Quản lý nhà nước về đất đai và môi trường - Chuyên đề 2: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Nội dung text: Quản lý nhà nước về đất đai và môi trường - Chuyên đề 2: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

1. Chuyên đề 2: QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT; GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT; THU HỒI ĐẤT VÀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ 1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 1.1. Những quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 1.1.1. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Theo Điều 35 - Luật Đất đai 2013 quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (QH,KHSDĐ) phải đảm bảo các nguyên tắc sau: - Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh. - Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã. - Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả. - Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng với biến đổi khí hậu. - Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh. - Dân chủ và công khai. - Bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường. - Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt. 1.1.2. Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh. 1.1.3. Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm. - Kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và kỳ kế hoạch sử dụng 37
2. đất quốc phòng, đất an ninh là 05 năm. Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm. 1.1.4. Trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Chính phủ tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia. Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì giúp Chính phủ trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia. - UBND cấp tỉnh tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; Ủy ban nhân dân cấp huyện tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cấp huyện chủ trì giúp UBND cùng cấp trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Bộ Quốc phòng tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng; Bộ Công an tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh. Theo quy định tại Khoản 3, Điều 7 - Nghị định số 43/NĐ-CP quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện: Trách nhiệm xác định nhu cầu sử dụng đất trong việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện: - Các phòng, ban cấp huyện xác định nhu cầu sử dụng đất và đề xuất các dự án sử dụng đất thuộc danh mục chỉ tiêu sử dụng đất cấp huyện theo từng đơn vị hành chính phường, thị trấn; UBND phường, thị trấn xác định nhu cầu sử dụng đất của địa phương. - Các phòng, ban cấp huyện và UBND phường, thị trấn gửi nhu cầu sử dụng đất về Phòng Tài nguyên và Môi trường trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được văn bản của Phòng Tài nguyên và Môi trường về việc đề nghị đăng ký nhu cầu sử dụng đất. - Phòng Tài nguyên và Môi trường xác định các chỉ tiêu sử dụng đất cấp tỉnh và các dự án trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đã phân bổ cho cấp huyện đến từng đơn vị hành chính phường, thị trấn; tổng hợp, cân đối nhu cầu sử dụng đất và dự kiến phân bổ các chỉ tiêu sử dụng đất cấp huyện đến từng đơn vị hành chính phường, thị trấn. Chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện gồm chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất và chỉ tiêu sử dụng đất theo khu chức năng. - Chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất gồm chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất do quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phân bổ cho cấp huyện và chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất do cấp huyện, phường, thị trấn xác định. Chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất do cấp huyện, phường, thị trấn xác định gồm đất nông nghiệp khác; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất phát triển hạ tầng cấp huyện, phường, thị trấn; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất tín ngưỡng; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác. 38
3. - Chỉ tiêu sử dụng đất theo khu chức năng gồm khu vực chuyên trồng lúa nước; khu vực chuyên trồng cây công nghiệp lâu năm; khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất; khu công nghiệp, cụm công nghiệp; khu đô thị - thương mại - dịch vụ; khu du lịch; khu ở, làng nghề, sản xuất phi nông nghiệp nông thôn. 1.1.5. Lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Điều 43 - Luật Đất đai 2013 quy định việc lấy ý kiến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau: - Cơ quan tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 42 của Luật Đất đai 2013 có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Hình thức, nội dung và thời gian lấy ý kiến nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thực hiện theo quy định sau đây: + Việc lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh được thực hiện thông qua hình thức công khai thông tin về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp tỉnh; việc lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được thực hiện thông qua hình thức tổ chức hội nghị, lấy ý kiến trực tiếp và công khai thông tin về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện; + Nội dung lấy ý kiến nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gồm các chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các dự án công trình thực hiện trong kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; + Thời gian lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là 30 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định tổ chức lấy ý kiến. - Cơ quan có trách nhiệm lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtcó trách nhiệm xây dựng báo cáo tổng hợp, tiếp thu, giải trình ý kiến của nhân dân và hoàn thiện phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước khi trình Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm lấy ý kiến UBND cấp tỉnh trong quá trình tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tại Khoản 1, 2, Điều 8 - Nghị định số 43/NĐ-CP quy định chi tiết việc lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau: - Hồ sơ lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện gồm: + Báo cáo tóm tắt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trong đó có các chỉ tiêu sử dụng đất, danh mục dự án, công trình dự kiến thực hiện trong kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; + Bản đồ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 39
4. - Báo cáo tổng hợp, tiếp thu, giải trình ý kiến của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công khai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với cấp quốc gia; trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và trên trang thông tin điện tử của UBND cấp huyện đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện. 1.1.6. Công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai. Trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định như sau: - Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường; - UBND cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh; - UBND cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện và công bố công khai nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến phường, thị trấn tại trụ sở UBND phường, thị trấn. Thời điểm, thời hạn công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định tại Điều 48 - Luật Đất đai 2013: - Việc công bố công khai được thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt; - Việc công khai được thực hiện trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tài liệu công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2, Điều 6 Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau đây gọi tắt là (Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT), bao gồm: - Nghị quyết hoặc quyết định phê duyệt; - Báo cáo thuyết minh tổng hợp; - Bản đồ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 1.1.7. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Tại Điều Điều 49 -Luật Đất đai 2013 quy định việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: - Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng 40
5. đất cấp quốc gia. Thủ tướng Chính phủ phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trên cơ sở các chỉ tiêu sử dụng đất cấp quốc gia đã được Quốc hội quyết định. UBND cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. UBND phường, thị trấn có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn phường, thị trấn. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh. - Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật. - Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều 49 - Luật Đất đai 2013. - Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt. Tại Điều 11- NĐ 43/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định: - UBND cấp tỉnh và cấp huyện có trách nhiệm rà soát quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt. 41
6. - UBND cấp tỉnh chỉ đạo, kiểm tra UBND cấp huyện; các phường, thị trấn xác định cụ thể diện tích, ranh giới đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ ngoài thực địa. UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm trước Thủ tướng Chính phủ về việc bảo vệ đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ về việc kiểm tra thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và giám sát các địa phương, các Bộ, ngành trong việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Trường hợp đến thời điểm kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết và phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội cùng cấp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được phê duyệt nhưng trong thời hạn không quá 12 tháng kể từ thời điểm kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất. 1.1.8. Lưu trữ hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Cơ quan lưu trữ hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định tại Điều 7 - Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT như sau: + Hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia được lưu trữ 01 bộ tại Văn phòng Quốc hội, 01 bộ tại Văn phòng Chính phủ, 02 bộ tại Bộ Tài nguyên và Môi trường; + Hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh được lưu trữ 01 bộ tại Văn phòng Chính phủ, 02 bộ tại Bộ Tài nguyên và Môi trường và 01 bộ tại UBND cấp tỉnh, 01 bộ tại Sở Tài nguyên và Môi trường; + Hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lưu trữ 01 bộ tại UBND cấp tỉnh, 01 Sở Tài nguyên và Môi trường, 01 UBND cấp huyện, 01 Phòng Tài nguyên và Môi trường. - Hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để lưu trữ phải gồm bản in trên giấy và bản dạng số của các tài liệu: + Nghị quyết hoặc quyết định phê duyệt; + Báo cáo thuyết minh tổng hợp; + Bản đồ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; + Bản đồ chuyên đề. 1.2. Quy trình lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện 1.2.1. Quy trình lập quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất năm đầu cấp huyện Việc lập quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất năm đầu cấp huyện được thực hiện theo trình tự sau: 42
7. - Điều tra, thu thập thông tin, tài liệu; - Phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường tác động đến việc sử dụng đất; - Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất; - Lập kế hoạch sử dụng đất năm đầu; - Xây dựng báo cáo thuyết minh tổng hợp và các tài liệu liên quan; - Thẩm định, phê duyệt và công bố công khai. (Điều 51 - Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường - sau đây gọi tắt là Thông tư số 29/2014/TT- BTNMT) (Nội dung cụ thể của quy trình được thể hiện chi tiết tại các Điều 5, 53, 54, 55, 56, 57 và 58 - Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT) 1.2.2. Quy trình điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất và lập kế hoạch sử dụng đất năm đầu của điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp huyện Việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất và lập kế hoạch sử dụng đất năm đầu của điều chỉnh quy hoạch cấp huyện được thực hiện theo trình tự sau: - Điều tra, thu thập bổ sung thông tin, tài liệu; Phân tích, đánh giá bổ sung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường tác động đến việc sử dụng đất; - Xây dựng phương án điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; - Lập kế hoạch sử dụng đất năm đầu của điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; - Xây dựng báo cáo thuyết minh tổng hợp và các tài liệu liên quan; - Thẩm định, phê duyệt và công bố công khai. (Điều 59 - Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT) (Nội dung cụ thể của quy trình được thể hiện chi tiết tại các Điều 60, 61,62,63 và 64 - Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT) 1.2.3. Quy trình lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện Việc lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đối với các năm còn lại được thực hiện theo trình tự quy định tại Điều 65 - Thông tư số 29/2014/TT- BTNMT: - Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm trước; - Lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện; - Thẩm định, phê duyệt và công bố công khai. (Nội dung cụ thể của quy trình được thể hiện chi tiết tại các Điều 66, 67,68 và 69 - Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT) 43
8. 1.3. Trách nhiệm, quyền hạn của UBND phường, thị trấn trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - UBND phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp cung cấp các thông tin, tài liệu liên quan đến điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường tác động đến việc sử dụng đất; tình hình quản lý, sử dụng đất, biến động sử dụng đất, kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tiềm năng đất đai của phường, thị trấn có liên quan đến lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện. - UBND phường, thị trấn xác định nhu cầu sử dụng đất của địa phương (Điểm a, Khoản 3, Điều 7 - Nghị định 43/2014). UBND phường, thị trấn có trách nhiệm xác định nhu cầu sử dụng đất của địa phương trong việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện theo Hệ thống biểu trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện (Ban hành kèm theo Thông tư 29/2014/TT-BTNMT). Ủy ban nhân dân phường, thị trấn cần phải xác định được: + Nhu cầu diện tích đất cần phân bổ cho các mục đích sử dụng trong kỳ quy hoạch của phường, thị trấn. + Diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong kỳ quy hoạch của phường, thị trấn (Đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp; chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong nội bộ đất nông nghiệp) để huyện, quận, thị xã, thành phố cân đối tổng hợp. + Diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng cho mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp trong kỳ quy hoạch của phường, thị trấn. + Phối hợp với huyện, quận, thị xã, thành phố để đề xuất và thực hiện kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất, kế hoạch thu hồi đất, kế hoạch đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng hàng năm có liên quan đến địa bàn phường, thị trấn quản lý. + Phối hợp để xác định danh mục công trình, dự án; diện tích, cơ cấu các khu chức nằng thực hiện hàng năm trên địa bàn phường, thị trấn quản lý. - Chỉ tiêu sử dụng đất UND phường, thị trấn phải xác định trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện gồm chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất và chỉ tiêu sử dụng đất theo khu chức năng: + Chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất gồm chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất do UBND phường, thị trấn xác định. Chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất do phường, thị trấn xác định gồm đất nông nghiệp khác; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất phát triển hạ tầng phường, thị trấn; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất tín ngưỡng; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác. + Chỉ tiêu sử dụng đất theo khu chức năng do UBND phường, thị trấn xác định gồm khu vực chuyên trồng lúa nước; khu vực chuyên trồng cây công nghiệp lâu năm; khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất; khu 44
9. công nghiệp, cụm công nghiệp; khu đô thị - thương mại - dịch vụ; khu du lịch; khu ở, làng nghề, sản xuất phi nông nghiệp nông thôn (Điểm b, Khoản 3, Điều 7 - Nghị định 43/2014) - UBND phường, thị trấn xác định cụ thể diện tích, ranh giới đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ ngoài thực địa (Khoản 2, Điều 11 - Nghị định 43/2014). - UBND phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với cấp huyện thực hiện các nội dung: Lấy ý kiến đóng góp của nhân dân trên địa bàn phường, thị trấn về QH,KHSDĐ cấp huyện và công bố công khai QH,KHSDĐ có liên quan đến địa bàn phường, thị trấn để nhân dân được biết, thực hiện và kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện QH,KHSDĐ tại phường, thị trấn. - UBND phường, thị trấn có trách nhiệm tổ chức thực hiện QH,KHSDĐ trên địa bàn phường, thị trấn trong phương án QH,KHSDĐ cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định xét duyệt (Khoản 1, Điều 49 - Luật Đất đai 2013). - UBND phường, thị trấn có trách nhiệm báo cáo hàng năm về kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn phường, thị trấn được quy định tại (Điểm a, Khoản 1, Điều 50 - Luật Đất đai 2013): UBND phường, thị trấn có trách có trách nhiệm gửi báo cáo kết quả thực hiện QH,KHSDĐ đến UBND cấp trên trực tiếp. - UBND phường, thị trấn có trách nhiệm quản lý đất chưa sử dụng theo QH,KHSDĐ (Điều 58 - Nghị định 43/2014) + Đất chưa sử dụng gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây. + Hàng năm, UBND phường, thị trấn có trách nhiệm báo cáo UBND cấp huyện về tình hình quản lý, khai thác quỹ đất chưa sử dụng tại địa phương. UBND phường, thị trấn có trách nhiệm tổ chức thực hiện, theo dõi việc thực hiện QH,KHSDĐ của phường, thị trấn; phát hiện, ngăn chặn các hành vi sử dụng đất trái với QH,KHSDĐ đã được công bố tại phường, thị trấn. Khi phát hiện những trường hợp sử dụng đất không đúng QH,KHSDĐ đã được công bố thì xử lý theo thẩm quyền hoặc đề nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xử lý. Chủ tịch UBND, thị trấn chịu trách nhiệm chính về việc không ngăn chặn, không xử lý kịp thời, để xảy ra trường hợp sử dụng đất không đúng QH,KHSDĐ đã được xét duyệt tại phường, thị trấn. Như vậy, trong hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không còn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phường, thị trấn nữa, nhưng UBND phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan có thẩm quyền lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện trong việc lập, điều chỉnh QH,KHSDĐ cấp huyện có liên quan đến địa bàn phường, thị trấn quản lý. 2. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 2.1. Những quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 45
10. 2.1.1. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Theo quy định tại Điều 52 - Luật Đất đai 2013 thì khi giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào: - Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. 2.1.2. Các trường hợp giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất * Giao đất không thu tiền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 54 - Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: - Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 - Luật Đất đai 2013; - Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 - Luật Đất đai 2013; - Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; - Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước; - Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 - Luật Đất đai 2013. * Giao đất có thu tiền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 55 - Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: - Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; - Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; - Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. * Các trường hợp cho thuê đất 46
11. Theo quy định tại Điều 56 - Luật Đất đai 2013, Nhà nước cho thuê đất trong các trường hợp sau đây: - Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây: + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; + Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 - Luật Đất đai 2013; + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; + Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; + Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; + Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc. - Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh. * Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất Theo quy định tại Điều 57 - Luật Đất đai 2013, Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: - Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: + Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; + Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; + Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp; + Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; 47
12. + Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; + Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; + Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. - Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. 2.1.3. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư Tại Điều 58 - Luật Đất đai 2013 quy định: - Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây: + Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên; + Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. - Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan. - Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây: + Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án; + Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; + Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. 2.1.4. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 48
13. Theo quy định tại Điều 59 - Luật Đất đai 2013: - UBND cấp tỉnh quyết định: giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: + Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; + Giao đất đối với cơ sở tôn giáo; + Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật Đất đai 2013; + Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật Đất đai 2013; + Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. - UBND cấp huyện: quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: + Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định; + Giao đất đối với cộng đồng dân cư. - UBND phường, thị trấn: cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trên không được ủy quyền. 2.2. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 2.2.1. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác * Trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Khoản 1 - Điều 68 - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ - sau đây gọi tắt là Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau: - Người xin giao đất, thuê đất, xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ thẩm định tại cơ quan tài nguyên và môi trường. Đối với dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục thẩm định quy định tại Khoản 1, Điều 68 - Nghị định 43/2014/NNĐ-CP; 49
14. - Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Thời hạn quy định tại điểm này không bao gồm thời gian làm thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện dự án đầu tư quy định tại Khoản 1, Điều 68 - Nghị định 43/2014/NNĐ-CP; - Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ quy định cụ thể về thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. * Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện dự án đầu tư được quy định tại Khoản 2 - Điều 68- Nghị định 43/2014/NNĐ-CP như sau: - Cơ quan tài nguyên và môi trường chịu trách nhiệm tổng hợp nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng và đất rừng phòng hộ để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn trình UBND cùng cấp để báo cáo UBND cấp trên hoặc Bộ Tài nguyên và Môi trường; - Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chủ trì thẩm định, trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua trước khi UBND cấp có thẩm quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất; Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn thẩm định trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất trước khi UBND cấp có thẩm quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất; - Sau khi Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có Nghị quyết về việc chuyển mục đích sử dụng đất, UBND cấp có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. * Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 3 - Điều 68 - Nghị định 43/2014/NNĐ-CP như sau: - Cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; - Người được giao đất, cho thuê đất nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất đối với trường hợp cho thuê đất; - Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận cho người 50
15. được giao đất, cho thuê đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. * Trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thì một số bước công việc chuẩn bị giao đất, cho thuê đất được thực hiện đồng thời với trình tự, thủ tục thu hồi đất theo quy định tại Khoản 4 - Điều 68 - Nghị định 43/2014/NNĐ-CP như sau: - Trong thời gian thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì chủ đầu tư được tiến hành khảo sát, đo đạc để lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng; cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư, thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất; - Trong thời gian thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất mà không phải chờ đến khi hoàn thành việc giải phóng mặt bằng. * Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 5 - Điều 68 - Nghị định 43/2014/NNĐ-CP như sau: - Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình UBND cùng cấp phê duyệt; - Tổ chức được lựa chọn thực hiện đấu giá theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất; - UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá; - Sau khi người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Trường hợp người trúng đấu giá không nộp đủ tiền theo đúng yêu cầu thì cơ quan tài nguyên và môi trường trình UBND cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá. 2.2.2. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Theo quy định tại Điều 69 - Nghị định 43/2014/NNĐ-CP: - Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường. - Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; 51
16. trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. - Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. 2.3. Trách nhiệm, quyền hạn của UBND phường, thị trấn trong công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất * Cho thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích tại phường, thị trấn - Theo quy định tại Khoản 2, Điều 8 - Luật Đất đai 2013, Chủ tịch UBND công cộng được giao để quản lý, đất chưa giao, đất chưa cho thuê tại địa phương. - Theo quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 68 - Luật Đất đai 2013 Đất đã thu hồi theo quy định tại khoản 1 Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai 2013 thì giao cho tổ chức dịch vụ công về đất đai để quản lý, đấu giá quyền sử dụng đất để giao hoặc cho thuê đất. Trường hợp đất đã thu hồi theo quy định tại khoản 1 Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 - Luật Đất đai 2013 là đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì giao cho UBND phường, thị trấn quản lý. Quỹ đất này được giao, cho thuê đối với hộ gia đình, cá nhân không có đất hoặc thiếu đất sản xuất theo quy định của pháp luật. Cụ thể: - Quy định về đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích tại phường, thị trấn theo quy định tại Điều 132 - Luật Đất đai 2013: Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương. + Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của phường, thị trấn. + Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của phường, thị trấn để sử dụng vào các mục đích sau: (Khoản 2, Điều 132 - Luật Đất đai 2013) + Xây dựng các công trình công cộng của phường, thị trấn gồm công trình văn 52
17. hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo quy định của UBND cấp tỉnh; + Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng quy định tại Điểm a, Khoản 2, Điều 132 - Luật Đất đai 2013. + Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương. - Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều 132 - Luật Đất đai 2013 thì UBND phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm. Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do UBND phường, thị trấn quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của phường, thị trấn theo quy định của pháp luật. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của phường, thị trấn do UBND phường, thị trấn nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt - Theo Khoản 3, Điều 59 - Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì UBND phường, thị trấn chỉ có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của phường, thị trấn. * Phối hợp với cấp trên trong công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất UBND phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan có thẩm quyền tham gia thực hiện những nội dung sau: - Lập và tham gia hội đồng tư vấn giao đất. - Niêm yết công khai danh sách các trường hợp được giao đất tại trụ sở UBND phường, thị trấn trong thời hạn quy định và tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân; hoàn chỉnh phương án trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi trình UBND cấp huyện xét duyệt. - Tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả theo quy định tại Khoản 2, Điều 60 - NĐ 43/2014/NĐ-CP: + UBND phường, thị trấn có thể nhận hồ sơ là các đối tượng hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; thẩm định, ghi ý kiến xác nhận vào đơn xin giao đất, thuê đất về nhu cầu sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư với trường hợp đủ điều kiện và gửi đến cơ quan tài và môi trường. + Sau đó nhận kết quả và trả kết quả cho hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư. Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả gải quyết, trừ trường hợp quy định tại Điểm b, Khoản 5 - Điều 60 - NĐ 53
18. 43/2014/NĐ-CP: + Trường hợp hồ sơ của hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư không đủ điều kiện giải quyết thì UBND phương, thị trấn có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết cho của hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư theo quy định tại Điểm c, Khoản 5 - Điều 60 - NĐ 43/2014/NĐ-CP. - Thông báo về thời gian thực hiện thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư theo quy định tại Điều 61 - NĐ 43/2014/NĐ-CP. 3. Đấu giá quyền sử dụng đất 3.1. Những quy định về đấu giá quyền sử dụng đất 3.1.1. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 117 - Luật Đất đai 2013 như sau: - Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. - Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản. 3.1.2. Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 118 - Luật Đất đai 2013: - Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 118: + Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; + Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; + Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; + Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; + Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; + Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; + Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân; + Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. - Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, 54
19. cho thuê đất bao gồm: + Giao đất không thu tiền sử dụng đất; + Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai 2013; + Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật Đất đai 2013; + Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản; + Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ; + Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền; + Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở; + Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở; + Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định. - Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 118 mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất. 3.1.3. Điều kiện thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 119 - Luật Đất đai 2013: - Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất: + Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; + Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước; + Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây: + Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật Đất đai 2013; + Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. 55
20. 3.2. Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm các bước: - Thành lập Hội đồng đấu giá; - Thông báo tổ chức đấu giá; - Đăng ký tham gia đấu giá; - Giá khởi điểm và mức giá để đấu giá; - Tổ chức đấu giá; - Xem xét và phê duyệt kết quả đấu giá; - Giao đất, cấp GCN quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá; - Thanh toán, hạch toán và quản lý tiền thu được từ đấu giá. 3.3. Trách nhiệm, quyền hạn của UBND phường, thị trấn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất * Tổ chức đấu giá cho thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích - Theo Khoản 3, Điều 59 - Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì UBND phường, thị trấn có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của phường, thị trấn. - Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều 132 - Luật Đất đai 2013 thì UBND phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm. * Trách nhiệm phối hợp với cấp trên trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất để gia đất, cho thuê đất - UBND phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp tham gia việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong một số công tác: + Tham gia thành viên Hội đồng đấu giá. + Thông báo đấu giá quyền sử dụng đất: Phối hợp niêm yết công khai thông tin đấu giá, thông báo trên hệ thống loa truyền thanh về việc bán đấu giá quyền sử dụng đất (số hiệu, vị trí các lô đất) trên địa bàn phường, thị trấn. + Hướng dẫn người tham gia đấu giá đăng ký làm hồ sơ: Tạo điều kiện cho người tham gia đấu giá tham khảo hồ sơ và bán hồ sơ đấu giá. + Phối hợp hoàn thiện hồ sơ, thủ tục và bàn giao đất trên thực địa cho người trúng đấu giá. 4. Thu hồi đất 4.1. Những quy định về thu hồi đất 4.1.1. Mục đích thu hồi đất 56
21. - Đảm bảo cho mọi diện tích đất đai sử dụng hợp pháp, đúng mục đích, đúng đối tượng đạt hiệu quả cao, khắc phục tình trạng tuỳ tiện trong quản lý sử dụng đất. - Đáp ứng nhu cầu sử dụng đất phục vụ lợi ích quốc gia; đất đai được sử dụng vào mục đích nhất định, nhưng mục đích sử dụng trên từng khu đất sẽ thay đổi khi những điều kiện tác động tương ứng thay đổi và phụ thuộc vào yêu cầu sử dụng đất của nhà nước khi cần thiết, như sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Trong những trường hợp cần thiết cho dù đất đã đã giao hợp pháp vẫn có thể thu hồi để giao lại cho đối tượng khác sử dụng. 4.1.2. Căn cứ và thẩm quyền thu hồi đất * Căn cứ thu hồi đất - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. - Căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây: + Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai 2013; + Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; + Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án. - Căn cứ thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. - Căn cứ thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người + Văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thu hồi đất; + Giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố một người là đã chết theo quy định của pháp luật và văn bản xác nhận không có người thừa kế của Ủy ban nhân dân phường, thị trấn nơi thường trú của người để thừa kế đã chết đó đối với trường hợp thu hồi đất; + Văn bản trả lại đất của người sử dụng đất; + Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất; 57
22. + Văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định mức độ ô nhiễm môi trường, sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người. * Thẩm quyền thu hồi đất Theo Điều 66 Luật Đất đai 2013 thẩm quyền thu hồi đất như sau: - UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: + Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp: Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. + Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn. - UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: + Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; + Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. - Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 66 Luật Đất đai thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất. 4.1.3. Những trường hợp thu hồi đất * Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường hợp sau đây (Điều 61 Luật Đất đai 2013): - Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc; - Xây dựng căn cứ quân sự; - Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh; - Xây dựng ga, cảng quân sự; - Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh; - Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân; - Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí; - Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân; - Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân; - Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý. 58
23. * Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây (Điều 62 Luật Đất đai 2013): - Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất; - Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm: + Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới; dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); + Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia; + Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải; - Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm: + Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương; + Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải; + Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; + Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; + Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản. * Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai 59
24. Quy định tại Điều 64 Luật Đất đai 2013: - Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm: + Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; + Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; + Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; + Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật Đất đai mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; + Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm; + Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; + Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành; + Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục; + Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng. - Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. * Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người Quy định tại Điều 65 Luật Đất đai 2013: Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm: - Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải 60
25. thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; - Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; - Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; - Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn; - Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; - Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người. 4.2. Trình tự, thủ tục thu hồi đất 4.2.1. Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng - Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm: + UBND cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất. Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở UBND phường, thị trấn, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; + UBND phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; + Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; + Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì UBND phường, thị trấn, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam phường, thị trấn nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc. Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định tại Điều 70 Luật Đất đai 2013. - Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: 61
26. + Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với UBND phường, thị trấn nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND phường, thị trấn, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi. Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện UBND phường, thị trấn, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam phường, thị trấn, đại diện những người có đất thu hồi. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với UBND phường, thị trấn nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền; + Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất. - Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau: + Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật Đất đai quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày; + Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với UBND phường, thị trấn phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND phường, thị trấn và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng; + Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt; + Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì UBND phường, thị trấn, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam phường, thị trấn nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện. Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải 62
27. phóng mặt bằng thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 Luật Đất đai 2013. - Quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng. 4.2.2. Trình tự thủ tục thu hồi đất khi người sử dụng đất vi phạm Luật Đất đai - Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được kết luận của thanh tra cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra, xác minh thực địa khi cần thiết; trình UBND cùng cấp quyết định thu hồi đất. - Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình UBND cấp có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, ký và gửi cho cơ quan Tài nguyên và môi trường trực thuộc quyết định thu hồi đất chỉ đạo xử lý để xác định giá trị còn lại của giá trị đã đầu tư vào đất hoặc giá trị gắn liền với đất (nếu có) theo quy định của pháp luật. 4.3. Trách nhiệm, quyền hạn của công chức Địa chính - xây dựng - đô thị và môi trường phường, thị trấn trong công tác thu thồi đất - Phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; - UBND, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam phường, thị trấn nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; - Xác nhận vào biên bản bàn giao đất trên thực địa. - Giao quyết định về việc kiểm đếm bắt buộc cho người bị thu hồi đất và niêm yết công khai quyết định này tại trụ sở UBND phường, thị trấn, điểm sinh hoạt dân cư nơi có đất bị thu hồi. - Giao quyết định về việc cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc cho người bị thu hồi đất và niêm yết công khai quyết định này tại trụ sở UBND phường, thị trấn, điểm sinh hoạt dân cư nơi có đất bị thu hồi. - Giao quyết định về việc cưỡng chế thu hồi đất cho người bị thu hồi đất và niêm yết công khai quyết định này tại trụ sở UBND phường, thị trấn, điểm sinh hoạt dân cư nơi có đất bị thu hồi. 5. Bồi thường, hỗ trợ tái định cư 5.1. Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 5.1.1. Quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 5.1.1.1. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất 63
28. Theo Điều 74 Luật Đất đai 2013 nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm các nguyên tắc sau: - Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường (Điều 75 Luật Đất đai 2013): Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. + Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp. + Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai mà chưa được cấp. + Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai mà chưa được cấp. + Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai mà chưa được cấp. + Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai mà chưa được cấp. + Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực 64
29. hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai mà chưa được cấp. - Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. - Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật. 5.1.1.2. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013: - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp. - Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp. - Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất 65
30. đai 2013 mà chưa được cấp. - Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp. - Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp. 5.1.1.3. Các trường hợp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất * Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Được quy định tại Điều 3 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: - Đối tượng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là các trường hợp quy định tại Điều 76 của Luật Đất đai 2013. - Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau: + Chi phí san lấp mặt bằng; + Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp; + Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh; + Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất. - Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại: + Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại; 66
31. + Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. - Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại (Điều 3 Thông tư số 37/2014/TT- BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường) - Việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo quy định tại Khoản 3 Điều 78 của Luật Đất đai 2013 được thực hiện theo quy định sau đây: + Đối với đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) có nguồn gốc không phải là đất do được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, đất do được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 100 và Điều 102 của Luật Đất đai 2013 thì được bồi thường về đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 74 của Luật Đất đai 2013; + Đối với đất nông nghiệp sử dụng có nguồn gốc do được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có). Việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại để tính bồi thường thực hiện theo quy định tại Điều 3 của Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ. - Việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải đất ở của cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo quy định tại Khoản 5 Điều 81 của Luật Đất đai 2013 được thực hiện theo quy định sau đây: + Đối với đất phi nông nghiệp sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 100 và Điều 102 của Luật Đất đai 2013 thì được bồi thường về đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 74 của Luật Đất đai 2013. Trường hợp đất phi nông nghiệp của cơ sở tôn giáo sử dụng từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến thời điểm có Thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho thì không được bồi thường về đất; + Đối với đất phi nông nghiệp có nguồn gốc do được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại 67
32. (nếu có). Việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại để tính bồi thường thực hiện theo quy định tại Điều 3 của Nghị định này. Trường hợp thu hồi toàn bộ hoặc một phần diện tích mà diện tích đất còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sử dụng, nếu cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo còn có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích chung của cộng đồng, cơ sở tôn giáo thì được Nhà nước giao đất mới tại nơi khác; việc giao đất mới tại nơi khác phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. * Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai 2013 được thực hiện theo quy định sau đây: - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau: + Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư; + Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở. - Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều 79 Luật Đất đai 2013 mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình. - Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều Điều 79 Luật Đất đai 2013 mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thi được Nhà nước bồi thường bằng tiền. - Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê 68
33. mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do UBND cấp tỉnh quy định. - Trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và việc chuyển mục đích sang đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. - Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây: + Trường hợp thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại vẫn đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng tiền đối với phần diện tích đất thu hồi; + Trường hợp thu hồi toàn bộ diện tích đất hoặc thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng đất để thực hiện dự án hoặc bồi thường bằng tiền; + Đối với dự án đã đưa vào kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường bằng tiền. * Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất Bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Khoản 2 Điều 89 của Luật Đất đai 2013 được thực hiện theo quy định sau đây: - Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó. Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành. Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại. - Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường 69
34. hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, những vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ. - Đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương. 5.1.2. Quy định hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất 5.1.2.1. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Theo Điều 83 Luật Đất đai 2013 nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất như sau: - Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ; - Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: - Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; - Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở; - Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở; - Hỗ trợ khác. (Cụ thể Điều 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25 Nghị định sô 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ) 5.1.2.2. Các trường hợp hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất * Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất khi Nhà nước thu hồi đất Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 19 Nghị định sô 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ: - Đối tượng được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất gồm các trường hợp sau: + Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp khi thực hiện Nghị định số 64/CP ngày 27 tháng 9 năm 1993 của Chính phủ ban hành Bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28 tháng 8 năm 1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Bản quy định 70
35. về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ sung việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; giao đất lâm nghiệp khi thực hiện Nghị định số 02/CP ngày 15 tháng 01 năm 1994 của Chính phủ ban hành Bản quy định về việc giao đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp; Nghị định số 163/1999/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 1999 của Chính phủ về việc giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; + Nhân khẩu nông nghiệp trong hộ gia đình nhưng phát sinh sau thời điểm giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình đó; + Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng đủ điều kiện được giao đất nông nghiệp nhưng chưa được giao đất nông nghiệp và đang sử dụng đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho, khai hoang theo quy định của pháp luật, được UBND phường, thị trấn nơi có đất thu hồi xác nhận là đang trực tiếp sản xuất trên đất nông nghiệp đó; + Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi mà thuộc đối tượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó; + Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được hỗ trợ ổn định sản xuất. - Điều kiện để được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất: + Đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất thuộc đối tượng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại các Điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013; + Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông trường, lâm trường thì phải có hợp đồng giao khoán sử dụng đất. - Hỗ trợ ổn định đời sống cho các đối tượng: + Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong 71
36. thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng. Đối với trường hợp thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng; + Diện tích đất thu hồi được xác định theo từng quyết định thu hồi đất của UBND cấp có thẩm quyền; + Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương. - Hỗ trợ ổn định sản xuất: + Hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất nông nghiệp thì được hỗ trợ ổn định sản xuất, bao gồm: Hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y, kỹ thuật trồng trọt, chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất, kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp; + Đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì được hỗ trợ ổn định sản xuất bằng tiền với mức cao nhất bằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 03 năm liền kề trước đó. Thu nhập sau thuế được xác định căn cứ vào báo cáo tài chính đã được kiểm toán hoặc được cơ quan thuế chấp thuận; trường hợp chưa được kiểm toán hoặc chưa được cơ quan thuế chấp thuận thì việc xác định thu nhập sau thuế được căn cứ vào thu nhập sau thuế do đơn vị kê khai tại báo cáo tài chính, báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh cuối mỗi năm đã gửi cơ quan thuế. - Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản của các nông, lâm trường quốc doanh thì được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất theo hình thức bằng tiền. - Người lao động do tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê lao động theo hợp đồng lao động thì được áp dụng hỗ trợ chế độ trợ cấp ngừng việc theo quy định của pháp luật về lao động nhưng thời gian trợ cấp không quá 06 tháng. - UBND cấp tỉnh quyết định mức hỗ trợ, thời gian hỗ trợ, định kỳ chi trả tiền hỗ trợ cho phù hợp với thực tế tại địa phương. * Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp 72
37. - Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp quy định tại Khoản 1 Điều 19 của Nghị định sô 47/2014/NĐ-CPngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, công nhân viên của nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp) khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà được bồi thường bằng tiền thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền đối với diện tích đất nông nghiệp thu hồi còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm theo quy định sau đây: + Hỗ trợ bằng tiền không quá 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương; + Mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định căn cứ điều kiện thực tế của địa phương. - Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan trình Thủ tướng Chính phủ quyết định cơ chế, chính sách giải quyết việc làm và đào tạo nghề cho người thu hồi đất nông nghiệp. - UBND cấp tỉnh căn cứ cơ chế, chính sách giải quyết việc làm đã được Thủ tướng Chính phủ quyết định, chỉ đạo việc lập và tổ chức thực hiện phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho người trong độ tuổi lao động tại địa phương. Phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm được lập và phê duyệt đồng thời với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trong quá trình lập phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm phải lấy ý kiến của người thu hồi đất. 5.1.3. Quy định về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 5.1.3.1. Lập và thực hiện dự án tái định cư Lập và thực hiện dự án tái định cư quy định tại Điều 85 của Luật Đất đai năm 2013 được thực hiện theo quy định như sau đây: - Dự án tái định cư được lập và phê duyệt độc lập với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng phải bảo đảm có đất ở, nhà ở tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất. - Việc lập dự án tái định cư, lựa chọn chủ đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư và phải bảo đảm các quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 69 của Luật Đất đai năm 2013. - Khu tái định cư được lập cho một hoặc nhiều dự án; nhà ở, đất ở trong khu tái định cư được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với các mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư. - Đối với dự án khu tái định cư tập trung có phân kỳ xây dựng theo các dự án thành phần thì tiến độ thu hồi đất và hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư được thực hiện theo tiến độ của từng dự án thành phần nhưng các công trình cơ sở hạ tầng của từng dự án thành phần trong khu 73
38. tái định cư phải bảo đảm kết nối theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Việc bảo đảm kinh phí để thực hiện dự án tái định cư (Điều 32 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ): + Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gồm: Tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với đất thu hồi để thực hiện dự án đầu tư, chi phí bảo đảm cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và các khoản chi phí khác. Việc xác định tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. + Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án được quy định như sau:  Kinh phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tính vào kinh phí thực hiện dự án đầu tư;  Bộ, ngành có trách nhiệm bảo đảm kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án đầu tư thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội; chấp thuận, quyết định đầu tư của Thủ tướng Chính phủ nhưng do Bộ, ngành thực hiện và các dự án do Bộ, ngành làm chủ đầu tư;  UBND cấp tỉnh có trách nhiệm bảo đảm kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh;  Trường hợp chủ đầu tư tự nguyện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì có trách nhiệm bảo đảm kinh phí thực hiện các dự án không thuộc trường hợp quy định trên. 5.1.3.2. Suất tái định cư tối thiểu - Suất tái định cư tối thiểu quy định tại Khoản 4 Điều 86 của Luật Đất đai năm 2013 được quy định bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền để phù hợp với việc lựa chọn của người được bố trí tái định cư. - Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở thì diện tích đất ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương và diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng nhà ở thì diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được tính bằng tiền thì khoản tiền cho suất tái định cư tối thiểu tương đương với giá trị một suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở, nhà ở tại nơi bố trí tái định cư. - Căn cứ quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 86 của Luật Đất đai năm 2013 và tình hình cụ thể của địa phương, UBND cấp tỉnh quy định suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở nhà ở, bằng nhà ở và bằng tiền. 74
39. 5.2. Trách nhiệm, quyền hạn của công chức Địa chính - xây dựng - đô thị và môi trường phường, thị trấn trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất - Chủ tịch UBND phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với chủ đầu tư phổ biến kế hoạch khảo sát, đo đạc cho người sử dụng đất trong khu vực dự án và yêu cầu người sử dụng đất tạo điều kiện để chủ đầu tư thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất để lập dự án đầu tư; - Tổ chức tuyên truyền về mục đích thu hồi đất, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án; - Phối hợp với Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thực hiện xác nhận đất đai, tài sản của người bị thu hồi; - Phối hợp và tạo điều kiện hỗ trợ cho việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất và tạo điều kiện cho việc giải phóng mặt bằng; - UBND phường, thị trấn có đất bị thu hồi cử đại diện tham gia là thành viên Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp huyện do lãnh đạo UBND cấp huyện làm Chủ tịch Hội đồng; - Đại diện Ủy ban nhân dân phường, thị trấn cùng với đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc phường, thị trấn, đại diện những người có đất bị thu hồi xác nhận vào biên bản niêm yết công khai phương án bồi thường; - Phối hợp với đại diện của tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng và Ủy ban mặt trận Tổ quốc phường, thị trấn nơi có đất thu hồi vận động thuyết phục người có đất bị thu hồi chấp hành việc bàn giao đất đã bị thu hồi cho Nhà nước; - Xác nhận vào biên bản bàn giao đất giữa tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng và người có đất bị thu hồi; - Xác nhận là đất không có tranh chấp đối với các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định; - Xác nhận cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ là đất không có tranh chấp; - Xác nhận đối với trường hợp diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp; - Xác nhận giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất và giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất; 75
40. CÂU HỎI THẢO LUẬN 1. Nêu trách nhiệm của UBND phường, thị trấn trong công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất? 2. Nêu các căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất? 3. Trình bày thẩm quyền của UBND phường, thị trấn trong công tác giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất? 4. Nêu thành phần của hồ sơ thu hồi đất? 5. Việc thu hồi đất khu dân cư đô thị để thực hiện các dự án phát triển kinh tế quan trọng được quy định như thế nào? 6. Trình bày các nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất? 7. Chính sách bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất được thực hiện như thế nào? 8. Bồi thường đối với đất ở trong khu dân cư đô thị được thực hiện như thế nào? 9. Những trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất? 10. Nêu thành phần hồ sơ thu hồi đất? 11. Trình tự các bước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế quan trọng, khu dân cư, phát triển kinh tế trong khu đô thị, khu dân cư nông thôn? 12. Nêu chính sách bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất? 13. Trình bày chính sách bồi thường đối với đất phi nông nghiệp là đất ở? 14. Trách nhiệm, quyền hạn của UBND phường, thị trấn trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất? 76
41. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Luật Đất đai 2013. 2. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. 3. Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất 4. Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 5. Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 6. Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 7. Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. 8. Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. 9. Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45 về thu tiền sử dụng đất. 10. Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. 77