Giáo trình Bồi dưỡng nghiệp vụ kỹ sư định giá xây dựng

Nội dung text: Giáo trình Bồi dưỡng nghiệp vụ kỹ sư định giá xây dựng

1. GIÁO TRÌNH : BI D ƯNG NGHI P V K S Ư ðNH GIÁ XÂY D NG Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 1
2. Mc l c Trang Chuyên ñ 1: Qu n lý d án ñ u t ư xây d ng công trình theo quy ñnh hi n hành I. Nh ng n i dung c ơ b n c a h th ng pháp lu t có liên quan ñn ñ u tư xây d ng công trình (Lu t Xây d ng, Lu t ð u t ư, Lu t ð u th u, 15 Lu t ð t ñai) 1. Nh ng n i dung c ơ b n c a Lu t Xây d ng 15 1.1 Ph m vi, ñ i t ưng và k t c u c a Lu t Xây d ng 15 1.2. Ho t ñ ng xây d ng 15 1.3. N i dung qu n lý nhà n ưc v xây d ng 18 2. Nh ng n i dung c ơ b n c a c a Lu t ð t ñai liên quan t i ho t 18 ñng xây dng 2.1. Ph m vi ñiu ch nh và ñi t ưng áp d ng c a Lu t 18 2.2. V quy ho ch, k ho ch s d ng ñ t 18 2.3. V giao ñ t, cho thuê ñt, chuy n m c ñích s dng ñ t ñ th c hi n 18 d án ñ u t ư xây d ng công trình 2.4. Tài chính v ñ t ñai và giá ñt 19 2.5. Thu h i ñ t, b i th ưng, tái ñ nh c ư liên quan t i d án ñ u t ư xây 19 dng công trình 2.6. Qu n lý nhà n ưc v ñ t ñai 19 3. Nh ng n i dung c ơ b n c a Lu t ð u t ư liên quan ñn ho t ñ ng 19 xây d ng 3.1. Ph m v ñiu ch nh và ñi t ưng áp d ng c a Lu t 19 3.2. Hình th c ñ u t ư 19 3.3. Th t c v ñ u t ư khi tri n khai d án 19 3.4. Qu n lý nhà n ưc v ñ u t ư 20 4. Nh ng n i dung c ơ b n c a Lu t ð u th u liên quan t i ho t ñ ng 20 xây d ng 4.1. Ph m vi ñiu ch nh và ñi t ưng áp d ng 20 4.2. Quy ñnh chung v ñ u th u 20 4.3. Các ch th tham gia ñ u th u 20 4.4. N i dung qu n lý nhà n ưc v ñ u th u 20 II. Trình t l p, th m ñ nh, phê duy t d án ñ u t ư xâyd ng công 20 trình 1. ði v i d án quan tr ng qu c gia, d án nhóm A, B, C 20 1.1. Xác ñnh ch ñ u t ư xây d ng công trình 20 1.2. Báo cáo ñu t ư xây d ng công trình 21 1.3. L y ý ki n ch p thu n v quy hoch 21 1.4. L p d ư án ñu t ư xây d ng công trình 21 Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 2
3. 1.5. Th m ñ nh d án ñ u t ư xây d ng công trình 21 1.6. Phê duy t d án ñ u t ư xây d ng công trình 21 2. L p th m ñ nh Báo cáo Kinh t - K thu t xây d ng công trình 21 2.1. Ph m vi áp d ng các công trình l p Báo cáo Kinh t - K thu t 21 2.2. N i dung Báo cáo Kinh t - K thu t xây d ng công trình 2.3. Th m ñ nh, phê duy t Báo cáo Kinh t - K thu t xây d ng công trình 22 3. ðiu ch nh d án ñ u t ư xây d ng công trình 22 3.1. Các tr ưng h p ñưc ñiu ch nh 22 3.2. Th m quy n ñiu ch nh và t ch c ñiu ch nh 22 III. T ch c qu n lý d án ñ u t ư xây d ng công trình 22 1. Các hình th c qu n lý d án 22 1.1. Tr ưng h p ch ñ u t ư tr c ti p qu n lý d án 22 1.2. Tr ưng h p thuê t ư v n qu n lý d án 22 2. Các yêu c u n i dung v qu n lý d án 22 2.1. Qu n lý kh i l ưng, qu n lý chi phí 22 2.2. Qu n lý ch t l ưng xây d ng công trình 22 2.3. Qu n lý ti n ñ thi công xây d ng công trình 22 2.4. Qu n lý an toàn lao ñng trên công tr ưng xây d ng 22 2.5. Qu n lý môi tr ưng xây d ng 22 IV. Qu n lý chi phí ñ u t ư xây d ng công trình 23 1. Nguyên t c qu n lý chi phí ñ u t ư xây d ng công trình 23 2. Qu n lý t ng m c ñ u t ư 23 3. Qu n lý d toán công trình 23 4. Qu n lý ñ nh m c xây d ng 23 5. Qu n lý giá xây d ng công trình 23 6. Qu n lý ch s giá xây d ng 23 7. Qu n lý h p ñ ng xây d ng 23 8. Qu n lý thanh toán, quy t toán v n ñ u t ư 23 V. ðiu ki n n ăng l c các ch th tham gia quá trình ñu t ư xây d ng 23 công trình 1. Các quy ñnh chung v ñiu ki n n ăng l c ñ i v i t ch c và cá 23 nhân khi tham gia ho t ñ ng xây d ng 2. ðiu ki n n ăng l c hành ngh xây d ng ñ i v i cá nhân tham gia 24 ho t ñ ng xây d ng 2.1. ðiu ki n c p ch ng ch hành ngh 24 2.2. ðiu ki n n ăng l c và ph m vi ho t ñ ng c a cá nhân trong ho t ñ ng 24 xây dng 3. ðiu ki n n ăng l c và ph m vi ho t ñ ng xây d ng c a t ch c 24 3.1. ðiu ki n n ăng l c khi l p d án 24 Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 3
4. 3.2. ðiu ki n ñ i v i t ch c t ư v n qu n lý d án 24 3.3. ðiu ki n ñ i v i t ch c kh o sát xây d ng 24 3.4. ðiu ki n ñ i v i t ch c thi t k xây d ng 25 3.5. ðiu ki n ñ i v i t ch c thi công xây d ng 25 3.6. ðiu ki n ñ i v i t ch c giám sát thi công xây d ng 25 3.7. ðiu ki n ñ i v i t ch c t ư v n qu n lý chi phí ñ u t ư xây d ng công 25 trình Chuyên ñ 2: T ng quan v công tác ñ nh giá xây d ng 26 I. M t s lý lu n chung v giá xây d ng 26 1. Khái ni m giá xây d ng công trình 26 2. ðc ñim c a th tr ưng xây dng, s n ph m xây d ng và công 26 ngh xây dng tác ñ ng ñ n giá xây d ng 2.1. ðc ñim th tr ưng xây d ng 26 2.2. ðc ñim c a s n ph m xây d ng 26 2.3. ðc ñim c a công ngh xây d ng 26 3. Vai trò c a ch ñ u t ư, t ch c t ư v n và nhà th u xây d ng trong 26 ñnh giá xây d ng 3.1. Vai trò c a ch ñ u t ư. 26 3.2. Vai trò c a t ch c t ư v n 27 3.3. Vai trò c a nhà th u xây d ng 27 II. N i dung c ơ b n c a giá xây d ng và các d li u ch y u hình 27 thành giá xây d ng công trình 1. N i dung c ơ b n c a giá xây d ng 27 2. Các d li u ch y u hình thành giá xây d ng công trình 27 III. N i dung nghi p v ñ nh giá xây d ng 28 Chuyên ñ 3: Ph ươ ng pháp xác ñnh t ng m c ñ u t ư và ñánh giá hi u qu 29 ñu t ư d án ñ u t ư xây d ng công trình I. Ph ương pháp xác ñnh t ng m c ñ u t ư c a d án 29 1. M t s v n ñ chung v t ng m c ñ u t ư 29 1.1. Khái ni m và vai trò c a t ng m c ñ u t ư 29 1.2. N i dung và c ơ c u các thành ph n chi phí c a t ng m c ñ u t ư 29 1.3. Nguyên t c xác ñnh t ng m c ñ u t ư 29 1.4. Yêu c u c a công vi c tính toán 29 2. M t s ph ương pháp xác ñnh t ng m c ñ u t ư 29 2.1. Ph ươ ng pháp xác ñnh TM ðT theo thi t k c ơ s c a d án ñ u t ư 29 2.2. Ph ươ ng pháp xác ñnh TM ðT theo ch tiêu công su t ho c n ăng l c 30 khai thác c a d án Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 4
5. 2.3. Ph ươ ng pháp xác ñnh TM ðT theo s li u c a các công trình xây 30 dng t ươ ng t ñã th c hi n 2.4. Ph ươ ng pháp h n h p ñ xác ñ nh t ng m c ñ u t ư 30 3. Phân tích m c ñ áp d ng c a các ph ươ ng pháp 30 II. Ph ươ ng pháp xác ñnh hi u qu ñ u t ư c a d án 30 1. Khái ni m ho t ñ ng ñ u t ư và hi u qu ñ u t ư c a d án 30 1.1. Khái ni m v ho t ñ ng ñ u t ư 30 1.2. Các ñc tr ưng c ơ b n c a ho t ñ ng ñ u t ư 30 1.3. Hi u qu c a d án ñ u t ư 30 1.4. Phân tích ñánh giá hi u qu d án 31 2. Xác ñnh các y u t làm c ăn c phân tích, tính toán kinh t - tài 31 chính d án 2.1. T ng m c ñ u t ư 31 2.2. L p k ho ch ñ u t ư 31 2.3. L p k ho ch ho t ñ ng 31 2.4. K ho ch kh u hao và x lý các kho n thu h i 31 2.5. V n l ưu ñng 31 2.6. K ho ch tr n 32 3. Xác ñnh các ch tiêu ñánh giá hi u qu kinh t - tài chính d án 32 3.1. Báo cáo tài chính trong phân tích, ñánh giá hi u qu d án 32 3.2. Xác ñnh các ch tiêu kinh t - tài chính d án ñ u t ư 32 4. Phân tích và ñánh giá các ch tiêu kinh t - xã hôi c a d án ñ u t ư 32 5. So sánh các k t qu và l a ch n ph ương án 32 III. Ph ương pháp phân tích, ñánh giá r i ro và hi u qu c a d án 32 1. M t s lý lu n chung v phân tích r i ro 33 1.1. Khái ni m r i ro 33 1.2. Nh n d ng và phân lo i r i ro 33 1.3. ðo l ưng r i ro và bi n pháp h n ch r i ro 33 2. M t s ph ương pháp phân tích, ñánh giá r i ro c a d án 33 2.1. Ph ương pháp phân tích ñ nh y 33 2.2. Ph ươ ng pháp phân tích ñiu ch nh tr ưng h p 33 2.3. Ph ươ ng pháp mô ph ng 33 3. Ví d minh h a phân tích, ñánh giá r i ro ñ i v i hi u qu ñ u t ư 34 ca d án xây d ng IV. Ph ươ ng pháp xác ñnh su t v n ñ u t ư 34 1. M t s v n ñ chung v su t v n ñ u t ư 34 1.1. Khái ni m, ý ngh ĩa và vai trò c a su t v n ñ u t ư 34 1.2. N i dung kinh t c a ch tiêu su t v n ñ u t ư 34 1.3. Phân lo i su t v n ñ u t ư 34 Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 5
6. 2. Ph ươ ng pháp và các b ưc ti n hành tính toán su t v n ñ u t ư xây 34 dng công trình 2.1. M t s quan ñim c ơ b n 34 2.2. Các c ăn c tính toán su t v n ñ u t ư 34 2.3. Các b ưc ti n hành xác ñnh su t v n ñ u t ư 34 V. Ph ươ ng pháp xác ñnh ch s giá xây d ng 35 1. Khái ni m, ý ngh ĩa, t m quan tr ng c a ch s giá 35 2. Phân lo i ch s giá xây d ng 35 2.1. Ch s giá xây d ng công trình 35 2.2. Các ch s giá xây d ng theo c ơ c u chi ph i 35 2.3. Các ch s giá xây d ng theo y u t chi ph i 35 3. Nguyên t c và ph ươ ng pháp xác ñnh ch s giá xây d ng công trình 36 3.1. Nguyên t c tính toán chung 36 3.2. Các c ăn c xác ñnh ch s giá xây d ng 36 3.3. Ph ươ ng pháp xác ñnh ch s giá xây d ng công trình 36 VI. Ph ươ ng pháp xác ñnh ñ dài th i gian xây d ng 36 1. Vai trò và ý ngh ĩa c a ñ dài th i gian xây d ng 36 2. Các ph ươ ng pháp xác ñnh ñ dài th i gian xây d ng công trình 37 Chuyên ñ 4: Ph ươ ng pháp xác ñnh ñ nh m c, ñơn giá xây d ng công trình 38 I. Ph ươ ng pháp l p ñ nh m c xây d ng công trình 38 1. H th ng ñ nh m c xây d ng 38 1.1. ðnh m c kinh t - k thu t 38 1.2. ðnh m c t l 39 2. Ph ươ ng pháp l p ñ nh m c d toán xây d ng công trình 39 2.1. Trình t l p ñ nh m c d toán xây d ng công trình 39 2.2. L p ñ nh m c d toán m i cho công tác xây d ng ch ưa có ñnh m c 39 2.3. V n d ng có ñiu ch nh các ñ nh m c d toán công tác xây d ng ñã 40 có 2.4. áp d ng ñ nh m c d toán công tác xây d ng ñã có 41 3. Nh ng tài li u c n thi t ph c v l p ñ nh m c d toán xây d ng công 41 trình II. Ph ươ ng pháp xác ñnh ñơn giá xây d ng công trình 41 1. Khái ni m, yêu c u và phân lo i ñơn giá xây d ng công trình 41 1.1. Khái ni m ñơn giá xây d ng công trình 41 1.2. Yêu c u ñ i v i ñơn giá xây d ng công trình 41 1.3. Phân lo i ñơn giá xây d ng công trình 41 2. Ph ươ ng pháp l p ñơn giá xây d ng công trình 41 Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 6
7. 2.1. ði v i ñơn giá chi ti t xây d ng công trình 41 2.2. ði v i ñơn giá t ng h p xây d ng công trình 44 III. Ph ươ ng pháp xác ñnh giá ca máy, giá thuê máy và thi t b thi 44 công công trình 1. M t s lý lu n chung v giá ca máy, giá thuê máy và thi t b xây 44 dng công trình 1.1. Khái ni m máy và thi t b thi công 44 1.2. Khái ni m và vai trò c a giá ca máy, giá thuê máy và thi t b xây d ng 45 công trình 2. Ph ươ ng pháp xác ñnh giá ca máy và thi t b xây d ngcông trình 45 2.1. Trình t xác ñ nh 45 2.2. Ph ươ ng pháp xác ñnh giá ca máy m i ñ i v i các lo i máy và thi t b 45 ch ưa có giá ca máy 3. Ph ươ ng pháp xác ñnh giá thuê máy và thi t b xây d ng công trình 46 3.1. Trình t xác ñnh 46 3.2. N i dung và ph ươ ng pháp xác ñnh giá thuê máy và thi t b xây d ng 46 công trình 4. Các ví d tính toán giá ca máy và giá thuê máy và thi t b xây d ng 47 công trình IV. Ph ươ ng pháp xác ñnh chi phí t ư v n ñ u t ư xây d ng công trình 47 1. M t s v n ñ chung liên quan ñn chi phí t ư v n ñ u t ư xây d ng 47 công trình 1.1. Khái ni m v ho t ñ ng t ư v n ñ u t ư xây d ng công trình 47 1.2. Phân lo i ho t ñ ng t ư v n 47 1.3. N i dung chi phí t ư v n ñ u t ư xây d ng công trình 47 1.4. Các quy ñnh hi n hành liên quan ñn qu n lý chi phí t ư v n 47 2. Ph ươ ng pháp xác ñnh chi phí t ư v n 48 2.1. Xác ñnh theo ñ nh m c chi phí t ư v n (t l %) ñưc công b 48 2.2. Xác ñnh theo d toán 48 3. S d ng các ph ươ ng pháp trên ñ xác ñ nh chi phí t ư v n trong 49 tng m c ñu t ư, d toán công trình 3.1. Xác ñnh chi phí t ư v n trong t ng m c ñ u t ư c a d án 49 3.2. Xác ñnh chi phí t ư v n trong d toán công trình 49 Chuyên ñ 5: ph ươ ng pháp ño bóc kh i l ưng và ki m soát chi phí 50 I. Ph ươ ng pháp ño bóc kh i l ưng 50 1. Khái ni m v ño bóc kh i l ưng xây d ng và vai trò c a vi c ño bóc 50 kh i l ưng trong vi c ñ nh giá xây d ng 1.1. Khái ni m 50 1.2. Vai trò c a vi c ño bóc kh i l ưng trong vi c ñnh giá xây d ng 50 Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 7
8. 2. Ph ươ ng pháp ño bóc kh i l ưng xây d ng công trình 50 2.1. Nguyên t c ño bóc kh i l ưng xây d ng công trình 50 2.2. Trình t tri n khai công tác ño bóc kh i l ưng xây d ng công trình 51 2.3. M t s quy ñ nh c th khi ño bóc kh i l ưng xây d ng công trình 51 II. Ki m soát chi phí theo các giai ñon ñ u t ư xây d ng công trình 52 1. Khái ni m, vai trò c a vi c ki m soát chi phí ñ u t ư xây d ng công 52 trình 1.1. Khái ni m 52 1.2. Vai trò 52 2. M c ñích và yêu c u c a vi c ki m soát chi phí 52 3. ðiu ki n c n thi t ñ th c hi n quá trình ki m soát chi phí 52 4. N i dung ki m soát chi phí ñ u t ư xây d ng công trình 52 4.1. Ki m soát chi phí trong giai ñon tr ưc xây d ng 53 4.2. Ki m soát chi phí trong giai ñon th c hi n xây d ng công trình 53 5. T ch c qu n lý vi c ki m soát chi phí ñ u t ư xây d ng công trình 53 5.1. Hình th c t ch c ki m soát chi phí 53 5.2. Trách nhi m c a ch ñ u t ư ñi v i vi c ki m soát chi phí 53 5.3. Trách nhi m c a cá nhân, t ch c t ư v n ki m soát chi phí 53 Chuyên ñ 6: Ph ươ ng pháp xác ñnh d toán xây d ng công trình 54 I. Khái ni m, n i dung, vai trò c a d toán xây d ng công trình 54 1. Khái ni m 54 2. N i dung 54 3. Vai trò 54 II. Ph ươ ng pháp xác ñnh d toán xây d ng công trình 54 1. Nguyên t c xác ñ nh 54 2. Ph ươ ng pháp xác ñnh các kho n m c chi phí trong d toán xây 54 dng công trình 2.1. Xác ñnh chi phí xây d ng 54 2.2. Xác ñnh chi phí thi t b 56 2.3. Xác ñnh chi phí qu n lý d án 56 2.4. Xác ñnh chi phí t ư v n ñ u t ư xây d ng 56 2.5. Xác ñnh chi phí khác 56 2.6. Xác ñnh chi phí d phòng 56 III. Qu n lý d toán xây d ng công trình 57 1. Th m tra, phê duy t d toán xây d ng công trình 57 1.1. N i dung th m tra, phê duy t d toán công trình 57 Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 8
9. 1.2. Th m quy n th m tra, phê duy t d toán công trình 57 2. ðiu ch nh d toán xây d ng công trình 57 Chuyên ñ 7: L a ch n nhà th u trong ho t ñ ng xây d ng 59 I. Nh ng quy ñ nh ch y u liên quan ñn l a ch n nhà thu trong 58 ho t ñng xây d ng 1. Các v ăn b n pháp quy có liên quan 58 2. Yêu c u ñ i v i l a ch n nhà th u trong ho t ñ ng xây d ng 58 3. Trình t th c hi n ñ u th u 58 4. Các hình th c l a ch n nhà th u trong ho t ñ ng xây d ng 58 5. S ơ tuy n nhà th u 58 5.1. Ph m vi áp d ng 58 5.2. Quy trình t ch c s ơ tuy n 58 5.3. N i dung h s ơ m i s ơ tuy n 58 5.4. H s ơ d s ơ tuy n 59 5.5. ðánh giá h s ơ d s ơ tuy n 59 II. L p k ho ch ñ u th u và xác ñnh giá gói th u trong k ho ch ñ u 59 th u 1. L p và phê duy t k ho ch ñ u th u 59 2. N i dung k ho ch ñ u th u 59 2.1. N i dung 59 2.2. C ăn c l p k ho ch ñ u th u 59 2.3. Phân chia d án thành các gói th u 59 2.4. Xác ñnh hình th c h p ñ ng (giá h p ñ ng xây d ng) 60 3. Xác ñnh giá gói th u 60 3.1. Nguyên t c xác ñ nh giá gói th u 60 3.2. ðiu ch nh k ho ch ñ u th u, giá gói th u 60 3.3 D toán gói th u khi t ch c ñ u th u 60 III. Xác ñnh các yêu c u liên quan ñn các ñ xu t c a nhà th u 60 1. ði v i gói th u t ư v n 60 1.1. Yêu c u ñ i v i ñ xu t k thu t 60 1.2. Yêu c u v ñ xu t tài chính 61 2. ði v i gói th u xây l p 61 2.1. Yêu c u ñ i v i n i dung ñ xu t v gi i pháp k thu t và ti n ñ 61 2.2. Yêu c u ñ i v i ñ xu t tài chính 61 3. ði v i gói th u t ng th u thi t k và thi công 61 3.1. Yêu c u ñ i v i ñ xu t k thu t 61 3.2. Yêu c u ñ i v i ñ xu t tài chính 61 4. ði v i gói th u t ng th u EPC 62 4.1. V n i dung ñ xu t k thu t 62 Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 9
10. 4.2. Yêu c u ñ i v i ñ xu t tài chính 62 5. ði v i gói th u t ng th u chìa khoá trao tay 62 5.1. Yêu c u ñ i v i ñ xu t k thu t 62 5.2. Yêu c u ñ i v i ñ xu t tài chính 62 IV. L p h s ơ ñ xu t tài chính và tính toán xác ñnh giá d th u 62 1. Các c ăn c l p h s ơ ñ xu t tài chính, giá d th u 62 2. N i dung ñ xu t tài chính và giá d th u ñ i v i gói th u t ư v n 63 2.1. N i dung các kho n m c chi phí trong giá d th u 63 2.2. C ơ s xác ñ nh các n i dung kho n m c chi phí trong giá d th u 63 3. N i dung ñ xu t tài chính và giá d th u ñ i v i gói th u xây l p 63 3.1. N i dung ñ xu t tài chính và giá d th u c a h s ơ d th u xây l p 63 3.2. Ph ươ ng pháp xác ñnh giá d th u 63 V. ðánh giá h s ơ d th u 63 1. ðánh giá h s ơ d th u gói th u t ư v n xây dng 63 1.1. ðánh giá s ơ b h s ơ ñ xu t k thu t (áp d ng cho m i gói th u t ư 63 vn xây d ng) 1.2. ðánh giá chi ti t h s ơ d th u ñ i v i gói th u không yêu c u k 63 thu t cao 1.3. ðánh giá chi ti t h s ơ d th u ñ i v i gói th u có yêu c u k thu t 64 cao 2. ðánh giá h s ơ d th u gói th u xây l p 64 2.1. ðánh giá s ơ b 64 2.2. ðánh giá chi ti t 64 3. ðánh giá h s ơ d th u gói th u t ng th u thi t k và thi công xây d ng 64 3.1. ðánh giá s ơ b 64 3.2. ðánh giá chi ti t 64 4. ðánh giá h s ơ d th u t ng th u EPC 64 4.1. ðánh giá s ơ b 64 4.2. ðánh giá chi ti t 65 5. ðánh giá h s ơ d th u t ng th u chìa khoá trao tay 65 Chuyên ñ 8: Qu n lý h p ñ ng trong ho t ñ ng xây d ng 66 I. Nh ng v n ñ chung v h p ñ ng trong ho t ñng xây d ng 66 1. Khái ni m 66 2. ðc ñim c a h p ñ ng xây d ng 66 3. Khung pháp lý c a h p ñ ng xây d ng 66 II. Các lo i h p h p ñ ng trong ho t ñ ng xây d ng 66 Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 10
11. 1. Theo tính ch t, lo i công vi c trong ho t ñ ng xây d ng c n th c hi n 66 1.1. H p ñ ng t ư v n xây d ng 66 1.2. H p ñ ng cung ng v t t ư, thi t b xây d ng 66 1.3. H p ñ ng thi công xây d ng công trình 66 1.4. H p ñ ng thi t k - cung ng v t t ư thi t b - thi công xây d ng 67 1.5. H p ñ ng chìa khoá trao tay 67 2. Theo m i quan h qu n lý 67 2.1. H p ñ ng th u chính 67 2.2. H p ñ ng th u ph 67 2.3. H p ñ ng t ng th u 67 III. Nguyên t c ký k t h p ñ ng xây d ng 67 IV. Nh ng n i dung ch y u c a h p ñ ng xây d ng 68 1. V ăn b n h p ñ ng xây d ng 68 2. Tài li u kèm theo h p ñ ng 69 3. M i quan h gi a các ph n trong h s ơ h p ñ ng xây d ng 69 V. Xác ñnh giá h p ñ ng xây d ng 69 1. C ơ s xác ñ nh giá h p ñ ng xây d ng 69 2. Hình th c giá h p ñ ng xây d ng 69 2.1. Giá h p ñ ng theo giá tr n gói 69 2.2. Giá h p ñ ng theo ñơn giá c ñ nh 70 2.3. Giá h p ñ ng theo giá ñiu ch nh 70 2.4. Giá k t h p 70 3. Ph ươ ng th c xác ñ nh giá các lo i h p ñ ng xây d ng 70 3.1. Xác ñnh giá h p ñ ng t ư v n xây d ng 70 3.2. Xác ñnh giá h p ñ ng thi công xây d ng và l p ñ t 70 3.3. Xác ñnh giá c a h p ñ ng t ng th u 70 VI. ðiu ch nh giá h p ñ ng xây d ng 70 1. Các tr ưng h p ñiu ch nh giá h p ñ ng 70 2. ðiu ch nh giá h p ñ ng 71 2.1. C ơ s 71 2.2. ðiu ch nh ñơn giá trong h p ñ ng xây d ng 71 2.3. Ph ươ ng pháp ñiu ch nh giá h p ñ ng xây d ng 71 VII. T m ng, thanh toán, quy t toán h p ñ ng xây d ng 71 1. T m ng h p ñ ng 71 1.1. Nguyên t c 71 1.2. M c t m ng 71 1.3. Thu h i v n t m ng 71 2. Thanh toán h p ñ ng xây d ng 71 Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 11
12. 2.1. Nguyên t c 71 2.2. Thanh toán ñi v i giá h p ñ ng tr n gói 71 2.3. Thanh toán ñi v i giá h p ñ ng theo ñơn giá c ñ nh 71 2.4. Thanh toán ñi v i giá h p ñ ng theo giá ñiu ch nh 72 2.5. Thanh toán ñi v i giá h p ñ ng k t h p 72 2.6. Th i h n thanh toán 72 3. Quy t toán h p ñ ng 72 3.1. H s ơ quy t toán 72 3.2. Các quy ñnh v trình t , th t c quy t toán 72 VIII. Qu n lý h p ñ ng xây d ng 72 1. Qu n lý ch t l ưng 72 2. Qu n lý ti n ñ th c hi n h p ñ ng 72 3. Qu n lý giá h p ñ ng và thay ñi, ñiu ch nh h p ñ ng 73 4. Qu n lý an toàn, v sinh môi tr ưng và phòng ch ng cháy n 73 5. Qu n lý thay ñ i và ñiu ch nh h p ñ ng 73 6. Qu n lý các n i dung khác c a h p ñ ng 73 Chuyên ñ 9: Thanh toán, quy t toán v n ñu t ư xây d ng công trình 74 I. Thanh toán v n ñ u t ư 74 1. Các yêu c u c ơ b n 74 2. H sơ, th tc, thm quyn trong thanh toán vn ñu tư 74 II. Quyt toán vn ñu tư 74 1. Các yêu cu cơ bn 74 2. N i dung, h s ơ, th m quy n th m tra báo cáo quy t toán 74 2.1. N i dung báo cáo quy t toán 74 2.2. Bi u m u báo cáo quy t toán 74 2.3. H s ơ trình duy t quy t toán 75 2.4. Th m quy n th m tra quy t toán 75 3. Ki m toán, quy t toán v n ñ u t ư 75 4. Th m tra quy t toán d án hoàn thành 75 4.1. N i dung th m tra 75 4.2. Trình t th m tra và n i dung c a báo cáo k t qu th m tra quy t toán 75 d án hoàn thành 5. Phê duy t quy t toán 76 5.1. Th m quy n phê duy t quy t toán 76 5.2. Qu n lý quy t ñ nh phê duy t quy t toán 76 6. Chi phí th m tra, phê duy t quy t toán, ki m toán 76 6.1. Xác ñnh chi phí th m tra, phê duy t quy t toán, chi phí ki m toán 76 6.2. Qu n lý, s d ng chi phí th m tra và phê duy t quy t toán 76 Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 12
13. 6.3. N i dung chi phí th m tra và phê duy t quy t toán 76 7. Th i h n quy t toán 76 8. Trách nhi m trong quy t toán d án hoàn thành 76 8.1. Trách nhi m c a ch ñ u t ư 76 8.2. Trách nhi m c a các nhà th u 76 8.3. Trách nhi m c a c ơ quan ki m soát thanh toán, cho vay v n ñ u t ư 76 8.4. Trách nhi m c a nhà th u ki m toán 76 8.5. Trách nhi m c a c ơ quan th m tra, phê duy t quy t toán 76 8.6. Trách nhi m c a các b , ngành, ña ph ươ ng 76 8.7. Trách nhi m c a c ơ quan tài chính các c p 76 III. H ưng d n ph ươ ng pháp quy ñi chi phí d án ñu t ư xây d ng 76 công trình t i th i ñim bàn giao ñưa vào s d ng 1. Các yêu c u, nguyên t c 77 2. Ph ươ ng pháp quy ñi 77 2.1. C ăn c quy ñ i 77 2.2. Trình t quy ñ i 77 2.3. Ph ươ ng pháp quy ñi 77 2.4. Quy ñi chi phí ñ n bù gi i phóng m t b ng, tái ñ nh c ư 77 2.5. Quy ñi chi phí qu n lý d án, chi phí t ư v n ñ u t ư xây d ng và chi 77 phí khác IV. Xác ñnh giá tr tài s n bàn giao ñưa vào s d ng 77 1. Các yêu c u chung 77 2. Các quy ñnh c th v xác ñ nh giá tr tài sn bàn giao ña vào s d ng 77 2.1. Tài s n c ñ nh 77 2.2. Tài s n l ưu ñng 77 2.3. Báo cáo xác ñnh giá tr tài s n bàn giao ñưa vào s d ng 77 V. Ph l c 77 Chuyên ñ 10: Th o lu n và ki m tra ñánh giá k t qu ñào t o 78 Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 13
14. Chuyên ð 1 Qun lý d án ñ u t ư xây d ng công trình theo quy ñnh hi n hành (12 ti t) I. Nh ng n i dung c ơ b n c a h th ng pháp lu t có liên quan ñn ñ u t ư xây dng công trình (lu t xây d ng, lu t ñ u t ư, lu t ñ u th u, lu t ñ t ñai) 1. Nh ng n i dung c ơ b n c a Lu t Xây d ng Lu t Xây d ng ñưc Qu c h i n ưc C ng hoà Xã h i Ch ngh ĩa Vi t Nam thông qua ti K ỳ h p th 4, khoá XI (tháng 11/2003). Vi c th ch hoá Lu t nh m ñáp ng yêu c u qu n lý các ho t ñ ng xây d ng th ng nh t trong c n ưc, tuân th ch t ch các quy ñ nh pháp lu t theo h ưng h i nh p c a ngành v i các n ưc trong khu v c và qu c t . 1.1. Ph m vi ñiu ch nh, ñ i t ưng áp d ng và k t c u c a Lu t Xây d ng 1.1.1. Ph m vi ñiu ch nh, ñ i t ưng áp d ng Các ho t ñ ng xây d ng thu c ph m vi ñiu ch nh c a Lu t Xây d ng: l p quy ho ch xây d ng, l p d án ñ u t ư xây d ng công trình, kh o sát xây d ng, thi t k xây dng công trình, thi công xây d ng công trình, giám sát thi công xây d ng công trình, qu n lý d án ñ u t ư xây d ng công trình, l a ch n nhà th u trong ho t ñ ng xây dng và các ho t ñ ng khác có liên quan ñn xây d ng công trình). ði t ưng áp d ng Lu t Xây d ng: Các t ch c, cá nhân trong n ưc và n ưc ngoài khi tham gia ho t ñ ng xây dng trên lãnh th Vi t Nam. 1.1.2. K t c u Lu t Xây d ng Lu t Xây d ng v i 9 ch ươ ng, 123 ñiu, bao g m các n i dung v : Nh ng quy ñnh chung c a Lu t ñ i v i ho t ñ ng xây d ng; Yêu c u, n i dung, ñiu ki n th c hi n, quy n và ngh ĩa v c a các t ch c, cá nhân khi tham gia ho t ñ ng quy ho ch xây dng, l p d án ñ u t ư xây d ng công trình, kh o sát, thi t k xây d ng công trình, xây dng công trình, giám sát thi công xây d ng, l a ch n nhà th u và h p ñ ng xây dng; Qu n lý nhà n ưc ñ i v i ho t ñ ng xây d ng; Các ch tài v khen th ưng, x lý vi phm trong ho t ñ ng xây d ng và ñiu kho n thi hành. 1.2. Ho t ñ ng xây d ng 1.2.1. Nguyên t c c ơ b n trong ho t ñ ng xây d ng - Tuân th quy ho ch, ki n trúc, b o v môi tr ưng, phù h p v i ñiu ki n t nhiên, ñc ñim v ăn hoá, xã h i; - Tuân th quy chu n xây d ng, tiêu chu n xây d ng; - B o ñ m ch t l ưng, ti n ñ , an toàn công trình; - B o ñ m ti t ki m, hi u qu kinh t , ñ ng b trong t ng công trình, trong toàn d án. 1.2.2. L p quy ho ch xây d ng - Yêu c u ñ i v i n i dung c a quy ho ch xây d ng; Phân lo i quy ho ch xây dng bao g m: Quy ho ch xây d ng vùng, quy ho ch chi ti t xây d ng ñô th và quy ho ch xây d ng ñim dân c ư nông thôn; Vai trò c a quy ho ch xây d ng; Phân c p trách nhi m v l p, phê duy t quy ho ch xây d ng; ðiu ki n n ăng l c c a t ch c, cá nhân tham gia l p quy ho ch xây d ng theo quy ñ nh c a pháp lu t xây d ng. Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 14
15. - Các yêu c u chung khi l p quy ho ch xây d ng: Phù h p, ñ ng b v i các quy ho ch khác; T ch c, s p x p không gian h p lý; T o l p ñưc môi tr ưng s ng ti n nghi, an toàn và b n v ng 1.2.3. L p d án ñ u t ư xây d ng công trình - Khái ni m, b c c, phân lo i, qu n lý ñ i v i d án ñ u t ư xây d ng công trình: + C ơ s ñ l p d án ñ u t ư xây d ng công trình; ñnh ngh ĩa v d án ñ u t ư xây dng công trình; Kt c u c a D án ñ u t ư xây d ng công trình, k t c u c a thi t k c ơ s; D án ñ u t ư xây d ng công trình quy mô nh , ñơn gi n và các công trình tôn giáo (Báo cáo Kinh t - k thu t xây d ng công trình). + Phân lo i d án ñ u t ư xây d ng công trình: Theo quy mô và tính ch t, g m d án quan tr ng qu c gia; các d án nhóm A, B, C và Báo cáo Kinh t - K thu t xây dng công trình; Theo ngu n v n ñ u t ư, bao g m: D án s d ng v n ngân sách nhà nưc; d án s d ng v n tín d ng do Nhà n ưc b o lãnh, v n tín d ng ñu t ư phát tri n ca Nhà n ưc; D án s d ng v n ñ u t ư phát tri n c a doanh nghi p nhà n ưc; d án s d ng v n khác bao g m c v n t ư nhân ho c s d ng h n h p nhi u ngu n vn. + Qu n lý c a Nhà n ưc ñ i v i các d án: Qu n lý chung c a Nhà n ưc v i tt c các d án v quy ho ch, an ninh, an toàn xã h i và an toàn môi tr ưng, các quy ñ nh c a pháp lu t v ñ t ñai và pháp lu t khác có liên quan. + Qu n lý c th c a Nhà n ưc ñ i v i các d án s d ng v n ngân sách nhà nưc; ñi v i d án s d ng v n tín d ng do Nhà n ưc b o lãnh, v n tín dng ñ u t ư phát tri n ca nhà n ưc và v n ñ u t ư phát tri n c a doanh nghi p Nhà n ưc; ñ i v i các d án s dng h n h p nhi u ngu n v n khác nhau. - M i liên quan gi a công trình xây d ng và d án; Lo i, c p công trình xây dng, thi t b l p ñ t vào công trình, thi công xây d ng công trình. + D án ñ u t ư xây d ng công trình và m i liên quan v i công trình xây dng; Phân lo i công trình xây d ng; C ơ s ñ phân c p công trình xây dng; N i dung c a h th ng công trình h t ng k thu t, h t ng xã h i; H th ng thi t b l p ñ t vào công trình: + Yêu c u c ơ b n v vi c qu n lý, th c hi n d án ñ u t ư xây d ng công trình; Các quy ñnh c th ñ i v i công trình xây d ng; Các h ng m c, b ph n c a công trình. - Quy n và ngh ĩa v c a các ch th trong l p d án ñ u t ư xây d ng công trình: V t ch c l p d án, n ăng l c l p d án; áp d ng quy chu n, tiêu chu n xây d ng; trách nhi m giám sát h p ñ ng l p d án; Nghi m thu, th m ñ nh d án; Yêu c u và cung c p thông tin ph c v l p d án, các quy ñnh khác c a pháp lu t; Th m quy n ca Ng ưi quy t ñ nh ñ u tư xây d ng công trình v th m ñ nh, phê duy t, ñiu ch nh d án. 1.2.4. Kh o sát xây d ng - Khái ni m: N i dung các công vi c kh o sát xây d ng ph c v cho ho t ñ ng xây dng; Yêu c u ñ i v i nhi m v kh o sát, tài li u v kh o sát xây d ng - Yêu c u c th ñ i v i kh o sát xây d ng: Nhi m v kh o sát; Kh i l ưng, n i dung, yêu c u k thu t; Yêu c u v kh o sát ñ i v i nh ng công trình quy mô l n, công trình quan tr ng. - Quy n và ngh ĩa v các ch th trong kh o sát xây d ng: V vi c th c hi n, ñiu ch nh nhi m v kh o sát; ðiu ki n n ăng l c ñ th c hi n công tác kh o sát; T ch c nghi m thu k t qu kh o sát; S d ng thông tin, tài li u kh o sát xây d ng ph c v công tác thi t k ; Ch tài và các quy ñnh khác có liên quan. 1.2.5. Thi t k xây d ng công trình Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 15
16. - Khái ni m: Các quy ñ nh v b ưc thi t k xây d ng ñ i v i công trình, c ăn c ñ xác ñ nh các b ưc thi t k . - Yêu c u ñ i v i thi t k xây d ng công trình: Các yêu c u v quy ho ch xây dng, c nh quan, ðiu ki n t nhiên ,ki n trúc; Yêu c u v thi t k công ngh ; Các yêu cu v n i dung thi t k xây d ng công trình; Các tiêu chu n v phòng, ch ng cháy, n, bo v môi tr ưng và nh ng tiêu chu n liên quan; - Các n i dung c ơ b n c a t ng b ưc thi t k : Các b ưc thi t k ; Yêu c u v ni dung ñi v i t ng b ưc thi t k xây d ng. - Th m ñ nh, th m tra thi t k : N i dung th m ñ nh c a c ơ quan qu n lý nhà nưc v th m ñ nh thi t k c ơ s ; N i dung th m ñ nh thi t k k thu t, thi t k b n v thi công c a ch ñ u t ư. - Quy n và ngh ĩa v trong thi t k xây d ng: V ñiu ki n n ăng l c ho t ñ ng thi t k xây d ng công trình; S d ng thông tin, tài li u, tiêu chu n, quy chu n xây dng; th c hi n nhi m v thi t k ; Trách nhi m v ch t l ưng thi t k ; giám sát tác gi trong quá trình thi công xây d ng; T ch c th m ñ nh, phê duy t; T ch c nghi m thu h s ơ thi t k ; L ưu tr h s ơ thi t k và các ngh ĩa v khác theo quy ñ nh c a pháp lu t. - Các hành vi b c m trong thi t k xây d ng: Khi c i t o, m r ng, s a ch a ln, trùng tu, tôn t o công trình; V n ăng l c ho t ñ ng thi t k ; V vi c cho thuê m ưn danh ngh ĩa c a t ch c thi t k 1.2.6. Thi công xây d ng công trình - ðiu ki n ñ kh i công xây d ng công trình: Yêu c u v mt b ng xây d ng; gi y phép xây d ng; Thi t k b n v thi công c a h ng m c, công trình; H p ñ ng xây dng; ngu n v n; Bi n pháp ñ b o ñ m an toàn, v sinh môi tr ưng trong quá trình thi công xây d ng; - Gi i phóng m t b ng xây d ng công trình: Các yêu c u v l p ph ươ ng án gi i phóng m t b ng xây d ng; Ph m vi gi i phóng m t b ng xây dng; Th i h n gi i phóng m t b ng; Vi c ñ n bù tài s n ñ gi i phóng m t bng xây d ng - Gi y phép xây d ng: M c ñích c a vi c c p gi y phép xây d ng; Quy ñ nh v các tr ưng h p không ph i xin gi y phép xây d ng công trình; Th m quy n c p gi y phép xây d ng công trình. - Yêu c u ñ i v i công tr ưng xây d ng. - Quy n và ngh ĩa v các ch th trong thi công xây d ng công trình: V năng l c ho t ñ ng thi công; ðàm phán, ký k t, giám sát h p ñng thi công; Qu n lý ch t l ưng công trình, an toàn và v sinh môi tr ưng; T ch c nghi m thu, thanh toán, quy t toán công trình; L ưu tr h s ơ công trình; ch tài trong thi công xây dng và các quy ñnh khác c a pháp lu t. - Các hành vi b c m khi thi công xây d ng công trình: Các quy ñnh v khu vc cm xây d ng; Hành lang b o v công trình; N ăng l c ho t ñ ng thi công xây d ng, năng l c hành ngh xây d ng; Gi y phép xây d ng; Quy trình, quy ph m xây d ng; Ch t l ưng v t li u xây d ng ho c c u ki n xây d ng, thi t b công ngh ; H th ng qu n lý ch t l ưng; giám sát thi công xây d ng; Nghi m thu, thanh toán, quy t toán công trình. 1.2.7. Giám sát thi công xây d ng công trình - Vai trò c a công tác giám sát thi công xây d ng công trình; Yêu c u v n ăng l c giám sát thi công xây d ng công trình. Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 16
17. - Yêu c u c a vi c giám sát thi công xây d ng công trình: V trình t , v th i gian, ch t l ưng. - Quy n và ngh ĩa v c a các ch th : ñiu ki n n ăng l c giám sát thi công xây dng; Giám sát vi c th c hi n h p ñ ng; X lý nh ng ñ xu t c a ng ưi giám sát; l ưu tr k t qu giám sát; Nghi m thu và các quy ñnh c a pháp lu t - Các hành vi b c m trong giám sát thi công xây d ng công trình: ðiu ki n năng l c; Nghi m thu sai kh i l ưng, ch t l ưng; H sơ, thông tin, d li u trong quá trình giám sát. 1.2.8. Qu n lý d án ñ u t ư xây d ng công trình N i dung qu n lý d án ñ u t ư xây d ng công trình; Hình th c qu n lý d án ñu t ư xây d ng công trình: Th m quy n quy t ñ nh; Hình th c qu n lý d án ñ u t ư xây d ng công trình; Các hành vi b nghiêm c m. 1.3. N i dung qu n lý Nhà n ưc v xây d ng Ch ñ o th c hi n chi n l ưc, k ho ch phát tri n các ho t ñ ng xây d ng; Ban hành và t ch c th c hi n các v ăn b n quy ph m pháp lu t v xây d ng; Quy chu n, tiêu chu n xây d ng; Ch t l ưng, l ưu tr h s ơ công trình xây d ng; C p, thu h i các lo i gi y phép trong ho t ñ ng xây d ng; Thanh tra, gi i quy t khi u n i, t cáo và x lý vi ph m trong ho t ñ ng xây d ng; Nghiên c u khoa h c và công ngh trong ho t ñ ng xây dng; ðào t o ngu n nhân l c cho ho t ñ ng xây d ng; H p tác qu c t . 2. Nh ng n i dung c ơ b n c a Lu t ð t ñai liên quan t i ho t ñ ng xây d ng 2.1. Ph m vi ñiu ch nh và ñi t ưng áp d ng c a Lu t 2.2. V quy ho ch, k ho ch s d ng ñ t - Vai trò và ý ngh ĩa c a quy ho ch s d ng ñ t và k ho ch s d ng ñ t. - Phân c p trong t ch c l p quy ho ch, k ho ch s d ng ñ t. 2.3. V giao ñ t, cho thuê ñt, chuy n m c ñích s d ng ñ t ñ th c hi n d án ñu t ư xây d ng công trình 2.3.1. Các khái ni m Giao ñt ñ ñ u t ư xây d ng công trình; cho thuê ñt; chuy n m c ñích s d ng ñt. 2.3.2. C ăn c giao ñ t, cho thuê ñt, cho phép chuy n m c ñích s d ng ñ t - Các c ăn c ñ quy t ñ nh giao ñ t, cho thuê ñt, cho phép chuy n m c ñích s dng ñ t. - Nh ng v n ñ còn v ưng m c hi n nay v vi c th c hi n s d ng ñ t trong d án ñu t ư. 2.3.3. Th m quy n giao ñ t, cho thuê ñt, cho phép chuy n m c ñích s d ng ñ t U ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu c trung ươ ng; U ban nhân dân huy n, qu n, th xã, thành ph thu c t nh; U ban nhân dân c p xã, ph ưng, th tr n. 2.4. Tài chính v ñ t ñai và giá ñt 2.4.1. Tài chính v ñ t ñai - Ti n s d ng ñ t: ð nh ngh ĩa; Di n tích ñ t tính thu ti n s d ng ñ t; Giá ñ t tính thu ti n s d ng ñ t; Th i h n s d ng ñ t; Min, gi m ti n s d ng ñ t. - Ti n thuê ñt: Quy ñ nh v ti n thuê ñt; Mi n, gi m ti n thuê ñt. - Thu s d ng ñ t. Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 17
18. - Thu thu nh p t chuy n quy n s d ng ñ t: C ăn c tính thu ; Th m quy n c a các c ơ quan qu n lý Nhà n ưc; Thu su t thu chuy n quy n s d ng ñ t. 2.4.2. Giá ñt: Giá quy n s d ng ñ t; S hình thành giá ñt; Th m quy n qu n lý v giá ñ t. 2.5. Thu h i ñ t; b i th ưng, tái ñ nh c ư liên quan t i d án ñ u t ư xây d ng công trình 2.5.1. Khái ni m: Thu h i ñ t; B i th ưng khi Nhà n ưc thu h i ñ t; Giá tr quy n s dng ñ t; H tr khi Nhà n ưc thu h i ñ t. 2.5.2. Các tr ưng h p thu h i ñ t: Nhà n ưc thu h i ñ t ñ s d ng vào m c ñích qu c phòng, an ninh, l i ích qu c gia, l i ích công c ng; Nhà n ưc thu h i ñ t ñ s dng vào m c ñích phát tri n kinh t . 2.5.3. B i th ưng, gi i phóng m t b ng, tái ñ nh c ư: Vai trò, t ch c c a H i ñng ñn bù gi i phóng m t b ng xây d ng; Quy n l i c a ng ưi b thu h i; Kinh phí gi i phóng m t b ng. 2.6. Qu n lý Nhà n ưc v ñ t ñai 3. Nh ng n i dung c ơ bn c a Lu t ð u t ư liên quan t i ho t ñ ng xây d ng 3.1. Ph m vi ñiu ch nh và ñi t ưng áp d ng c a Lu t 3.2. Hình th c ñ u t ư: ðu t ư tr c ti p và ñu t ư gián ti p; ñ u t ư theo hình th c hp ñ ng BCC, h p ñ ng BOT, h p ñ ng BTO, h p ñ ng BT; ðu t ư theo hình th c thành l p t ch c kinh t 100% v n c a nhà ñu t ư trong n ưc ho c 100% v n c a nhà ñu t ư n ưc ngoài; thành l p t ch c kinh t liên doanh; Các hình th c ñ u t ư tr c ti p khác. 3.3. Th t c v ñ u t ư khi tri n khai d án ñ u t ư 3.3.1. ðă ng ký ñu t ư: ði v i d án ñ u t ư trong n ưc (ph m vi áp d ng, th tc ñă ng ký ñ u t ư); ði v i d án có v n ñ u t ư n ưc ngoài (ph m vi áp d ng, th t c ñă ng ký ñu t ư). 3.3.2. Th m tra d án ñ u t ư c p Gi y ch ng nh n ñ u t ư: Th i ñim th c hi n th t c th m tra; ði t ưng và n i dung th m tra; Nh ng t n t i. 3.3.3. Th m quy n th c hi n ñă ng ký ñ u t ư và c p Gi y ch ng nh n ñ u tư: Th tưng Chính ph ; U ban nhân dân c p t nh; Ban Qu n lý khu công nghi p, khu ch xu t, khu công ngh cao, khu kinh t . 3.4. Qun lý nhà n ưc v ñ u t ư 4. Nh ng n i dung c ơ b n c a Lu t ð u th u liên quan t i ho t ñ ng xây d ng 4.1. Ph m vi ñiu ch nh và ñi t ưng áp d ng - Ph m vi áp d ng: Lo i d án, quy mô s d ng v n Nhà n ưc ñ i v i d án. - ði t ưng: Các t ch c, cá nhân trong n ưc và n ưc ngoài tham gia ho t ñng ñu th u c a các d án nêu trên. 4.2. Quy ñnh chung v ñ u th u 4.2.1. M t s khái ni m: Gói th u; Gói th u trong ho t ñ ng xây d ng; Giá gói th u; K ho ch ñ u th u; H s ơ m i th u; H s ơ d th u; Bên m i th u Nhà th u chính trong ho t ñ ng xây d ng; T ng th u xây d ng; Chi phí trên cùng m t m t b ng. Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 18
19. 4.2.2. Nguyên t c ñánh giá, l a ch n nhà th u: ð i v i gói th u t ư v n xây dng; ð i vi gói th u thi công xây d ng; ð i v i gói th u t ng th u xây d ng 4.2.3. Chi phí, l phí trong ñ u th u: N i dung các chi phí; cách tính các chi phí này trong d toán xây d ng công trình, t ng m c ñ u t ư. 4.3. Các ch th tham gia ñ u th u 4.3.1. Ng ưi có th m quy n: Vai trò, trách nhi m ng ưi có th m quy n. 4.3.2. Ch ñ u t ư: Vai trò, trách nhi m c a ch ñ u t ư. 4.3.3. Bên m i th u: Vai trò, trách nhi m c a bên m i th u. 4.3.4. Nhà th u: Vai trò, trách nhi m c a nhà th u. 4.3.5. C ơ quan, t ch c th m ñ nh: Vai trò và trách nhi m c a c ơ quan, t ch c th m ñ nh. 4.4. N i dung qu n lý nhà n ưc v ñ u th u II. Trình t l p, th m ñ nh, phê duy t, ñiu ch nh d án ñ u t ư xây d ng công trình 1. ði v i d án quan tr ng Qu c gia, d án nhóm A, B, C 1.1. Xác ñnh ch ñ u t ư xây d ng công trình: ði v i các d án s d ng v n ngân sách nhà n ưc; Các d án s d ng v n tín d ng; Các d án s d ng v n khác; ð i vi các d án s d ng v n h n h p 1.2. Báo cáo ñu t ư xây d ng công trình ( ñi v i d án quan tr ng Qu c gia): Ph m vi áp d ng; S c n thi t; N i dung; Nh ng quy ñ nh liên quan ñn báo cáo trình Chính ph ñ i v i Báo cáo ñ u t ư xây d ng công trình. 1.3. L y ý ki n ch p thu n v quy ho ch: Các d án nhóm A; các d án nhóm B. 1.4. L p d án ñ u t ư xây d ng công trình: ðiu ki n, s c n thi t, các quy ñnh khác có liên quan. 1.4.1. N i dung ph n thuy t minh c a d án bao g m: S c n thi t và m c tiêu ñu t ư; quy mô và di n tích xây d ng công trình; Các gi i pháp th c hi n ; ðánh giá tác ñ ng môi tr ưng, các gi i pháp phòng, ch ng cháy, n và các yêu c u v an ninh, qu c phòng; T ng m c ñu t ư c a d án; Hi u qu kinh t , hi u qu xã h i c a d án. 1.4.2. N i dung ph n thi t k c ơ s c a d án: N i dung c a ph n thuy t minh thi t k cơ s ; N i dung và các yêu c u c a ph n b n v thi t k c ơ s . 1.5. Th m ñ nh d án ñ u tư xây d ng công trình 1.5.1. Th m quy n và n i dung th m ñ nh d án - Th m quy n: D án Quan tr ng Qu c gia; Các d án s d ng v n Ngân sách nhà nưc; Các d án s d ng ngu n v n khác. - N i dung th m ñ nh d án: Th m ñ nh tính kh thi; Th m ñ nh tính hi u qu c a d án và th m ñ nh t ng m c ñ u t ư. 1.5.2. Th m quy n và n i dung th m ñ nh thi t k c ơ s Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 19
20. - Th m quy n th m ñ nh thi t k c ơ s : Th m quy n th m ñ nh thi t k c ơ s ñi vi d án nhóm A; Th m quy n th m ñ nh thi t k c ơ s các d án nhóm B, C. - N i dung th m ñ nh thi t k c ơ s : V quy ho ch ki n trúc; v quy chu n, tiêu chu n; v ñiu ki n n ăng l c c a t ch c t ư v n. 1.6. Phê duy t d án ñ u t ư xây d ng công trình 1.6.1. H s ơ trình phê duy t 1.6.2. Th m quy n quy t ñ nh ñ u t ư Th t ưng Chính ph quy t ñ nh ñ u t ư các d án ñã ñưc Qu c h i thông qua ch tr ươ ng và cho phép ñu t ư; ði v i các d án khác s d ng v n ngân sách nhà n ưc nhóm A, B, C; u quy n ho c phân c p quy t ñ nh ñu t ư ñi v i các d án nhóm B, C; các d án thu c ngân sách ña ph ươ ng; các d án s d ng v n khác, v n h n h p. 2. L p , th m ñ nh Báo cáo Kinh t - K thu t xây d ng công trình 2.1. Ph m vi áp d ng các công trình l p Báo cáo Kinh t -K thu t 2.2. N i dung Báo cáo Kinh t -k thu t xây d ng công trình: Thuy t minh Báo cáo Kinh t - k thu t; H s ơ thi t k b n v thi công; D toán thi công xây d ng công trình 2.3. Th m ñ nh, phê duy t Báo cáo Kinh t -k thu t xây d ng công trình Th m quy n Ng ưi quy t ñ nh ñ u t ư; Ch ñ u t ư; N i dung th m ñ nh Báo cáo Kinh t -k thu t. 3. ðiu ch nh d án ñ u t ư xây d ng công trình 3.1. Các tr ưng h p ñưc ñiu ch nh 3.2. Th m quy n ñiu ch nh và t ch c ñiu ch nh III. T ch c qu n lý d án ñ u t ư xây d ng công trình 1. Các hình th c qu n lý d án 1.1. Tr ưng h p ch ñ u t ư tr c ti p qu n lý d án 1.1.1. Thành l p Ban qu n lý d án: - Quy t ñ nh thành l p Ban qu n lý d án; N i dung công vi c Ban Qu n lý d án và các yêu c u trong qu n lý d án; Nhi m v và quy n h n c a Ban qu n lý d án ; C ơ c u t ch c c a Ban qu n lý d án. - Ngu n kinh phí qu n lý d án; Trách nhi m c a ch ñ u t ư và Ban Qu n lý d án. 1.1.2. Không thành l p Ban qu n lý d án: Ph m vi áp d ng; C ơ c u t ch c. 1.2. Tr ưng h p thuê t ư v n qu n lý d án: ðiu ki n n ăng l c c a t ch c; L a ch n và ký k t h p ñ ng t ư v n qu n lý d án; Trách nhi m c a ch ñ u t ư, t ư v n qu n lý d án. 2. Các yêu c u, n i dung v qu n lý d án Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 20
21. 2.1. Qu n lý kh i l ưng, qu n lý chi phí: Nguyên t c qu n lý; N i dung qu n lý; Mi quan h gi a các ch th trong qu n lý; Trách nhi m các ch th khi x lý phát sinh; Ki m soát, giám sát c a Nhà n ưc. 2.2. Qu n lý ch t l ưng xây d ng công trình: Nguyên t c qu n lý; N i dung qu n lý; Mi quan h gi a các ch th trong qu n lý; Trách nhi m các ch th khi x lý phát sinh; Ki m soát, giám sát c a Nhà n ưc. 2.3. Qu n lý ti n ñ thi công xây d ng công trình: Nguyên t c qu n lý; N i dung qu n lý; M i quan h gi a các ch th trong qu n lý; Trách nhi m các ch th khi x lý phát sinh. 2.4. Qu n lý an toàn lao ñng trên công tr ưng xây d ng: Nguyên t c qu n lý; Ni dung qu n lý; M i quan h gi a các ch th trong qu n lý; Trách nhi m các ch th khi x lý phát sinh; Ki m soát, giám sát c a Nhà n ưc 2.5. Qu n lý môi tr ưng xây d ng: Nguyên t c qu n lý; N i dung qu n lý; M i quan h gi a các ch th trong qu n lý; Trách nhi m các ch th khi x lý phát sinh; Ki m soát, giám sát c a Nhà n ưc. IV. Qun lý chi phí ñu t ư xây d ng công trình 1. Nguyên t c qu n lý chi phí ñu t ư xây d ng công trình Bo ñm m c tiêu, hi u qu d án ñu t ư xây d ng công trình; s h p lý c a chi phí; Vai trò c a Nhà n ưc, c a ch ñu t ư trong qu n lý chi phí. 2. Qu n lý t ng m c ñu t ư Lp t ng m c ñu t ư; ñiu ch nh t ng m c ñu t ư (các tr ưng h p ñiu ch nh, th m quy n); các yêu c u v chi phí qu n lý d án. 3. Qu n lý d toán công trình Yêu c u v th m tra, phê duy t d toán; ðiu ch nh d toán công trình. 4. Qu n lý ñnh m c xây d ng Qu n lý Nhà n ưc ñi v i ñnh m c; Trách nhi m c a ch ñu t ư, nhà th u khi vn dng các ñnh m c. 5. Qu n lý giá xây d ng công trình Cơ s xác ñnh giá xây d ng; Yêu c u trong qu n lý giá xây d ng. 6. Qu n lý ch s giá xây d ng Khái ni m và ý ngh ĩa c a ch s giá xây d ng; Qu n lý ch s giá. 7. Qu n lý h p ñng xây d ng Yêu c u và nguyên t c ñi v i h p ñng xây d ng; Qu n lý h p ñng xây d ng. 8. Qu n lý thanh toán, quy t toán v n ñu t ư Trách nhi m c ơ quan c p phát, cho vay v n, ch ñu t ư; Các yêu c u khi quy t toán hng mc công trình, công trình, d án hoàn thành. Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 21
22. V. ðiu ki n n ăng l c các ch th tham gia quá trình ñu t ư xây d ng công trình 1. Các quy ñnh chung v ñiu ki n n ăng l c ñ i v i t ch c và cá nhân khi tham gia ho t ñ ng xây d ng Yêu c u chung v i t ch c, các nhân tham gia ho t ñ ng xây d ng; Yêu c u v ch ng ch ñ i v i m t s ch c danh c a cá nhân; Nguyên t c xác ñ nh n ăng l c ho t ñng xây d ng c a t ch c; Yêu c u v i t ch c, cá nhân n ưc ngoài ho t ñ ng xây dng trên lãnh th Vi t Nam; N ăng l c ho t ñ ng xây d ng c a m t t ch c t ư v n; Xác ñnh n ăng l c ho t ñ ng xây d ng khi tham gia d th u. 2. ðiu ki n n ăng l c hành ngh xây d ng ñ i v i cá nhân tham gia ho t ñ ng xây dng 2.1. ðiu ki n c p ch ng ch hành ngh 2.1.1. ðiu ki n c p ch ng ch hành ngh ki n trúc s ư 2.1.2. ðiu ki n c p ch ng ch hành ngh c a k s ư 2.1.3. ðiu ki n c p ch ng ch hành ngh c a giám sát thi công xây d ng công trình 2.1.4. ðiu ki n c p ch ng ch hành ngh k s ư ñnh giá xây d ng 2.2. ðiu ki n n ăng l c và ph m vi ho t ñ ng c a cá nhân trong ho t ñ ng xây dng - Ch nhi m l p d án: Tiêu chí x p h ng n ăng l c theo h ng I, h ng II; ph m vi ho t ñng theo t ng h ng; Tr ưng h p áp d ng v i d án quy mô nh . - Giám ñc t ư v n qu n lý d án: Tiêu chí x p h ng n ăng l c theo h ng 1, h ng 2; Ph m vi ho t ñ ng theo t ng h ng; Tr ưng h p áp d ng v i d án quy mô nh . - Ch nhi m kh o sát xây d ng: Tiêu chí x p h ng n ăng l c theo h ng 1, h ng 2; Ph m vi ho t ñ ng theo t ng h ng. - Ch nhi m thi t k xây d ng công trình: Tiêu chí x p h ng n ăng l c theo h ng 1, hng 2; Ph m vi ho t ñ ng theo t ng h ng; Tr ưng h p áp d ng v i công trình ñơ n gi n, quy mô nh . - Ch trì thi t k xây d ng công trình: Tiêu chí x p h ng n ăng l c theo h ng 1, hng 2; ph m vi ho t ñ ng theo t ng h ng; Tr ưng h p áp d ng v i công trình ñơ n gi n, quy mô nh . - Ch huy tr ưng công tr ưng: Tiêu chí x p h ng n ăng l c theo h ng 1, h ng 2; Ph m vi ho t ñ ng theo t ng h ng; Tr ưng h p áp d ng v i công trình ñơ n gi n, quy mô nh . - Cá nhân hành ngh ñ c l p thi t k , kh o sát, giám sát thi công xây d ng công trình: Tư v n qu n lý d án; ðiu ki n hành ngh ; Ph m vi ho t ñ ng. 3. ðiu ki n n ăng l c và ph m vi ho t ñ ng c a t ch c tham gia ho t ñ ng xây dng 3.1. ðiu ki n n ăng l c khi l p d án: Phân h ng; Các tiêu chí ñ x p h ng; Ph m vi ho t ñ ng c a t ng h ng; Tr ưng h p ch ưa ñ ñiu ki n x p hng. 3.2. ðiu ki n ñ i v i t ch c t ư v n qu n lý d án: Phân h ng; Các tiêu chí ñ xp h ng; Ph m vi ho t ñ ng c a t ng h ng; Tr ưng h p ch ưa ñ ñiu ki n x p h ng. Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 22
23. 3.3. ðiu ki n ñ i v i t ch c kh o sát xây d ng: Phân h ng; Các tiêu chí ñ xp hng; Ph m vi ho t ñ ng c a t ng h ng; Tr ưng h p ch ưa ñ ñiu ki n x p h ng. 3.4. ðiu ki n ñ i v i t ch c thi t k xây d ng: Phân h ng; Các tiêu chí ñ xp hng; Ph m vi ho t ñ ng c a t ng h ng; Tr ưng h p ch ưa ñ ñiu ki n xp h ng. 3.5. ðiu ki n ñ i v i t ch c thi công xây d ng: Các tiêu chí ñ x p h ng; Ph m vi ho t ñ ng c a t ng h ng; Tr ưng h p ch ưa ñ ñiu ki n x p h ng. 3.6. ðiu ki n ñ i v i t ch c giám sát thi công xây d ng: Các tiêu chí ñ xp hng; Ph m vi ho t ñ ng c a t ng h ng; Tr ưng h p ch ưa ñ ñiu ki n xp h ng. 3.7. ðiu ki n ñ i v i t ch c t ư v n qu n lý chi phí ñ u t ư xây d ng công trình: Phân h ng; Các tiêu chí ñ x p h ng; Ph m vi ho t ñ ng c a t ng hng t ch c t ư v n qu n lý chi phí ñ u t ư xây d ng công trình; Tr ưng h p ch ưa ñ ñiu ki n x p h ng. Chuyên ñ 2 Tng quan v công tác ñ nh giá xây d ng (4 ti t) I. M t s lý lu n chung v giá xây d ng 1. Khái ni m giá xây d ng công trình Giá xây d ng công trình c a d án ñ u t ư xây d ng là toàn b chi phí c n thi t ñ xây d ng m i, c i t o, m r ng hay trang b l i k thu t cho công trình. Giá xây dng công trình ñưc bi u th c th b ng các tên g i khác nhau và ñưc xác ñ nh chính xác d n theo t ng giai ñon c a quá trình ñu t ư xây d ng công trình. 2. ðc ñim c a th tr ưng xây d ng, s n ph m xây d ng và công ngh xây d ng tác ñng ñ n giá xây d ng 2.1. ðc ñim th tr ưng xây d ng - M t ng ưi mua nhi u ng ưi bán. - Vi c mua bán s n ph m th ưng di n ra t i n ơi s n xu t. - Nhà n ưc là khách hàng l n nh t. - Ch u s chi ph i c a các quy lu t kinh t : + Quy lu t giá tr . + Quy lu t l ưu thông ti n t . + Quy lu t cung-cu. + Quy lu t c nh tranh. - 2.2. ðc ñim c a s n ph m xây d ng - S n ph m mang tính ñơn chi c, riêng l . - ðưc c u thành b i nhi u lo i nguyên, v t li u xây d ng. - Tiêu hao l n v nhân l c, v t l c. - Nhi u ch th tham gia trong quá trình hình thành s n ph m xây d ng. - Th i gian hình thành s n ph m th ưng dài. - S n ph m ñưc hình thành ch y u ngoài hi n hi n tr ưng. - S n ph m có giá tr l n. - 2.3. ðc ñim c a công ngh xây d ng Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 23
24. - S d ng nhi u công ngh khác nhau trong quá trình s n xu t. - Công ngh xây d ng luôn có xu h ưng ñ i m i không ng ng. - Vi c s d ng công ngh xây d ng ñòi h i lao ñ ng có trình ñ cao. - 3. Vai trò c a ch ñ u t ư, t ch c t ư v n và nhà th u xây d ng trong ñ nh giá xây dng Trong quá trình ñu t ư xây d ng thì các ch th tham gia có các vai trò khác nhau ñi v i giá xây d ng: 3.1. Vai trò c a ch ñ u t ư. 3.2. Vai trò c a t ch c t ư v n 3.3. Vai trò c a nhà th u xây d ng II. N i dung c ơ b n c a Giá xây d ng và các d li u ch y u hình thành giá xây dng công trình 1. N i dung c ơ b n c a giá xây d ng m i giai ñon c a quá trình ñu t ư xây d ng c a d án thì giá xây d ng xu t hi n nhng thành ph n và tên g i khác nhau tùy thu c ch c n ăng c a nó. - giai ñon chu n b ñ u t ư: Giá xây d ng công trình giai ñon này ñưc bi u th bng t ng m c ñ u t ư. T ng m c ñ u t ư bao g m: chi phí xây d ng; chi phí thi t b; chi phí b i th ưng gi i phóng m t b ng, tái ñ nh c ư; chi phí qu n lý d án; chi phí tư vn ñ u t ư xây d ng; chi phí khác và chi phí d phòng. Tng m c ñ u t ư ñưc xác ñ nh trên c ơ s ch tiêu su t v n ñ u t ư, t ư li u giá xây dng công trình t ươ ng t , .v.v Ph ươ ng pháp xác ñnh t ng m c ñ u t ư ñưc trình bày c th t i Chuyên ñ 3 c a Tài li u này. - giai ñon th c hi n d án: + Theo b ưc thi t k : Giá xây d ng trên c ơ s h s ơ thi t k v i các b ưc thi t k phù h p v i cp, lo i công trình là d toán công trình, d toán h ng m c công trình. D toán công trình bao g m chi phí xây d ng, chi phí thi t b , chi phí qu n lý d án, chi phí t ư vn ñ u t ư xây d ng, chi phí khác và chi phí d phòng c a công trình. Ni dung và ph ươ ng pháp xác ñnh d toán xây d ng công trình ñưc trình bày t i chuyên ñ 6 c a Tài li u này. + b ưc l a ch n nhà th u g m các lo i giá: ( Giá gói th u; ( Giá d th u; ( Giá ñ ngh trúng th u; ( Giá trúng th u; ( Giá ký h p ñ ng. Ni dung và ph ươ ng pháp xác ñnh m c giá xây d ng nói trên ñưc trình bày t i các chuyên ñ 7 c a Tài li u này. - giai ñon k t thúc d án: Khi hoàn thành d án, bàn giao công trình ñư a vào khai thác, s d ng và k t thúc xây d ng, giá xây d ng ñưc bi u hi n b ng: + Giá thanh toán, giá quy t toán h p ñ ng + Thanh toán, quy t toán v n ñ u t ư. Ni dung và ph ươ ng pháp xác ñnh các m c giá xây d ng nói trên ñưc trình bày t i các chuyên ñ 8, 9 c a Tài li u này. Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 24
25. 2. Các d li u ch y u hình thành giá xây d ng công trình Tu ỳ theo quá trình hình thành giá xây d ng nêu trên ñòi h i ph i có các d li u cn thi t ph c v vi c xác ñ nh giá xây d ng này. Các d li u ñ hình thành giá xây dng s ñưc trình bày c th trong các chuyên ñ 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 c a Tài li u này. III. n i dung nghi p v ñ nh giá xây d ng ðnh giá xây d ng bao g m các nghi p v ch y u sau: - L p, th m tra t ng m c ñ u t ư c a d án ñ u t ư xây d ng công trình; - ðánh gía hi u qu c a d án ñ u t ư xây d ng công trình; - Xác ñnh ñ nh m c, ñơn giá xây d ng công trình; - ðo bóc kh i l ưng công trình; - L p, th m tra d toán công trình; - L a ch n nhà th u trong ho t ñ ng xây d ng; - Xác ñnh giá gói th u, giá h p ñ ng; - L p h s ơ thanh toán, quy t toán h p ñ ng; - Thanh toán, quy t toán v n ñ u t ư c a d án ñ u t ư xây d ng công trình; - Các công vi c khác v ñnh giá xây d ng. Chuy n ñ 3 Ph ươ ng pháp xác ñnh t ng m c ñ u t ư và ñánh giá hi u qu ñ u tư d án ñu t ư xây d ng công trình (12 ti t) I. Ph ươ ng pháp xác ñnh t ng m c ñ u t ư c a d án 1. M t s v n ñ chung v t ng m c ñ u t ư 1.1. Khái ni m và vai trò c a t ng m c ñ u t ư Tng m c ñ u t ư d án ñ u t ư xây d ng công trình (TM ðT) là m t ch tiêu kinh t - k thu t t ng h p quan tr ng. Khái ni m và vai trò c a T ng m c ñ u t ư ñưc thay ñi và hoàn thi n d n trong các v ăn b n QPPL c a Nhà n ưc. Do ñó, cn nêu ñưc các khái ni m và vài trò c a ch tiêu này qua các v ăn b n QPPL nh ư: Ngh ñ nh s 52/1999/N ð-CP; Ngh ñ nh s 16/2005/N ð-CP; và Ngh ñ nh s 99/2007/N ð-CP TM ðT c a Chính ph v qu n lý chi phí ñ u t ư xây d ng công trình. Theo Ngh ñ nh s 99/2007/N ð-CP thì TM ðT ñưc hi u là “chi phí d tính c a d án và bao g m chi phí xây d ng, chi phí thi t b , chi phí b i th ưng gi i phóng m t bng, tái ñ nh c ư ; chi phí qu n lý d án, chi phí t ư v n ñ u t ư xây d ng ; chi phí khác và chi phí d phòng”. 1.2. Ni dung và c ơ c u các thành ph n chi phí c a t ng m c ñ u t ư: (Bao g m c các chi phí chu n b d án). 1.3. Nguyên t c xác ñ nh t ng m c ñ u t ư 1.4. Yêu c u c a công vi c tính toán 2. M t s ph ươ ng pháp xác ñnh t ng m c ñ u t ư Trong th c t có nhi u ph ươ ng pháp xác ñnh TM ðT d án ñ u t ư XDCT khác nhau. Yêu c u c a bài gi ng này ph i nêu ñưc 4 ph ươ ng pháp c ơ b n v xác ñ nh TM ðT d án ñu t ư xây d ng công trình ñưc quy ñ nh t i Ngh ñ nh s 99/2007 c a Chínhh ph và Thông t ư s 05/2007 c a B Xây d ng, ñó là: Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 25
26. 2.1. Ph ươ ng pháp xác ñnh TM ðT theo thi t k c ơ s c a d án ñ u t ư a) Ph m vi và ñiu ki n áp d ng ph ươ ng pháp; C ơ s ngu n d li u; các c ăn c tính toán; Ph ươ ng pháp và các b ưc tính toán; và các ñiu ch nh trong tính toán b) Trong ph ươ ng pháp xác ñnh TM ðT t thi t k c ơ s c a d án c n nêu ñưc mt s bưc tính toán ch y u sau: - B ưc th 1: Xác ñ nh chi phí xây d ng d án. - B ưc th 2: Xác ñ nh chi phí thi t b c a d án. - B ưc th 3: Xác ñ nh chi phí b i th ưng gi i phóng m t b ng và tái ñnh c ư ca d án. Nh ng chi phí này ñưc xác ñ nh theo kh i l ưng ph i b i th ưng, tái ñ nh cư và các qui ñnh hi n hành c a Nhà n ưc v giá b i th ưng, tái ñ nh c ư t i ñ a ph ươ ng n ơi xây d ng công trình, ñưc c p có th m quy n phê duy t ho c ban hành. - B ưc th 4: Xác ñ nh chi phí qu n lý? d án, chi phí t ư v n ñ u t ư xây d ng và các chi phí khác c a d án. - B ưc th 5: Xác ñ nh chi phí d phòng c a d án. 2.2. Ph ươ ng pháp xác ñnh TM ðT theo ch tiêu công su t ho c n ăng l c khai thác c a d án Ph m vi và ñiu ki n áp d ng; C ơ s ngu n d li u; Ph ươ ng pháp và các b ưc tính toán và các ñiu ch nh trong tính toán, 2.3. Ph ươ ng pháp xác ñnh TM ðT theo s li u c a các công trình xây d ng tươ ng t ñã th c hi n Ph m vi và ñiu ki n áp d ng; C ơ s ngu n d li u; Ph ươ ng pháp và các b ưc tính toán và các ñiu ch nh trong tính toán, 2.4. Ph ươ ng pháp h n h p ñ xác ñ nh t ng m c ñ u t ư - Ph m vi và ñiu ki n áp d ng; C ơ s ngu n d li u; Ph ươ ng pháp và các b ưc tính toán và các ñiu ch nh trong tính toán, - Tu ỳ theo ñiu ki n, yêu c u c th c a d án và ngu n s li u có ñưc, ng ưi lp d án có th v n d ng m t cách linh ho t các ph ươ ng pháp nêu trên ñ xác ñ nh ch tiêu TM ðT c a d án ñ u t ư XDCT. 3. Phân tích m c ñ áp d ng c a các ph ươ ng pháp Vi c quy t ñ nh áp d ng ph ươ ng pháp nào ñ xác ñ nh TM ðT c a d án ñ u t ư XDCT còn ph thu c vào nhi u y u t khách quan và ch quan c a ng ưi l p d án, ví d nh ư kinh nghi m c a ng ưi tính toán, ngu n s li u thu th p ñưc có ñ tin c y và chính xác ñn ñâu? S li u t ng h p hay chi ti t?, Do ñó c n có phân tích mc ñ áp dng c a t ng ph ươ ng pháp, tính ưu vi t và b t c p khi áp d ng các ph ươ ng pháp này, các ví d minh h a m c ñ chính xác c a t ng ph ươ ng pháp. II. ph ươ ng pháp xác ñnh hi u qu ñ u t ư c a d án 1. Khái ni m ho t ñ ng ñ u t ư và hi u qu ñ u t ư c a d án 1.1. Khái ni m v ho t ñ ng ñ u t ư Ho t ñ ng ñ u t ư là ho t ñ ng b v n nh m thu l i trong t ươ ng lai. Không phân bi t hình th c th c hi n, ngu n g c c a v n m i ho t ñ ng có các ñ c tr ưng nêu trên ñu ñưc coi là ho t ñ ng ñ u t ư. 1.2. Các ñc tr ưng c ơ b n c a ho t ñ ng ñ u t ư - Ho t ñ ng b v n; Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 26
27. - Ho t ñ ng có tính ch t lâu dài; - Ho t ñ ng luôn c n s cân nh c gi a l i ích tr ưc m t và l i ích trong t ươ ng lai; - Ho t ñ ng mang n ng r i ro, 1.3. Hi u qu c a d án ñ u t ư - Khái ni m: Hi u qu c a d án ñ u t ư (DA ðT) là toàn b m c tiêu ñ ra c a d án, ñưc ñ c tr ưng b ng các ch tiêu ñnh tính (th hi n các lo i hi u qu ñ t ñưc) và b ng các ch tiêu ñnh l ưng (th hi n quan h gi a chi phí ñã b ra c a d án và các kt qu ñ t ñưc theo m c tiêu c a d án). 1.4. Phân tích ñánh giá hi u qu d án - ðánh giá hi u qu d án trên t t c các ph ươ ng di n: tài chính, kinh t , xã h i ca d án. - Trình t chung ñ th c hi n phân tích ñánh giá hi u qu d án g m: Xác ñ nh các tham s c n thi t cho vi c tính toán các ch tiêu ñánh giá hi u qu theo yêu c u ph ươ ng pháp lu n; Tính toán các ch tiêu theo ph ươ ng pháp thích h p; và Phân tích, ñánh giá hi u qu theo các ch tiêu ño hi u qu. - Các ch tiêu kinh t - tài chính và xã h i c a DA ðT ñưc phân thành hai nhóm: Các ch tiêu h êu qu kinh t - tài chính và Các ch tiêu hi u qu kinh t - xã h i. - ðánh giá hi u qu c n phân tích r i ro nh m ñánh giá các ñiu ki n kh thi và tính ch c ch n c a d án. N i dung chung c a b ưc này nh ư sau: - Xác ñnh nh ng y u t quan tr ng nh h ưng ñ n tính kh thi c a d án; - Tính toán các ch tiêu ñánh giá r i ro; - Phân tích r i ro. 2. Xác ñnh các y u t làm c ăn c phân tích, tính toán kinh t - tài chính d án 2.1. T ng m c ñ u t ư 2.2. L p k ho ch ñ u t ư - Khái ni m: K ho ch ñ u t ư là danh m c các kho n chi phí c n thi t cho vi c th c hi n d án k t khi b t ñ u cho ñ n khi d án hoàn thành và ñi vào ho t ñ ng. Hay k ho ch ñ u t ư là k ho ch b v n theo th i gian c a d án. - Các c ăn c , yêu c u và nguyên t c c a vi c l p k ho ch ñ u t ư. - Ph ươ ng pháp l p k ho ch ñ u t ư 2.3. L p k ho ch ho t ñ ng - Khái ni m: K ho ch ho t ñ ng c a d án th hi n vi c d ki n m c huy ñ ng công su t/ n ăng l c ph c v hàng n ăm c a d án và k ho ch s n xu t, khai thác, cung ng d ch v , c th các y u t s n l ưng, s l ưng, ch ng lo i s n ph m, d ch v ti mi th i ñim ho t ñ ng. - Yêu c u và nguyên t c c a vi c l p k ho ch ho t ñ ng. - Xác ñnh và phân tích các y u t liên quan ñn vi c xác ñ nh l i ích và chi phí trong quá trình v n hành d án và c ơ c u t ch c qu n lý v n hành d án, trong ñó th hi n rõ ch c n ăng b ph n c a t ng b ph n, cá nhân trong quá trình qu n lý v n hành d án. 2.4. K ho ch kh u hao và x lý các kho n thu h i K ho ch trích kh u hao và x lý các kho n thu h i, thanh lý tài s n c a d án. Các quy ñnh tính kh u hao ñ i v i các d án s d ng các ngu n v n khác nhau. Các ph ươ ng pháp tính kh u hao ñ i v i các phươ ng án phân tích hi u qu kinh t Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 27
28. 2.5. V n l ưu ñng Khái ni m, n i dung, c ơ c u và ph ươ ng pháp xác ñnh v n l ưu ñng (v n l ưu ñng ban ñu trong TM ðT, v n l ưu ñng hàng n ăm trong th i gian v n hành d án, ). 2.6. K ho ch tr n - N i dung, vai trò c a vi c l p K ho ch tr n , - Các c ăn c và ph ươ ng pháp l p k ho ch tr n c a d án, - Phân tích các k ho ch tr n khác nhau nh h ưng ñ n hi u qu c a d án. 3. Xác ñnh các ch tiêu ñánh giá hi u qu kinh t - tài chính d án 3.1. Báo cáo tài chính trong phân tích, ñánh giá hi u qu d án Mt s khái ni m c ơ b n: B n Báo cáo tài chính, Các kho n thu (dòng ti n vào); các kho n chi (dòng ti n ra); Cân ñ i các kho n thu- chi (dòng ti n cân ñ i, ; nêu các ví d l p B n Báo cáo tài chính c a d án. 3.2. Xác ñnh các ch tiêu kinh t - tài chính d án ñ u t ư Có nhi u ch tiêu kinh t - tài chính ñưc s d ng trong phân tích, ñánh giá hi u qu ñ u t ư c a d án. M t s ch tiêu kinh t - tài chính c ơ b n ñưc s d ng trong phân tích ñánh giá hi u qu ñu t ư c a d án c n ñưc ñ c p ñ n là: - Giá tr hi n t i thu n (NPV) - T s l i ích - chi phí (R) - T su t sinh l i n i t i (IRR) - Th i gian hoàn v n (Tth)) - H s ñ m b o kh n ăng tr n (K) - ðim hòa v n (yêu c u c n nêu ñưc b n ch t, n i dung, công th c tính toán, và các c ăn c tính toán ca các ch tiêu kinh t - tài chính này, tính ưu ñim và b t c p khi s d ng các ch tiêu trong phân tích l a ch n nhi u ph ươ ng án ñu t ư ca d án) 4. Phân tích và ñánh giá các ch tiêu kinh t - xã h i c a d án ñ u t ư 5. So sánh các k t qu và l a ch n ph ươ ng án Các nguyên t c l a ch n, so sánh các k t qu tính toán các ch tiêu kinh t - tài chính khi l a ch n ph ươ ng án ñu t ư h p lý và t i ưu v i các yêu c u và gi i pháp l a ch n khác nhau. Ví d minh h a ñ i v i m t s tr ưng h p so sánh và l a ch n các ph ươ ng án ñu t ư khác nhau. III. Ph ươ ng pháp phân tích, ñánh giá r i ro và hi u qu c a d án Phân tích r i ro khi ñánh giá hi u qu kinh t - tài chính c a các d án ñ u t ư xây dng công trình giai ñon l p d án ñ ra quy t ñ nh ñ u t ư là m t quá trình t ng th ñưc ti n hành nghiên c u d a trên c ơ s lý lu n chung và ñc ñim c a d án, gm các n i dung sau: - N i dung l p d án và hi u qu tài chính c a d án. - Nh n d ng, phân lo i r i ro có nh h ưng t i hi u qu tài chính c a d án. - ðo l ưng, ñánh giá nh h ưng c a r i ro t i hi u qu tài chính c a d án. - Phân tích các bi n pháp an toàn và phòng ng a r i ro tài chính c a d án. Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 28
29. 1. M t s lý lu n chung v phân tích r i ro 1.1. Khái ni m r i ro Ri ro là m t hi n t ưng khách quan, t n t i trong m i ho t ñ ng kinh t , xã h i, t nhiên. R i ro x y ra trong quá trình ti n hành các ho t ñ ng khi có s tác ñ ng ng u nhiên t các bi n c c a môi tr ưng xã h i ho c do nh ng hành x c a con ng ưi. Ri ro phát sinh khi có y u t tác ñ ng t i m t ho t ñ ng c th , làm thay ñi ho c gây t n th t và sai l ch k t qu d ñ nh ban ñ u c a ho t ñ ng ñó. 1.2. Nh n d ng và phân lo i r i ro - Nh n d ng r i ro bao g m vi c xác ñ nh lo i r i ro nào nh h ưng quá mc cho phép t i k t qu d ñ nh c a hành ñng hay s vi c ñưc xem xét, ñng th i mô t tính ch t c a m i r i ro ñó. - Phân lo i r i ro: + Phân lo i r i ro c a d án theo ph m vi tác ñ ng; + Phân lo i r i ro theo quá trình th c hi n d án; + Phân lo i r i ro theo môi tr ưng t ươ ng tác; 1.3. ðo l ưng r i ro và bi n pháp h n ch r i ro - ðo l ưng r i ro (Ph ươ ng pháp ñnh tính và ph ươ ng pháp ñnh l ưng) - Các bi n pháp h n ch r i ro (Nhóm các bi n pháp ch ñ ng và Nhóm các bi n pháp gi m thi u h u qu x u do r i ro gây ra). 2. M t s ph ươ ng pháp phân tích, ñánh giá rui ro c a d án 2.1. Ph ươ ng pháp phân tích ñ nh y 2.2. Ph ươ ng pháp phân tích ñiu ch nh tr ưng h p 2.3. Ph ươ ng pháp mô ph ng Mi ph ươ ng pháp c n nêu ñưc n i dung và công th c tính toán, cách th c tính toán và các c ăn c s li u, d li u, c ơ s tính toán, kh n ăng ng d ng, tính ưu ñim và bt c p khi áp d ng các ph ươ ng pháp này và các ví d minh h a tính toán, Vi các ph ươ ng pháp phân tích, ñánh giá r i ro nêu trên có th v n d ng các cách tính toán, phân tích theo m t s ch tiêu ñnh l ưng (Ph ươ ng pháp xác ñnh ch tiêu kỳ v ng toán h c (d ng b ng + d ng cây); Ph ươ ng pháp áp d ng lý thuy t phân tích mô ph ng). - Ph ươ ng pháp xác ñnh ch tiêu k ỳ v ng toán h c d ng b ng - Ph ươ ng pháp xác ñnh ch tiêu k ỳ v ng d ng cây - Ph ươ ng pháp áp d ng lý thuy t phân tích mô ph ng: ñ th c hi n ph ươ ng pháp này cn ti n hành theo: + L p Hàm tính toán hi u qu tài chính c a d án theo các bi n s ñ u vào nh ư: Chi phí ñu t ư, giá bán s n ph m, s n l ưng sn xu t ra, chi phí c ñ nh và chi phí bi n ñi hàng n ăm, + Ch n nh ng bi n s ñ u vào không an toàn ñ xây d ng bi u ñ phân b xác su t các giá tr c a nó (thông qua th ng kê và d báo). B ưc này s d ng lý thuy t toán xác su t, th ng kê. + C ăn c vào Hàm m c tiêu và các bi n s ñ u vào ñã có, xác ñnh k t qu c a hàm b ng ph ươ ng pháp t h p và phân tích mô ph ng có s h tr c a các ch ươ ng trình ph n m m. + Phân tích và ñánh giá k t qu (xác ñ nh các giá tr c n thi t và xác su t t bi u ñ phân b giá tr k t qu ) g m nh ng giá tr : Max, min, trung bình k ỳ v ng, ph ươ ng sai, ñ l ch chu n, h s phân tán Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 29
30. 3. Ví d minh h a phân tích, ñánh giá r i ro ñ i v i hi u qu ñ u t ư c a d án xây dng Nêu ví d minh h a và vi c ng d ng ch ươ ng trình máy tính ph n m m @RISK 4.0 ca Palisade c a M trong phân tích, ñánh giá r i ro hi u qu ñ u t ư c a d án ñu tư xây d ng. IV. Ph ươ ng pháp xác ñnh su t v n ñ u t ư 1. M t s v n ñ chung v su t v n ñ u t ư 1.1. Khái ni m, ý ngh ĩa và vai trò c a su t v n ñu t ư 1.2. N i dung kinh t c a ch tiêu su t v n ñ u t ư 1.3. Phân lo i su t v n ñ u t ư - Phân lo i theo hình th c ñ u t ư. - Phân theo lo i hình công trình. - Phân chia theo thành ph n chi phí. 2. Ph ươ ng pháp và các b ưc ti n hành tính toán su t v n ñu t ư xây d ng công trình 2.1. M t s quan ñim c ơ b n: (Quan ñim ñ u t ư có m c tiêu; quan ñim ñu t ư có hi u qu và quan ñim ti n b ). 2.2. Các c ăn c tính toán su t v n ñ u t ư - L a ch n danh m c công trình. - Các c ăn c pháp lý ñ xác ñ nh su t v n ñu t ư. - H s ơ tài li u. 2.3. Các b ưc ti n hành xác ñnh su t v n ñ u t ư Giai ñon 1: Giai ñon xác ñ nh danh m c các công trình xây d ng và thu th p s li u các công trình xây d ng bao g m các ph n vi c sau ñây: - Xác ñnh ph m vi, th i gian c n ñiu tra, kh o sát và thu th p s li u c a các công trình xây d ng. - Li t kê danh m c các công trình ñã và ñang xây d ng thu c lo i hình công trình ñã la ch n nói trên. - ðiu tra, kh o sát và thu th p các s li u, tài li u c a các công trình xây d ng ñã la ch n theo m u ñiu tra. Giai ñon 2: Giai ñon x lý s li u và tính toán su t v n ñ u t ư Vi c tính toán và x lý các s li u ñ xác ñ nh su t v n ñ u t ư công trình xây dng ph thu c vào ngu n s li u và lo i h s ơ tài li u thu th p ñưc t giai ñon. Giai ñon 3: Hoàn thi n k t qu tính toán su t v n ñ u t ư công trình l a ch n. Sau khi ñã x lý và tính toán xong các ch tiêu su t v n ñ u t ư công trình xây dng ñã l a ch n, công vi c hoàn thi n các ch tiêu su t v n ñ u t ư bao g m các b ưc sau: Bưc 1: Tin hành biên so n su t v n ñ u t ư. Bưc 2: L y ý ki n ñóng góp tr c ti p c a các t ch c/ chuyên gia v tr s , danh mc các su t v n ñ u t ư ñã tính toán. Thu th p các ý ki n ñóng góp và ch nh s a, b sung l i su t v n ñ u t ư ñã tính toán n u th y c n thit. Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 30
31. Bưc 3: So sánh các su t v n ñ u t ư ñã tính toán ñưc v i su t v n ñ u t ư c a các công trình xây d ng t ươ ng t ñã ban hành ho c công b , n u có th ñưc có th so sánh v i các su t v n ñ u t ư c a các công trình t c a các n ưc trong khu v c. Bưc 4: Hoàn thi n l i su t v n ñ u t ư xây d ng. (Yêu c u c n có ví d minh h a tính toán su t v n ñ u t ư cho m t lo i hình công trình) V. Ph ươ ng pháp xác ñnh ch s giá xây d ng 1. Kh i ni?m, ý ngh?a, t?m quan tr?ng c?a ch? s? gi Ch? s? gi xõy d?ng ???c bi?u th? b?ng t? s? gi?a gi xõy d?ng t?i th?i ?i?m so snh v?i gi xõy d?ng t?i th?i ?i?m ???c ch?n làm th?i ?i?m g?c. Do ?ú Ch? s? gi xõy d?ng ph?n nh m?c ?? bi?n ??ng (t?ng ho?c gi?m) c?a gi xõy d?ng c ng tr nh qua c c th i k ỳ. Ch? s? gi xõy d?ng là m?t trong nh?ng c ng c? qu?n lý cú hi?u qu? gi ỳp c c ch? th? tham gia ho?t ??ng ??u t? xõy d?ng có c ăn c ñ xác ñ nh h p lý v?n m c ñ u tư, làm c ơ s cho vi c xác ñnh ? ỳng d toán, xác ñnh giá gói th u trong quá trình lp, qu n lý, th c hi n d án. M?t s? kh i ni?m v? c c thu?t ng? s? d?ng trong vi?c t nh to n ch? s? gi xõy d?ng nh?: Ch? s? gi xõy d?ng c ng tr nh; Th?i ?i?m g?c; Th?i ?i?m so s nh; C ng tr nh ??i di?n; Ch? s? gi ph?n xõy d?ng; Ch? s? gi ph?n thi?t b?; Ch? s? gi ph?n chi ph kh c; Ch? s? gi v?t li?u xõy d?ng c ng tr nh; Ch? s? gi nhõn c ng xõy d?ng cng tr nh; Ch? s? gi m y thi c ng xõy d?ng c ng tr nh; v.v (Chi ti?t t?i Ph?n I c?a Cng v?n s? 1599/BXD-VP c ng b? ngày 25 th ng 7 n?m 2007 c?a B? Xõy d?ng). 2 Phõn lo?i ch? s? gi xõy d?ng 2.1. Ch? s? gi xõy d?ng c ng tr nh; 2.2. C c ch? s? gi xõy d?ng theo c? c?u chi ph ; 2.3. C c ch? s? gi xõy d?ng theo y?u t? chi ph . 3. Nguy n t?c và ph??ng ph p x c ??nh ch? s? gi xõy d?ng c ng tr nh 3.1. Nguy n t?c t nh to n chung 3.2. C c c?n c? x c ??nh ch? s? gi xõy d?ng 3.3. Ph??ng ph p x c ??nh ch? s? gi xõy d?ng c ng tr nh Quy tr nh x c ??nh ch? s? gi xõy d?ng th??ng qua 3 giai ?o?n: Giai ?o?n 1: L?a ch?n c ng tr nh ??i di?n, thu th?p c c s? li?u, d? li?u c?n thi?t ph?c v? t nh ton - C ng tr nh ??i di?n - C c s? li?u c?n thu th?p ?? x c ??nh ch? s? gi xõy d?ng bao g?m: Giai ?o?n 2: L?a ch?n th?i ?i?m t nh to n; x? lý s? li?u, x c ??nh c c c? c?u chi ph - Th?i ?i?m t nh to n - X? lý s? li?u và x c ??nh c c chi ph t?i th?i ?i?m g?c + Chi ph xõy d?ng, thi?t b?, chi ph kh c + Chi ph v?t li?u, nhõn c ng, m y thi c ng + Gi v?t li?u xõy d?ng ??n hi?n tr??ng xõy d?ng + Gi nhõn c ng xõy d?ng Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 31
32. + Gi ca m y và thi?t b? thi c ng xõy d?ng - X c ??nh c c c? c?u chi ph c?a c ng tr nh ??i di?n + T? tr?ng b nh quõn c?a chi ph xõy d?ng, chi ph thi?t b?), chi ph kh c + T? tr?ng b nh quõn c?a chi ph v?t li?u, nhõn c ng, m y thi c ng xõy d?ng + T? tr?ng chi ph b nh quõn c?a lo?i v?t li?u xõy d?ng ch? y?u th? + T? tr?ng b nh quõn chi ph nhúm m y thi c ng xõy d?ng ch? y?u k Giai ?o?n 3: X c ??nh c c ch? s? gi xõy d?ng - X c ??nh c c ch? s? gi theo y?u t? chi ph + Ch? s? gi v?t li?u xõy d?ng c ng tr nh + Ch? s? gi nhõn c ng xõy d?ng c ng tr nh + Ch? s? gi m y thi c ng xõy d?ng c ng tr nh - X c ??nh c c ch? s? gi xõy d?ng theo c? c?u chi ph + Ch? s? gi ph?n xõy d?ng + Ch? s? gi ph?n thi?t b? c ng tr nh + Ch? s? gi ph?n chi ph kh c - X c ??nh ch? s? gi xõy d?ng c ng tr nh VI. ph ươ ng pháp xác ñnh ñ dài th i gian xây d ng 1. Vai trò và ý ngh ĩa c a ñ dài th i gian xây d ng Xác ñnh ñ dài th i gian xây d ng h p lý có ý ngh ĩa kinh t r t l n nh m nâng cao hi u qu ñ u t ư, là ch tiêu quan tr ng trong quá trình phân tích, ñánh giá hi u qu kinh t tài chính c a d án ñ u t ư. Th i gian xây d ng công trình ñưc xác ñ nh h p lý s góp ph n ñ m b o tính kh thi trong vi c l p k ho ch và ti n ñ th c hi n, qu n v n ñu t ư trong xây d ng công trình. Cn nêu ñưc khái ni m, n i dung c a ch tiêu ñ dài th i gian xây d ng công trình, ñ dài th i gian th c hi n d án ñ u t ư xây d ng, 2. Các ph ươ ng pháp xác ñnh ñ dài th i gian xây d ng công trình Hi n nay có nhi u cách ñ xác ñ nh ñ dài th i gian xây d ng công trình. M t s ph ươ ng pháp th ưng ñưc áp d ng nh ư: - D a vào kinh nghi m xây d ng các công trình t ươ ng t trong khu v c; - D a vào các ph ươ ng pháp l p ti n ñ thi công công trình; - Ph ươ ng pháp xác ñnh ñ dài th i gian xây d ng t các ch tiêu v n và chi phí ca d án/ công trình, ði v i m i ph ươ ng pháp cn nêu ñưc các c ăn c tính toán, l a ch n các ñ i lưng tính toán, công th c tính toán và cách th c tính toán, Ví d minh h a vi c tính toán xác ñnh ñ dài th i gian xây d ng công trình. Ví d Ph ươ ng pháp xác ñnh ñ dài th i gian xây d ng công trình d a vào ph ươ ng pháp l p ti n ñ thi công công trình. ð dài th i gian xây d ng công trình ñưc xác ñ nh b ng kho ng th i gian thi công công trình c ng v i l ưng d phòng th i gian cho nh ng vi c ch m tr ch ưa nhìn tr ưc ñưc do các nguyên nhân gây ra ví d gây ra nh ư h a ho n, tai n n, h ng thi t b, máy móc, bi u tình, ñình công, ch m cung ng v t t ư v t li u xây d ng, ñiu ki n thi công khó kh ăn, l ũ l t, s ch m tr v v ăn b n QPPL, và .v.v TXDCT = T TCXD + ∆ T DP - Ph ươ ng pháp xác ñnh th i gian xây d ng h p lý (áp d ng ñ nh lu t Murphy ) Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 32
33. Chuyên ñ 4 Ph ươ ng pháp xác ñnh ñ nh m c, ñơn giá xây d ng công trình (16 ti t) I. Ph ươ ng pháp l p ñ nh m c xây d ng công trình 1. H th ng ñ nh m c xây d ng ðnh m c xây d ng ñưc quy ñ nh trong Ngh ñ nh 99/Nð-CP ngày 13/6/2007 ca Chính ph v qu n lý chi phí ñ u t ư xây d ng công trình bao g m: ñnh m c kinh t - k thu t và ñnh m c t l . 1.1. ðnh m c kinh t - k thu t - ðnh m c kinh t - k thu t g m: ð nh m c d toán xây d ng và ñnh mc c ơ s c a t ư v n, c a ch ñ u t ư, c a nhà th u. - ðnh m c d toán xây d ng là c ơ s ñ l p ñơn giá xây d ng công trình. - ðnh m c c ơ s là d li u c a t ư v n, c a ch ñ u t ư, c a nhà th u tham kh o ho c s d ng khi l p ñ nh m c d toán xây d ng công trình. 1.1.1. ðnh m c d toán xây d ng: - N i dung: ð nh m c d toán xây d ng công trình th hi n m c hao phí v vt li u, nhân công và máy thi công ñ hoàn thành m t ñơn v kh i lưng công tác xây dng, t khâu chu n b ñ n khâu k t thúc công tác xây dng. + M c hao phí v t li u: Là s l ưng v t li u chính, v t li u ph , các c u ki n ho c các b ph n r i l , v t li u luân chuy n c n cho vi c th c hi n và hoàn thành m t ñơ n v kh i l ưng công tác xây d ng. + M c hao phí lao ñ ng: Là s ngày công lao ñng c a công nhân tr c ti p và ph c v theo c p b c th c hi n và hoàn thành m t ñơn v kh i l ưng công tác xây dng. + M c hao phí máy thi công: Là s ca s d ng máy và thi t b thi công chính và ph ñ hoàn thành m t ñơn v kh i l ưng công tác xây d ng. - H th ng ñ nh m c d toán xây d ng: + ðnh m c d toán xây d ng do B Xây d ng công b : Là ñnh m c d toán các công tác xây d ng, l p ñ t, ph bi n, thông d ng có các lo i hình công trình xây d ng. + ðnh m c d toán xây d ng do các B (có xây d ng chuyên ngành), UBND các t nh công b : Là ñnh m c d toán cho các công tác ch ưa có trong h th ng ñ nh mc do B Xây d ng công b . + ðnh m c d toán xây d ng công trình: Là nh ng ñ nh m c d toán c a tt c các công tác xây d ng, l p ñ t, c n thi t phù h p v i yêu c u k thu t, ñiu ki n thi công và bi n pháp thi công c a công trình làm c ơ s ñ l p ñơn giá xây d ng công trình. 1.1.2. ðnh m c c ơ s - ðnh m c v t t ư: Là m c hao phí t ng lo i v t li u ñ c u thành m t ñơn v kh i l ưng công tác xây d ng (1m3 t ưng xây g ch, 1m2 lát g ch, ) ho c 1 lo i c u ki n hay k t c u xây d ng phù h p v i yêu c u k thu t, tiêu chu n xây d ng, quy ph m thi t k - thi công c a Nhà n ưc. - ðnh m c lao ñ ng: Là hao phí lao ñng tr c ti p (theo các lo i c p b c th ho c t ng lo i c p b c th phi tác nghi p) ñ th c hi n t ng công vi c c th c a công Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 33
34. tác xây d ng, l p ñ t, v i lao ñ ng có trình ñ chuyên môn t ươ ng ng làm vi c trong ñiu ki n bình th ưng. - ðnh m c n ăng su t máy thi công: Là s l ưng s n ph m do máy, thi t b thi công hoàn thành trong m t ñơn v th i gian (gi máy, ca máy ). - M t s ch tiêu, ñnh m c khác c a máy và thi t b thi công: Nguyên giá ca máy và thi t b thi công, s ca, gi máy ho t ñ ng trong n ăm; ñnh m c t l kh u hao, sa ch a, tiêu hao nhiên li u, n ăng l ưng, ñưc tính toán cho t ng lo i, nhóm máy, thi t b thi công phù h p v i yêu c u k thu t, ñiu ki n thi công c a công trình. 1.2. ðnh m c t l ðnh m c t l ñưc tính b ng t l ph n tr ăm trên chi phí theo quy ñnh dùng ñ xác ñnh chi phí c a m t s lo i công vi c trong ñ u t ư xây d ng không c n xác ñ nh theo ph ươ ng pháp l p d toán. 2. Ph ươ ng pháp l p ñ nh m c d toán xây d ng công trình 2.1. Trình t l p ñ nh m c d toán xây d ng công trình - L p danh m c ñ nh m c d toán xây d ng các công tác xây d ng công trình phù h p v i yêu c u k thu t, ñiu ki n, bi n pháp thi công c a công trình. - Rà soát, ñi chi u các yêu c u, ñiu ki n nói trên gi a danh m c ñ nh mc d toán xây d ng c a công trình v i h th ng thông tin ñ nh m c d toán xây d ng ñã có ñ: + áp d ng ñ nh m c d toán công tác xây d ng ñã có. + V n d ng có ñiu ch nh các ñ nh m c d toán công tác xây d ng ñã có. + L p ñ nh m c d toán m i cho công tác xây d ng ch ưa có ñnh m c. 2.2. L p ñ nh m c d toán m i cho công tác xây d ng ch ưa có ñnh m c 2.1.1. Các b ưc ti n hành: - B ưc 1: Xác l p rõ yêu c u k thu t, ñiu ki n thi công và bi n pháp thi công ca t ng lo i công tác c n xây d ng ñ nh m c d toán. - B ưc 2: Xác ñ nh thành ph n công vi c. - B ưc 3: Tính toán xác ñ nh hao phí v t li u, nhân công, máy thi công. - B ưc 4: L p các ti t ñ nh m c trên c ơ s t ng h p các hao phí v v t li u, lao ñng, máy thi công. M i ti t ñ nh m c g m 2 ph n: + Thành ph n công vi c: + B ng ñ nh m c các kho n m c hao phí: Các ti t ñ nh m c xây d ng ñưc t p h p theo nhóm, lo i công tác ho c k t c u xây dng và th c hi n mã hoá th ng nh t. 2.1.2. Các ph ươ ng pháp tính toán Tính toán ñnh m c hao phí c a các công tác xây d ng m i th c hi n theo mt trong ba ph ươ ng pháp sau: - Ph ươ ng pháp 1: Theo các thông s k thu t trong dây chuy n công ngh + Hao phí v t li u: Xác ñ nh theo thi t k và ñiu ki n, bi n pháp thi công công trình ho c trên c ơ s tham kh o ho c s d ng ñ nh m c c ơ s . + Hao phí nhân công: Xác ñnh theo t ch c lao ñ ng trong dây chuy n công ngh phù h p v i ñiu ki n, bi n pháp thi công c a công trình ho c trên c ơ s tham kh o ho c s d ng ñ nh m c c ơ s . Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 34
35. + Hao phí máy thi công: Xác ñnh theo thông s k thu t c a t ng máy trong dây chuy n ho c trên c ơ s tham kh o ho c s d ng ñ nh m c c ơ s và có tính ñn hi u su t do s ph i h p c a các máy thi công trong dây chuy n. - Ph ươ ng pháp 2: Theo s li u th ng kê - phân tích + Phân tích, tính toán xác ñnh các m c hao phí v t li u, nhân công, máy thi công t các s li u t ng h p, th ng kê nh ư sau: +T s l ưng hao phí v v t li u, nhân công, máy thi công th c hi n m t kh i lưng công tác theo m t chu k ỳ ho c theo nhi u chu k ỳ c a công trình ñã và ñang th c hi n. + T hao phí v t t ư, s d ng lao ñ ng, n ăng su t máy thi công ñã ñưc tính toán t các công trình t ươ ng t . + T s li u theo kinh nghi m c a các chuyên gia ho c t ch c chuyên môn nghi p v. - Ph ươ ng pháp 3: Theo kh o sát th c t + Tính toán xác ñnh các m c hao phí t tài li u thi t k , s li u kh o sát th c t ca công trình (theo th i gian, ñ a ñim, kh i l ưng th c hi n trong m t ho c nhi u chu kỳ ) và tham kh o ñ i ch ng thêm v i ñ nh m c c ơ s . + Hao phí v t li u: tính toán theo s li u kh o sát th c t và ñi chi u v i thi t k, quy ph m, quy chu n k thu t. + Hao phí nhân công: tính theo s l ưng nhân công t ng khâu trong dây chuy n sn xu t và t ng s l ưng nhân công trong c dây chuy n, tham kh o các quy ñ nh v s d ng lao ñ ng. + Hao phí máy thi công: tính toán theo s li u kh o sát v n ăng su t c a t ng lo i máy và hi u su t ph i h p gi a các máy thi công trong cùng m t dây chuy n, tham kh o các quy ñnh v n ăng su t k thu t c a máy. 2.3. V n d ng có ñiu ch nh các ñ nh m c d toán công tác xây d ng ñã có Khi v n d ng các ñ nh m c d toán ñã có, nh ưng do yêu c u k thu t, ñiu ki n thi công ho c bi n pháp thi công c a công trình có s khác bi t so v i yêu c u k thu t, ñiu ki n thi công, bi n pháp thi công ñã nêu trong ñnh m c d toán ñã có thì ti n hành ñiu ch nh các thành ph n hao phí v t li u ho c hao phí nhân công ho c hao phí máy thi công có liên quan cho phù h p. 2.3.1. ðiu ch nh hao phí v t li u ði v i hao phí v t li u c u thành nên s n ph m theo thi t k thì c ăn c qui ñnh, tiêu chu n thi t k c a công trình ñ tính toán hi u ch nh. ði v i v t li u bi n pháp thi công thì hi u ch nh các y u t thành ph n trong ñnh m c ñã có theo tính toán hao phí t thi t k bi n pháp thi công ho c theo kinh nghi m c a chuyên gia và các t ch c chuyên môn. 2.3.2. ðiu ch nh hao phí nhân công Tăng, gi m thành ph n nhân công trong ñ nh m c công b và tính toán hao phí theo ñiu ki n t ch c thi công ho c theo kinh nghi m c a chuyên gia và các t ch c chuyên môn. 2.3.3. ðiu ch nh hao phí máy thi công - Tr ưng h p thay ñ i do ñiu ki n thi công thì tính toán ñiu ch nh t ăng, gi m tr s ñ nh m c theo ñiu ki n t ch c thi công. - Tr ưng h p thay ñ i công su t máy thi công thì ñiu ch nh theo nguyên tc: công su t t ăng thì gi m tr s và ng ưc l i. Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 35
36. 2.4. áp d ng ñ nh m c d toán công tác xây d ng ñã có ði v i các công tác xây d ng, l p ñ t, c a công trình có yêu c u k thu t, ñiu ki n thi công, bi n pháp thi công t ươ ng t v i yêu c u k thu t, ñiu ki n thi công, bi n pháp thi công c a ñ nh m c d toán ñã có thì áp dng các ñ nh m c ñã có. 3. Nh ng tài li u cn thi t ph c v l p ñ nh m c d toán xây d ng công trình Khi l p ñ nh m c d toán xây d ng công trình ng ưi làm công tác ñnh giá cn có nh ng tài li u g m: - H s ơ thi t k c ơ s , thi t k k thu t, thi t k t ch c thi công, bi n pháp thi công, tiêu chu n k thu t c a công trình - Các ñnh m c d toán ñã ñưc công b , ñã có các công trình khác. - Tham kh o ñ nh m c thi công ( ñ nh m c v t t ư, ñnh m c lao ñ ng, ñ nh m c năng su t máy thi công) công b . II. ph ươ ng pháp xác ñnh ñơn giá xây d ng công trình 1. Khái ni m, yêu c u và phân lo i ñơn giá xây d ng công trình 1.1. Khái ni m ñơn giá xây d ng công trình 1.2. Yêu c u ñ i v i ñơn giá xây d ng công trình: ðơ n giá xây d ng công trình ph i th hi n ñ y ñ ñ c ñim công trình, v trí thi công, yêu c u k thu t ñiu ki n thi công, bi n pháp thi công, ch ñ chính sách và m t b ng giá c th tr ưng t i th i ñim thi công xây d ng công trình. 1.3. Phân lo i ñơn giá xây d ng công trình - Theo m c ñ chi ti t ho c t ng h p c a ñơn giá: + ðơ n giá chi ti t xây d ng công trình + ðơ n giá t ng h p xây d ng công trình. - Theo n i dung chi phí c a ñơn giá: + ðơ n giá xây d ng công trình không ñy ñ (ch bao g m các thành ph n chi phí tr c ti p v t li u, nhân công, máy thi công) + ðơ n giá xây d ng công trình ñy ñ (bao g m c chi phí tr c ti p và các thành ph n chi phí nh ư trong d toán nh ư chi phí chung, thu nh p ch u thu tính tr ưc, thu ) . 2. Ph ươ ng pháp l p ñơn giá xây d ng công trình 2.1. ði v i ñơn giá chi ti t xây d ng công trình 2.1.1. ði v i ñơn giá chi ti t xây d ng công trình không ñy ñ a) N i dung: ðơn giá xây d ng công trình chi ti t bao g m ba thành ph n chi phí: - Chi phí v t li u - Chi phí nhân công - Chi phí máy thi công b) C ơ s d li u: - ðnh m c d toán xây d ng c a công trình ñã ñưc xác ñnh theo n i dung nêu trên. - Giá v t li u ñ n hi n tr ưng xây d ng. - ðơ n giá nhân công c a công trình. - Giá ca máy và thi t b xây d ng c a công trình. c) Trình t l p: Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 36
37. - B ưc 1: L p danh m c các công tác xây d ng và l p ñ t c a công trình v i nh ng yêu c u k thu t, ñiu ki n và bi n pháp thi công kèm theo - B ưc 2: T p h p nh ng ñ nh m c xây d ng công trình c a các công tác xây dng và lp ñ t theo các danh m c nêu trên. (Nh ng ñ nh m c này ñã ñưc l p tr ưc theo ph ươ ng pháp nêu chuyên ñ 4 c a tài li u này) - B ưc 3: L p b ng danh m c và tính giá v t li u ñ n hi n tr ưng công trình, giá nhân công công trình, giá ca máy công trình (theo ph ươ ng pháp nêu chuyên ñ 4 c a tài li u này). - B ưc 4: Xác ñ nh các thành ph n chi phí v t li u, nhân công, máy thi công c a ñơ n giá. - B ưc 5: T ng h p k t qu tính toán, hoàn thi n tài li u v i h ưng d n áp d ng và nh ng ghi chú kèm theo. d) Cách xác ñnh các thành ph n chi phí: - Xác ñnh chi phí v t li u: Chi phí v t li u ñưc xác ñ nh theo công th c: n = VL + VL VL ∑(D i .G i ).(1 K ) i=1 Trong ñó: + Di : L ưng v t li u th i (i=1(n) tính cho m t ñơn v kh i l ưng công tác xây dng quy ñnh trong ñ nh m c xây d ng công trình. + GVLi : Giá v t li u ñ n hi n tr ưng c a m t ñơn v v t li u th i (i=1(n), ñưc xác ñnh nh ư sau: . ðưc xác ñ nh phù h p v i tiêu chu n, ch ng lo i và ch t l ưng v t li u s d ng cho công trình xây d ng trên c ơ s giá tr tr ưng do t ch c có n ăng l c cung c p, báo giá c a nhà s n xu t, thông tin giá c a nhà cung c p ho c giá ñã ñưc áp d ng cho công trình khác có tiêu chu n, ch t l ưng t ươ ng t . . ði v i nh ng v t li u không có trên th tr ưng n ơi xây d ng công trình thì giá vt li u này b ng giá g c c ng chi phí v n chuy n ñ n công trình và các chi phí khác có liên quan. + KVL : H s tính chi phí v t li u khác so v i t ng chi phí v t li u chính quy ñnh trong ñ nh m c xây d ng công trình c a công tác xây d ng. * Xác ñnh giá v t li u ñ n hi n tr ưng: Các thành ph n chi phí hình thành giá v t li u ñ n công trình, g m: + Giá g c. + Chi phí v n chuy n (b c x p, v n chuy n, hao h t, trung chuy n (n u có)). + Chi phí t i hi n tr ưng (b c x p, hao h t l ưu kho, v n chuy n n i b công trình). - Xác ñnh chi phí nhân công: Chi phí nhân công ñưc xác ñ nh theo công th c NC = B x g NC x (1+f) Trong ñó: + B : L ưng hao phí lao ñ ng tính b ng ngày công tr c ti p theo c p b c bình quân cho m t ñơn v kh i l ưng công tác xây d ng quy ñ nh trong ñ nh mc xây d ng công trình. Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 37
38. + gNC : ðơ n giá nhân công bình quân c a công trình t ươ ng ng v i c p b c quy ñnh trong ñ nh m c xây d ng công trình. + f : T ng các kho n ph c p l ươ ng, l ươ ng ph có tính ch t n ñ nh ñưc tính vào ñơ n giá b ng công th c: f = f 1 + f 2 +f 3 Trong ñó: + f1 : T ng các kho n ph c p l ươ ng có tính ch t n ñ nh. + f2 : M t s kho n l ươ ng ph tính b ng 12% l ươ ng c ơ b n và m t s chi phí có th kho n tr c ti p cho ng ưi lao ñ ng tính b ng 4% l ươ ng c ơ b n. + f3 : H s ñiu ch nh cho phù h p v i th tr ưng nhân công khu v c và ñc thù ca công trình. - Xác ñnh chi phí máy thi công: Chi phí máy thi công ñưc xác ñ nh theo công th c: n = MTC + MTC MTC ∑(M i .g i ).(1 K i ) i=1 Trong ñó: + Mi: L ưng hao phí ca máy c a lo i máy, thi t b chính th i (i=1(n) tính cho mt ñơn v kh i l ưng công tác xây d ng quy ñ nh trong ñ nh m c xây dng. + giMTC: Giá d toán ca máy c a lo i máy, thi t b chính th i (i=1(n) theo bng giá ca máy và thi t b thi công c a công trình ho c giá thuê máy (Theo ph n III c a chuyên ñ này). + KiMTCp : H s tính chi phí máy khác (n u có) so v i t ng chi phí máy, thi t b chính quy ñnh trong ñ nh m c xây d ng công trình c a công tác xây dng. 2.1.2. ðơ n giá chi ti t xây d ng công trình ñy ñ ðơ n giá chi ti t xây d ng công trình ñy ñ ñưc xác ñ nh theo các b ưc nh ư trên ñi vi các thành ph n chi phí v t li u, nhân công, máy thi công; Ngoài ra còn bao g m các thành ph n chi phí nh ư chi phí chung, thu nh p ch u thu tính tr ưc và thu theo quy ñ nh. 2.2. ði v i ñơn giá t ng h p xây d ng công trình 2.2.1. ði v i ñơn giá t ng h p xây d ng công trình không ñy ñ a) N i dung: ðơn giá t ng h p xây d ng công trình không ñy ñ th hi n chi phí tr c ti p c n thi t ñ hoàn thành m t ñơn v s n ph m k t c u xây d ng, g m ba chi phí thành ph n là : - Chi phí v t li u - Chi phí nhân công - Chi phí máy thi công. b) Trình t l p: - B ưc 1: Xác ñ nh nhóm danh m c công tác xây l p, b ph n k t c u c n xây dng ñơ n giá xây d ng t ng h p c a công trình ñi v i ñơn v tính phù h p. - B ưc 2: Tính kh i l ưng xây l p c a t ng lo i công tác xây l p c u thành nên ñơ n giá xây d ng t ng h p. - B ưc 3: áp chi phí v t li u, nhân công, máy thi công ñã có s n cho t ng công tác xây l p trong ñơn giá xây d ng chi ti t. - B ưc 4: Xác ñ nh chi phí v t li u, nhân công, máy thi công c u thành ñơ n giá xây dng t ng h p. Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 38
39. - B ưc 5: T ng h p k t qu theo t ng kho n m c chi phí trong ñơn giá xây dng tng h p . c) Cách xác ñnh các thành ph n chi phí: 2.2.2. ði v i ñơn giá t ng h p xây d ng công trình ñy ñ ðơ n giá t ng h p xây d ng công trình ñy ñ ñưc xác ñ nh theo các b ưc nh ư ñơ n giá t ng h p không ñ y ñ ñ i v i các thành ph n chi phí v t li u, nhân công, máy thi công; ngoài ra còn tính thêm các thành ph n chi phí nh ư chi phí chung, thu nh p ch u thu tính tr ưc, thu theo t l 2.2.3. ưu ñim c a vi c s d ng ñơn giá t ng h p xây d ng công trình III. Ph ươ ng pháp xác ñnh giá ca máy, giá thuê máy và thi t b thi công cây d ng công trình 1. M t s lý lu n chung v giá ca máy, giá thuê máy và thi t b thi công xây d ng công trình 1.1. Khái ni m máy và thi t b thi công Máy và thi t b thi công là các lo i máy và thi t b ñưc truy n chuy n ñ ng b ng ñng c ơ, ch y b ng x ăng, d u, ñin, khí nén ñưc s d ng cho công tác xây d ng và lp ñ t thi t b các công tr ưng xây d ng. M t s lo i thi t b không có ñng cơ nh ư rơ moóc, sà lan, nh ưng tham gia vào các công tác nói trên thì c ũng ñưc coi là máy và thi t b thi công. 1.2. Khái ni m và vai trò c a giá ca máy, giá thuê máy và thi t b thi công xây dng công trình - Giá ca máy và thi t b thi công xây d ng công trình là m c chi phí d tính cn thi t cho máy và thi t b thi công làm vi c trong m t ca phù h p v i các yêu c u v k thu t, ñiu ki n thi công c th c a công trình. - Giá thuê máy và thi t b thi công xây d ngcông trình là s ti n bên thuê tr (ho c d ki n s tr ) cho bên cho thuê theo ph ươ ng th c thuê phù h p vi th i gian c n thuê ñ hoàn thành kh i l ưng công trình. - Giá ca máy, giá thuê máy và thi t b thi công xây d ng công trình là c ơ s ñ xác ñnh chi phí máy thi công trong ñơn giá, d toán chi phí xây dng công trình. - Giá thuê máy và thi t b thi công xây d ng công trình do hai bên tho thu n trong h p ñ ng theo nguyên t c bên cho thuê chào giá, bên ñi thuê xem xét quy t ñ nh. 2. Ph ươ ng pháp xác ñnh giá ca máy và thi t b thi công xây d ng công trình 2.1. Trình t xác ñ nh: - L p danh m c máy và thi t b c n s d ng c a công trình. - Rà soát, ñi chi u danh m c máy và thi t b c n s d ng c a công trình v i danh mc giá ca máy ñã có ñ: + V n d ng giá ca máy ñã có. + Xây d ng giá ca máy m i cho nh ng máy và thi t b ch ưa có giá ca máy. 2.2. Ph ươ ng pháp xác ñnh giá ca máy m i ñ i v i các lo i máy và thi t b ch ưa có giá ca máy: 2.2.1. N i dung chi phí trong giá ca máy và thi t b thi công xây d ng công trình Giá ca máy công trình bao g m: chi phí kh u hao; chi phí s a ch a; chi phí nhiên li u, n ăng l ưng; chi phí ti n l ươ ng th ñiu khi n máy và chi phí khác c a máy. Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 39
40. 2.2.2. Ph ươ ng pháp xác ñnh giá ca máy và thi t b thi công xây d ng công trình - Công th c t ng quát xác ñ nh giá ca máy và thi t b thi công xây d ng công trình: CCM = CKH + CSC + CNL + CTL + CCPK ( ñ/ca) Trong ñó: + CKH : Chi phí kh u hao ( ñ/ca). Chi phí kh u hao tính trong giá ca máy ñưc xác ñnh t nguyên giá c a máy, giá tr thu h i khi thanh lý máy, ñnh m c t l kh u hao n ăm c a máy và s ca máy làm vi c trong n ăm. + CSC : Chi phí s a ch a ( ñ/ca). Chi phí s a ch a tính trong giá ca máy ñưc xác ñnh t nguyên giá c a máy, giá tr thu h i khi thanh lý máy, ñnh m c s a ch a năm c a máy và s ca máy làm vi c trong n ăm. + CNL : Chi phí nhiên li u, n ăng l ưng ( ñ/ca). Chi phí nhiên li u, n ăng lưng ñưc xác ñ nh t ñ nh m c tiêu hao nhiên li u, n ăng l ưng ñ t o ra ñng l c cho máy làm vi c (k c các lo i nhiên li u ph ) và giá nhiên li u, n ăng l ưng phù h p v i th i ñim tính và khu v c xây d ng công trình + CTL : Chi phí ti n l ươ ng th ñiu khi n máy ( ñ/ca). Chi phí ti n l ươ ng th ñiu khi n máy tính trong giá ca máy ñưc xác ñ nh t thành ph n, cp b c c a th (ho c nhóm th ) ñiu khi n máy theo yêu c u k thu t và ti n l ươ ng, các kho n l ươ ng ph và ph c p l ươ ng (k c các kho n h tr l ươ ng) theo quy ñnh. + CCPK : Chi phí khác ( ñ/ca). Chi phí khác ñưc xác ñ nh trên c ơ s nguyên giá c a máy, ñnh m c chi phí khác n ăm và s ca máy làm vi c trong năm. - Xác ñnh các ch tiêu, ñnh m c khác c a máy và thi t b thi công; nguyên giá máy, s ca, gi máy làm vi c, ñ nh m c t l kh u hao, s a ch a, nhiên li u, n ăng lưng ñưc tính cho t ng lo i nhóm máy, thi t b thi công phù h p v i yêu c u k thu t, ñiu ki n thi công c a công trình. 3. Ph ươ ng pháp xác ñnh giá thuê máy và thi t b thi công xây d ng công trình 3.1. Trình t xác ñ nh - Xác ñnh lo i công vi c, kh i l ưng công vi c và th i gian c n thuê máy th c hi n. - L p danh m c các lo i máy c n thuê theo ñiu ki n c th c a công trình. - L a ch n hình th c thuê, ñơ n v thuê, s l ưng ñơn v c n thuê c a t ng lo i máy phù hp v i lo i, kh i l ưng công vi c và th i gian c n thuê máy. - Làm rõ n i dung các kho n m c chi phí trong giá thuê máy c a lo i máy c n thuê. - Xác ñnh m c giá thuê máy phù h p v i hình th c thuê máy. 3.2. N i dung và ph ươ ng pháp xác ñnh giá thuê máy và thi t b thi công xây dng công trình 3.2.1. N i dung chi phí trong giá thuê máy và thi t b thi công xây d ng công trình Ni dung chi phí trong giá thuê máy và thi t b thi công xây d ng công trình xác ñnh theo tho thu n trong h p ñ ng gi a bên ñi thuê và bên cho thuê. Trong tr ưng hp t ng quát, giá thuê máy công trình bao g m các ni dung chi phí sau: - Chi phí kh u hao; chi phí s a ch a; chi phí nhiên li u, n ăng l ưng; ti n lươ ng th ñiu khi n máy; chi phí khác c a máy. - Chi phí chung: là kho n chi phí ñ duy trì ho t ñ ng qu n lý và ñiu hành sn xu t c a bên cho thuê máy. Giáo trình b i d ưng nghi p v ñ nh giá xây d ng 40