơ th ngồi nh ng yêu c u thơng tin kinh t , v ăn hĩa, xã h i, chính tr , v.v t bên ngồi đ ph i h p qu n lý đ ng b cịn c n m t h th ng thơng tin riêng (1). ðt đai là đi t ưng mơi tr ưng tài nguyên c n qu n lý nên các (1) Xem Nguy n ðă ng S ơn, H th ng thơng tin đ t đai Thành ph H Chí Minh” trong sách Ph ươ ng pháp ti p c n m i v quy ho ch và qu n lý đơ th , s đd trang 169 162
NGUYÊN NHÂN CỦA TỒN TẠI VÀ NHỮNG THÁCH THỨC thơng tin v đ t n m trong h th ng thơng tin đ a lý (Geographic Information System - GIS) và h p h ơn là n m trong h th ng thơng tin đ t đai (Land Information System - LIS) thu c cơng tác qu n lý đ a chính. Thành ph H Chí Minh đã cĩ c g ng phát tri n h th ng thơng tin đ h tr qu n lý nĩi chung và qu n lý đ t nĩi riêng. Thành ph đã thành l p trung tâm SAIGONGIS đ tri n khai h th ng qu n lý thơng tin đa lý tích h p GIS theo ch ươ ng trình 112. Vi n quy ho ch Thành ph cũng trang b ph n m m và g n đ t m t s d li u ban đ u thu th p đưc đ hình thành c ơ s cho l p thơng tin GIS v quy ho ch xây d ng. S Tài nguyên và Mơi tr ưng Thành ph năm 2002 đã thành l p Trung tâm thơng tin Tài nguyên - Mơi tr ưng và ðă ng ký nhà đt. Trung tâm đã tích cc ho t đ ng và đã tri n khai thành cơng h th ng đă ng ký bi n đ ng nhà đt, th nghi m h th ng đă ng ký giao d ch b o đ m qua m ng Internet, v.v Nh ng c g ng v h th ng thơng tin đ t đai đã phát huy đưc m t s tác d ng v i cơng tác qu n lý, tuy nhiên v n ch ưa đáp ng đưc yêu c u th c ti n. Hi n nay cơng tác thơng tin đ t đai g p khĩ kh ăn: a/ Nh ng quy đ nh thu c ph m vi chính sách và pháp lu t liên quan đn qu n lý đ t cịn nhi u b t c p, ch ưa đng b và th ng nh t khi n cho các ni dung thơng tin v đ t đai c ũng ch ưa đng b và th ng nh t, h th ng đă ng ký c ũ khơng đúng chu n m c, thi u đ tin c y gây khĩ kh ăn nhi u cho cơng tác đă ng ký đ t và t p h p thơng tin đ t đai . b/ K thu t đ a chính tin h c cịn thi u và y u. Ph n m m dùng chung đưc đ án 112 tri n khai kém hi u qu vì do các cơng ty ph n mm khác nhau xây d ng l i áp d ng cho nhi u cơng vi c và khu v c khác nhau nên h u nh ư khơng hi u qu trong vi c qu n lý nĩi chung và qu n lý đ t đai nĩi riêng. Hi n v n ch ưa cĩ ph n m m chung cho qu n lý đt đai c a Thành ph , đc bi t là ph n m m qu n lý vi c c p gi y ch ng nh n và đă ng ký bi n đ ng quy n s d ng đ t, quy n s h u nhà 163
CHƯƠNG III . Ph n m m này c n ph i đưc tri n khai đ ng b trong h th ng c ơ quan qu n lý đ t đ đ m b o vi c trao đi thơng tin báo cáo s li u nhanh chĩng, chính xác và theo h th ng t ch c. Mt h th ng thơng tin đ t đai theo h th ng phân c p c a ngành đa chính nhà đt t Thành ph xu ng các qu n huy n đ n t n c ơ s ph ưng/xã/th tr n đ đ m b o c ơ s d liu đ y đ h th ng, th ưng xuyên đưc ch nh lý c p nh t theo sát v i bi n đ ng th c ti n v n cịn là mc tiêu ph n đ u. c/ Nhân s th c thi qu n lý và tri n khai ng d ng cơng ngh thơng tin trong qu n lý đ t cịn thi u và y u. M t b ng v ki n th c tin h c cịn th p do đĩ vi c ti p thu cơng ngh cịn g p nhi u khĩ kh ăn và th ưng khơng tuân th ch t ch các quy đ nh c a h th ng nên r t khĩ k t n i d li u. H th ng thơng tin đ t đai là cơng c h u hi u và hi n đ i đ ph c v cho yêu c u cơng tác qu n lý, nghiên c u, ho ch đ nh chi n l ưc, chính sách, quy ho ch phát tri n c ũng nh ư khai thác ng d ng. S y u kém c a nĩ c ũng đ ng th i là s y u kém c a cơng tác qu n lý đ t và đĩ chính là nguyên nhân gián ti p hay tr c ti p c a nhi u t n t i trong s dng đ t đơ th , đ c bi t là s kém hi u qu c a cơng tác qu n lý th tr ưng đ t đai Thành ph trong th i gian qua . 4. Nh n th c xã h i v qu n lý và s d ng đ t đơ th ch ưa tồn di n, ch ưa t giác Hi n nay nh n th c c a chúng ta v các nguy c ơ và thách th c t các h qu y u kém c a qu n lý và s d ng đ t đơ th là ch ưa tồn di n, ch ưa sâu s c, ch ưa t giác. Cho dù các b c xúc t nhi u l ĩnh v c kinh t , xã h i, mơi tr ưng đã đưc đ c p, đã đưc đ t lên bàn ngh s , đã đưc tranh lu n (h i ngh , hi th o, v.v ) đã đưc nêu ra trên các ph ươ ng ti n truy n thơng báo chí, 164
NGUYÊN NHÂN CỦA TỒN TẠI VÀ NHỮNG THÁCH THỨC truy n hình, v.v nh ưng d ưng nh ư nguy c ơ vn ch ưa th t s đưc ý th c trong tồn xã h i. Các l i ích c c b v n đưc đ t cao h ơn khi đư a ra đ gi i quy t v n đ chung. Ví d nh ư vi c qui đ nh các lo i gi y các màu c a các b trong vi c đă ng ký các lo i b t đ ng s n đã th hi n quá rõ s b t h p lý gây ách t c và cĩ h i cho qu n lý đ t đai, nhi u c ơ quan ch c n ăng, c ơ quan truy n thơng, các nhà khoa h c đã lên ti ng nh ưng cp qu n lý v ĩ mơ v n im l ng và s sai trái v n ti p t c gây h u qu . ðĩ ch là m t trong nhi u ví d c a th c t cho th y, khơng nh ng l i h th ng đã khi n cho vi c qu n lý b chia c t, ch ng chéo thi u khoa h c mà ng ưi qu n lý và ng ưi s d ng cịn làm cho các l i này tr m tr ng thêm do ch ưa ý th c đưc m c đ nghiêm tr ng c a các h qu tiêu c c t các tác đ ng này đn s phát tri n b n v ng c a Thành ph , ch ưa th m h t cái giá ph i tr trong t ươ ng lai nhi u khi khơng ph i là v i m t th h mà v i nhi u th h nên ch ưa th c hi n s đi m i. Vi TP.HCM thì s y u kém kéo dài c a cơng tác quy ho ch đơ th cĩ th coi là ví d đin hình cho s ch m ch p c a nh n th c xã h i v qu n lý và s d ng đ t đơ th . Chúng ta đã bi t Quy ho ch là cơng c qu n lý quan tr ng vào lo i b c nh t c a qu n lý đơ th nĩi chung và qu n lý đ t đai đơ th nĩi riêng. Cùng v i s phát tri n c a đơ th là s ti n hĩa c a các ph ươ ng pháp quy ho ch đơ th . ðĩ là s phát tri n t Quy ho ch t ng th (Master Planning) th p niên 1960 đn Quy ho ch chi n l ưc (Structure Planning) th p niên 1970 và đn Quy ho ch chi n lưc (Strategic Planning) th p niên 1980 và đn Quy ho ch chi n l ưc hp nh t (Integrated Strategic Planning) th p niên 1990. ðiu quan tr ng nh t d n d t quá trình ti n hĩa này là s thay đi đ phù h p. Bài h c thành cơng cho m i đơ th tr ưc h t là bài h c v s thay đi ph ươ ng pháp quy ho ch sao cho phù h p v i điu ki n c th và ti n trình phát tri n c a mình. Th c tr ng quy ho ch c a Thành ph cho th y hi n chúng ta đang s d ng ph ươ ng pháp Quy ho ch t ng th ca th p niên 1960 thu c th i 165
CHƯƠNG III kỳ n n kinh t t p trung đ ki m sốt đơ th trong khi th gi i, đ t n ưc, Thành ph đã cĩ nhi u bi n đ i. Nh ng t n t i trong cơng tác quy ho ch ca Thành ph nh ư đã phân tích ch ươ ng III cĩ th xem là s c th hĩa các khi m khuy t, b t c p c a m t ph ươ ng pháp quy ho ch theo ki u c ũ - Quy ho ch t ng th - đã l c h u và c n đưc v ưt qua. Th c ra nh n đ nh này là khơng m i b i t th p niên 90 v n đ c n thay đi ph ươ ng pháp quy ho ch cho Thành ph H Chí Minh đã đưc đt ra . Trên th c t đã cĩ hai d án “Nâng cao n ăng l c quy ho ch và qu n lý đơ th ” VIE/95/050 cho Thành ph Hà N i và VIE/95/051 cho Thành ph H Chí Minh do ch ươ ng trình phát tri n Liên hi p qu c (UNDP) tài tr đã đưc tri n khai v i m c tiêu áp d ng mơ hình quy ho ch chi n l ưc h p nh t đ quy ho ch và phát tri n hai đơ th nêu trên. Do đĩ mà ph ươ ng pháp quy ho ch ki u m i đã đưc gi i thi u v i các cơ quan ch c n ăng và trên ph ươ ng ti n truy n thơng. Nh ư v y t nh ng n ăm 90 chúng ta đã bi t, đã hi u là cn ph i thay đi ph ươ ng pháp quy ho ch c ũ b ng ph ươ ng pháp quy ho ch m i. Ph ươ ng pháp quy ho ch này đã cĩ d án qu c t tài tr , đưc gi i thi u vi chính quy n, v i c ơ quan chuyên trách, v.v nh ưng vì sao nĩ đã khơng đưc th c thi? H qu c a s ch m tr này là s phát tri n đơ th c a TP. HCM trong h ơn 15 n ăm qua b trì kéo b i m t cơng c quy ho ch l i th i. Các cơ quan qu n lý ch c n ăng b đ y vào th b đ ng lúng túng đ i phĩ v i s phát tri n t phát tràn lan và s t phát này đã đe do phá v m c tiêu phát tri n b n v ng c a Thành ph . Trách nhi m v h qu này cĩ đưc ki m đim rõ đ rút ra bài h c th t b i th m thía và sâu s c ch ưa? Vn đ trên r t quan tr ng vì kinh nghi m cho th y n u khơng xác đnh đúng đưc nguyên nhân sâu xa c a th t b i, khơng th m thía đưc bài h c th t b i, khơng nh n th c rõ nguy c ơ nghiêm tr ng c a vi c đã đ cho s trì tr kéo dài đ quy t li t đ i đ u v i khĩ kh ăn, quy t tâm b ng 166
NGUYÊN NHÂN CỦA TỒN TẠI VÀ NHỮNG THÁCH THỨC mi giá ph i th c thi đ i m i thì m i k ho ch t t đ p l i s ch n m trên gi y nh ư nĩ đã tng n m trong h ơn 15 n ăm qua trong khi v n h i phát tri n c a Thành ph , c a đ t n ưc l i khơng th ch đ i m t ai và khơng cho phép chúng ta đưc ch m tr thêm n a. Chúng ta đã bi t các nguyên t c quan tr ng nh t đ ti n hành l p quy ho ch theo ph ươ ng pháp m i là: Tp trung - Th ng nh t - Khoa h c. Do v y các c p chính quy n và các c ơ quan ch c n ăng liên quan c n ph i cĩ m t c ơ ch qu n lý t ươ ng thích đ đáp ng đưc các nguyên t c này . Nh ưng hi n nay các k t qu điu tra và phân tích đu cho th y m t c ơ ch nh ư v y ch ưa hi n h u. C ơ ch qu n lý đ t đai hi n t i v n là chia ct, thi u đ ng b , khơng linh ho t. Chúng tơi cho r ng nguyên nhân sâu sa c a y u kém v quy ho ch ca chúng ta trong th i gian qua chính là do chúng ta ch ưa dám quy t li t đ thay đ i c ơ ch , m i ch d ng m c yêu c u ph i h p theo ki u “tham v n”, “h p tác” chung chung. Do đĩ cơng c quy ho ch đã khơng đưc đ i m i và khơng th phát huy hi u qu qu n lý t t. Chúng ta bi t r ng đ i m i c ơ ch là v n đ c a đ i m i h th ng bao g m c ci cách hành chính và các cơng c điu hành, trong đĩ quan tr ng nh t là c i ti n n i dung cơng c lu t pháp và các v ăn b n d ưi lu t liên quan. Do v y, tt nhiên vi c đ i m i này khơng d dàng và khơng th ch do m t c ơ quan ch c n ăng riêng l nào mu n là đưc mà c n ph i cĩ c m t s h tr đ i m i thơng su t, th ng nh t t trung ươ ng đn đ a ph ươ ng. Nĩi khác đi, đi m i c ơ ch c n đưc th c thi b ng quy n l c nhà n ưc b i vì ch cĩ quy n l c nhà n ưc m i cĩ th ti n hành các v n đ c i cách hành chính (h y, sát nh p, thành l p c ơ quan m i đ qu n lý phù h p v i c ơ ch m i) ; c i ti n các cơng c qu n lý (thay đ i, b sung ni dung lut và các quy đnh d ưi lut theo tinh th n c ơ ch m i). ðĩ là m t s đ i m i sâu s c trên t m v ĩ mơ c a qu n lý nhà n ưc t trung ươ ng đn đ a ph ươ ng và s đ i m i tồn di n này t t nhiên 167
CHƯƠNG III khơng th ch Thành ph mu n là đưc. Nh ưng rõ ràng đáng l chúng ta ph i n ăng đ ng h ơn, m t m t ph i tích c c trình bày các v n đ c a th c ti n đ yêu c u trung ươ ng c i cách c ơ ch t m vĩ mơ (thơng qua c i cách lut và các quy đnh d ưi lut và cho phép TP. HCM thí đim th c hi n), m t khác t ch c vi c đ i m i c ơ ch qu n lý quy mơ Thành ph mà tr ưc h t là đi m i c ơ ch đ th c thi thành cơng ph ươ ng pháp quy ho ch m i. Nh ưng h ơn 10 năm qua chúng ta đã quá ch m, đã đ cho m t cơng c qu n lý đơ th quan tr ng vào lo i b c nh t là quy ho ch b trì tr quá lâu và h qu c a s qu n lý kém c i này cĩ th ph i tr giá đt trong nhi u th h . Bài h c này c n ph i đưc U ban nhân dân Thành ph và các c ơ quan ch c n ăng ki m đim, rút kinh nghi m m t cách nghiêm túc và sâu s c. Tt nhiên đây cịn cĩ y u t h qu c a l ch s . S chuy n đ i mơ hình kinh t t k ho ch bao c p sang kinh t th tr ưng đ nh h ưng xã h i ch ngh ĩa địi h i ph i cĩ m t th i gian quá đ . Chúng ta ch ưa th cĩ ngay nh ng con ng ưi hi n t i mà khơng k th a c cái t t l n cái b t c p c a quá kh . Do đĩ cái giá ph i tr cho nh ng bài h c là khơng th tránh kh i. Tuy nhiên, trách nhi m c n ph i nhìn nh n v n là chúng ta đã ch m t ng kt kinh nghi m, khơng l ưng h t đưc h u qu to l n đ dám quy t li t đu tranh thay đ i và đã đ cho tình tr ng trì tr quá lâu gây nhi u h u qu khơng d kh c ph c cho s phát tri n đơ th c a Thành ph . Nĩi m t cách khác, cho dù các t n t i đã tác đng x u, đã gây b c xúc nh ưng vi c nh n th c m t cách t giác, tồn di n và sâu s c v các nguy c ơ và thách th c t h qu y u kém c a qu n lý thì v n ch ưa đưc th hi n rõ. Tr ưc h t là c p qu n lý v ĩ mơ Nh ư chúng ta đã th y, các t n t i trong qu n lý và s d ng đ t khơng ph i ch ưa t ng đưc đ c p, các h qu x u cho kinh t , mơi 168
NGUYÊN NHÂN CỦA TỒN TẠI VÀ NHỮNG THÁCH THỨC tr ưng, xã h i khơng ph i ch ưa bi u hi n nh ưng chúng v n tn t i và dưng nh ư m i lúc m t n ng n thêm. Các gi i pháp đ xu t ho c khơng đưc t ch c th c hi n ho c th c hi n n a v i và vì v y các t n t i v n khơng đưc gi i quy t tri t đ cho dù ai c ũng th y đĩ là điu c n thay đi, c n kh c ph c. Rõ ràng v n đ quan tr ng nh t là cn thi t ph i t ch c đ th c hi n đ i m i. Trách nhi m đĩ tr ưc h t thu c v vai trị qu n lý v ĩ mơ ca chính quy n Thành ph . Vì ch cĩ chính quy n m i đ quy n l c đ cung c p các điu ki n pháp lý (lu t và các v ăn b n d ưi lu t) ; điu đng nhân l c, t ch c s p x p b máy (sát nh p, c i t ) thay đ i c ơ ch (chính sách), cung c p tài chính (ngân sách) và nhi u điu ki n khác đ kh c ph c đưc cái c ũ, xây d ng cái m i. Chính quy n c ũng là ng ưi cĩ quy n huy đ ng b máy tuyên truy n, s c m nh đồn th vào cơng cu c đi m i. Nh ưng d ưng nh ư m t nh n th c sâu s c và t giác c p qu n lý v ĩ mơ v m t s đ i m i ch ưa tr thành đng l c đ m nh đ dám dn thân, dám kiên đnh, dám quy t li t đ i đ u v i khĩ kh ăn, dám th a nh n nh ng l i h th ng c a c ơ ch qu n lý, c a cơng c qu n lý vĩ mơ đ kiên quy t kh c ph c, sáng t o xây d ng phát tri n cái mi. Mt khi nh n th c v s đ i m i ch ưa tr thành v n đ s ng cịn thì cái m i r t khĩ ra đ i. ðã đn lúc chúng ta ph i nghiêm túc th ng th n nhìn nh n: N u ti p t c khơng t ch c đ i m i m t cách quy t li t, n u ti p t c đ cho các cơng c qu n lý đơ th trong tình tr ng kém hi u qu khi n cho s t phát l n l ưt thì m c tiêu phát tri n b n v ng c a Thành ph s th c s b đe d a. Nh n th c t giác t c p qu n lý v ĩ mơ là điu ki n tiên quy t nh ưng ch ưa đ vì đ th c hi n đưc cịn c n ph i cĩ s chuy n bi n c a nh n th c tồn xã h i và ch khi đĩ thì các bi n pháp th c thi đ i m i mi cĩ th th c hi n đưc thành cơng. 169
CHƯƠNG III Hi n nay ng ưi dân Thành ph tuy cĩ nhi u b c xúc do ph i ch u nhi u tác đ ng x u c a các t n t i trong qu n lý s d ng đ t và v i t ư cách là c p c p qu n lý vi mơ h c ũng ph i ch u trách nhi m v th c tr ng qu n lý này nh ưng rõ ràng h v n cịn ch ưa đưc t ch c t t đ qu n lý cĩ hi u qu đ t đai thu c quy n s d ng c a mình. H v n ch ưa đưc cung c p đ thơng tin v quy ho ch, ch ưa đưc tham gia ý ki n vào quy ho ch khu v c liên quan đn đ t đai mà h đang s d ng ; ch ưa đưc t o điu ki n t t đ đă ng ký b t đ ng s n ; ch ưa đưc gi i quy t quy n l i t t trong gi i t a m t b ng, và tái đnh c ư ; ch ưa đưc tuyên truy n và khuy n khích trong các phong trào thi đua đ sáng t o xây dng Thành ph ; ch ưa đưc ch tài ch t ch (c m, ph t) đ khơng dám th c hi n sai các quy đ nh trong s d ng đ t đơ th . Do v y mà cơng tác qu n lý s d ng đ t ch ưa th cĩ nh ng chuy n bi n đ t phá theo xu hưng phát tri n b n v ng cho dù các c ơ quan qu n lý đ t đai và chính quy n đã cĩ nhi u c g ng. III. NHÓM NGUYÊN NHÂN LIÊN QUAN ĐẾN NHÂN LỰC QUẢN LÝ 1. Nhân l c qu n lý đ t hi n nay ch ưa đ v s l ưng đ đáp ng kh i l ưng cơng vi c to l n và ph c t p Nh ư đã trình bày, cơng tác qu n lý đ t đai bao g m 13 n i dung Mi n i dung trong 13 l ĩnh v c đĩ nêu trên đu ch a đ ng m t kh i l ưng cơng vi c to l n ph c t p liên quan đn nhi u c ơ quan, nhi u đi t ưng nhi u ho t đ ng c a Thành ph , đc bi t trong điu ki n cịn nhi u b t c p trong c ơ ch và cơng c qu n lý thì s l ưng cán b qu n lý đt đai hi n cĩ c a Thành ph đã luơn ph i đ i di n v i s quá t i c a cơng vi c. Trong t t c các báo cáo c a các b ph n qu n lý đ t các c p đu cĩ yêu c u t ăng c ưng l c l ưng. Nhìn chung c ba cp: S , Qu n/huy n, Ph ưng/xã đu ch ưa đ cán b . Ch tiêu m t qu n/huy n hi n nay là 10 - 15 biên ch cho cơng tác qu n lý đ t đai và mơi tr ưng nh ưng cơng tác này t i qu n r t ph c 170
NGUYÊN NHÂN CỦA TỒN TẠI VÀ NHỮNG THÁCH THỨC tp nh t là các qu n tân đơ th . Ch ng h n cơng tác đn bù gi i phĩng mt b ng, cơng tác đă ng ký đ t, v.v v i s l ưng yêu c u r t l n nên cơng vi c đây luơn trong tình tr ng quá t i. c p ph ưng/ xã tình hình đc bi t khĩ kh ăn khi ch cĩ biên ch t 1 đn 2 ng ưi cho nhi u cơng vi c kiêm nhi m (v a đa chính, v a xây dng quy ho ch, v a cơng tác mơi tr ưng). ðây là nguyên nhân tr c ti p ca tình tr ng t n đ ng các cơng vi c ch ưa gi i quy t và do đĩ cơng tác qu n lý r ơi vào tình th b đ ng đ i phĩ. H qu là, ch t l ưng cơng vi c b gi m sút, ng ưi cán b luơn b c ăng th ng, b ch trích làm t ăng stress, gi m sáng t o. H ơn n a chính tình tr ng quá t i này cịn làm gi m sút ch t l ưng đ i ng ũ. Do thi u cán b nên các c p S , Qu n, Ph ưng đ u ký thêm h p đ ng nhân s . S nhân s này trình đ h c v n khơng cao (ch y u là trình đ trung c p) khơng đưc b i d ưng nghi p v nên khơng th cĩ ch t l ưng qu n lý t t. M t khác, do cơng vi c quá t i các cán b chính nhi m dù mu n c ũng khơng th cĩ th i gian h c t p b i dưng thêm. K t qu điu tra cho th y s cán b khơng đưc h c t p b i dưng trong quá trình cơng tác chi m t l cao. 2. Ch t l ưng cán b ch ưa đng đ u và ch ưa đưc chuyên mơn hố cao Theo k t qu điu tra s l ưng cán b qu n lý đ t đai cĩ trình đ đi h c là cao nh t (c p s 58,9%, c p qu n 70,4%, c p ph ưng 28,8%), nh ưng 80% là đưc đào t o t các ngành ngh cĩ liên quan (kin trúc, xây d ng, đ a chính, kinh t , lu t, v.v ) cịn 20% là t các ngh xa v i cơng tác qu n lý đ t (sư ph m, y h c, v ăn hĩa, l ch s , đ a lý, v.v ). Tuy nhiên, ngay c nh ng ng ưi đưc đào t o t các ngành g n, th m chí cĩ th đã đeo đui đ tài nghiên c u sau đ i h c v qu n lý đơ th thì c ũng khơng cĩ ngh ĩa là h cĩ đ ki n th c trong qu n lý đơ th . ðiu này khơng ch đ i v i nhân viên qu n lý mà ngay c v i quan ch c qu n lý c ũng nh ư v y. T t c đ u ph i h c h i thơng qua quá trình khơng chính th c c a kinh nghi m th c hành và quan sát c a b n thân. 171
CHƯƠNG III Do đĩ m t trong nh ng khĩ kh ăn c a qu n lý đ t đơ th Thành ph hi n nay là thi u h t tr m tr ng các quan ch c và nhân viên qu n lý đ t đai đưc đào t o bài b n, cĩ trình đ cao, đưc ti p c n v i các ki n th c và k năng m i, đáp ng đưc yêu c u c a n n kinh t giai đon đơ th hĩa năng đng . Chính h n ch này đã khi n cho cơng tác qu n lý đ t đơ th g p nhi u khĩ kh ăn khi ph i đáp ng yêu c u và ch ưa th cĩ nh ng sáng t o, nh ng đ t bi n đ nâng ch t l ưng qu n lý lên m t b ưc rõ r t. 3. Kt qu điu tra cho th y điu ki n làm vi c c a cán b qu n lý đt đơ th c a Thành ph cịn nhi u khĩ kh ăn, đ c bi t là c p ph ưng/ xã Trên 90% nhân viên ph i s d ng đin tho i và vi tính chung, m c lươ ng th p (trong kho ng t 500.000 đ - 700.000 đ/tháng). Thâm niên cơng tác t 2 - 5 n ăm chi m t l cao ch ng t , mt m t, h cịn ít kinh nghi m ngh nghi p, m t khác đ i ng ũ này khơng n đ nh (do l ươ ng th p, do cơng vi c quá t i nên khơng yên tâm cơng tác lâu dài). Nh ng k t qu điu tra v trình đ ngo i ng , tin h c và điu ki n làm vi c cho th y điu ki n đ tin h c hĩa cơng tác qu n lý h ưng t i mơ hình qu n lý hi n đ i v n cịn m t kho ng cách khá xa vì m t b ng trình đ tin h c, ngo i ng và điu ki n n i m ng cho h th ng qu n lý đ t đai Thành ph cịn th p, nht là cán b c p ph ưng /xã. Nh ư v y, cĩ th nĩi khâu quan tr ng nh t quy t đ nh đ n ch t lưng cơng tác qu n lý đ t đơ th là con ng ưi, thì đi ng ũ cán b qu n lý đt đai c a Thành ph vn cịn ph i đưc chú tr ng đ u t ư, đào t o, nâng cp nhi u h ơn n a. 4. Cơ c u phân b nhân s qu n lý đ t đai đơ th c a Thành ph hi n nay ch ưa h p lý . Theo chúng tơi đây là nguyên nhân làm cho h th ng qu n lý đ t khĩ v n hành, luơn ách t c và làm n y sinh nhi u h qu qu n lý b t c p. 172
NGUYÊN NHÂN CỦA TỒN TẠI VÀ NHỮNG THÁCH THỨC Cơ c u phân b nhân s qu n lý đ t đơ th c a Thành ph hi n theo ba cp ngành d c. S Tài nguyên và Mơi tr ưng (c p Thành ph ), Phịng Tài nguyên - Mơi tr ưng (c p qu n/huy n), nhân vi n ph trách nhà đt mơi tr ưng (c p ph ưng xã). V s l ưng và ch t l ưng cán b , c ơ c u này theo mơ hình tam giác ng ưc (đnh quay xu ng d ưi) ngh ĩa là c v s l ưng l n ch t l ưng, cán b c p ph ưng/ xã là ít nh t, là kém nh t. Trong k t qu điu tra trình đ h c v n c a cán b qu n lý đ t các ph ưng/xã trình đ đ i h c 28,8%, trình đ trung h c là 60% và sau đi hc là khơng cĩ, trong khi đĩ trình đ đ i h c c p qu n và c p S cao hơn r t nhi u, t 60 - 70%. Các k t qu điu tra v trình đ tin h c, ngo i ng v điu ki n làm vi c, đin tho i, máy vi tính và m ng Internet c ũng cho th y ph ưng xã là thp nh t là thi u điu ki n nh t. Tuy nhiên trên th c t , c p ph ưng xã l i chính là c p ti p xúc TR C TI P v i hi n tr ưng qu n lý ( đ t đai) v i s đơng đ i t ưng s dng đ t (dân). Tồn b kh i l ưng thơng tin v đ t đai (chuy n d ch, mua bán, đn bù, v.v ) đu đưc tr c ti p xu t phát t đ a bàn này . Trong h th ng chuyên ngành qu n lý đ t đai c a ngành tài nguyên mơi tr ưng thì chính c p ph ưng xã là n ơi ti p giáp v i kh i l ưng l n thơng tin th c ti n, là c p tr c ti p liên h đ n h th ng qu n lý vi mơ (ng ưi s d ng đ t) nhi u nh t, s m nh t. Do v y đáng l đây ph i là n ơi đưc ưu tiên cĩ s l ưng và ch t lưng cán b đ đ đáp ng yêu c u thì l i là n ơi cĩ ch tiêu th p nh t. Cán b c p ph ưng xã v a y u v trình đ h c v n, v trình đ nghi p v li v a ít v s l ưng và ph i kiêm nhi m nhi u cơng tác khác. Rõ ràng là, cơ c u phân b nhân s nh ư hi n nay đã luơn khi n cho h th ng qu n lý s d ng đ t tr nên quan liêu. Thơng tin t c p qu n lý vi mơ (ng ưi s d ng) khĩ t i đưc c p qu n lý v ĩ mơ (qu n lý nhà n ưc) vì đu ti p xúc tr c ti p (ph ưng xã) quá y u khơng đ kh n ăng x lý và chuy n t i thơng tin m t cách nhanh chĩng và chính xác cho các 173
CHƯƠNG III cp trên. Ng ưc l i các thơng tin t trên (lu t, quy đ nh, chính sách v đt đai) c a c p qu n lý v ĩ mơ li c ũng khĩ đưc v n d ng đúng đ n đ tác đ ng đ n c p qu n lý vi mơ vì đi t ưng qu n lý tr c ti p (ph ưng xã) do thi u th i gian (quá t i) do thi u n ăng l c (trình đ kém) đã khơng cĩ kh n ăng chuy n t i và th c thi đ y đ . Mơ hình phân b nhân s theo hình tam giác ng ưc này cùng v i th c tr ng ch ưa tin h c hố qu n lý đã khi n cho vi c qu n lý đ t đơ th c a Thành ph ch ưa thích ng đưc v i th c ti n đ y sơi đ ng, đ y ph c t p c a đ t đai hi n t i. B- NHỮNG THÁCH THỨC TỪ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG VÀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Trong b i c nh l ch s hi n nay chúng ta ph i tham gia vào cu c đua h i nh p và phát tri n m t cách quy t li t đ tr thành m t c ưng qu c n u khơng s sa vào vịng xốy c a t t h u, c a suy thối. C ơ h i và thách th c d ưng nh ư g n ch t v i nhau và đu địi h i chúng ta ph i cĩ nh ng n l c phi th ưng đ v ưt qua thách th c, nm l y c ơ h i Mc tiêu phát tri n c a Thành ph đã đưc xác đ nh rõ trong ngh quy t ð i h i IX c a ð ng: “Thành ph ti p t c n l c ph n đ u, ch đng n m b t th i c ơ, v ưt qua thách th c, phát huy tính n ăng đ ng, sáng t o đ đi đ u c n ưc v phát tri n kinh t , th c hi n cơng nghi p hố, hi n đ i hố đ t n ưc, nh t là phát tri n các ngành cơng nghi p, dch v cĩ hàm l ưng khoa h c cơng ngh cao, hi n đ i, phát tri n nơng ngh cao, nơng nghi p sinh thái, b o v t t mơi tr ưng, hình thành đng b c ơ ch kinh t th tr ưng đ nh h ưng xã h i ch ngh ĩa, đi đ u trong vi c nâng cao ch t l ưng, hi u qu phát tri n kinh t , trong c nh tranh và h i nh p kinh t v i th gi i, xây d ng TP. HCM thành m t Thành ph xã h i v ăn minh, hi n đ i, đĩng gĩp ngày càng l n v i khu v c phía Nam và c n ưc, t ng b ưc tr thành trung tâm cơng nghi p, d ch v , 174
NGUYÊN NHÂN CỦA TỒN TẠI VÀ NHỮNG THÁCH THỨC khoa h c cơng ngh c a khu v c ðơng Nam Á. X ng đáng v i Thành ph mang tên Bác H 1 Tr ưc h t m c tiêu này địi h i s phát tri n c a Thành ph ph i là s phát tri n d n đ u qu c gia, là s phát tri n tiên phong đu tàu trong k nguyên h i nh p c a đ t n ưc. H ơn n a, v i v th c a mình, TP. HCM cịn ph i đ m trách vai trị c a Thành ph ln trong khu v c. Trong k nguyên tồn c u hố và khi Vi t Nam đã gia nh p WTO cùng vi cu c cách m ng trong l ĩnh v c thơng tin liên l c, t m nhìn v s mnh và vai trị c a m t Thành ph ln nh ư TP. HCM ph i đưc m rng h ơn đ nh n th c tồn di n h ơn. S m nh mà TP. HCM nên đưc nhìn nh n t gĩc đ ba cp đ vùng: 1- Vùng trung tâm th ươ ng m i Xuyên Á TP. HCM s gi vai trị là b phĩng, là ch t xúc tác hay trung chuy n cho các ho t đ ng th ươ ng m i, giao l ưu v ăn hố gi a các nưc ðơng Á v i c ng đ ng ASEAN, xa h ơn n a là v i n ð , Newzealand và Úc. 1 Trích Ngh quy t 20 – Nq/TW ngày 18/11/2002 c a B Chính tr 175
CHƯƠNG III 2- Vùng trung tâm phát tri n bán đ o ðơng D ươ ng Thành ph s ph i đ m đươ ng vai trị thúc đy h ơn n a quan h hp tác gi a Vi t Nam và các n ưc cịn l i c a bán đ o ðơng d ươ ng, đng th i hình thành các hành lang duyên h i phát tri n đa ngành Hà N i - ðà N ng - TP. HCM và TP. HCM - Phnom Penh - Băng Cc 176
NGUYÊN NHÂN CỦA TỒN TẠI VÀ NHỮNG THÁCH THỨC 3- Vùng kinh t Nam b Vi t Nam trong đĩ đ c bi t là vùng kinh t tr ng đim phía Nam Vùng kinh t Nam b Vi t Nam bao g m TP. HCM, ðng b ng Sơng C u Long và mi n ðơng Nam b . Thành ph H Chí Minh ph i đm trách vai trị trung tâm và là c u n i đ Nam b tham gia vào kinh t tồn c u. Trong b i c nh m i, s c nh tranh và h p tác s khơng ch bĩ h p trong ph m vi qu c gia do v y TP. HCM v i v trí đ a lý đưc thiên nhiên ưu đãi h t s c thu n l i c n ph i gánh vác khơng ch nh ng trách nhi m l n lao c a b n thân s phát tri n c a mình mà cịn v i s phát tri n c a qu c gia và khu v c. * Các m c tiêu c th là 1- Xây d ng TP. HCM thành mt trung tâm kinh t và v ăn hố l n ca Vi t Nam, ðơng Nam Á và ðơng Á. 177
CHƯƠNG III 2- Xây d ng TP. HCM thành n ơi cĩ mơi tr ưng s ng và làm vi c hp d n v i c nh quan đ p trên c ơ s truy n th ng v ăn hố, l ch s và điu ki n t nhiên c a Thành ph . 3- To điu ki n cho dân c ư Thành ph cĩ nhà và mơi tr ưng sng t t, xây d ng m ng l ưi giao thơng và nhi u d ch v đơ th khác. Xuyên qua t t c nh ng m c tiêu này là m c tiêu phát tri n b n vng v i ba vn đ c t lõi: kinh t , xã h i, mơi tr ưng. M i cơng tác qu n lý đơ th đ u ph i h ưng đ n s phát tri n b n v ng đ Thành ph cĩ th đ t đưc các tiêu chí 1: - Cnh tranh t t - Sng t t - Tài chính lành m nh - ðưc qu n lý t t Thành ph H Chí Minh trong nh ng n ăm qua đã cĩ nh ng đĩng gĩp to l n vào s phát tri n c a m t Vi t Nam đ i m i. Nh ưng nh ng ng n ngang c a nhi u s b t c p, m t tr t t , t phát - h qu c a s y u kém trong qu n lý đơ th , đ c bi t là cơng tác qu n lý s d ng đ t đơ th - đã và đang khi n Thành ph ph i đ i m t v i nhi u v n đ nan gi i và nh ng c nh báo nghiêm kh c v s phát tri n b n v ng trên c ba lĩnh vc kinh t , xã h i và mơi tr ưng. Các c nh báo này đt Thành ph tr ưc nh ng thách th c l n. I. NHỮNG THÁCH THỨC VỀ KINH TẾ: TỒN TẠI CỦA SỬ DỤNG VÀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ LÀM GIẢM KHẢ NĂNG CẠNH TRANH CỦA THÀNH PHỐ Cnh tranh t t là m t trong nh ng tiêu chí quan tr ng c a m t đơ th phát tri n b n v ng. ðơ th cĩ tính c nh tranh t t th hi n nhi u y u 1 Xem Võ Kim C ươ ng, “Chính sách đơ th ”, Nxb. Xây d ng, Hà N i, 2006, tr.19. 178
NGUYÊN NHÂN CỦA TỒN TẠI VÀ NHỮNG THÁCH THỨC t nh ư s c h p d n đ u t ư, h p d n du l ch, h p d n v mơi tr ưng s ng và là n ơi cĩ n ăng su t lao đ ng cao, là trung tâm sáng t o và phát tri n. Kh n ăng c nh tranh t t là k t qu t ng h p c a nhi u m t phát tri n c a Thành ph trong đĩ s phát tri n kinh t gi m t vai trị quan tr ng. Yêu c u phát tri n kinh t c a Thành ph cho đn 2010 đã đưc xác đnh là ph i đ y m nh và duy trì t c đ t ăng tr ưng kinh t m c 12% trong đĩ th c hi n chuy n d ch nhanh c ơ c u kinh t đ đ n n ăm 2010 cĩ c ơ c u kinh t d ch v 50,6%, cơng nghi p - xây d ng 48,5% và nơng nghi p 0,9% (1). Thành ph ph i phát huy đưc vai trị trung tâm liên k t ph i h p v i các t nh trong vùng kinh t tr ng đim phía Nam và khu v c. ð b o đ m th c hi n thành cơng ch tiêu phát tri n trên thì n n kinh t c a Thành ph ph i cĩ kh n ăng c nh tranh cao. Hi u qu s d ng đt đơ th cĩ tác đ ng quan tr ng t i kh n ăng cnh tranh đĩ b i vì b o đ m m t b ng đ t đai là y u t đ u tiên đ thu hút đu t ư. T t c các d án đ u t ư đu b t đ u t vi c tìm và đánh giá ti m n ăng kinh t c a m t b ng đ t đai mà trên đĩ h s xây d ng d án. Nu các m t b ng này phù h p cĩ th khuy n khích h t tin đ u t ư lâu dài, t o hi u qu phát tri n kinh t và tri n khai các chi n l ưc t o cơng ăn vi c làm, ng ưc l i s ng ăn c n các doanh nghi p m r ng và phát tri n đ u t ư. Th c hi n m t d án thành cơng c ũng t a nh ư m t cu c ch y đua v ưt rào c n mà trong đĩ vi c cĩ đưc m t m t b ng kinh doanh phù h p là rào c n thách th c đ u tiên d làm n n lịng các nhà đu t ư nh t trong tình hình s d ng đ t hi n nay. Vi c Thành ph ch ưa cĩ đ qu đ t tr ng, nh t là các khu v c thu n l i v giao thơng, g n ngu n cung ng nguyên v t li u, d ch v , g n ngu n n ưc và các trung tâm x lý ch t th i ho c trung tâm liên l c ( đưng cáp quang) đ a ch t (1) Theo S Tài nguyên và Mơi tr ưng TP. HCM “Báo cáo t ng h p điu ch nh quy ho ch s d ng đ t đ n n ăm 2010, l p k ho ch s d ng đ t 5 n ăm k ỳ cu i 2006 - 2010 TP. HCM”, 4 - 2006, trang 106. 179
CHƯƠNG III tt, đ a th b ng ph ng, v.v đ m i g i nh ng nhà đu t ư l n chi n l ưc cĩ th làm m t d n ưu th thu hút d án l n c a các nhà đu t ư n ưc ngồi vào Thành ph H Chí Minh, nh ưng ch cho các t nh lân c n nh ư Bình D ươ ng, ðng Nai, V ũng Tàu là n ơi cĩ th kém ưu th h ơn Thành ph v nhi u m t nh ưng cĩ th m t b ng đ t đai cho các d án đu t ư l n l i d dàng h ơn. S trì tr th m chí cĩ nh ng n ơi r ơi vào b t c trong vi c gi i phĩng m t b ng c a nhi u d án Thành ph hi n nay là n i ám nh l n vi các nhà đu t ư và là m t trong nh ng nguyên nhân quan tr ng d n t i tình tr ng “d án treo” ðt đai trong các d án treo đ u b hoang hĩa gây lãng phí t ư li u sn xu t t o nên nhi u h qu x u v kinh t , mơi tr ưng, xã h i và đã tr thành n i b c xúc l n cho các c ơ quan qu n lý và c ng ưi s d ng đ t trong quá trình đơ th hĩa. Kt qu điu tra hi n tr ng d án treo Thành ph H Chí Minh cho th y chúng th ưng hai dng: 1- ðã đưc giao đ t nh ưng khơng th c hi n đưc b i th ưng gi i phĩng m t b ng 2- ðã đưc giao đ t, đã b i th ưng gi i phĩng m t b ng nh ưng khơng tri n khai xây d ng * V i lo i s 1 nguyên nhân do v ưng đ n bù gi i t a m t b ng. Trên th c t hi n nay cĩ nhi u d án khơng th hồn t t đưc cơng tác gi i t a. Vi c x lý hài hịa gi a các l i ích c a Nhà n ưc, nhà đu t ư và ng ưi dân b thu h i đ t v n là bài tốn khĩ. Thành ph HCM đã c g ng tìm gi i pháp ch ng h n ra qui đ nh ch đ u t ư các d án s n xu t kinh doanh cĩ th t th a thu n giá b i th ưng v i ng ưi đang s d ng đ t. Gi i pháp này cĩ thu n l i là nhà n ưc khơng can thi p vào giá b i th ưng, nhà đu t ư s ch đ ng th a 180
NGUYÊN NHÂN CỦA TỒN TẠI VÀ NHỮNG THÁCH THỨC thu n v i dân và do đĩ th ưng khơng cĩ khi u n i. Tuy nhiên cĩ mt s d án nhà đu t ư ch th a thu n đưc m t ph n, ph n cịn l i khơng th a thu n đưc. Ph n khơng th a thu n đưc này th ưng cĩ giá r t cao so v i th tr ưng và do đĩ v n d n đ n b t c, m t khác đy giá đ t t ăng cao. Ngồi ra các nguyên nhân qu n lý kém v dân nh p c ư t do, v mua bán chuy n nh ưng trái phép ; vi c ch ưa th c hi n t t cơng tác cung cp thơng tin ch tr ươ ng chính sách trong đn bù tr ưc và trong khi th c hi n d án ; các th t c pháp lý h tr ch ưa t ươ ng thích ; trình đ cán b qu n lý ch ưa chu n hĩa k c phía c ơ quan qu n lý đ t, c ơ quan đu t ư và các c p chính quy n ; cơng tác tái đ nh c ư ch ưa đáp ng đưc yêu cu, v.v đã càng làm cho cơng tác b i th ưng gi i phĩng m t b ng thêm ph c t p. * V i lo i s 2 do nguyên nhân qu n lý kém, c th : - Ho c đã c p phép chuy n d ch s d ng đ t cho nh ng ch đ u t ư thi u chu n b v t ch c, v ngu n v n, v k ho ch khai thác, do đĩ ru ng đ t b b hoang ngay c khu v c đã b ti n c a ra đ n bù, san l p. Gây ra s lãng phí, b t c cho chính b n thân ch đ u t ư và cho xã h i. - Ho c đã c p phép chuy n d ch s d ng đ t vơ nguyên t c cho nh ng k đ u c ơ. Theo sau nh ng quy t đ nh nh ng b n quy ho ch đơ th l n và đp đ đưc v ch ra trên gi y là vi c hàng tr ăm c ơ quan doanh nghi p ào t xin phép đ u t ư kinh doanh đ chi m d ng đ t đai. H l p h s ơ xin “thu n đ a đim” đ đ u t ư d án nh ưng m c đích là đ đĩ ch th i. ð t đưc đĩng c c bê tơng, rào k m gai ho c cĩ khi ch ng cĩ gì trên đĩ, ch cĩ c d i m c um tùm. ðt này khơng ph i b v n ra nên đây là m t d ng “siêu đu c ơ”. H c đ đĩ, khơng ph i 1 n ăm, 2 n ăm, 5 n ăm mà th m chí hàng ch c n ăm, ch khi giá đ t lên ho c khi doanh nghi p nào đĩ cĩ nhu c u đ u t ư th c s nh ưng “ch m chân” h ơn h thì s đưc h “sang tay” v i giá “hoa h ng” nào đĩ, cĩ khi là nhi u t đ ng. 181
CHƯƠNG III Hi n nay v nguyên t c t t c các khu đ t ch m gi i phĩng m t bng 12 tháng và d án ch m tri n khai 24 tháng k t khi cĩ quy t đ nh tri n khai s b thu h i. Trên th c t t 2003 đ n 10 - 2006 Thành ph đã cĩ quy t đ nh thu hi 29 d án v i t ng di n tích g n 600 ha. Danh sách ki n ngh thu h i vn cịn r t dài nh ưng c ơ quan x lý h u qu này đang ph i đ i m t v i nhi u thách th c trong vi c thu h i và đư a vào khai thác hi u qu s lưng đ t đai thu h i này. Lý do: - Do giá đt khi chính quy n ký quy t đ nh giao đ t cho ch đ u t ư m c th p, nh t là đt nơng nghi p ven đơ, giá thuê san l p m t b ng cũng th p h ơn r t nhi u nên các doanh nghi p đã cĩ đu t ư m t ph n đ đn bù nay b thu h i đ t h s m t m t kho n l i nhu n kh ng l do giá đt trong d án hi n đã t ăng v t. T b kho n l i nhu n này v i h là khơng d dàng. - Mt s ch đ u t ư d án đã chuy n nh ưng ph n l n đ t trong d án cho các cá nhân theo ph ươ ng th c h p đ ng gĩp v n đ u t ư và đã thu ti n c a ng ưi gĩp v n, nay n u d án b thu h i s ng ưi gĩp v n này s địi l i ti n “mua” đ t theo h p đ ng đã ký và ph t vi ph m h p đ ng ch đu t ư. ðĩ là nh ng lý do chính khi n các ch đ u t ư d án kiên quy t bng m i cách c ưng l i vi c thu h i và cĩ th cịn khi u ki n đ n cùng. Rõ ràng là cơng tác thu h i đ t v i các d án treo khơng ph i d dàng th c hi n. S l ưng đ t đai khơng cĩ kh n ăng chuy n d ch trong các d án treo làm t ăng s l ưng đ t hoang hĩa và kh n ăng khai thác đ t tr nên đc bi t kém hi u qu v kinh t , đng th i cịn kéo theo đĩ nh ng h qu b t n v xã h i. - ðu c ơ đy giá đ t lên cao gây tác đng tiêu c c cho phát tri n. Ch t 2002 đ n nay giá thuê đt trong các khu cơng nghip đã t ăng g p đơi kho ng 80 - 100 USD/m 2. Giá đt này g p g n 40 l n so v i giá đ t thuê C n Th ơ, cịn các khu cơng nghi p Bình D ươ ng thì giá thuê 182
NGUYÊN NHÂN CỦA TỒN TẠI VÀ NHỮNG THÁCH THỨC khơng quá 40 USD/m 2. Vi c m r ng ho c đ t c ơ s s n xu t m i ngồi khu cơng nghi p càng khĩ kh ăn vì chi phí đt tr nên quá cao so v i l i nhu n s n xu t kinh doanh, ch ưa k v n đ quy ho ch ch m, th ưng xuyên b điu ch nh làm các nhà đu t ư khơng an tâm. Nh ư v y rõ ràng là + Nhi u kho n v n đáng l cĩ th đ u t ư cho cơng nghi p t o vi c làm l i b l m d ng b ơm vào đt đai. + Nh ng kho n l i nhu n kh ng l t vi c mua bán đ t đai th ưng qua các kho n ti n khơng rõ ngu n g c, t o ti n đ cho s giàu cĩ t các “canh b c đ t đai” làm gi m nhi t huy t nh ng ai mu n kinh doanh và thu l i b ng c nh tranh thơng th ưng. Tình tr ng này làm nh h ưng l n đ n giá tr tài s n c a nhi u ng ưi và khi n cho các k ho ch c a h b đ o l n. Hi n Vi t Nam đã là m t thành viên c a WTO, Thành ph H Chí Minh và Hà N i đang tr thành nh ng tâm đim thu hút đ u t ư n ưc ngồi. T i đây cĩ m c t ăng n t ưng v ngu n v n đ u t ư tr c ti p FDI, chi m ph n l n là t các n ưc kh i APEC v i 5.680 d án và t ng v n đă ng ký tên 41,7 t USD chi m 73% t ng s v n FDI vào Vi t Nam, ngồi ra cịn cĩ ngu n v n đ u t ư gián ti p c a 30 qu đ u t ư v i s v n rĩt vào g n 2 t USD tính đ n quý 3 n ăm 2006. ð ng th i các doanh nghi p trong n ưc c ũng l n m nh c v s l ưng l n ch t l ưng, Lut Doanh nghi p đã ra đi. Th c t t ăng tr ưng và xu h ưng h i nh p m nh m khi n cho áp l c v m t b ng đ t đai kinh doanh s n xu t Thành ph tr nên r t nĩng và do đĩ các h qu s d ng đ t kém hi u qu đang tr thành tâm đim b c xúc c a tồn xã h i. Th tr ưng b t đ ng s n vì v y đã đưc đ t lên bàn ngh s v i nhi u ý ki n phân tích, ti p c n t nhi u gĩc đ nh ưng v n ch ưa cĩ chuy n bi n đ t phá. Trên th c t th tr ưng đ t đai ho t đ ng kém đã t o ra nh ng c ăn bnh đ u c ơ đt, đơ th t phát, mơi tr ưng suy ki t, v.v và m u hình đơ th kém hi u qu này đã làm gia t ăng chi phí kinh doanh trong đơ th , tác 183
CHƯƠNG III đng xu đ n n n kinh t đơ th . Nh ư v y rõ ràng làm gi m tính c nh tranh c a Thành ph và địi h i ph i nhanh chĩng c i thi n. II. NHỮNG THÁCH THỨC VỀ QUẢN LÝ XÃ HỘI CỦA VIỆC CHUYỂN DỊCH ĐẤT TRONG QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HOÁ • ðơ th hố là quá trình chuyn d ch c ơ c u kinh t kéo theo đĩ là s chuy n d ch s d ng đ t đai, phân cơng lao đ ng xã h i, thay đ i mơi tr ưng xã h i t nơng thơn sang đơ th , trong đĩ tr ng tâm c a s thay đi chính là đi s ng kinh t v ăn hĩa c a các ch nhân, tc c ư dân vùng đơ th hĩa. Nu đ t nơng nghi p - tư li u s n xu t quan tr ng nh t c a ng ưi nơng dân - luơn b co l i trong quá trình đơ th hĩa thì ng ưi lao đ ng nơng nghi p ph i đưc chuy n d ch sang lao đ ng phi nơng nghi p ho c ph i đưc nâng c p chuy n đ i sang s n xut trong kinh t nơng nghi p đơ th . Nh ưng trên th c t s chuy n d ch đ t trong quá trình đơ th hố TP. HCM đã b c l nh ng b t c p r t đáng lo ng i: Th nh t, ng ưi lao đ ng vùng đơ th hĩa ít cĩ kh n ăng tham gia vào quá trình chuy n d ch c ơ c u kinh t khu v c h sinh s ng . Ru ng đ t mà h đang canh tác b quy ho ch chuy n d ch m c đích s dng sang k t c u kinh t đơ th nh ưng h thì khơng đưc chu n b đ tham gia vào quá trình chuy n d ch đĩ. Theo s li u c a cu c t ng điu tra c a Cc Th ng kê ti n hành n ăm 2002 trên ph m vi 61 xã thu c 4 th tr n và 78 ph ưng thu c 9 qu n vùng ven c a TP. HCM (Năm qu n m i là Qu n 2, Qu n 7, Qu n 9, Qu n 12, Qu n Th ðc và bn qu n c ũ là Qu n 8, Qu n Gị v p, Qu n Tân Bình và Bình Th nh) thì c ơ c u theo trình đ chuyên mơn c a nh ng ng ưi trong đ tu i lao đ ng c a c ư dân khu v c này nh ư sau: 184
NGUYÊN NHÂN CỦA TỒN TẠI VÀ NHỮNG THÁCH THỨC Trình đ T l Khơng b ng c p 90,06 Cĩ b ng c p 9,94 Sơ c p 3,63 Trung c p 3,61 Cao đng 0,98 ði h c tr lên 1,72 Kt qu điu tra cho th y m t b ng chuyên mơn c a ngưi lao đ ng trong khu v c này nĩi chung là th p, trên 90% là ng ưi khơng cĩ b ng cp, do đĩ, h ch cĩ th lao đ ng gi n đơn, khĩ cĩ th tr thành nhân lc trong k t c u kinh t đơ th (cơng nhân, cơng nhân viên ch c). C ũng nh ư v y, nh ng điu ki n đ chuy n đ i c ơ c u kinh t nơng thơn các khu v c này sang c ơ c u kinh t nơng thơn đơ th ch ưa đưc chu n b , trong đĩ bao g m c vi c chu n b cho l c l ưng lao đ ng nơng thơn tr thành ng ưi cơng nhân nơng nghi p. Ly m t thí d t k t qu điu tra xã h i hc t i xã Tân T o, huy n Bình Chánh, n ơi đang cĩ t c đ đơ th hĩa 87% v c ơ c u lao đ ng trong các thành ph n kinh t . Bng 46. Cơ c u khu v c vi c làm – nơi làm vi c theo gi i Gi i tính Tng Nam N Cơ quan qu n lý nhà n ưc 10,8 4,2 7,2 Cơ quan ðng, đồn th , hi p h i 0,2 0,2 0,2 Doanh nghi p n ưc ngồi 4,4 5,3 4,9 Khu v c làm vi c Doanh nghi p t ư nhân 11,2 4,2 7,5 H s n xu t kinh doanh nh 5,6 6,9 6,3 Doanh nghi p cĩ v n n ưc ngồi 3,9 8,4 6,3 185
CHƯƠNG III Làm m ưn 26,7 16,4 21,2 T làm cho gia đình 37,2 54,3 46,4 Ti nhà 21,8 60,2 42,8 Ti x ưng ti m c a gia đình ngồi n ơi 4,5 4,0 4,2 Ti v a hè, n ơi cơng c ng 2,1 1,4 1,7 Ti ch khơng cĩ s p 0,3 5,4 3,1 Nơi làm vi c Cĩ s p t i ch 2,4 4,3 3,4 Ti ru ng v ưn c a gia đình 43,5 7,7 10,3 Khơng cĩ n ơi c đ nh 43,3 4,9 22,3 Nơi khác 12,1 12,0 12,1 Nh ng k t qu đ nh l ưng cho th y nhĩm “t làm cho gia đình” chi m t tr ng cao nh t (46,4%), làm m ưn 21,2%, ti p theo là nh ng ng ưi làm trong doanh nghi p t ư nhân (7,5%), h s n xu t kinh doanh nh (6,3%), lao đ ng trong khu v c Nhà n ưc chi m t tr ng r t th p (7,2%), lao đng thu c v c ơ s doanh nghi p n ưc ngồi hay cĩ v n c a nưc ngồi c ũng cĩ s lao đ ng c a Tân T o tham gia r t ít (4,9% và 6,3%). T l nh ng ng ưi làm m ưn cao trong t ng s lao đ ng Tân To c ũng cho th y m t tình hình là kh n ăng th ăng ti n trong ngh nghi p c ũng nh ư c ơ h i chuy n đ i ngh c a nhĩm này là r t th p. Kt qu điu tra xã h i h c t i năm qu n m i n ăm 2005 1 cho bi t 64,3% s h dân đưc điu tra cho rng đã cĩ nhi u vi c làm h ơn do cĩ nhi u ngành ngh m i đưc m ra nh ưng khơng ph i là nh ng ngành ngh trong các khu cơng nghi p, hay nĩi khác đi cơng nghi p hĩa đây khơng thu hút lao đng t i ch . 48,2% s h kh o sát r ơi vào tình tr ng th t nghi p và lý do th t nghi p ch y u là do trình đ khơng đáp ng (t l 70%). 1 Tham kh o đ tài " Các v n đ kinh t - xã h i đ t ra v i vùng ven trong quá trình đơ th hĩa" 11-2005, Th.S D ư Ph ưc Tân (ch nhi m) 186
NGUYÊN NHÂN CỦA TỒN TẠI VÀ NHỮNG THÁCH THỨC Kt qu điu tra này phù h p v i nghiên c u c a Vi n Kinh t Thành ph v m t b ng h c v n bình quân c a thanh niên t i qu n m i và ngo i thành ch đ t l p 7 trong khi tiêu chu n tuy n ch n cơng nhân địi h i trình đ l p 9 tr lên. Nh ư v y chuy n d ch đ t trong quá trình đơ th hĩa c a Thành ph t đ t nơng nghi p sang đ t phi nơng nghi p đã khơng đng b v i vi c chuy n d ch l c l ưng lao đ ng t nơng dân sang cơng nhân, cơng nhân viên ch c ho c cơng nhân nơng nghi p. S khơng đ ng b này s t o ra nh ng kh ng ho ng mà trên đĩ khơng th xây d ng đưc m t k t c u đơ th b n v ng. Th hai , chính s chuy n d ch khơng đ ng b và đt đai ơ nhi m đã t o ra hi n t ưng hoang hĩa ru ng đ t nh ư đã trình bày ph n trên. Hoang hĩa t t nhiên đã làm lãng phí m t tài s n xã h i to l n nh ưng tai ha mà nĩ giáng xu ng đ u nh ng ng ưi dân khu v c tân đơ th TP. HCM thì khơng ch d ng l i s đĩi nghèo tr ưc m t. Th c v y, khi khơng cịn canh tác nơng nghi p, khơng s ng d a vào ru ng đ t thì ng ưi nơng dân khơng cịn là nơng dân n a, nh ưng h khơng đưc chu n b đ tr thành l c l ưng xã h i khác. Vi c bán đ t đai trong th i gian đu t o ra m t s “ph n vinh gi t o” trong đ i s ng v t ch t c a h nh ưng v căn b n đĩ là con đưng b t c, ch a đ ng nhi u h qu xã hi: khơng đ t đai, khơng ngh nghi p, khơng v n li ng Ngồi ra nh ng nhu c u tiêu dùng khơng phù h p v i hi n tr ng kinh t do “ph n vinh gi t o” gây nên s đ t gãy trong h th ng chu n m c xã h i chính th ng, gĩp ph n gia t ăng mâu thu n gi a l i s ng và m c s ng trên ph ươ ng di n tiêu dùng và đĩ c ũng là c ăn nguyên sâu xa c a nhi u s băng ho i giá tr đ o đ c truy n th ng làm đau lịng nh ng ng ưi cĩ lươ ng tri. Th h tr trong các gia đình nơng thơn này l i th ưng khơng cĩ điu ki n thốt ly b ng con đưng h c v n hay h c ngh . Do đĩ khi 187
CHƯƠNG III khơng cịn ru ng đ t, nh ng thanh niên này bu c ph i lao vào Thành ph ki m cơng ăn vi c làm khi n cho áp l c dân s n i thành t ăng cao v i nhi u h u qu xã h i ph c t p đi kèm. Khơng ph i ng u nhiên mà nh ng năm g n đây nh ng t n n xã h i nh ư ma túy, m i dâm b ng tr nên ph bi n các vùng ven, tr ưc kia v n yên thanh bình. Nh ng h u qu v ăn hĩa xã h i nh ư v y tác đ ng khơng ch đ n m t mà cịn đn vài ba th h ti p theo. Cơng tác đnh canh đ nh c ư sau khi b i th ưng gi i phĩng m t bng ch ưa đưc th c hi n t t làm nh h ưng x u đ n cu c s ng c a các h dân b gi i t a, to nên nh ng b c xúc xã h i. Theo s li u t ng k t c a S Tài nguyên và Mơi tr ưng Thành ph t 2000 đ n 2004 t i TP. HCM s h b nh h ưng gi i t a là 53.853 h trong đĩ gi i t a tr ng là 20.014 h v i t ng di n tích b i th ưng là 60.203.074 ha. Vào th i đim 7/2006 trên đa bàn Thành ph cịn 5.495 h b gi i to t các d án 1996 đ n 2006 đang ph i t m c ư. Sau g n ba tháng n l c, 10/2006 đã cĩ 780 h đưc tái đ nh c ư và Thành ph ha ch m nh t 30/6/2007 đ m b o tái đ nh c ư cho 4.715 h cịn l i nh ưng c ơ s đ đ m b o l i h a này là ch ưa ch c ch n. III. NHỮNG THÁCH THỨC VỀ MÔI TRƯỜNG TỪ VIỆC SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TĂNG Ô NHIỄM ĐẤT ĐÔ THỊ TRONG THỜI GIAN ĐÔ THỊ HOÁ VỪA QUA Theo khái ni m v mơi tr ưng sinh thái đ t (Lê Huy Bá, 2004) thì đt là m t lo i mơi tr ưng ho c là m t y u t mơi tr ưng c a mơi tr ưng t nhiên cĩ đy đ các ch c năng c a m t “c ơ th s ng” v i “tim” là các ht keo đ t, “x ươ ng” là c u trúc đ t, “máu” là dung d ch đ t và “quá trình trao đi khí c a sinh v t trong đ t” đĩng vai trị nh ư s th c a đ t. Nh ư vy, n u coi đ t là c ơ th s ng thì đt cĩ kho m nh, cĩ t o ra giá tr kinh t cho con ng ưi hay khơng tùy thu c hồn tồn vào cách hành x c a chúng ta. 188
NGUYÊN NHÂN CỦA TỒN TẠI VÀ NHỮNG THÁCH THỨC ðơ th hố là xu h ưng phát tri n t t y u trên ph m vi tồn c u. Bên c nh nh ng m t tích c c khơng th ph nh n c a quá trình đơ th hố nh ư t o ra nh ng c ơ s v t ch t c n thi t đ ng d ng nh ng thành tu khoa h c k thu t m i nh t nh m ch t o ra nh ng s n ph m cơng ngh cao ph c v đ i s ng, t o điu ki n cho xã h i phát tri n nhanh chĩng, là nh ng tiêu c c khơng th tránh kh i nh ư gia t ăng liên t c lưng ch t thi r n, n ưc th i, khí th i vào mơi tr ưng d n đ n s suy thối và ơ nhi m đ t trên di n r ng. Mơi tr ưng đ t c ũng nh ư “m t c ơ th s ng” cĩ m t gi i h n ch u đ ng nh t đ nh và c ũng c n ph i đưc nuơi d ưng và ch ăm sĩc nh ư b t k ỳ c ơ th s ng nào. Kh n ăng b tác đng vào c ơ th s ng y càng l n bao nhiêu thì m c đ ti m tàng ph n ng l i v i con ng ưi càng l n b y nhiêu và khi đĩ chúng ta khơng cĩ c ơ hi đ chu c l i l i l m c a mình. Gia t ăng t i tr ng t ĩnh lên mơi tr ưng đ a ch t th hi n qua vi c xây dng c ơ s h t ng bao g m đưng sá, c u c ng, h th ng c p thốt nưc, nhà cao t ng. Gia t ăng t i tr ng đ ng th hi n qua s l ưng các ph ươ ng ti n v n t i chuy n đ ng trên đưng ph và s l ưng các máy mĩc ho t đ ng trong các khu cơng nghi p. S v n đ ng c a các thi t b nĩi trên đã gây ra quá trình rung đng làm đy nhanh quá trình suy y u c k t các lo i đ t. ðơ th hố cịn kéo theo t c đ và m c đ khai thác nưc d ưi đ t, v t li u xây d ng, phá b h th ng th m ph làm sa m c hố đt đã và đang làm suy y u n n đ a ch t c a khu v c đơ th . Mt v n đ khác c ũng r t đáng đưc quan tâm đĩ là s gia t ăng v s l ưng và ch ng lo i ch t th i vào mơi tr ưng đ t t l thu n v i t c đ tăng dân s và m c đ m r ng c a đơ th . Các lo i ch t th i r n, l ng, khí đã và đang đưc chơn l p, th i b và sa l ng vào mơi tr ưng đ t s gây quá trình ơ nhi m ti p theo. Tính b n v ng c a mơi tr ưng đ t đưc xác đ nh b i các điu ki n t nhiên ( đc tính đ a ch t – đa k thu t) và các tác đng nhân sinh (quá trình đơ th hố). Tuy nhiên, trong quá trình đơ th hố, các y u t trên đã 189
CHƯƠNG III b thay đ i và nh h ưng đ n tính b n v ng c a mơi tr ưng. M t đ t b lún do quá trình khai thác n ưc ng m và các ho t đ ng khác nh ư xây dng, giao thơng v n t i làm cho quá trình xĩi l đ t càng tr nên khĩ ki m sốt. Vùng đm, lá ph i xanh c a khu đơ th , là vùng nơng thơn ngo i thành đã và đang cĩ nhi u di n tích đ t b hoang hố t o điu ki n cho các quá trình suy thối đt x y ra nh ư: phèn hố, m n hố, xĩi mịn, laterit hố và sa m c hố. H sinh thái vùng đơ th m i và ngo i thành đang b b ăm nát do các ho t đ ng đơ th hố t phát. Chính quy n Thành ph đang đ y nhanh k ho ch di d i các doanh nghi p, c ơ s s n xu t ơ nhi m vào các KCN nh m h n ch tình tr ng ơ nhi m mơi tr ưng trong n i thành nh ưng trên th c t , chính các KCN này l i đang là “ đim nĩng” và là “ ơ nhi m” mơi tr ưng. Các khu cơng nghi p này đang ngày càng “g m nh m” h sinh thái mơi tr ưng vùng ngo i thành – nơi đã và đang đưc coi là vành đai xanh c a Thành ph và c ũng là n ơi cung c p các nơng s n, th c ph m cho ng ưi dân Thành ph . H u h t các khu cơng nghi p đang đưc qui ho ch và v n hành đu khơng quan tâm ho c quan tâm r t ít đ n mơi tr ưng. Các nhà máy cĩ h th ng x lý n ưc th i r t ít, do đĩ tình tr ng ơ nhi m m c đáng lo ng i (ch cĩ m t s nh ư KCN và khu ch xu t v n hành h th ng x lý n ưc th i t p trung nh ư KCX Linh Trung, KCX Tân Thu n, KCN Lê Minh Xuân, KCN Tân T o). ð i v i các vùng đt cao (C Chi, Hĩc Mơn), n ưc th i t các khu cơng nghi p n u khơng đưc x lý tt s làm ơ nhi m vùng đu ngu n c a sơng Sài Gịn và ơ nhi m ngu n n ưc ng m, gây nh h ưng cho chính s n xu t và sinh ho t c a bn thân ng ưi dân n ơi đây và c a nhân dân n i thành. ði v i các vùng tr ũng nh ư Bình Chánh, Nhà Bè, C n Gi , đơ th hố và phát tri n cơng nghi p t o ra m t l ưng l n n ưc th i, ch t th i r n khơng đưc x lý làm tích t các ch t đ c trong mơi tr ưng đ t gây ra suy thối đ t các vùng này. Thêm vào đĩ, vi c s d ng đ t khơng t t s gây nguy c ơ phèn hố các vùng đt phèn nh ư C Chi, Nam Bình Chánh, 190
NGUYÊN NHÂN CỦA TỒN TẠI VÀ NHỮNG THÁCH THỨC Quy ho ch phát tri n đơ th Thành ph ch ưa cĩ đ thơng tin v nguyên t c ho t đ ng c a th y tri u, c a l ũ. ðiu này khi n cho các vùng tr ũng luơn cĩ nguy c ơ b l ũ l t và xĩi mịn. Các qu n nh ư Bình Th nh, Q.7, Q.2 tr ưc kia đ u là nh ng vùng đt ng p n ưc. Quá trình san l p ca đơ th hố đã làm cho th y tri u khơng cĩ ch dâng lên gây ra các hi n t ưng ng p úng các vùng ngo i thành th p h ơn nh ư Bình Chánh, Nhà Bè, C n Gi . Thêm vào đĩ, quá trình bê tơng hố và làm chai hố đt do các ho t đ ng đơ th và giao thơng v n t i đã làm gia t ăng dịng ch y m t gây nên tình tr ng xĩi mịn. Nhi u khu v c vùng ngo i thành ( đc bi t là Nhà Bè, Bình Chánh và C n Gi ), các h dân cĩ xu h ưng đào ao nuơi cá, tơm, th rau b t k nơng hố, th nh ưng. Nhi u th a ru ng đào lên do chua, m n khơng x lý hay nuơi khơng cĩ hi u qu đã b hoang t o thành nh ng vùng “sa mc tr ng” làm suy thối h sinh thái và mơi tr ưng đ t tr m tr ng. Tình tr ng ơ nhi m các cánh đ ng canh tác nơng nghi p các xã ðơng Th nh, Th i Tam Thơn, Tân Th i Nhì, (huy n Hĩc Mơn) và xã Tân Th nh ðơng, Tân Th nh Tây, Tân Phú Trung, Trung An, (huy n C Chi) do các ho t đ ng cơng nghi p t i đây đã và đang gây t n h i r t ln cho ng ưi dân (khơng ch là hi n t i mà cịn t ươ ng lai do các ch t đc trong mơi tr ưng đ t t n t i r t lâu và cĩ th tích l ũy trong cây tr ng). Nhi u c ơ c s n xu t n ơi đây khơng mu n vào các khu cơng nghi p vì mu n né tránh các kho n thuê ti n đ t, nhà x ưng, l p đ t h th ng x lý ch t th i, M t nghiên c u m i nht v hàm l ưng m t s kim lo i n ng (cĩ ngu n g c t sinh ho t và cơng nghi p) trong các m u rau m t s qu n vùng ven và vùng ngo i thành Thành ph H Chí Minh đã cho nh ng k t qu làm chúng ta ph i gi t mình. Các nhà nghiên cu đã l y 02 m u rau mu ng Th ð c; 02 m u rau nhút Bình Chánh; 03 m u rau c i Qu n 12; 01 m u rau mu ng + 01 m u rau c i Hĩc Mơn; 02 m u rau mu ng C Chi và phân tích các ch tiêu: As, Cd, Cu, Hg, Pb 191
CHƯƠNG III Bng 47. Hàm l ưng m t s các kim lo i n ng trong rau t i m t s qu n, huy n Thành ph H Chí Minh (mg/kg rau t ươ i) (1) Stt V trí l y m u As Cd Cu Hg Pb 1 Tð1 (Th ð c) 0.08 0.02 4.95 0.014 < 1.05 2 Tð2 0.05 0.03 5.70 0.015 < 1.05 3 HM1 (Hĩc Mơn) 0.15 0.03 4.95 0.012 < 1.05 4 HM2 0.37 0.03 3.60 0.018 < 1.05 5 CC1 (C Chi) 0.11 0.02 4.80 0.012 < 1.05 6 CC2 0.17 0.02 3.90 0.015 < 1.05 7 12.1 (Qu n 12) 0.11 0.03 3.90 0.014 < 1.05 8 12.2 0.10 0.03 3.90 0.015 < 1.05 9 12.3 0.06 0.03 3.75 0.018 < 1.05 10 BC1 (Bình Chánh) 0.12 0.02 5.10 0.017 1.65 11 BC2 0.17 0.03 8.40 0.018 < 1.05 Mc gi i h n c a 0.2 0.02 5.0 0.005 0.5 – 1.0 B NN & PTNT (ppm) Ghi chú: các v trí in đ m cĩ giá tr v ưt tiêu chu n cho phép; các m u rau đu l y g n các khu cơng nghi p Kt qu phân tích cho th y các m u rau phân tích đ u cĩ hàm lưng Cd bng đ n l n h ơn tiêu chu n cho phép; hàm l ưng Hg t t c các m u rau v ưt t 2.4 – 3.8 l n tiêu chu n; hàm l ưng Pb t t c các mu đ u v ưt chu n. M u rau ơ nhi m kim lo i n ng nh t là Qu n Bình Chánh, ti p đ n là Qu n 12. K t qu này cho th y quá trình đơ th hố và cơng nghi p hố t i hai qu n này đã làm suy thối h sinh thái t i (1) Dn theo Lê Huy Bá, V ũ Chí Hi u, Tài nguyên mơi tr ưng và phát tri n b n v ng, Nxb. Khoa h c Giáo d c, 2005, trang 52. 192
NGUYÊN NHÂN CỦA TỒN TẠI VÀ NHỮNG THÁCH THỨC đây và gây đc cho cây tr ng, đe d a đ n v sinh an tồn th c ph m c a cư dân Thành ph . Mu n s d ng h p lý đ t ph i xem xét kh n ăng thích nghi và kh năng ch u đ ng c a nĩ đi v i các y u t nhân t o do con ng ưi tác đ ng vào. Ví d , đ t phèn ph i tránh đào x i, đ t l y hay cĩ ngu n g c l y khơng nên xây d ng nhà cao t ng, đ t d c khơng nên làm c s ch b i s dn đ n xĩi mịn đt,v.v Thành ph H Chí Minh n m trong vùng chuy n ti p t vùng đi núi ðơng B c đ n vùng đng b ng Mêkơng. ða ch t Thành ph H Chí Minh đưc hình thành t đ t và đá th i k ỳ Paleozoic và Cenozoic. ðá Paleozoic phân b khu v c đ t gị phía ðơng B c c a Thành ph H Chí Minh. Chúng là d ng đá andêzit (andesite), c u thành đá an đêzit ca khu Long Bình. ðá Cenozoic đưc hình thành t tr m tích Holocene, Pleistocene, và Tertiary. Tr m tích Pleistocene c ũng hình thành Th ðc và C Chi. Kt qu nghiên c u kh o sát đ a ch t đưc th c hi n t tr ưc t i nay đã thu th p đưc và k t h p kh o sát đánh giá b sung, cho th y đ a ch t c a Thành ph H Chí Minh g m l p tr m tích Holocene dày t 2,5m đn 35m, n m trên l p tr m tích Pleistocene v i chi u dày khơng th xác đ nh đưc do chi u sâu h khoan l n nh t ch cĩ 50m. Chi u dày lp tr m tích Holocene là kho ng 10 m d c theo các Qu n 1, 4 và 5, chi u dày này l n h ơn 20m Qu n 8. L p tr m tích Holocene này là l p sét h u c ơ d o th p ho c cao r t m m, sét cát ( đ t h t m n dính), và chúng là l p sét m n hay cát sét r i, r t r i. L p đ t này cĩ kh n ăng ch u lc th p giá tr N = 0 -2 (theo thí nghi m xuyên chùy) t p trung ch y u các vùng tr ũng c a Thành ph nh ư Qu n 2, Qu n 7, Qu n 9, Nhà Bè, Bình Chánh, C n Gi . L p tr m tích Pleistocene là l p cát b t cht trung bình, cát hay cát sét ( đt h t thơ dính) và l p này đơi khi là l p cát sét cng hay sét. L p tr m tích Pleistocene này cĩ kh n ăng ch u l c cao. 193
CHƯƠNG III Ngay t th i Pháp thu c, các nhà quy ho ch đơ th đã luơn né tránh vi c phát tri n Sài Gịn v h ưng Nam – ðơng Nam và c khu Th Thiêm, đơ n gi n vì đĩ là vùng đt th p, xây d ng h t ng t n kém và ch u nhi u r i ro nh ư s t l , lún đ t (Thanh ða, Nhà Bè). Tr ưc n ăm 1975, nhà quy ho ch đơ th n i ti ng qu c t Doxiadis (M ) c ũng đã vch ra h ưng phát tri n Sài Gịn theo h ưng B c – Tây B c, do đĩ đ i vi khu Th Thiêm ch nên xây d ng nhà th p t ng. Quá trình đơ th hố Thành ph H Chí Minh đã bi n các vùng đt tr ũng nh ư Qu n 2, Qu n 9, Qu n 7, Qu n 12, huy n Nhà Bè, huy n Bình Chánh tr thành các vùng đt bê tơng hố. ð cĩ m t b ng xây dng, ng ưi ta đã dùng cát san l p các khu v c này. Do đa hình th p, mc n ưc tri u l n nên kh i l ưng cát san l p r t l n (chi u dày san l p trung bình là 1,5m). Kh i l ưng cát này đưc khai thác t sơng Sài Gịn, sơng ðng Nai. Cát trên các sơng này c ũng ch cĩ gi i h n nên khi b khai thác v ưt quá m c đã làm thay đi đ ng l c dịng ch y, xĩi l b sơng, m t n đ nh các cơng trình ven b và giao thơng th y. H u qu là, nưc th y tri u khơng lên đưc ch này nĩ s t ra hung d h ơn và phá hy ch khác, bán đ o Thanh ða cĩ th là n n nhân c a quá trình này. Ngồi ra, các qu n đơ th m i th ưng n m trên đt ng p tri u c a l ưu v c sơng ðng Nai, là vùng sinh thái nh y c m duy trì s s ng cho tồn l ưu vc và các vùng k c n. Do vy khi chúng b san l p, h sinh thái c a vùng b suy thối, bi n m t vùng đt đa d ng sinh h c c a Thành ph tr thành vùng đt ch t. Khi phát tri n cơng nghi p và đơ th hố nh ng vùng đt cao nh ư Th ð c, C Chi, Hĩc Mơn ph i xem xét đ n vi c b o v đt vì đây là đt thu c vùng cao (+5 - +30 so v i m c n ưc bi n) và thu c lo i đ t xám trên phù sa c cĩ thành ph n c ơ gi i nh , ph n ng c a đ t t chua đn r t chua, cĩ kh n ăng b xĩi mịn. Vì th , khi phát tri n cơng nghi p và đơ th thu c các vùng này cn ph i cĩ k ho ch ch ng xĩi mịn và chua hĩa đt gây h ư h ng các thi t b kim lo i đ t trong đ t. ð c bi t là 194
NGUYÊN NHÂN CỦA TỒN TẠI VÀ NHỮNG THÁCH THỨC vùng đt phèn kênh r ch Tây B c Thành ph , nên n ưc th i ch y qua vùng đt phèn r ng l n này vào sơng Sài Gịn s làm chua hố ngu n nưc sơng Sài Gịn. Do v y khi s d ng đ t khu v c này ph i th c hi n cơng tác đánh giá tác đng mơi tr ưng cho khu v c và xây d ng h th ng x lý phèn c a ngu n n ưc tr ưc khi đưa vào sơng Sài Gịn. Vi c phát tri n đơ th và khu cơng nghi p theo h ưng t phát Bình Chánh và Qu n 12 xét theo quan đim mơi tr ưng khơng ph i là tín hi u đáng m ng vì đây là vùng đt tr ũng, đ t phèn. N u n ưc th i t các khu cơng nghi p khơng đưc x lý thì đây s tr thành các ơ nhi m, các hố ch t đ c h i tích t vào đt và khơng cĩ kh n ăng ph c h i. M t vn đ r t đáng quan tâm đĩ là quá trình đơ th hố và cơng nghi p hố vùng đt này cĩ th d n đ n kh n ăng xì phèn trên di n r ng kéo theo các quá trình thối hố đt khác nh ư laterit hố, chua hố và gley hố. IV. SỰ PHÁT TRIỂN TỰ PHÁT CỦA SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ TẠO NGUY CƠ PHÁ VỠ MỤC TIÊU XÂY DỰNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRỞ THÀNH MỘT THÀNH PHỐ LỚN, HIỆN ĐẠI, GIÀU BẢN SẮC CỦA VIỆT NAM VÀ CỦA KHU VỰC Ngồi các y u t kinh t , dân c ư, vi c s d ng đ t đơ th hi u qu qua quy ho ch và ki n trúc cịn ph i đ m b o ki n t o đưc b n s c đ c đáo c a đơ th . ðơ th Sài Gịn đã ra đi và phát tri n trên m nh đ t cĩ bi c nh đ a – nhân v ăn ðơng Nam Á, trong m t khơng gian m i c a vùng đt m i, n ơi h i t sinh t n c a nhi u t c ng ưi Vi t, Khmer, Hoa, Ch ăm. Tuy l ch s Nam B ch cĩ kho ng 300 n ăm, nh ưng tr ưc đĩ, đây hồn tồn khơng ph i là m t vùng đt khơng cĩ l ch s . Cĩ th đã cĩ m t s đ t đon v ăn hĩa gi a nh ng ch nhân c a các n n v ăn hĩa l ưu v c sơng ðng Nai và sơng C u Long cách đây 2-3 nghìn n ăm, gi a ch nhân c a v ăn hĩa Ĩc Eo v i l p ng ưi khai phá đ ng b ng Nam B sau đĩ, nh ưng n ơi đây v n luơn duy trì m t b i c nh đa nhân v ăn ðơng 195