Quản lý nhà nước về đất đai và môi trường - Chuyên đề 4: Quản lý giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Nội dung text: Quản lý nhà nước về đất đai và môi trường - Chuyên đề 4: Quản lý giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

1. Chuyên đề 4: QUẢN LÝ GIÁM SÁT VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái quát chung về quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 1.1. Khái niệm về quản lý, giám sát 1.1.1. Khái niệm về quản lý Hoạt động quản lý bắt nguồn từ sự phân công, hợp tác lao động. Như vậy quản lý là một hoạt động khách quan nảy sinh khi cần có nỗ lực tập thể để thực hiện mục tiêu chung. Quản lý diễn ra ở mọi tổ chức, từ phạm vi nhỏ đến phạm vi lớn, từ đơn giản đến phức tạp. Trình độ xã hội hoá càng cao, yêu cầu quản lý càng cao và vai trò của quản lý càng tăng lên. Về nội dung, thuật ngữ “quản lý” có nhiều cách diễn đạt khác nhau. Với ý nghĩa thông thường, phổ biến thì quản lý có thể hiểu là hoạt động nhằm tác động một cách có tổ chức và định hướng của chủ thể quản lý vào một đối tượng nhất định để điều chỉnh các quá trình xã hội và hành vi của con người nhằm duy trì tính ổn định và phát triển của đối tượng theo những mục tiêu đã định. Với khái niệm trên quản lý bao gồm các yếu tố sau: - Chủ thể quản lý: là tác nhân tạo ra các tác động quản lý. Chủ thể luôn là con người hoặc tổ chức. Chủ thể quản lý tác động lên đối tượng quản lý bằng các công cụ với những phương pháp thích hợp theo những nguyên tắc nhất định. - Đối tượng quản lý: tiếp nhận trực tiếp sự tác động của chủ thể quản lý. Tuỳ theo chủ thể khác nhau mà chia thành các dạng quản lý khác nhau. - Khách thể quản lý chịu sự tác động hay chịu sự điều chỉnh của chủ thể quản lý, đó là hành vi của con người, các quá trình xã hội. 1.1.2. Khái niệm về giám sát Theo Từ điển luật học thì “giám sát” là sự theo dõi, quan sát mang tính chủ động, thường xuyên, liên tục và sẵn sàng tác động bằng các biện pháp tích cực, để buộc và hướng hoạt động của đối tượng chịu sự giám sát đi đúng quỹ đạo, quy chế nhằm đạt được mục đích, hiệu quả đã được thực hiện từ trước, bảo đảm cho pháp luật được thực hiện nghiêm minh. Giám sát có những hình thức mang tính kỹ thuật, là sự quan sát, theo dõi quy trình quy phạm trong quá trình sản xuất hay trong đầu tư xây dựng, quản lý môi trường theo những tiêu chuẩn và quy phạm kỹ thuật nghiêm ngặt. Nhưng cũng có hình thức giám sát mang tính chất kinh tế - chính trị - xã hội - pháp luật, là sự quan sát, theo dõi về việc thực hiện các chế độ chính sách, pháp luật của Nhà nước. Các hình thức giám sát trên có quan hệ mật thiết với nhau nhằm phục vụ cho các mục tiêu phát triển. Giám sát phải được tiến hành trên cơ sở các quyền và nghĩa vụ của chủ thể 159
2. giám sát và chịu sự giám sát. Giám sát cũng phải được tiến hành trên những căn cứ nhất định, nếu như không có những quy định này thì không có những cơ sở để chủ thể có quyền giám sát đưa ra những nhận định về hoạt động của đối tượng chịu sự giám sát. Giám sát mang tính quyền lực Nhà nước: là loại giám sát được tiến hành bởi chủ thể là các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với một hay một số hệ thống các cơ quan Nhà nước khác theo những nguyên tắc nhất định về sự phân công quyền lực Nhà nước. Ở nước ta, đó là hoạt động giám sát tối cao của Quốc hội đối với Chính phủ, Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao; là hoạt động giám sát của Hội đồng nhân dân các cấp đối với các cơ quan Nhà nước ở địa phương. Giám sát không mang tính quyền lực Nhà nước: là loại hình giám sát được tiến hành bởi các chủ thể phi Nhà nước. Ở nước ta, đó là hoạt động giám sát của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận đối với bộ máy Nhà nước và đội ngũ cán bộ, công chức Nhà nước. 1.2. Đối tượng quản lý, giám sát Đối tượng quản lý giám sát trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất là các chủ sử dụng đất trong phạm vi phường quản lý. Theo quy định của Điều 5 của Luật Đất đai 2013 thì các chủ sử dụng đất bao gồm: - Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức); - Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); - Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; - Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo; - Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; - Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư 160
3. nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư. 1.3. Phạm vi quản lý, giám sát Để đảm bảo cho các chủ sử dụng đất thực hịên đúng các quyền và nghĩa vụ của mình trong quá trình sử dụng đất thì cán bộ địa chính phường có trách nhiệm quản lý giám sát việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của các chủ sử dụng đất trong phạm vi đơn vị hành chính của phường mình quản lý. 2. Nội dung quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 2.1. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất 2.1.1. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền chung của người sử dụng đất Trong quá trình quản lý giám sát việc thực hiện các quyền chung của người sử dụng đất, cán bộ địa chính phường, thị trấn cần nắm được các quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166, Luật Đất đai 2013 như sau: - Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất. - Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp. - Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp. - Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình. - Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật đất đai - Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. 2.1.2. Quản lý, giám sát việc thực hiện nghĩa vụ chung của người sử dụng đất Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định tại Điểu 170 Luật Đất đai 2013 như sau: - Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan. - Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. - Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. 161
4. - Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất. - Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan. - Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất. - Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng. Trên cơ sở các nghĩa vụ của chủ sử dụng đất được pháp luật quy định như trên, cán bộ địa chính phường có trách nhiệm quản lý giám sát các chủ sử dụng đất trong phạm vi phường thị trấn thông qua các biện pháp như: - Thường xuyên kiểm tra tình hình thực tế đối với các chủ sử dụng đất nhằm phòng ngừa và phát hiện kịp thời các trường hợp vi phạm nghĩa vụ của các chủ sử dụng đất. - Liên hệ trực tiếp với các tổ trưởng khu phố nhằm nắm bắt được tình hình thực tế trong quá trình sử dụng đất đai của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình. - Hướng dẫn cho các hộ gia đình, cá nhân thực hiện kê khai đăng ký, tư vấn cho các chủ sử dụng đất trong các trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất. - Nếu phát hiện thấy trường hợp vi phạm thì cần có những xử lý kịp thời trong phạm vi thẩm quyền pháp luật cho phép, nhưng trước hết cần phải giải thích rõ cho các chủ sử dụng biết được các quy định của pháp luật về nghĩa vụ của họ. Nếu trong trường hợp các chủ sử dụng đất tự nguyện chấp hành theo đúng quy định và chấm dứt tình trạng vi phạm của mình thì sẽ không bị xử lý theo pháp luật. Từ đó góp phần hạn chế được các trường hợp vi phạm đất đai nghiêm trọng gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các chủ sử dụng đất và của Nhà nước. 2.2. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất 2.2.1. Điều kiện thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất 2.2.2.1. Điều kiện chung Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau: - Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhân thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai cụ thể như sau: Trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 đối với người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất là người nước 162
5. ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau: + Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. + Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật Đất đai và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho. Trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013 (người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất). - Đất không có tranh chấp. - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. - Trong thời hạn sử dụng đất. 2.2.2.2. Điều kiện cụ thể * Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp Theo Điều 190 Luật Đất đai 2013 về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định như sau: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. * Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện ( Điều 192 Luật Đất đai 2013) - Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó. - Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. 163
6. - Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ. * Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (Điều 193 Luật Đất đai). Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây: - Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án. - Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Đối với đất chuyên trồng lúa nước được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì phải nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ. * Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm (Điều 189 Luật Đất đai 2013) - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê cuả Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây: + Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật. + Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận. - Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây: + Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư. + Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư. + Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó. * Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê (Điều 194 Luật Đất đai 2013) 164
7. - Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây: + Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai. + Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt. - Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau đây: + Có đủ các điều kiện chung quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013. + Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt. 2.2.3. Quy định về nhận quyền sử dụng đất Tại Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định về nhận quyền sử dụng đất như sau: - Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau: + Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật Đất đai (có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình cá nhân khác). + Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật Đất đai; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ. + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật Đất đai, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật Đất đai. + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất. + Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử 165
8. dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở. + Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. + Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất. + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định. + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung. + Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành. + Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập. - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật Đất đai 2013. 2.2.4. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất 166
9. - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. - Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. - Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. 2.2.5. Thời điểm thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Theo Điều 168 Luật Đất đai 2013, thời điểm thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định như sau: - Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. - Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật Đất đai 2013. 2.2.6. Một số quy định về hợp đồng, văn bản trong việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất 2.2.6.1. Các loại hợp đồng, văn bản trong việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất của chủ sử dụng đất. 167
10. Hợp đồng, văn bản trong việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất bao gồm: - Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất. - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. - Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. - Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất. - Di chúc để thừa kế quyền sử dụng đất. - Văn bản phân chia thừa kế quyền sử dụng đất. - Văn bản nhận thừa kế quyền sử dụng đất trong trường hợp người nhận thừa kế là duy nhất. Hợp đồng liên quan đến tài sản gắn liền với đất bao gồm: - Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất. - Hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất. - Hợp đồng tặng cho tài sản gắn liền với đất. - Hợp đồng góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất. - Di chúc để thừa kế tài sản gắn liền với đất. - Văn bản phân chia tài sản thừa kế gắn liền với đất. - Văn bản nhận thừa kế tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người nhận thừa kế là duy nhất. 2.2.6.2. Nội dung của các loại hợp đồng Nội dung các loại hợp đồng trên phải tuân theo quy định của Bộ Luật Dân sự năm 2005 và Luật Đất đai 2013. Các bên giao kết hợp đồng hoặc xác lập văn bản về bất động sản có thể tự soạn thảo hoặc yêu cầu Phòng Công chứng, UBND cấp xã, Ban quản lý soạn thảo hợp đồng. ( Điều 3 TTLT số 04/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền sử dụng đất) Do đó trong trường hợp người sử dụng đất yêu cầu UBND xã, phường thị trấn soạn thảo hợp đồng thì cán bô địa chính xã, phường, thị trấn có trách nhiệm hướng dẫn hoặc trực tiếp soạn thảo hợp đồng giúp người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình. 2.2.6.3. Công chứng, chứng thực hợp đồng văn bản về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất - Hợp đồng, văn bản về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ( bất động sản) mà bên có bất động sản là tổ chức trong nước, người Việt Nam định 168
11. cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì công chứng tại Phòng Công chứng. - Hợp đồng, văn bản về bất động sản mà bên có bất động sản là hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn hình thức công chứng tại Phòng Công chứng hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản. - Hợp đồng, văn bản về bất động sản trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì xác nhận tại Ban quản lý Khu công nghiệp, Ban quản lý Khu Kinh tế, Ban quản lý Khu công nghệ cao (sau đây gọi là Ban quản lý). Trong trường hợp chứng thực thì Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn phải chịu trách nhiệm về các nội dung sau: - Thời điểm, địa điểm công chứng, chứng thực. - Năng lực hành vi dân sự của các bên giao kết hợp đồng hoặc xác lập văn bản về bất động sản tại thời điểm công chứng, chứng thực. - Nội dung thoả thuận của các bên giao kết hợp đồng hoặc nội dung văn bản về bất động sản không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. - Chữ ký của các bên giao kết hợp đồng hoặc xác lập văn bản về bất động sản. 2.3. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình cá nhân sử dụng đất 2.3.1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau: - Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. - Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác. - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. - Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất. - Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì 169
12. được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó. - Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. - Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật. - Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh. - Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ. 2.3.2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây: - Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. - Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định. - Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định. - Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự. - Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật. - Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định. 2.3.3. Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: - Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại phần 2.3.1. - Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại phần 2.3.2. 170
13. 2.3.4. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 2.3.5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại 2.3.3 thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự 2.3.6. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất - Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai 2013. - Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất được quy định như sau: + Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 179 của Luật Đất đai 2013 (bao gồm các quyền và nghĩa vụ giống với quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế đã nêu ở phần 2.3.1). + Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 179 của Luật Đất đai 2013 (bao gồm các quyền và nghãi vụ giống với quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm). 2.4. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất 2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước 2.4.1.1. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật đất đai 2013. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. 171
14. 2.4.1.2. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê - Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai. - Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định còn có các quyền sau đây: + Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. + Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. + Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. + Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. + Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật. - Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ trên; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ chung theo quy định và không có quyền chuyển đổi; chuyển nhượng; tặng cho; cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất. - Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: + Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 172
15. thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. + Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định trên mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng. + Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 4 Điều 174 Luật Đất đai mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng. 2.4.1.3. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm - Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây: + Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai. + Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. + Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật Đất đai; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định. + Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định. + Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. - Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự. 2.4.1.4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất - Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai. 173
16. - Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai. - Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: + Trường hợp nhận chuyển nhượng và không chuyển mục đích sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai (có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê). + Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai. + Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật Đất đai. - Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được quy định như sau: + Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai. + Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 175 của Luật Đất đai (có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm). 2.4.1.5. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khi giải thể, phá sản - Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế khác thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật Đất đai trong các trường hợp sau đây: + Đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. + Đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà không phải là đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm. 174
17. - Quyền sử dụng đất của hợp tác xã khi giải thể, phá sản thực hiện theo quy định sau đây: + Đối với đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, do mua tài sản gắn liền với đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền mua tài sản gắn liền với đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì Nhà nước thu hồi đất đó. + Đối với đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, do mua tài sản gắn liền với đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền mua tài sản gắn liền với đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; đất do thành viên góp quyền sử dụng vào hợp tác xã thì Nhà nước không thu hồi đất, quyền sử dụng đất đó là của hợp tác xã và được xử lý theo điều lệ của hợp tác xã, nghị quyết của đại hội thành viên. - Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế là doanh nghiệp khi giải thể, phá sản được xử lý theo quy định của pháp luật. 2.4.1.6. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được thuê đất để xây dựng công trình ngầm Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: - Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều 174 của Luật Đất đai. - Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế quy định tại khoản 1 Điều 175 của Luật đất đai. 2.4.2. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất 2.4.2.1.Quyền và nghĩa vụ của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây: - Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật đất đai 2013. - Xây dựng các công trình trên đất theo giấy phép của cơ quan nhà nước Việt Nam có thẩm quyền. - Sở hữu công trình do mình xây dựng trên đất thuê trong thời hạn thuê đất. 175
18. Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác thì tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao có quyền và nghĩa vụ theo điều ước quốc tế đó. 2.4.2.2. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam. * Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ sau đây: - Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật đất đai 2013. - Quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai 2013 cụ thể như sau: + Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. + Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. + Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. + Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. + Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật. * Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây: - Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật đất đai. - Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước cho thuê đất theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại. - Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật Đất đai. - Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. 176
19. 2.4.2.3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án có các quyền và nghĩa vụ sau đây: - Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật đất đai 2013. - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất. - Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất. - Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất. - Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn sử dụng đất. 2.4.2.4. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có sử dụng đất được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: - Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà nhà đầu tư nước ngoài chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có các quyền và nghĩa vụ quy định phần 2.4.2.2 và 2.4.2.3 tương ứng với hình thức nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. - Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế quy định tại Điều 174 và Điều 175 của Luật đất đai 2013. 2.4.2.5. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 4 Điều 174 của Luật đất đai 2013. 3. Trách nhiệm của công chức Địa chính - xây dựng - đô thị và môi trường phường, thị trấn trong giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất - Chủ tịch Ủy nhân dân phường, thị trấn có trách nhiệm chỉ đạo thường xuyên việc kiểm tra phát hiện các hành vi lấn, chiếm đất đai, không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật, 177
20. người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ không đúng với quy định của pháp luật. Trong thời hạn không quá một ngày kể từ khi phát hiện vi phạm hoặc được báo cáo có vi phạm thì phải tổ chức việc kiểm tra, lập biên bản, ra quyết định đình chỉ hành vi vi phạm, xử phạt vi pham hành chính theo thẩm quyền và yêu cầu tự khôi phục lại tình trạng sử dụng đất ban đầu và báo cáo bằng văn bản lên Ủy nhân dân cấp trên trực tiếp. - Cán bộ địa chính phường, thị trấn có trách nhiệm thường xuyên kiểm tra tình hình sử dụng đất tại địa phương để phát hiện kịp thời những trường hợp lấn, chiếm đất đai, không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật, người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ không đúng với quy định của pháp luật và các trường hợp khác có vi phạm hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai; trong thời hạn không quá một ngày kể từ khi phát hiện sai phạm phải báo cáo bằng văn bản lên Chủ tịch Ủy nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để xử lý, đồng thời gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường. - Tiếp nhận các ý kiến phản ảnh của nhân dân, trực tiếp thu thập các thông tin, tài liệu để xem xét, theo dõi các tổ chức, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn phường, thị trấn. - Để đảm bảo cho việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất, cán bộ địa chính phường, thị trấn cần nắm được các quy định cụ thể trong việc thực hiện các quyền, nghĩa vụ của các chủ sử dụng đất để có những tư vấn kịp thời khi các chủ sử dụng đất có nhu cầu. - Lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính theo đúng quy định, chỉnh lý hồ sơ địa chính kịp thời để nắm rõ nguồn gốc của từng thửa đất giúp dễ dàng trong quá trình quản lý đất đai, từ đó hạn chế tình trạng tranh chấp đất đai và hạn chế các vi phạm trong quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất. - Cập nhật các văn bản pháp luật về đất đai, nâng cao tinh thần trách nhiệm trong công việc. - Tuyên truyền kiến thức pháp luật về đất đai cho các chủ sử dụng đất thông qua các hình thức. 4. Các tình huống trong quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 4.1. Thảo luận về điều kiện thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất theo tình huống thực tế Tình huống 1: Tôi đang sống trên mảnh đất với diện tích 400 m2. Diện tích đất trên đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mẹ tôi. Năm 2013 mẹ tôi đã mất và không có di chúc. Gia đình tôi có 7 anh chị em ruột đều đã thành niên. Vậy tôi có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Giải đáp: 178
21. Trường hợp 1: Vì đây là diện tích đất đứng tên mẹ anh , nhưng nay bà đã mất mà không để lại di chúc. Vây nếu anh chị em trong gia đình họp và thống nhất cho anh đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì anh sẽ phải nộp một bộ hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất bao gồm: - Biên bản phân chia di sản thừa kế giữa các thành viên trong gia đình ( Biên bản họp gia đình) và có xác nhận của UBND phường hoặc công chứng tại văn phòng công chứng. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp 2: Nếu trong trường hợp 7 anh chị em trong gia đình anh không thống nhất được thì giá trị quyền sử dụng đất của mẹ anh sẽ được phân chia theo pháp luật và được chia theo hàng thừa kế (theo quy định của Bộ Luật Dân sự về thừa kế). Do đó anh cùng các anh chị em của mình sẽ được hưởng các phần bằng nhau của giá trị quyền sử dụng đất mà mẹ anh để lại. Vậy anh muốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải trả số tiền tương ứng với phần giá trị quyền sử dụng đất mà các anh chị em của anh được hưởng và nộp hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất. Hồ sơ bao gồm giấy tờ sau: - Bản án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp của Toà án nhân dân. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó hồ sơ của một trong hai trường hợp trên sẽ được gửi lên văn phòng đăng ký đất đai. Anh sẽ phải nộp đầu đủ các nghĩa vụ tài chính nếu có thông báo của cơ quan thuế. Tình huống 2: Gia đình ông X sống tại phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đã 10 năm. Nay muốn chuyển ra ngoài phân khu đó và có ý định chuyển nhượng diện tích đất ở cho ông B cùng xã. Hỏi pháp luật quy định như thế nào trong trường hợp của ông X? Giải đáp: Theo quy định tại Khoản 1 Điều 192 của Luật Đất đai 2013 quy định như sau: Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó. Căn cứ vào quy định trên thì gia đình ông X được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho ông B nếu ông B cũng đang sinh sống trong phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng. Gia đình ông X sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho ông B nếu ông B không sinh sống trong phân khu đó. 179
22. Tình huống 3: Năm 2007, hộ gia đình ông Q cho doanh nghiệp thuê 300m2 đất mặt phố để sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh với thời hạn 6 năm. Năm 2013, ông Q làm ăn thua lỗ bị các chủ nợ kiện ra toà án đòi nợ. Sau khi bản án có hiệu lực, hết thời hạn trả nợ ông Q không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, cơ quan thi hành án đã kê biên phần diện tích đất mà ông Q cho doanh nghiệp B thuê để đảm bảo thi hành án. Tuy nhiên, ông Q vẫn tiếp thục cho doanh nghiệp B thuê diện tích đất đó với thời hạn 5 năm. Vậy trường hợp của gia đình ông Q có quyền cho doanh nghiệp B thuê tiếp nữa không? Giải đáp: Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định như sau: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. Căn cứ vào quy định trên thì phần diện tích đất của ông Q cho doanh nghiệp B thuê là không đủ điều kiện vì đất đã bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Việc ông Q vẫn tiếp tục cho doanh nghiệp B thuê là vi phạm pháp luật về đất đai và cần phải xử lý theo quy định của pháp luật. 4.2. Thảo luận về quyền và nghĩa vụ của các đối tượng sử dụng đất theo tình huống thực tế. Tình huống 1: Vợ chồng ông A đều làm nông nghiệp. Năm 1994 được nhà nước giao cho 500m2 đất nông nghiệp để sản xuất. Nay hai vợ chồng đều đã già không có khả năng sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất mà nhà nước đã giao, các con đã lớn và đều đi thoát ly. Nên ông A đã xin chuyển 100m2 đất sang đất ở (đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép), còn lại 400m2 cho hộ gia đình khác thuê. Vậy xin hỏi khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở thì gia đình ông A có quyền và nghĩa vụ cụ thể gì? Giải đáp: Như vậy trường hợp của gia đình của ông A đã chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất. 180
23. Theo quy định tại điều 180 của Luật Đất đai năm 2013 về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì gia đình ông A có các quyền và nghĩa vụ sau: - Gia đình ông A có quyền và nghĩa vụ chung theo quy định của pháp luật cụ thể: Quyền: + Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. + Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất. + Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình. + Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. + Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Nghĩa vụ: + Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan. + Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. + Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp này gia đình ông A phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. + Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất. + Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan. + Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất. + Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng. - Ngoài ra gia đình ông A còn có các quyền và nghĩ vụ sau: + Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; + Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất. + Nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. 181
24. + Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật Đất đai 2013. + Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật. + Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh. Tình huống 2 Tôi là Việt kiều hiện đang định cư tại Mỹ. Mẹ tôi sinh sống tại Việt Nam. Năm 2008 mẹ tôi qua đời nhưng không để lại di chúc. Tôi có 3 anh chị em ruột, hai người đang ở Việt Nam. Hiện tôi muốn về Việt Nam sinh sống vậy tôi có quyền nhận thừa kế từ mảnh đất của mẹ tôi không? Vì trước khi chết mẹ tôi có để lại 500m2 diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giải đáp: Theo quy định tại Điểm d Khoản 1, Điều 179 Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Do đó trong trường hợp này do mẹ bạn mất mà không để lại di chúc nên việc thừa kế sẽ được chia theo pháp luật. Căn cứ vào Điều 676 của Bộ Luật Dân sự về người thừa kế theo pháp luật được chia theo hàng thừa kế và theo thứ tự sau: - Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha (đẻ, nuôi), mẹ (đẻ, nuôi), con (đẻ, nuôi) của người chết. - Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông, bà (nội ngoại); anh, chị, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông, bà (nội ngoại). - Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ (nội, ngoại) của người chết; bác ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cô ruột, dì ruột, cậu ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ (nội, ngoại). Như vậy bạn và 3 anh chị em ruột của bạn có quyền thừa kế một phần diện tích đất của mẹ bạn để lại. Tuy nhiên nếu bạn thuộc đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật nhà ở thì bạn có quyền được nhận một phần diện tích đất do mẹ bạn để lại (mỗi người thừa kế sẽ được hưởng 500/4= 125 m2). 182
25. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam: - Người có quốc tịch Việt Nam; - Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước. Nếu bạn không thuộc đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật nhà ở thì bạn chỉ được hưởng giá trị quyền sử dụng đất của 125m2 ) được chia theo pháp luật. Tình huống 3: Tôi là con liệt sỹ, tôi sống với cô ruột từ nhỏ. Cô tôi sống độc thân. Cô có mảnh đất 100m2 đã được cấp sổ đỏ tên cô. Nay cô muốn làm hợp đồng tặng cho cho tôi để không phải nộp thuế. Vậy tôi sẽ phải làm thủ tục gì để nhận quyền sử dụng đất của cô? Giải đáp: Căn cứ vào Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân về thu nhập được miễn thuế thu nhập quy định cụ thể như sau: 1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. 2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất. 3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất. 4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. 5. Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thuỷ sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường. 6. Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất. 183
26. 7. Thu nhập từ lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng, lãi từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ. 8. Thu nhập từ kiều hối. 9. Phần tiền lương làm việc ban đêm, làm thêm giờ được trả cao hơn so với tiền lương làm việc ban ngày, làm trong giờ theo quy định của pháp luật. 10. Tiền lương hưu do Bảo hiểm xã hội chi trả. 11. Thu nhập từ học bổng, bao gồm: a) Học bổng nhận được từ ngân sách nhà nước; b) Học bổng nhận được từ tổ chức trong nước và ngoài nước theo chương trình hỗ trợ khuyến học của tổ chức đó. 12. Thu nhập từ bồi thường hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tiền bồi thường tai nạn lao động, khoản bồi thường nhà nước và các khoản bồi thường khác theo quy định của pháp luật. 13. Thu nhập nhận được từ quỹ từ thiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thành lập hoặc công nhận, hoạt động vì mục đích từ thiện, nhân đạo, không nhằm mục đích lợi nhuận. 14. Thu nhập nhận được từ nguồn viện trợ nước ngoài vì mục đích từ thiện, nhân đạo dưới hình thức chính phủ và phi chính phủ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Như vậy trường hợp của bạn không thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân do đó bạn vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được quy định tại điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ- CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 cụ thể như sau: 1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất. 2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây: a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. 184
27. Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất; c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. Tình huống 4: Ông B có vợ và 2 con đều đã trưởng thành đang sinh sống trên diện tích 200 m2 đất ở tại phường X, thị xã Y, tỉnh Z. Cách đây 2 tháng ông B đã chết mà không để lại di chúc. Khi biết, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên cả hai vợ chồng ông B, và ông B vẫn còn hai bố mẹ già ở quê. Hỏi bà B có được chuyển nhượng mảnh đất trên không? Giải đáp: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông bà B nên 1/2/ giá trị quyền sử dụng trên là thuộc phần di sản của ông B để lại. Do ông B chết không để lại di chúc nên phần tài sản của ông B sẽ được chia theo pháp luật. Căn cứ vào Điều 676 Bộ Luật dân sự về người thừa kế theo pháp luật thì bố, mẹ, vợ, và 2 con của ông B được hưởng phần di sản của ông B để lại. Mối người được hưởng phần di sản bằng nhau. Tài sản của bà B bao gồm: ½ giá trị mảnh đất + ¼ giá trị phần di sản của ông B để lại mà bà có quyền hưởng. Như vậy bà B chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau: Trường hợp 1: Chuyển nhượng toàn bộ thửa đất trên khi bố mẹ của ông B và 2 con của ông bà đồng ý thoả thuận hoặc cho phép bà B chuyển nhượng mảnh đất trên. Trường hợp 2: Bà B được quyền chuyển nhượng phần đất thuộc quyền sử dụng của mình và phần đất thuộc phần di sản thừa kế do ông B để lại cho bà . Trong trường hợp này các bên vẫn phải thống nhất về phần đất của bà B được hưởng. Nếu các bên không thống nhất được thì có quyền khởi kiện ra toà án để xác định phần tài sản. 185
28. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bộ Luật Dân sự 2005. 2. Luật Đất đai 2013. 3. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. 4. Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. 186