›
›

Luật đất đai - Pháp luật về kinh doanh bất động sản

ppt 141 trang vanle 2610
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Luật đất đai - Pháp luật về kinh doanh bất động sản", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pptluat_dat_dai_phap_luat_ve_kinh_doanh_bat_dong_san.ppt

Nội dung text: Luật đất đai - Pháp luật về kinh doanh bất động sản

  1. PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TS. Phạm Văn Võ P.Trưởng khoa Luật Thương mại- Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh 1
  2. 1. LUẬT KINH DOANH BĐS 2006
  3. VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT ◼ Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ◼ Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản ◼ Nghị định 23/2009/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ◼ Thông tư 13/2008/TT-BXD Hướng dẫn thi hành một số nội dung của NĐ 153/2007/NĐ-CP
  4. PHẠM VI ĐIỀU CHỈNH ◼ Điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS ◼ Điều chỉnh hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS
  5. KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
  6. KHÁI NIỆM KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (KHOẢN 2, ĐIỀU 4, LUẬT KDBĐS) Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
  7. Các hình thức kinh doanh bất động sản (khoản1 , Điều 9, Luật KDBĐS) • Kinh doanh nhà, công trình xây dựng: ◼ Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua (Thuê mua nhà, công trình xây dựng là hình thức kinh doanh bất động sản, theo đó bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua); ◼ Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; ◼ Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; • Kinh doanh quyền sử dụng đất ◼ Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; ◼ Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.
  8. Chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản ◼ Cá nhân, tổ chức trong nước (được kinh doanh đủ 5 hình thức); ◼ Tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được kinh doanh dưới 2 hình thức: ◼ Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; ◼ Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;
  9. ĐIỀU KIỆN ĐỐI VỚI TỔ CHỨC, CÁ NHÂN KINH DOANH BĐS - Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật (khoản 1, Điều 8, Luật KDBĐS). - Điều kiện để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản: - Phù hợp quy hoạch - Điều kiện về tài chính (Điều 5 NĐ 153/2007)
  10. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh (Điều 6 của LKDBĐS) ◼ Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm công trình xây dựng công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, năng lượng và các công trình khác ◼ Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai; ◼ Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.
  11. ĐIỀU KIỆN ĐỂ BĐS ĐƯỢC ĐƯA VÀO KINH DOANH
  12. ĐỐI VỚI NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG (KHOẢN 1, ĐIỀU 7, LUẬT KDBĐS, ĐIỀU 9 CỦA NĐ 71/2010) ◼ a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; ◼ b) Đảm bảo về chất lượng theo quy định của pháp luật; ◼ d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; ◼ đ) Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; ◼ e) Có hồ sơ bao gồm: • Đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật; Riêng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng: thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng; • Đối với nhà, công trình đang xây dựng: giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt; • Đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt.
  13. ĐỐI VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (KHOẢN 2, ĐIỀU 7,LUẬT KDBĐS) ◼ a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; ◼ b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; ◼ c) Không có tranh chấp; ◼ d) Trong thời hạn sử dụng đất; ◼ đ) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; ◼ e) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
  14. CÔNG KHAI THÔNG TIN BĐS ĐƯA VÀO KINH DOANH (ĐIỀU 11 CỦA LUẬT KDBĐS) ◼ a) Loại bất động sản; ◼ b) Vị trí bất động sản; ◼ c) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; ◼ d) Quy mô, diện tích của bất động sản; ◼ đ) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; ◼ e) Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động sản; ◼ g) Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản; ◼ h) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); ◼ i) Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; ◼ k) Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan; ◼ l) Các thông tin khác.
  15. Hình thức giao dịch nhà, công trình xây dựng (khoản 4, Điều 3 của Luật kinh doanh BĐS) ◼ Mua bán nhà, công trình xây dựng ◼ Cho thuê nhà, công trình xây dựng ◼ Thuê mua nhà, công trình xây dựng
  16. Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng (Điều 22 của Luật KDBĐS, Điều 9 của NĐ 71/2010) ◼ 1. Nhà, công trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc được hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt. ◼ 2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản. ◼ 3. Việc bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo chuyển quyền sử dụng đất; ◼ 4. Bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng; hồ sơ về nhà, công trình xây dựng bao gồm các loại giấy tờ về việc tạo lập, về quyền sở hữu, quá trình thay đổi và tình trạng pháp lý của nhà, công trình xây dựng. ◼ 5. Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo quy định của Luật KDBĐS và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
  17. Nguyên tắc thuê nhà, công trình xây dựng (Điều 28 của Luật KDBĐS) ◼ 1. Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải là nhà, công trình xây dựng đã có sẵn. ◼ 2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cho thuê nhà, công trình xây dựng phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. ◼ 3. Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để nhà, công trình xây dựng được vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng. ◼ 4. Việc cho thuê nhà, công trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo quy định của Luật KDBS và pháp luật có liên quan.
  18. Nguyên tắc thuê mua nhà, công trình xây dựng (Điều 33 của Luật KDBĐS) ◼ 1. Nhà, công trình xây dựng được thuê mua phải là nhà, công trình xây dựng đã có sẵn. ◼ 2. Nhà, công trình xây dựng được thuê mua phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để nhà, công trình xây dựng được vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng. ◼ 3. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. ◼ 4. Việc thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo quy định của Luật KDBĐS và các quy định khác của pháp luật có liên quan. ◼ 5. Việc thuê mua nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất và kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng. ◼ 6. Các bên trong hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có thể thỏa thuận rút ngắn thời hạn chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng cho bên thuê mua trước khi hết hạn thuê mua.
  19. Đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê (Điều 38 của Luật KDBĐS) ◼ 1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê bằng các hình thức sau đây: • a) Đầu tư cải tạo đất và xây dựng các công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng; • b) Đầu tư các công trình hạ tầng trên đất nhận chuyển nhượng để chuyển nhượng, cho thuê đất có hạ tầng; • c) Đầu tư hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng. ◼ 2. Việc đầu tư tạo lập quỹ đất đã có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và pháp luật có liên quan.
  20. Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất (Điều 39 của Luật KDBĐS) ◼ 1. Quyền sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng, cho thuê khi đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 7 của Luật KDBĐS. ◼ 2. Việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất được thực hiện bằng các hình thức sau đây: • a) Thỏa thuận giữa các bên; • b) Đấu giá quyền sử dụng đất. ◼ 3. Việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng theo quy định của Luật KDBĐS và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
  21. KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN
  22. Khái niệm (khoản 3, Điều 4 của LKDBĐS) Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.
  23. Các hình thức kinh doanh dịch vụ bất động sản (Khoản 3, Điều 4 của Luật KDBĐS) • Dịch vụ môi giới bất động sản; • Dịch vụ định giá bất động sản; • Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; • Dịch vụ tư vấn bất động sản; • Dịch vụ đấu giá bất động sản; • Dịch vụ quảng cáo bất động sản; • Dịch vụ quản lý bất động sản
  24. Chủ thể hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản (Điều 9, Điều 10 của Luật KDBĐS) ◼ Cá nhân, tổ chức trong nước; ◼ Tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
  25. ĐIỀU KIỆN ĐỐI VỚI TỔ CHỨC, CÁ NHÂN KINH DOANH DỊCH VỤ BĐS (khoản 2, khoản 3, Điều 8 của Luật KDBĐS) Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp cá nhân hoạt động môi giới BĐS • Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản. • Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản.
  26. Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản (Điều 44 của Luật KDBĐS) ◼ 1. Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 8 của Luật KDBĐS được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (sau đây gọi là tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản), làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản. ◼ 2. Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật. ◼ 3. Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
  27. Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản (Điều51 của Luật KDBĐS) ◼ 1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật KDBĐS (sau đây gọi là tổ chức, cá nhân định giá bất động sản). ◼ 2. Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá. ◼ 3. Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.
  28. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản (Điều 56 của Luật KDBĐS) ◼ 1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập sàn giao dịch bất động sản hoặc thuê sàn giao dịch bất động sản của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản. ◼ 2. Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân; ◼ 3. Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật. ◼ 4. Sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. ◼ 5. Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương
  29. Tư vấn bất động sản (Điều63 của Luật KDBĐS) ◼ 1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải có các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật KDBĐS. ◼ 2. Nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm: • a) Tư vấn pháp lý về bất động sản; • b) Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản; • c) Tư vấn về tài chính bất động sản; • d) Tư vấn về giá bất động sản; • đ) Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; • e) Tư vấn về các nội dung khác liên quan đến bất động sản. ◼ 3. Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ tư vấn bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. ◼ 4. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải chịu trách nhiệm về nội dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
  30. Đấu giá bất động sản (Điều 64 của Luật KDBĐS) ◼ 1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản phải có các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật KDBĐS. ◼ 2. Đấu giá bất động sản phải được thực hiện theo nguyên tắc công khai, trung thực, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. ◼ 3. Hình thức đấu giá bất động sản bao gồm: • a) Trực tiếp bằng lời nói; • b) Bỏ phiếu; • c) Hình thức khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. ◼ 4. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản phải công bố công khai, đầy đủ, chính xác thông tin về bất động sản trong bản niêm yết đấu giá do tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng bất động sản cung cấp. ◼ 5. Hình thức, nội dung đấu giá bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ đấu giá bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. ◼ 6. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. ◼ 7. Việc đấu giá bất động sản phải theo quy định của Luật KDBĐS và pháp luật về đấu giá.
  31. Quảng cáo bất động sản (Điều65 của Luật KDBĐS) ◼ 1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản phải có các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật KDBĐS. ◼ 2. Quảng cáo bất động sản được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản, trên phương tiện thông tin đại chúng hoặc các phương tiện khác. ◼ 3. Hình thức, nội dung quảng cáo, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quảng cáo bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. ◼ 4. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. ◼ 5. Việc quảng cáo bất động sản phải theo quy định của Luật KDBĐS và pháp luật về quảng cáo.
  32. Quản lý bất động sản (Điều66 của Luật KDBĐS) ◼ 1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải có các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật KDBĐS ◼ 2. Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm: • a) Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản; • b) Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản; • c) Thực hiện bảo trì, sửa chữa bất động sản; • d) Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng công năng, thiết kế và hợp đồng; • đ) Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo uỷ quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản. ◼ 3. Nội dung, phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. ◼ 4. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản chịu trách nhiệm quản lý bất động sản theo hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
  33. 2. LUẬT ĐẤT ĐAI 2003
  34. VĂN BẢN PHÁP LUẬT ◼ Luật Đất đai 2003 ◼ Luật sửa đổi, bổ sung Điều 121 của Luật Đất đai và Điều 126 của Luật Nhà ở (2009) ◼ Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản (2009) ◼ NĐ 181/2004/NĐ-CP ◼ NĐ 188/2004/NĐ-CP ◼ NĐ 197/2004/NĐ-CP ◼ NĐ 198/2004/NĐ-CP ◼ NĐ 142/2005/NĐ-CP ◼ NĐ 17/2006/NĐ-CP ◼ NĐ 84/2007/NĐ-CP ◼ NĐ 123/2007/NĐ-CP ◼ NĐ 69/2009/NĐ-CP ◼ NĐ 88/2009/NĐ - CP
  35. Chế độ và hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam ◼ Chế độ sở hữu toàn dân và hình thức sở hữu nhà nước đối với đất đai ◼ Nội dung và cách thức tổ chức thực hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai
  36. Người sử dụng đất (Điều 9 của Luật Đất đai) ◼ 1. Tổ chức trong nước; ◼ 2. Hộ gia đình, cá nhân; ◼ 3. Cộng đồng dân cư; ◼ 4. Cơ sở tôn giáo ; ◼ 5. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài ; ◼ 6. Tổ chức, cá nhân nước ngoài.
  37. Phân loại đất và chuyển mục đích sử dụng đất ◼ Phân loại đất (Điều 13 của LĐĐ, NĐ 181/2004/NĐ-CP) • Đất nông nghiệp • Đất phi nông nghiệp • Đất chưa sử dụng ◼ Chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 36 của Luật Đất đai) • Điều kiện • Thủ tục
  38. Giá đất ◼ Định nghĩa ◼ Phân loại: • Giá thị trường • Giá đất do Nhà nước quy định ◼ Áp dụng giá đất
  39. Áp dụng giá đất do Nhà nước quy định ◼ a) Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; ◼ b) Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003; ◼ c) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003; ◼ d) Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003; ◼ đ) Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; ◼ e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003; ◼ g) Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.
  40. Những trường hợp không áp dụng giá đất do Nhà nước quy định ◼ Giao dịch quyền sử dụng đất ◼ Đấu giá quyền sử dụng đất ◼ Tính thuế thu nhập và lệ phí trước bạ nếu giá các bên thỏa thuận trong hợp đồng cao hơn giá đất do Nhà nước quy định ◼ Đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, thời điểm có quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp không bị giới hạn bởi các quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định này."
  41. Giao đất, cho thuê đất ◼ Khái niệm ◼ Căn cứ giao đất, cho thuê đất ◼ Hình thứcv à đối tượng giao đất cho thuê đất • Giao đất không thu tiền sử dụng đất • Giao đất có thu tiền sử dụng đất • Thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm • Thuê đất trả tiền thuê đất một lần • Các trường hợp được lựa chọn hình thức sử dụng đất ◼ Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất ◼ Thủ tục giao đất, cho thuê đất
  42. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) ◼ Khái niệm ◼ Các trường hợp được cấp ◼ Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận ◼ Thủ tục cấp giấy chứng nhận ◼ Chỉnh lý và thu hồi giấy chứng nhận
  43. Thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận Thời gian thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ được quy định như sau: • 1. Không quá năm mươi (50) ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu. • 2. Không quá ba mươi (30) ngày làm việc đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có nhu cầu bổ sung chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất. • 3. Không quá hai mươi (20) ngày làm việc đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận không có nhu cầu bổ sung chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất. • 4. Thời gian nói trên không kể thời gian công khai kết quả thẩm tra, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian trích đo địa chính thửa đất. • 5. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể thời gian thực hiện các thủ tục cấp Giấy chứng nhận
  44. THỜI HẠN SỬ DỤNG ĐẤT ◼ Sử dụng đất ổn định lâu dài ◼ Sử dụng đất có thời hạn
  45. Thu hồi đất ◼ Khái niệm ◼ Các trường hợp thu hồi đất ◼ Thẩm quyền thu hồi đất ◼ Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ◼ Thủ tục thu hồi đất
  46. Quyền của người sử dụng đất ◼ Quyền chung ◼ Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất ◼ Quyền giao dịch quyền sử dụng đất: • Chuyển đổi quyền sử dụng đất • Chuyển nhượng quyền sử dụng đất • Tặng cho quyền sử dụng đất • Thừa kế quyền sử dụng đất • Góp vốn bằng quyền sử dụng đất • Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất • Thế chấp bằng quyền sử dụng đất
  47. Nghĩa vụ của người sử dụng đất ◼ Nghĩa vụ chung ◼ 1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng chiều cao trên không lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật; ◼ 2. Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; ◼ 3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; ◼ 4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; ◼ 5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; ◼ 6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; ◼ 7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất.
  48. Nghĩa vụ tài chính •Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất •Nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất •Nghĩa vụ nộp tiền thuê đất •Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất •Nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ •Nghĩa vụ nộp lệ phí địa chính
  49. 3. LUẬT NHÀ Ở 2005
  50. VĂN BẢN PHÁP LUẬT ◼ Luật Nhà ở ◼ Luật sửa đổi, bổ sung Điều 121 của Luật Đất đai và Điều 126 của Luật Nhà ở (2009) ◼ Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản (2009) ◼ Nghị định 71/2010/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở ◼ Nghị quyết 19/2008 về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam ◼ Thông tư 01/2009/TT-BXD quy định một số nội dung về cấp GCNQSH nhà ở và hướng dân mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư. ◼ Quyết định 08/2008/QĐ-BXD về ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư
  51. PHẠM VI ĐIỀU CHỈNH Quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở.
  52. Chủ sở hữu nhà ở và đối tượng được sở hữu nhà ở ◼ 1. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ. ◼ 2. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: • a) Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú; • b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại Điều 126 của Luật Nhà ở; • c) Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 125 của Luật Nhà ở và Nghị quyết 19/2008
  53. Phương thức phát triển nhà ở ◼ 1. Nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường (sau đây gọi là nhà ở thương mại); ◼ 2. Nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng (sau đây gọi là nhà ở riêng lẻ); ◼ 3. Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua (sau đây gọi là nhà ở xã hội); ◼ 4. Nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng để phục vụ điều động, luân chuyển cán bộ, công chức theo yêu cầu công tác (sau đây gọi là nhà ở công vụ).
  54. Huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở • Ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật để huy động số vốn còn thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở; • b) Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II (áp dụng đối với chủ đầu tư cấp I); • Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận; • Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia hợp tác kinh doanh chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận; • Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
  55. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư ◼ 1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: • a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; • b) Phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư (chủ đầu tư giữ lại, không bán) • c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng. ◼ 2. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: • a) Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường thoát hiểm, hệ thống bể phốt, lối đi bộ, sân chơi chung và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư; • b) Phần diện tích khác không phải là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư quy định; • c) Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư. Đối với khu vực để xe ô tô thì phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư
  56. Tổ chức quản lý việc sử dụng nhà chung cư ◼ 1. Nhà chung cư phải có Ban quản trị. Ban quản trị nhà chung cư là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. • Trong thời hạn không quá mười hai tháng, kể từ ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị. Chủ đầu tư có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung liên quan để thông qua Hội nghị nhà chung cư xem xét, quyết định. • Khi chưa thành lập được Ban quản trị thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện các công việc của Ban quản trị. ◼ 2. Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đó. ◼ 3. Số lượng thành viên Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Nhiệm kỳ của Ban quản trị nhà chung cư tối đa là ba năm. Ban quản trị hoạt động theo nguyên tắc tập thể, quyết định theo đa số.
  57. Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị ◼ 1. Xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư để trình Hội nghị nhà chung cư xem xét, thông qua; ◼ 2. Lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư; ◼ 3. Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng liên quan tới việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với các cơ quan chức năng, với tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét giải quyết; ◼ 4. Kiểm tra, theo dõi giám sát việc sử dụng, bảo hành, bảo trì nhà chung cư theo quy định; ◼ 5. Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong nhà chung cư được giao quản lý; ◼ 6. Thu các khoản tiền phải nộp của các chủ sở hữu nhà ở, người sử dụng và kinh phí từ việc sử dụng các phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư (nếu có); ◼ 7. Thanh toán kinh phí cho doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư theo hợp đồng đã ký và trả khoản tiền phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên trong Ban quản trị; ◼ 8. Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao.
  58. Bảo hành nhà ở ◼ 1. Nhà ở được bảo hành sau khi hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng. ◼ 2. Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở có trách nhiệm bảo hành thiết bị do mình cung ứng. ◼ Trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì bên bán nhà ở có trách nhiệm bảo hành trong thời hạn quy định tại khoản 4 Điều này. Bên bán nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành nhà ở đó. ◼ 3. Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm khắc phục, sửa chữa, thay thế kết cấu nhà ở, thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết hoặc khi vận hành, sử dụng không bình thường mà không phải do lỗi của người sử dụng nhà ở gây ra. ◼ 4. Thời gian bảo hành nhà ở được tính từ ngày chủ đầu tư ký biên bản nghiệm thu nhà ở để đưa vào sử dụng và được quy định như sau: • a) Không ít hơn sáu mươi tháng đối với nhà chung cư từ chín tầng trở lên và các loại nhà ở khác được đầu tư xây dựng bằng ngân sách nhà nước; • b) Không ít hơn ba mươi sáu tháng đối với nhà chung cư từ bốn đến tám tầng; • c) Không ít hơn hai mươi bốn tháng đối với nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm a và điểm b khoản này.
  59. Bảo trì nhà ở ◼ 1. Bảo trì nhà ở là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa chữa khi có các hư hỏng nhằm duy trì chất lượng nhà ở ◼ 2. Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm bảo trì nhà ở của mình theo quy định của Luật này và các quy định của pháp luật về xây dựng.
  60. Cải tạo nhà ở ◼ 1. Cải tạo nhà ở là việc nâng cấp hoặc mở rộng diện tích nhà ở hiện có ◼ 2. Chủ sở hữu nhà ở được cải tạo nhà ở của mình; người không phải là chủ sở hữu nhà ở chỉ được phép cải tạo nhà ở trong trường hợp được chủ sở hữu nhà ở đồng ý bằng văn bản.
  61. 4. BỘ LUẬT DÂN SỰ 2005
  62. PHẠM VI ĐIỀU CHỈNH Bộ luật dân sự quy định địa vị pháp lý, chuẩn mực pháp lý cho cách ứng xử của cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác; quyền, nghĩa vụ của các chủ thể về nhân thân và tài sản trong các quan hệ dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động (sau đây gọi chung là quan hệ dân sự).
  63. CHỦ THỂ CỦA QUAN HỆ PHÁP LUẬT DÂN SỰ ◼ Cá nhân (Từ Điều 14 đến Điều 83 của Bộ luật Dân sự); ◼ Pháp nhân (Từ Điều 84 đến Điều 105 của Bộ luật Dân sự): • 1. Được thành lập hợp pháp; • 2. Có cơ cấu tổ chức chặt chẽ; • 3. Có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó; • 4. Nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập ◼ Hộ gia đình; ◼ Tổ hợp tác.
  64. NGƯỜI ĐẠI DIỆN ◼ 1. Đại diện là việc một người (sau đây gọi là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của người khác (sau đây gọi là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện. ◼ 2. Cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có thể xác lập, thực hiện giao dịch dân sự thông qua người đại diện. Cá nhân không được để người khác đại diện cho mình nếu pháp luật quy định họ phải tự mình xác lập, thực hiện giao dịch đó. ◼ 3. Quan hệ đại diện được xác lập theo pháp luật hoặc theo uỷ quyền. ◼ 4. Người được đại diện có quyền, nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch dân sự do người đại diện xác lập. ◼ 5. Người đại diện phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 143 của Bộ luật Dân sự.
  65. ĐẠI DIỆN THEO PHÁP LUẬT ◼ 1. Cha, mẹ đối với con chưa thành niên; ◼ 2. Người giám hộ đối với người được giám hộ; ◼ 3. Người được Toà án chỉ định đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự; ◼ 4. Người đứng đầu pháp nhân theo quy định của điều lệ pháp nhân hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; ◼ 5. Chủ hộ gia đình đối với hộ gia đình; ◼ 6. Tổ trưởng tổ hợp tác đối với tổ hợp tác; ◼ 7. Những người khác theo quy định của pháp luật.
  66. ĐẠI DIỆN THEO UỶ QUYỀN ◼ 1. Đại diện theo uỷ quyền là đại diện được xác lập theo sự uỷ quyền giữa người đại diện và người được đại diện. ◼ 2. Hình thức uỷ quyền do các bên thoả thuận, trừ trường hợp pháp luật quy định việc uỷ quyền phải được lập thành văn bản.
  67. QUYỀN DÂN SỰ ◼ Quyền nhân thân ◼ Quyền tài sản
  68. Nghĩa vụ dân sự Nghĩa vụ dân sự là việc mà theo đó, một hoặc nhiều chủ thể (sau đây gọi chung là bên có nghĩa vụ) phải chuyển giao vật, chuyển giao quyền, trả tiền hoặc giấy tờ có giá, thực hiện công việc khác hoặc không được thực hiện công việc nhất định vì lợi ích của một hoặc nhiều chủ thể khác (sau đây gọi chung là bên có quyền)
  69. GIAO DỊCH DÂN SỰ Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
  70. HỢP ĐỒNG DÂN SỰ Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
  71. NGUYÊN TẮC GIAO KẾT HỢP ĐỒNG DÂN SỰ ◼ 1. Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội; ◼ 2. Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng.
  72. HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG DÂN SỰ ◼ 1. Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định. ◼ 2. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó. ◼ Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
  73. NỘI DUNG CỦA HỢP ĐỒNG DÂN SỰ Tuỳ theo từng loại hợp đồng, các bên có thể thoả thuận về những nội dung sau đây: • 1. Đối tượng của hợp đồng là tài sản phải giao, công việc phải làm hoặc không được làm; • 2. Số lượng, chất lượng; • 3. Giá, phương thức thanh toán; • 4. Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng; • 5. Quyền, nghĩa vụ của các bên; • 6. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; • 7. Phạt vi phạm hợp đồng; • 8. Các nội dung khác.
  74. HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG DÂN SỰ Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
  75. CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG DÂN SỰ Hợp đồng chấm dứt trong các trường hợp sau đây: • 1. Hợp đồng đã được hoàn thành; • 2. Theo thoả thuận của các bên; • 3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân hoặc chủ thể khác chấm dứt mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân hoặc chủ thể đó thực hiện; • 4. Hợp đồng bị huỷ bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện; • 5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn và các bên có thể thoả thuận thay thế đối tượng khác hoặc bồi thường thiệt hại; • 6. Các trường hợp khác do pháp luật quy định.
  76. THỪA KẾ ◼ Thừa kế theo di chúc ◼ Thừa kế theo pháp luật
  77. 5. LUẬT ĐẦU TƯ 2005
  78. PHẠM VI ĐIỀU CHỈNH Quy định về hoạt động đầu tư nhằm mục đích kinh doanh; quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư; bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư; khuyến khích và ưu đãi đầu tư; quản lý nhà nước về đầu tư tại Việt Nam và đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài.
  79. NHÀ ĐẦU TƯ Nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư theo quy định của pháp luật Việt Nam, bao gồm: • a) Doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế thành lập theo Luật doanh nghiệp; • b) Hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã thành lập theo Luật hợp tác xã; • c) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập trước khi Luật này có hiệu lực; • d) Hộ kinh doanh, cá nhân; • đ) Tổ chức, cá nhân nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; người nước ngoài thường trú ở Việt Nam; • e) Các tổ chức khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.
  80. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NHÀ ĐẦU TƯ
  81. QUYỀN ◼ Quyền tự chủ đầu tư, kinh doanh (Điều 13 LĐT) ◼ Quyền tiếp cận, sử dụng nguồn lực đầu tư (Điều 14 LĐT) ◼ Quyền xuất khẩu, nhập khẩu, quảng cáo, tiếp thị, gia công và gia công lại liên quan đến hoạt động đầu tư (Điều 15 LĐT) ◼ Quyền mua ngoại tệ (Điều 16 LĐT) ◼ Quyền chuyển nhượng, điều chỉnh vốn hoặc dự án đầu tư (Điều 17 LĐT) ◼ Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (Điều 18 LĐT) ◼ Các quyền khác của nhà đầu tư (Điều 19 LĐT)
  82. NGHĨA VỤ (Điều 20 LĐT) ◼ 1. Tuân thủ quy định của pháp luật về thủ tục đầu tư; thực hiện hoạt động đầu tư theo đúng nội dung đăng ký đầu tư, nội dung quy định tại Giấy chứng nhận đầu tư. ◼ Nhà đầu tư phải chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực của nội dung đăng ký đầu tư, hồ sơ dự án đầu tư và tính hợp pháp của các văn bản xác nhận. ◼ 2. Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. ◼ 3. Thực hiện quy định của pháp luật về kế toán, kiểm toán và thống kê. ◼ 4. Thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về bảo hiểm, lao động; tôn trọng danh dự, nhân phẩm, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người lao động. ◼ 5. Tôn trọng, tạo điều kiện thuận lợi để người lao động thành lập, tham gia tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội. ◼ 6. Thực hiện quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường. ◼ 7. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
  83. THỦ TỤC ĐẦU TƯ
  84. DỰ ÁN KHÔNG PHẢI ĐĂNG KÝ ĐẦU TƯ Dự án đầu tư trong nước có quy mô vốn đầu tư dưới mười lăm tỷ đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì nhà đầu tư không phải làm thủ tục đăng ký đầu tư.
  85. NHỮNG DỰ ÁN PHẢI ÁP DỤNG THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẦU TƯ ◼ Dự án đầu tư trong nước có quy mô vốn đầu tư từ mười lăm tỷ đồng Việt Nam đến dưới ba trăm tỷ đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì nhà đầu tư làm thủ tục đăng ký đầu tư theo mẫu tại cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh. ◼ Dự án có vốn đầu tư nước ngoài có quy mô vốn đầu tư dưới ba trăm tỷ đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì nhà đầu tư làm thủ tục đăng ký đầu tư tại cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh để được cấp Giấy chứng nhận đầu tư.
  86. NHỮNG DỰ ÁN PHẢI ÁP DỤNG THỦ TỤC THẨM TRA Dự án đầu tư trong nước, dự án có vốn đầu tư nước ngoài có quy mô vốn đầu tư từ ba trăm tỷ đồng Việt Nam trở lên và dự án thuộc Danh mục dự án đầu tư có điều kiện thì phải thực hiện thủ tục thẩm tra để được cấp Giấy chứng nhận đầu tư.
  87. Thủ tục đầu tư gắn với thành lập tổ chức kinh tế ◼ 1. Nhà đầu tư nước ngoài lần đầu đầu tư vào Việt Nam phải có dự án đầu tư và làm thủ tục đăng ký đầu tư hoặc thẩm tra đầu tư tại cơ quan nhà nước quản lý đầu tư để được cấp Giấy chứng nhận đầu tư. Giấy chứng nhận đầu tư đồng thời là Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. ◼ 2. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đã thành lập tại Việt Nam nếu có dự án đầu tư mới thì được làm thủ tục thực hiện dự án đầu tư đó mà không nhất thiết phải thành lập tổ chức kinh tế mới. ◼ 3. Nhà đầu tư trong nước có dự án đầu tư gắn với việc thành lập tổ chức kinh tế thì thực hiện đăng ký kinh doanh theo quy định của Luật doanh nghiệp, pháp luật có liên quan và thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định của Luật đầu tư.
  88. Điều chỉnh dự án đầu tư ◼ 1. Khi có nhu cầu điều chỉnh dự án đầu tư liên quan đến mục tiêu, quy mô, địa điểm, hình thức, vốn, thời hạn dự án thì nhà đầu tư thực hiện thủ tục sau đây: • a) Đối với dự án đăng ký đầu tư, nhà đầu tư tự quyết định và đăng ký nội dung điều chỉnh cho cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh trong thời hạn mười ngày kể từ ngày quyết định điều chỉnh; • b) Đối với dự án thuộc diện thẩm tra đầu tư, nhà đầu tư nộp văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư cho cơ quan nhà nước quản lý đầu tư theo thẩm quyền để xem xét điều chỉnh. • Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư bao gồm các nội dung về tình hình thực hiện dự án, lý do điều chỉnh, những thay đổi so với nội dung đã thẩm tra. ◼ 2. Cơ quan nhà nước quản lý đầu tư thông báo cho nhà đầu tư việc điều chỉnh chứng nhận đầu tư trong thời hạn mười lăm ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. ◼ 3. Việc điều chỉnh dự án đầu tư được thực hiện dưới hình thức điều chỉnh, bổ sung nội dung vào Giấy chứng nhận đầu tư.
  89. TRIỂN KHAI THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ ◼ Thuê, giao nhận đất thực hiện dự án ◼ Chuẩn bị mặt bằng xây dựng (Điều 55 LĐT, Luật đất đai) ◼ Thực hiện dự án đầu tư có xây dựng (Điều 58 LĐT, Luật xây dựng) ◼ Tiêu thụ sản phẩm tại thị trường Việt Nam (Điều 60 LĐT) ◼ Thuê tổ chức quản lý (Điều 63 LĐT)
  90. Tạm ngừng dự án, thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư ◼ 1. Nhà đầu tư khi tạm ngừng dự án đầu tư phải thông báo với cơ quan nhà nước quản lý đầu tư để được xác nhận làm cơ sở cho việc xem xét miễn, giảm tiền thuê đất trong thời hạn tạm ngừng dự án. ◼ 2. Dự án được cấp Giấy chứng nhận đầu tư sau mười hai tháng mà nhà đầu tư không triển khai hoặc không có khả năng thực hiện theo tiến độ đã cam kết và không có lý do chính đáng thì bị thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư.
  91. Chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư Việc chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư được thực hiện theo một trong những trường hợp sau đây: • 1. Hết thời hạn hoạt động ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư; • 2. Theo các điều kiện chấm dứt hoạt động được quy định trong hợp đồng, Điều lệ doanh nghiệp hoặc thỏa thuận, cam kết của các nhà đầu tư về tiến độ thực hiện dự án; • 3. Nhà đầu tư quyết định chấm dứt hoạt động của dự án; • 4. Chấm dứt hoạt động theo quyết định của cơ quan nhà nước quản lý đầu tư hoặc theo bản án, quyết định của Tòa án, Trọng tài do vi phạm pháp luật.
  92. 6. LUẬT XÂY DỰNG 2003
  93. VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT ◼ Luật Xây dựng 2003 ◼ Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản (2009) ◼ NĐ 08/2005 về quy hoạch xây dựng ◼ NĐ 29/2007 về quản lý kiến trúc đô thi ◼ NĐ 124/2007/NĐ-CP về quản lý vật liệu xây dựng ◼ NĐ 111/2006 hướng dẫn thi hành luật đấu thầu và lựa chọn nhà thầu xây dựng theo Luật xây dựng. ◼ Nghị định 12/2009/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình ◼ Quyết định 04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của BXD về việc ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng
  94. PHẠM VI ĐIỀU CHỈNH Quy định về hoạt động xây dựng; quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình và hoạt động xây dựng
  95. Quy hoạch xây dựng ◼ Quy hoạch xây dựng vùng. ◼ Quy hoạch xây dựng đô thị. ◼ Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn ◼ Quy chuẩn quy hoạch xây dựng
  96. Xây dựng công trình (NĐ 12/2009/NĐ-CP) ◼ Lập Báo cáo đầu tư xây dựng công trình ◼ Lập Dự án đầu tư xây dựng công trình ◼ Thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình ◼ Quyết định đầu tư xây dựng công trình ◼ Thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình • Thiết kế xây dựng • Giấy phép xây dựng ◼ Quản lý thi công xây dựng ◼ Nghiệm thu, bàn giao xây dựng công trình ◼ Bảo hành công trình xây dựng
  97. Lập báo cáo đầu tư (Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi) ◼ Đối với dự án quan trọng quốc gia, chủ đầu tư phải lập Báo cáo đầu tư trình Quốc hội xem xét quyết định về chủ trương đầu tư. ◼ Đối với các dự án khác, chủ đầu tư không phải lập Báo cáo đầu tư
  98. Lập Dự án đầu tư xây dựng công trình (Báo cáo nghiên cứu khả thi) Áp dụng cho các dự án đầu tư xây dựng công trình trừ các trường hợp sau: • Công trình chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng (công trình quy định tại khoản 1 Điều 13 Nghị định 12/2009) • Các công trình xây dựng là nhà ở riêng lẻ của dân quy định tại khoản 5 Điều 35 của Luật Xây dựng.
  99. Điều kiện năng lực của tổ chức tư vấn khi lập dự án ◼ 1. Năng lực của tổ chức tư vấn lập dự án được phân thành 2 hạng theo loại dự án như sau: • a) Hạng 1: có ít nhất 20 người là kiến trúc sư, kỹ sư, kỹ sư kinh tế phù hợp với yêu cầu của dự án; trong đó có người có đủ điều kiện làm chủ nhiệm lập dự án hạng 1 hoặc chủ nhiệm thiết kế hạng 1 công trình cùng loại; • b) Hạng 2: có ít nhất 10 người là kiến trúc sư, kỹ sư, kỹ sư kinh tế phù hợp với yêu cầu của dự án; trong đó có người đủ điều kiện làm chủ nhiệm lập dự án hạng 2 hoặc chủ nhiệm thiết kế hạng 2 công trình cùng loại. ◼ 2. Phạm vi hoạt động: • a) Hạng 1: được lập dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, B, C cùng loại; • b) Hạng 2: được lập dự án nhóm B, C cùng loại; • c) Đối với tổ chức chưa đủ điều kiện để xếp hạng chỉ được lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật của công trình cùng loại.
  100. Hồ sơ trình thẩm định Dự án đầu tư xây dựng công trình ◼ 1. Tờ trình thẩm định dự án. ◼ 2. Dự án bao gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở. ◼ 3. Các văn bản pháp lý có liên quan.
  101. Thẩm quyền thẩm định Dự án đầu tư xây dựng công trình (Điều 10 của NĐ 12/2009) ◼ Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước ◼ Đối với các dự án khác
  102. Thẩm quyền quyết định đầu tư ◼ 1. Đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước: • a) Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư các dự án quan trọng quốc gia theo Nghị quyết của Quốc hội và các dự án quan trọng khác; • b) Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan cấp Bộ quyết định đầu tư các dự án nhóm A, B, C. Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan cấp Bộ được uỷ quyền hoặc phân cấp quyết định đầu tư đối với các dự án nhóm B, C cho cơ quan cấp dưới trực tiếp; • c) Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư các dự án nhóm A, B, C trong phạm vi và khả năng cân đối ngân sách của địa phương sau khi thông qua Hội đồng nhân dân cùng cấp. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện được uỷ quyền hoặc phân cấp quyết định đầu tư đối với các dự án nhóm B, C cho cơ quan cấp dưới trực tiếp; • d) Tùy theo điều kiện cụ thể của từng địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã được quyết định đầu tư các dự án có sử dụng nguồn vốn hỗ trợ từ ngân sách cấp trên. ◼ 2. Các dự án sử dụng vốn khác, vốn hỗn hợp chủ đầu tư tự quyết định đầu tư và chịu trách nhiệm.
  103. Thiết kế xây dựng công trình ◼ Thiết kế cơ sở là thiết kế được thực hiện trong giai đoạn lập Dự án đầu tư xây dựng công trình trên cơ sở phương án thiết kế được lựa chọn, bảo đảm thể hiện được các thông số kỹ thuật chủ yếu phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng, là căn cứ để triển khai các bước thiết kế tiếp theo. ◼ Thiết kế kỹ thuật là thiết kế được thực hiện trên cơ sở thiết kế cơ sở trong dự án đầu tư xây dựng công trình được phê duyệt, bảo đảm thể hiện được đầy đủ các thông số kỹ thuật và vật liệu sử dụng phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng, là căn cứ để triển khai bước thiết kế bản vẽ thi công; ◼ Thiết kế bản vẽ thi công là thiết kế bảo đảm thể hiện được đầy đủ các thông số kỹ thuật, vật liệu sử dụng và chi tiết cấu tạo phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng, đảm bảo đủ điều kiện để triển khai thi công xây dựng công trình.
  104. Các bước thiết kế xây dựng công trình Tùy theo quy mô, tính chất của công trình cụ thể, việc thiết kế xây dựng công trình được thực hiện một bước, hai bước hoặc ba bước như sau: • a) Thiết kế một bước là thiết kế bản vẽ thi công được áp dụng đối với công trình chỉ lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình. Trường hợp này, bước thiết kế cơ sở, bước thiết kế kỹ thuật và bước thiết kế bản vẽ thi công được gộp thành một bước và gọi là thiết kế bản vẽ thi công (Đối với trường hợp thiết kế một bước, có thể sử dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành để triển khai thiết kế bản vẽ thi công); • b) Thiết kế hai bước, trường hợp này, bước thiết kế kỹ thuật và bước thiết kế bản vẽ thi công được gộp thành một bước và gọi là bước thiết kế bản vẽ thi công; • c) Thiết kế ba bước bao gồm bước thiết kế cơ sở, bước thiết kế kỹ thuật và bước thiết kế bản vẽ thi công được áp dụng đối với công trình quy định phải lập dự án. Tuỳ theo mức độ phức tạp của công trình, việc thực hiện thiết kế ba bước do người quyết định đầu tư quyết định.
  105. Điều kiện năng lực của tổ chức tư vấn khi thiết kế xây dựng công trình ◼ a) Hạng 1: • Có ít nhất 20 người là kiến trúc sư, kỹ sư thuộc các chuyên ngành phù hợp trong đó có người đủ điều kiện làm chủ nhiệm thiết kế xây dựng công trình hạng 1; • Có đủ chủ trì thiết kế hạng 1 về các bộ môn thuộc công trình cùng loại; • Đã thiết kế ít nhất 1 công trình cấp đặc biệt hoặc cấp I hoặc 2 công trình cấp II cùng loại. ◼ b) Hạng 2: • Có ít nhất 10 người là kiến trúc sư, kỹ sư thuộc các chuyên ngành phù hợp trong đó có người đủ điều kiện làm chủ nhiệm thiết kế xây dựng công trình hạng 2; • Có đủ chủ trì thiết kế hạng 2 về các bộ môn thuộc công trình cùng loại; • Đã thiết kế ít nhất 1 công trình cấp II hoặc 2 công trình cấp III cùng loại.
  106. Điều kiện năng lực của tổ chức tư vấn khi thiết kế xây dựng công trình (tt) ◼ 2. Phạm vi hoạt động: • a) Hạng 1: được thiết kế công trình cấp đặc biệt, cấp I , cấp II, cấp III và cấp IV cùng loại; lập dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, B, C cùng loại; • b) Hạng 2: được thiết kế công trình cấp II, cấp III và cấp IV cùng loại; lập dự án nhóm B, C cùng loại; • c) Đối với tổ chức chưa đủ điều kiện để xếp hạng thì được thiết kế công trình cấp IV cùng loại, lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình của công trình cùng loại. ◼ 3. Đối với tổ chức tư vấn thiết kế chưa đủ điều kiện để xếp hạng, nếu đã thiết kế ít nhất 5 công trình cấp IV thì được thiết kế công trình cấp III cùng loại.
  107. GIẤY PHÉP XÂY DỰNG Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng các công trình sau đây: • a) Công trình thuộc bí mật Nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp, công trình tạm phục vụ xây dựng công trình chính; • b) Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt, công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; • c) Công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; • d) Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình; • đ) Công trình hạ tầng kỹ thuật quy mô nhỏ thuộc các xã vùng sâu, vùng xa; • e) Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm dân cư tập trung; nhà ở riêng lẻ tại các điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt.
  108. Hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng công trình và nhà ở đô thị ◼ 1. Đơn xin cấp Giấy phép xây dựng. Trường hợp xin cấp Giấy phép xây dựng tạm có thời hạn thì trong đơn xin cấp Giấy phép xây dựng còn phải có cam kết tự phá dỡ công trình khi Nhà nước thực hiện giải phóng mặt bằng. ◼ 2. Bản sao một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. ◼ 3. Bản vẽ thiết kế thể hiện được vị trí mặt bằng, mặt cắt, các mặt đứng chính; mặt bằng móng của công trình; sơ đồ vị trí hoặc tuyến công trình; sơ đồ hệ thống và điểm đấu nối kỹ thuật cấp điện, cấp nước, thoát nước mưa, thoát nước thải. Riêng đối với công trình sửa chữa, cải tạo yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng thì phải có ảnh chụp hiện trạng công trình.
  109. Hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn ◼ 1. Đơn xin cấp Giấy phép xây dựng. ◼ 2. Bản sao một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. ◼ 3. Sơ đồ mặt bằng xây dựng công trình trên lô đất và các công trình liền kề nếu có do chủ nhà ở đó tự vẽ.
  110. Thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng ◼ 1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức cấp Giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp I; công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử - văn hoá; công trình tượng đài, quảng cáo, tranh hoành tráng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý; những công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài; công trình thuộc dự án và các công trình khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. ◼ 2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy phép xây dựng các công trình còn lại và nhà ở riêng lẻ ở đô thị thuộc địa giới hành chính do mình quản lý. ◼ 3. Ủy ban nhân dân xã cấp Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại những điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt thuộc địa giới hành chính do mình quản lý.
  111. 7. LUẬT THƯƠNG MẠI 2005
  112. PHẠM VI ĐIỀU CHỈNH ◼ 1. Hoạt động thương mại thực hiện trên lãnh thổ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam. ◼ 2. Hoạt động thương mại thực hiện ngoài lãnh thổ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam trong trường hợp các bên thoả thuận chọn áp dụng Luật này hoặc luật nước ngoài, điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định áp dụng Luật này. ◼ 3. Hoạt động không nhằm mục đích sinh lợi của một bên trong giao dịch với thương nhân thực hiện trên lãnh thổ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam trong trường hợp bên thực hiện hoạt động không nhằm mục đích sinh lợi đó chọn áp dụng Luật này.
  113. KHÁI NIỆM HOẠT ĐỘNG THƯƠNG MẠI Hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác.
  114. CÁC HOẠT ĐỘNG THƯƠNG MẠI ◼ Mua bán hàng hoá là hoạt động thương mại, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao hàng, chuyển quyền sở hữu hàng hóa cho bên mua và nhận thanh toán; bên mua có nghĩa vụ thanh toán cho bên bán, nhận hàng và quyền sở hữu hàng hoá theo thỏa thuận. ◼ Cung ứng dịch vụ là hoạt động thương mại, theo đó một bên (sau đây gọi là bên cung ứng dịch vụ) có nghĩa vụ thực hiện dịch vụ cho một bên khác và nhận thanh toán; bên sử dụng dịch vụ (sau đây gọi là khách hàng) có nghĩa vụ thanh toán cho bên cung ứng dịch vụ và sử dụng dịch vụ theo thỏa thuận. ◼ Xúc tiến thương mại là hoạt động thúc đẩy, tìm kiếm cơ hội mua bán hàng hoá và cung ứng dịch vụ, bao gồm hoạt động khuyến mại, quảng cáo thương mại, trưng bày, giới thiệu hàng hoá, dịch vụ và hội chợ, triển lãm thương mại. ◼ Các hoạt động trung gian thương mại là hoạt động của thương nhân để thực hiện các giao dịch thương mại cho một hoặc một số thương nhân được xác định, bao gồm hoạt động đại diện cho thương nhân, môi giới thương mại, uỷ thác mua bán hàng hoá và đại lý thương mại.
  115. ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG ◼ 1. Thương nhân hoạt động thương mại theo quy định tại Điều 1 của Luật TM. ◼ 2. Tổ chức, cá nhân khác hoạt động có liên quan đến thương mại. ◼ 3. Căn cứ vào những nguyên tắc của Luật TM, Chính phủ quy định cụ thể việc áp dụng Luật này đối với cá nhân hoạt động thương mại một cách độc lập, thường xuyên không phải đăng ký kinh doanh
  116. 8. LUẬT DOANH NGHIỆP 2005
  117. KHÁI NIỆM DOANH NGHIỆP Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh.
  118. QUYỀN CỦA DOANH NGHIỆP ◼ 1. Tự chủ kinh doanh; chủ động lựa chọn ngành, nghề, địa bàn, hình thức kinh doanh, đầu tư; chủ động mở rộng quy mô và ngành, nghề kinh doanh; được Nhà nước khuyến khích, ưu đãi và tạo điều kiện thuận lợi tham gia sản xuất, cung ứng sản phẩm, dịch vụ công ích. ◼ 2. Lựa chọn hình thức, phương thức huy động, phân bổ và sử dụng vốn. ◼ 3. Chủ động tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng. ◼ 4. Kinh doanh xuất khẩu, nhập khẩu.
  119. ◼ 5. Tuyển dụng, thuê và sử dụng lao động theo yêu cầu kinh doanh. ◼ 6. Chủ động ứng dụng khoa học công nghệ hiện đại để nâng cao hiệu quả kinh doanh và khả năng cạnh tranh. ◼ 7. Tự chủ quyết định các công việc kinh doanh và quan hệ nội bộ. ◼ 8. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của doanh nghiệp. ◼ 9. Từ chối mọi yêu cầu cung cấp các nguồn lực không được pháp luật quy định. ◼ 10. Khiếu nại, tố cáo theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo. ◼ 11. Trực tiếp hoặc thông qua người đại diện theo uỷ quyền tham gia tố tụng theo quy định của pháp luật. ◼ 12. Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
  120. NGHĨA VỤ CỦA DOANH NGHIỆP ◼ 1. Hoạt động kinh doanh theo đúng ngành, nghề đã ghi trong Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; bảo đảm điều kiện kinh doanh theo quy định của pháp luật khi kinh doanh ngành, nghề kinh doanh có điều kiện. ◼ 2. Tổ chức công tác kế toán, lập và nộp báo cáo tài chính trung thực, chính xác, đúng thời hạn theo quy định của pháp luật về kế toán. ◼ 3. Đăng ký mã số thuế, kê khai thuế, nộp thuế và thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật.
  121. ◼ 4. Bảo đảm quyền, lợi ích của người lao động theo quy định của pháp luật về lao động; thực hiện chế độ bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế và bảo hiểm khác cho người lao động theo quy định của pháp luật về bảo hiểm. ◼ 5. Bảo đảm và chịu trách nhiệm về chất lượng hàng hoá, dịch vụ theo tiêu chuẩn đã đăng ký hoặc công bố. ◼ 6. Thực hiện chế độ thống kê theo quy định của pháp luật về thống kê; định kỳ báo cáo đầy đủ các thông tin về doanh nghiệp, tình hình tài chính của doanh nghiệp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo mẫu quy định; khi phát hiện các thông tin đã kê khai hoặc báo cáo thiếu chính xác, chưa đầy đủ thì phải kịp thời sửa đổi, bổ sung các thông tin đó. ◼ 7. Tuân thủ quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh, trật tự, an toàn xã hội, bảo vệ tài nguyên, môi trường, bảo vệ di tích lịch sử, văn hoá và danh lam thắng cảnh. ◼ 8. Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
  122. THÀNH LẬP DOANH NGHIỆP VÀ ĐĂNG KÝ KINH DOANH
  123. Quyền thành lập, góp vốn, mua cổ phần và quản lý doanh nghiệp
  124. ◼ Tổ chức, cá nhân Việt Nam, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền thành lập và quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam theo quy định của Luật DN trừ những trường hợp sau: • a) Cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân Việt Nam sử dụng tài sản nhà nước để thành lập doanh nghiệp kinh doanh thu lợi riêng cho cơ quan, đơn vị mình; • b) Cán bộ, công chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức; • c) Sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quốc phòng trong các cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân Việt Nam; sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên nghiệp trong các cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân Việt Nam; • d) Cán bộ lãnh đạo, quản lý nghiệp vụ trong các doanh nghiệp 100% vốn sở hữu nhà nước, trừ những người được cử làm đại diện theo uỷ quyền để quản lý phần vốn góp của Nhà nước tại doanh nghiệp khác; • đ) Người chưa thành niên; người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc bị mất năng lực hành vi dân sự; • e) Người đang chấp hành hình phạt tù hoặc đang bị Toà án cấm hành nghề kinh doanh; • g) Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật về phá sản.
  125. ◼ Tổ chức, cá nhân có quyền mua cổ phần của công ty cổ phần, góp vốn vào công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh theo quy định của Luật này, trừ trường hợp sau: • a) Cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân Việt Nam sử dụng tài sản nhà nước góp vốn vào doanh nghiệp để thu lợi riêng cho cơ quan, đơn vị mình; • b) Các đối tượng không được góp vốn vào doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức.
  126. Trình tự đăng ký kinh doanh ◼ 1. Người thành lập doanh nghiệp nộp đủ hồ sơ đăng ký kinh doanh theo quy định của Luật này tại cơ quan đăng ký kinh doanh có thẩm quyền và phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của nội dung hồ sơ đăng ký kinh doanh. ◼ 2. Cơ quan đăng ký kinh doanh có trách nhiệm xem xét hồ sơ đăng ký kinh doanh và cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh trong thời hạn mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận hồ sơ; nếu từ chối cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh thì thông báo bằng văn bản cho người thành lập doanh nghiệp biết. Thông báo phải nêu rõ lý do và các yêu cầu sửa đổi, bổ sung. ◼ 3. Cơ quan đăng ký kinh doanh xem xét và chịu trách nhiệm về tính hợp lệ của hồ sơ khi cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; không được yêu cầu người thành lập doanh nghiệp nộp thêm các giấy tờ khác không quy định tại Luật này. ◼ 4. Thời hạn cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh gắn với dự án đầu tư cụ thể thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư.
  127. Hồ sơ đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp tư nhân ◼ 1. Giấy đề nghị đăng ký kinh doanh theo mẫu thống nhất do cơ quan đăng ký kinh doanh có thẩm quyền quy định. ◼ 2. Bản sao Giấy chứng minh nhân dân, Hộ chiếu hoặc chứng thực cá nhân hợp pháp khác. ◼ 3. Văn bản xác nhận vốn pháp định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền đối với doanh nghiệp kinh doanh ngành, nghề mà theo quy định của pháp luật phải có vốn pháp định. ◼ 4. Chứng chỉ hành nghề của Giám đốc và cá nhân khác đối với doanh nghiệp kinh doanh ngành, nghề mà theo quy định của pháp luật phải có chứng chỉ hành nghề.
  128. Hồ sơ đăng ký kinh doanh của công ty hợp danh ◼ 1. Giấy đề nghị đăng ký kinh doanh theo mẫu thống nhất do cơ quan đăng ký kinh doanh có thẩm quyền quy định. ◼ 2. Dự thảo Điều lệ công ty. ◼ 3. Danh sách thành viên, bản sao Giấy chứng minh nhân dân, Hộ chiếu hoặc chứng thực cá nhân hợp pháp khác của mỗi thành viên. ◼ 4. Văn bản xác nhận vốn pháp định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền đối với công ty hợp danh kinh doanh ngành, nghề mà theo quy định của pháp luật phải có vốn pháp định. ◼ 5. Chứng chỉ hành nghề của thành viên hợp danh và cá nhân khác đối với công ty hợp danh kinh doanh ngành, nghề mà theo quy định của pháp luật phải có chứng chỉ hành nghề.
  129. Hồ sơ đăng ký kinh doanh của công ty trách nhiệm hữu hạn ◼ 1. Giấy đề nghị đăng ký kinh doanh theo mẫu thống nhất do cơ quan đăng ký kinh doanh có thẩm quyền quy định. ◼ 2. Dự thảo Điều lệ công ty. ◼ 3. Danh sách thành viên và các giấy tờ kèm theo sau đây: ◼ a) Đối với thành viên là cá nhân: bản sao Giấy chứng minh nhân dân, Hộ chiếu hoặc chứng thực cá nhân hợp pháp khác; ◼ b) Đối với thành viên là tổ chức: bản sao quyết định thành lập, Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc tài liệu tương đương khác của tổ chức; văn bản uỷ quyền, Giấy chứng minh nhân dân, Hộ chiếu hoặc chứng thực cá nhân hợp pháp khác của người đại diện theo uỷ quyền. ◼ Đối với thành viên là tổ chức nước ngoài thì bản sao Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh phải có chứng thực của cơ quan nơi tổ chức đó đã đăng ký không quá ba tháng trước ngày nộp hồ sơ đăng ký kinh doanh. ◼ 4. Văn bản xác nhận vốn pháp định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền đối với công ty kinh doanh ngành, nghề mà theo quy định của pháp luật phải có vốn pháp định. ◼ 5. Chứng chỉ hành nghề của Giám đốc hoặc Tổng giám đốc và cá nhân khác đối với công ty kinh doanh ngành, nghề mà theo quy định của pháp luật phải có chứng chỉ hành nghề
  130. Hồ sơ đăng ký kinh doanh của công ty cổ phần ◼ 1. Giấy đề nghị đăng ký kinh doanh theo mẫu thống nhất do cơ quan đăng ký kinh doanh có thẩm quyền quy định. ◼ 2. Dự thảo Điều lệ công ty. ◼ 3. Danh sách cổ đông sáng lập và các giấy tờ kèm theo sau đây: ◼ a) Đối với cổ đông là cá nhân: bản sao Giấy chứng minh nhân dân, Hộ chiếu hoặc chứng thực cá nhân hợp pháp khác; ◼ b) Đối với cổ đông là tổ chức: bản sao quyết định thành lập, Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc tài liệu tương đương khác của tổ chức; văn bản uỷ quyền, Giấy chứng minh nhân dân, Hộ chiếu hoặc chứng thực cá nhân hợp pháp khác của người đại diện theo uỷ quyền. ◼ Đối với cổ đông là tổ chức nước ngoài thì bản sao Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh phải có chứng thực của cơ quan nơi tổ chức đó đã đăng ký không quá ba tháng trước ngày nộp hồ sơ đăng ký kinh doanh. ◼ 4. Văn bản xác nhận vốn pháp định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền đối với công ty kinh doanh ngành, nghề mà theo quy định của pháp luật phải có vốn pháp định. ◼ 5. Chứng chỉ hành nghề của Giám đốc hoặc Tổng giám đốc và cá nhân khác đối với công ty kinh doanh ngành, nghề mà theo quy định của pháp luật phải có chứng chỉ hành nghề.
  131. Nội dung giấy đề nghị đăng ký kinh doanh ◼ 1. Tên doanh nghiệp. ◼ 2. Địa chỉ trụ sở chính của doanh nghiệp; số điện thoại, số fax, địa chỉ giao dịch thư điện tử (nếu có). ◼ 3. Ngành, nghề kinh doanh. ◼ 4. Vốn điều lệ đối với công ty, vốn đầu tư ban đầu của chủ doanh nghiệp đối với doanh nghiệp tư nhân. ◼ 5. Phần vốn góp của mỗi thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh; số cổ phần của cổ đông sáng lập, loại cổ phần, mệnh giá cổ phần và tổng số cổ phần được quyền chào bán của từng loại đối với công ty cổ phần. ◼ 6. Họ, tên, chữ ký, địa chỉ thường trú, quốc tịch, số Giấy chứng minh nhân dân, Hộ chiếu hoặc chứng thực cá nhân hợp pháp khác của chủ doanh nghiệp đối với doanh nghiệp tư nhân; của chủ sở hữu công ty hoặc người đại diện theo uỷ quyền của chủ sở hữu công ty đối với công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên; của thành viên hoặc người đại diện theo uỷ quyền của thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên; của cổ đông sáng lập hoặc người đại diện theo uỷ quyền của cổ đông sáng lập đối với công ty cổ phần; của thành viên hợp danh đối với công ty hợp danh.
  132. Nội dung Điều lệ công ty ◼ 1. Tên, địa chỉ trụ sở chính, chi nhánh, văn phòng đại diện. ◼ 2. Ngành, nghề kinh doanh. ◼ 3. Vốn điều lệ; cách thức tăng và giảm vốn điều lệ. ◼ 4. Họ, tên, địa chỉ, quốc tịch và các đặc điểm cơ bản khác của các thành viên hợp danh đối với công ty hợp danh; của chủ sở hữu công ty, thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn; của cổ đông sáng lập đối với công ty cổ phần. ◼ 5. Phần vốn góp và giá trị vốn góp của mỗi thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh; số cổ phần của cổ đông sáng lập, loại cổ phần, mệnh giá cổ phần và tổng số cổ phần được quyền chào bán của từng loại đối với công ty cổ phần. ◼ 6. Quyền và nghĩa vụ của thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; của cổ đông đối với công ty cổ phần. ◼ 7. Cơ cấu tổ chức quản lý. ◼ 8. Người đại diện theo pháp luật đối với công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần.
  133. ◼ 9. Thể thức thông qua quyết định của công ty; nguyên tắc giải quyết tranh chấp nội bộ. ◼ 10. Căn cứ và phương pháp xác định thù lao, tiền lương và thưởng cho người quản lý và thành viên Ban kiểm soát hoặc Kiểm soát viên. ◼ 11. Những trường hợp thành viên có thể yêu cầu công ty mua lại phần vốn góp đối với công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc cổ phần đối với công ty cổ phần. ◼ 12. Nguyên tắc phân chia lợi nhuận sau thuế và xử lý lỗ trong kinh doanh. ◼ 13. Các trường hợp giải thể, trình tự giải thể và thủ tục thanh lý tài sản công ty. ◼ 14. Thể thức sửa đổi, bổ sung Điều lệ công ty. ◼ 15. Họ, tên, chữ ký của các thành viên hợp danh đối với công ty hợp danh; của người đại diện theo pháp luật, của chủ sở hữu công ty, của các thành viên hoặc người đại diện theo uỷ quyền đối với công ty trách nhiệm hữu hạn; của người đại diện theo pháp luật, của các cổ đông sáng lập, người đại diện theo uỷ quyền của cổ đông sáng lập đối với công ty cổ phần. ◼ 16. Các nội dung khác do thành viên, cổ đông thoả thuận nhưng không được trái với quy định của pháp luật.
  134. Danh sách thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh, danh sách cổ đông sáng lập công ty cổ phần ◼ Danh sách thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh, danh sách cổ đông sáng lập công ty cổ phần được lập theo mẫu thống nhất do cơ quan đăng ký kinh doanh quy định và phải có các nội dung chủ yếu sau đây: ◼ 1. Họ, tên, địa chỉ, quốc tịch, địa chỉ thường trú và các đặc điểm cơ bản khác của thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh; của cổ đông sáng lập đối với công ty cổ phần. ◼ 2. Phần vốn góp, giá trị vốn góp, loại tài sản, số lượng, giá trị của từng loại tài sản góp vốn, thời hạn góp vốn của từng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; số lượng cổ phần, loại cổ phần, loại tài sản, số lượng tài sản, giá trị của từng loại tài sản góp vốn cổ phần của từng cổ đông sáng lập đối với công ty cổ phần. ◼ 3. Họ, tên, chữ ký của người đại diện theo pháp luật của thành viên, cổ đông sáng lập hoặc của đại diện theo uỷ quyền của họ đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty cổ phần; của thành viên hợp danh đối với công ty hợp danh.
  135. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh ◼ Doanh nghiệp được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh khi có đủ các điều kiện sau đây: ◼ 1. Ngành, nghề đăng ký kinh doanh không thuộc lĩnh vực cấm kinh doanh; ◼ 2. Tên của doanh nghiệp được đặt theo đúng quy định tại các điều 31, 32, 33 và 34 của Luật này; ◼ 3. Có trụ sở chính theo quy định tại khoản 1 Điều 35 của Luật này; ◼ 4. Có hồ sơ đăng ký kinh doanh hợp lệ theo quy định của pháp luật; ◼ 5. Nộp đủ lệ phí đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật. ◼ Lệ phí đăng ký kinh doanh được xác định căn cứ vào số lượng ngành, nghề đăng ký kinh doanh; mức lệ phí cụ thể do Chính phủ quy định.
  136. Nội dung Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh ◼ 1. Tên, địa chỉ trụ sở chính của doanh nghiệp, chi nhánh, văn phòng đại diện. ◼ 2. Họ, tên, địa chỉ thường trú, quốc tịch, số Giấy chứng minh nhân dân, Hộ chiếu hoặc chứng thực cá nhân hợp pháp khác của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp. ◼ 3. Họ, tên, địa chỉ thường trú, quốc tịch, số Giấy chứng minh nhân dân, Hộ chiếu hoặc chứng thực cá nhân hợp pháp khác của thành viên hoặc cổ đông sáng lập là cá nhân; số quyết định thành lập hoặc số đăng ký kinh doanh của chủ sở hữu công ty, của thành viên hoặc cổ đông sáng lập là tổ chức đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty cổ phần; họ, tên, địa chỉ thường trú, quốc tịch, số Giấy chứng minh nhân dân, Hộ chiếu hoặc chứng thực cá nhân hợp pháp khác của thành viên hợp danh đối với công ty hợp danh; họ, tên, địa chỉ thường trú, số Giấy chứng minh nhân dân, Hộ chiếu hoặc chứng thực cá nhân hợp pháp khác của chủ sở hữu công ty là cá nhân hoặc chủ doanh nghiệp tư nhân. ◼ 4. Vốn điều lệ đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh; số cổ phần và giá trị vốn cổ phần đã góp và số cổ phần được quyền chào bán đối với công ty cổ phần; vốn đầu tư ban đầu đối với doanh nghiệp tư nhân; vốn pháp định đối với doanh nghiệp kinh doanh ngành, nghề đòi hỏi phải có vốn pháp định. ◼ 5. Ngành, nghề kinh doanh.
  137. Thay đổi nội dung đăng ký kinh doanh ◼ 1. Khi thay đổi tên, địa chỉ trụ sở chính, chi nhánh, văn phòng đại diện, mục tiêu và ngành, nghề kinh doanh, vốn điều lệ hoặc số cổ phần được quyền chào bán, vốn đầu tư của chủ doanh nghiệp, thay đổi người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp và các vấn đề khác trong nội dung hồ sơ đăng ký kinh doanh thì doanh nghiệp phải đăng ký với cơ quan đăng ký kinh doanh trong thời hạn mười ngày làm việc, kể từ ngày quyết định thay đổi. ◼ 2. Trường hợp có thay đổi nội dung của Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, doanh nghiệp được cấp lại Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. ◼ 3. Trường hợp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh bị mất, bị rách, bị cháy hoặc bị tiêu huỷ dưới hình thức khác, doanh nghiệp được cấp lại Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh và phải trả phí.
  138. Công bố nội dung đăng ký kinh doanh ◼ 1. Trong thời hạn ba mươi ngày kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, doanh nghiệp phải đăng trên mạng thông tin doanh nghiệp của cơ quan đăng ký kinh doanh hoặc một trong các loại tờ báo viết hoặc báo điện tử trong ba số liên tiếp về các nội dung chủ yếu sau đây: ◼ a) Tên doanh nghiệp; ◼ b) Địa chỉ trụ sở chính của doanh nghiệp, chi nhánh, văn phòng đại diện; ◼ c) Ngành, nghề kinh doanh; ◼ d) Vốn điều lệ đối với công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; số cổ phần và giá trị vốn cổ phần đã góp và số cổ phần được quyền phát hành đối với công ty cổ phần; vốn đầu tư ban đầu đối với doanh nghiệp tư nhân; vốn pháp định đối với doanh nghiệp kinh doanh ngành, nghề đòi hỏi phải có vốn pháp định; ◼ đ) Họ, tên, địa chỉ, quốc tịch, số Giấy chứng minh nhân dân, Hộ chiếu hoặc chứng thực cá nhân hợp pháp khác, số quyết định thành lập hoặc số đăng ký kinh doanh của chủ sở hữu, của thành viên hoặc cổ đông sáng lập; ◼ e) Họ, tên, địa chỉ thường trú, quốc tịch, số Giấy chứng minh nhân dân, Hộ chiếu hoặc chứng thực cá nhân hợp pháp khác của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp; ◼ g) Nơi đăng ký kinh doanh. ◼ 2. Trong trường hợp thay đổi nội dung đăng ký kinh doanh, doanh nghiệp phải công bố nội dung những thay đổi đó trong thời hạn và theo phương thức như trên.
  139. Trụ sở chính của doanh nghiệp ◼ 1. Trụ sở chính của doanh nghiệp là địa điểm liên lạc, giao dịch của doanh nghiệp; phải ở trên lãnh thổ Việt Nam, có địa chỉ được xác định gồm số nhà, tên phố (ngõ phố) hoặc tên xã, phường, thị trấn, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; số điện thoại, số fax và thư điện tử (nếu có). ◼ 2. Doanh nghiệp phải thông báo thời gian mở cửa tại trụ sở chính với cơ quan đăng ký kinh doanh trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.
  140. Con dấu của doanh nghiệp ◼ 1. Doanh nghiệp có con dấu riêng. Con dấu của doanh nghiệp phải được lưu giữ và bảo quản tại trụ sở chính của doanh nghiệp. Hình thức và nội dung của con dấu, điều kiện làm con dấu và chế độ sử dụng con dấu thực hiện theo quy định của Chính phủ. ◼ 2. Con dấu là tài sản của doanh nghiệp. Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm quản lý sử dụng con dấu theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp cần thiết, được sự đồng ý của cơ quan cấp dấu, doanh nghiệp có thể có con dấu thứ hai.
  141. Văn phòng đại diện, chi nhánh và địa điểm kinh doanh của doanh nghiệp ◼ 1. Văn phòng đại diện là đơn vị phụ thuộc của doanh nghiệp, có nhiệm vụ đại diện theo uỷ quyền cho lợi ích của doanh nghiệp và bảo vệ các lợi ích đó. Tổ chức và hoạt động của văn phòng đại diện theo quy định của pháp luật. ◼ 2. Chi nhánh là đơn vị phụ thuộc của doanh nghiệp, có nhiệm vụ thực hiện toàn bộ hoặc một phần chức năng của doanh nghiệp kể cả chức năng đại diện theo uỷ quyền. Ngành, nghề kinh doanh của chi nhánh phải phù hợp với ngành, nghề kinh doanh của doanh nghiệp. ◼ 3. Địa điểm kinh doanh là nơi hoạt động kinh doanh cụ thể của doanh nghiệp được tổ chức thực hiện. Địa điểm kinh doanh có thể ở ngoài địa chỉ đăng ký trụ sở chính. ◼ 4. Chi nhánh, văn phòng đại diện và địa điểm kinh doanh phải mang tên của doanh nghiệp, kèm theo phần bổ sung tương ứng xác định chi nhánh, văn phòng đại diện và địa điểm kinh doanh đó. ◼ 5. Doanh nghiệp có quyền lập chi nhánh, văn phòng đại diện ở trong nước và nước ngoài. Doanh nghiệp có thể đặt một hoặc nhiều văn phòng đại diện, chi nhánh tại một địa phương theo địa giới hành chính. Trình tự và thủ tục lập chi nhánh, văn phòng đại diện do Chính phủ quy định.