›
›

Cẩm nang hỏi đáp về Pháp luật Đất đai và Môi trường

pdf 102 trang vanle 2650
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Cẩm nang hỏi đáp về Pháp luật Đất đai và Môi trường", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfcam_nang_hoi_dap_ve_phap_luat_dat_dai_va_moi_truong.pdf

Nội dung text: Cẩm nang hỏi đáp về Pháp luật Đất đai và Môi trường

  1. Chương trình Hợp tác Việt nam – Thụy Điển Tăng cường Năng lực Quản lý Đất đai và Môi trường 2 Cẩm nang hỏi đáp về Pháp luật Đất đai và Môi trường Hà nội, tháng 4/ 2007
  2. 1. A - LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI Môc 1- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Câu hỏi 1: Sổ đỏ gia đình tôi hiện ghi tên người sử dụng đất là tên bố và mẹ tôi. Mảnh đất này là do mẹ tôi mua 3 năm sau khi bố tôi đã qua đời, mặc dù trước đó, cha mẹ tôi cùng làm một cơ quan và cùng được cơ quan phân về ở căn nhà này. Tuy nhiên khi cơ quan thanh lý nhà, thì người mua lại là mẹ tôi, có giấy chứng nhận thanh lý nhà của cơ quan. Việc vẫn đề tên bố tôi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo tôi hiểu là không hợp lý, và cần phải chỉnh sửa lại. Nếu đúng thế, tôi có thể làm được không, và làm ở đâu? Tôi phải giải thích thế nào nếu Địa chính nhà, đất phường và quận không chịu công nhận ghi như thế là không hợp lý và chứng nhận cho tôi làm thủ tục? (Nguyễn Hồng Hải (35 tuổi) Địa chỉ: 7 A5 Lắp Máy, Liễu Giai, Hà Nội Email: genkism@hotmail.com) Trả lời: Theo quy định của pháp luật đất đai thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) chỉ cấp cho người đang sử dụng đất cã ®Çy ®ñ n¨ng lùc hµnh vi vµ n¨ng lùc ph¸p luËt. Người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đó phải bảo đảm điều kiÖn cho viÖc thùc hiÖn quyÒn vµ nghÜa vô trong việc sử dụng đất. Trường hợp ông hỏi ông có thể liên hệ với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên - Môi trường và Nhà đất Hà Nội hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, quận nơi có đất để làm thủ tục đăng ký biến động theo qui định tại Điều 143 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP. Câu hỏi 2: Tôi đã kê khai sổ đỏ đất tại xã Đambri vào năm 2004 và chờ đợi. Đến đầu năm 2005 thấy tại UBND xã có thông báo của Phòng Địa chính Thị xã là bìa đỏ đã cấp hết, các hộ chưa có chờ bìa đỏ từ Bộ đưa về sẽ tiếp tục cấp; Nhưng tôi chờ mãi không thấy đi hỏi xã thì xã bảo ra thị xã hỏi, ra thị xã thì bảo về xã và mãi đến hôm nay vẫn chưa có, tôi quá mệt mỏi biết hỏi ai đây? (Nguyễn Xuân Bắc (41 tuổi) Địa chỉ: Thôn 1, xã Đambri, thị xã Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng) Trả lời: Kể từ ngày 02/12/2004, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã phát hành theo yêu cầu của các địa phương loại mẫu GCNQSDĐ mới theo qui định của Luật đất
  3. đai năm 2003 để sử dụng thống nhất trên cả nước thay thế cho loại mẫu GCNQSDĐ cũ (phát hành theo Luật đất đai năm 1993). Nếu UBND xã không giải thích rõ lý do chưa được cấp GCNQSDĐ thì ông có thể làm đơn khiếu nại gửi UBND cấp huyện nơi có đất để được giải quyết. Câu hỏi 3: Hiện chỗ tôi đang ở, phường đang có đợt đổi sổ hồng cho các hộ dân. Nếu tôi không làm đợt này; để hết đợt thì có ảnh hưởng gì không tới lĩnh vực giấy tờ nhà đất? (Hoa mộc Lan (45 tuổi )Địa chỉ: 49 Sư Vạn Hạnh, quận.10, thành phố Hồ Chí Minh. Email: hoamoclan05@hotmail.com) Trả lời: Theo quy định của pháp luật về đất đai, người đã được cấp sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị) thì giấy này có giá trị pháp lý như GCNQSDĐ mà không phải đổi giấy, trừ trường hợp người đã có giấy hồng có nguyện vọng chuyển sang GCNQSDĐ. Trường hợp của Bà nếu chưa đổi giấy chứng nhận cũng không có ảnh hưởng gì đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đó. Câu hỏi 4: 1. " Sổ địa chính" được đề cập tại Nghị định số 22/CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ là loại sổ gì? Ở Thừa Thiên - Huế, khi chúng tôi tìm hiểu được trả lời là chỉ có Sổ " Mục kê địa chính " mà thôi. Sổ này được lập để ghi rõ họ tên người sử dụng đất, diện tích đất, loại đất. Nếu như vậy khi bị giải toả thu hồi đất tôi có tên trong Sổ Mục kê địa chính này, không có ai tranh chấp có được tính là thuộc diện "có tên trong Sổ địa chính " để được đền bù không ? 2. Năm 2001, UBND Tỉnh Thừa Thiên - Huế ra quyết định phê duyệt dự án chỉnh trang đô thị Huế của UBND thành phố Huế lập; trong đó có đề cập đến việc thu hồi đất trên đó có nhà ở của gia đình tôi (đất do ông, bà nội tôi để lại có nguồn gốc sử dụng từ năm 1928). Kèm theo quyết định thu hồi đất là quyết định phê duyệt mức đền bù với thời gian thực hiện từ 2001-2003. Tuy nhiên đến tháng 7 năm 2005, UBND thành phố Huế mới thực hiện việc thu hồi đất và vẫn áp dụng giá đền bù theo giá phê duyệt của năm 2001 để đền bù; trong khi giá đất năm 2005 đã cao hơn so với giá đất cũ của năm 2001 gấp 15 lần. Vậy việc làm này của UBND thành phố Huế có đúng không ? 3
  4. 3. UBND tỉnh Thừa Thiên - Huế là cơ quan ra quyết định thu hồi đất giao cho Ban Quản lý dự án thành phố Huế thực hiện. Khi chúng tôi khiếu nại, UBND Tỉnh lại giao cho Thanh tra Tỉnh thụ lý báo cáo. Sau đó, UBND Tỉnh ra quyết định giải quyết khiếu nại và ghi đây là quyết định cuối cùng. Vậy việc làm này của UBND tỉnh Thừa Thiên - Huế có đúng không? (Phan Thị Phương Chi (43 tuổi) Địa chỉ: 183 Kim Long-Huế) Trả lời: 1. Sổ địa chính là sổ ghi thông tin về người sử dụng đất và thông tin về sử dụng đất của người đó đối với thửa đất đã cấp GCNQSDĐ và ®−îc lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn. Còn Sổ mục kê đất đai là Sổ được ghi trong quá trình đo vẽ địa chính, chưa có tính pháp lý về việc sử dụng đất; có thể điều chỉnh sau khi cấp GCNQSDĐ. Vì vậy, người có tên trong Sổ mục kê đất đai không thể coi là có tên trong Sổ địa chính và không được xem là có giấy tờ về quyền sử dụng đất để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. 2. Trong câu hỏi Bà không nêu rõ nguyên nhân bồi thường chậm là do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra hay là do người bị thu hồi đất gây ra. Do đó, chúng tôi xin trả lời như sau: Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 9 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì: (i) Giá đất để tính bồi thường được quy định như sau: “Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng”; (ii) Trường hợp thực hiện bồi thường chậm được quy định như sau: “ Bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá đất tại thời điểm bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; Bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra, nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi”; 4
  5. 3. Câu hỏi của Bà nêu chưa rõ; nội dung câu hỏi sẽ rơi vào 2 trường hợp sau đây: (i) Nếu bà khiếu nại quyết định thu hồi đất của UBND tỉnh thì Chủ tịch UBND tỉnh ra quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu theo quy định tại khoản 1 Điều 23 Luật Khiếu nại, tố cáo năm 1998 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Khiếu nại, tố cáo năm 2004. Nếu bà không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai năm 2003; (ii) Nếu Bà khiếu nại về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì Chủ tịch UBND thành phố Huế ra quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu. Nếu không đồng ý với Quyết định giải quyết khiếu nại thì bà có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại lên Chủ tịch UBND tỉnh theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai năm 2003 và khoản 2 Điều 23 Luật Khiếu nại, tố cáo năm 1998 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Khiếu nại, tố cáo năm 2004. Trong trường hợp Bà khiếu nại lên Chủ tịch UBND tỉnh thì quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND tỉnh là quyết định giải quyết khiếu nại cuối cùng theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai năm 2003 và khoản 2 Điều 23 Luật Khiếu nại, tố cáo năm 1998 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Khiếu nại, tố cáo năm 2004; Đồng thời, theo quy định tại khoản 1 Điều 13 Nghị định số 53/2005/NĐ- CP ngày 19/4/2005 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Khiếu nại, tố cáo và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Khiếu nại, tố cáo thì Chánh Thanh tra cấp tỉnh có trách nhiệm xác minh, kết luận, kiến nghị việc giải quyết khiếu nại thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Như vậy, trong cả 2 trường hợp nói trên, Chánh Thanh tra tỉnh là người có trách nhiệm xác minh, kết luận, kiến nghị việc giải quyết khiếu nại thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp tỉnh; Bà có thể liên hệ với Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thừa Thiên - Huế để trao đổi làm rõ những vấn đề nêu trên. C©u hái 6: Tôi có một khu nhà ở và đất 396m2 được tạo lập từ 1989 từ đất khai hoang (trước ngày 15/10/1993 ) và được sử dụng ổn định, liên tục từ năm 1989 đến nay và không có tranh chấp; §ồng thời cũng phù hợp với nơi ®ã có qui hoạch khu đô thị mới được duyệt ngày 26/8/1998. Tháng 8/1999 tôi đã làm đơn 5
  6. kê khai và nộp hồ sơ để xin cấp giấy chứng nhận quyÒn sö dông nhà và QSD§ nhưng quận, phường đã không cấp với lí do đó là đất công. Vậy xin hỏi: 1. Trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyÒn sö dông nhà và QSD§ của phường, quận là đúng với khoản 4 §iều 50 của Luật Đất đai không? Theo Luật Đất đai thì trường hợp của tôi có được cấp không? Và trong trường hợp này tôi phải làm thế nào để xin được giấy chứng nhËn cho nhà và đất của m×nh? 2. Nếu là đất công không thÓ cấp giấy chứng nhận được thì xin cho biết: Thế nào đất công và thế nào là đất hoang? Có phải đất chưa sử dụng mà chính quyền chưa đăng kí vào hồ sơ địa chính thì gọi là đất hoang và chỉ khi đã đăng kí vào hồ sơ địa chính để quản lý mới gọi là đất công không ? Trả lời: 1. Theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ một số trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất Nhà nước giao để quản lý, đất công ích 5%, đất nhận khoán của các nông, lâm trường, đất đã có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đất đang tranh chấp), còn nói chung người sử dụng đất đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Ông sử dụng đất nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai. Vì vậy, muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau: - Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành); - Đất không có tranh chấp, được UBND cấp xã xác nhận; - Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. 2. Luật đất đai năm 2003 không hề có khái niệm “đất công”. Toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Như vậy toàn bộ đất đai dù đã được giao hay chưa được giao cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào sử dụng đều thuộc sở hữu toàn dân. Khái niệm đất công chỉ tồn tại ở những giai đoạn trước đây khi nước ta có các hình thức sở hữu khác nhau về đất đai: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Đất "công" được dùng để chỉ phần đất thuộc sở hữu nhà nước phân biệt với đất thuộc sở hữu của tư nhân. Theo pháp luật hiện hành không có khái niệm đất hoang mà chỉ có khái niệm đất chưa sử dụng. Đất chưa sử dụng là đất chưa được Nhà nước quy hoạch sử dụng vào mục đích cụ thể nào và chưa giao cho tổ 6
  7. chức, cá nhân nào sử dụng ổn định lâu dài. Trong khi đó, một bộ phận người dân lại quan niệm đất chưa giao cho ai sử dụng là đất hoang. Quan niệm như vậy là không đúng với quy định của pháp luật đất đai. Bởi lẽ, toàn bộ đất đai dù đã được giao hay chưa được giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng đều thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Điều 103 Luật đất đai quy định về quản lý đất chưa sử dụng như sau: “1. UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm quản lý, bảo vệ đất chưa sử dụng tại địa phương và đăng ký vào hồ sơ địa chính; 2. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở”; C©u hái 7: Tôi là CBCNV có mua được 50 m2 đất ở Phường Tân Chánh Hiệp Quận 12 để làm nhà ở. Khi tôi mua là đất nông nghiệp có xác nhận của phường, nhưng bây giờ được qui họach thành khu dân cư. Tôi đã lên UBND Phường kê khai rồi mà vẫn không được cấp GCNQSD§. Tôi hỏi thì UBND phường trả lời rằng:" Chủ đất cũ không cho muợn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nên không làm được", mặc dù tôi có đầy đủ giấy tờ hợp lệ. Vậy ®ất của tôi có làm được giấy chủ quyền không? và sẽ nộp hồ sơ tại đâu? (Name: Đỗ Trí Hảo , Email Address: trihao_2006@yahoo.com) Trả lời: Bên nhận chuyển nhượng phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 134 và Điều 148 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ. Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất có thể nộp đồng thời với hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận; Hồ sơ phải có Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu đất đó đã được cấp GCNQSD§ cho bên chuyển nhượng). Bên nhận chuyển nhượng phải yêu cầu bên chuyển nhượng trao GCNQSD§ đã cấp để làm thủ tục chuyển nhượng; nếu vì lý do bất khả kháng mà bên chuyển nhượng không thể trao GCNQSDĐ được nữa thì yêu cầu bên chuyển nhượng nộp đơn xin cấp lại GCN mới; trường hợp bên chuyển nhượng không chịu làm đơn xin cấp lại thì Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ căn cứ vào hợp đồng nhận chuyển nhượng để xem xét cấp GCNQSD§ mới thay thế và GCNQSD§ cũ sẽ bị hủy bỏ. Nh− vËy, nếu «ng thực 7
  8. sự có đủ các giấy tờ hợp lệ theo quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 thì ông sẽ được cấp GCNQSDĐ; Theo quy ®Þnh cña Điều 123 LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003, «ng cÇn nép hå s¬n xin cÊp GCNQSD§ t¹i V¨n phßng ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt trùc thuéc Phßng Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng QuËn 12. Hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ gồm đơn xin cấp GCNQSDĐ, giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003. C©u hái 8: Tôi mua một mảnh đất từ năm 1992, do Chủ tịch UBND xã Khương Đỉnh, huyện Thanh Trì, thay mặt HĐND ký vµ ®· nộp tiền cho xã. Đây là chính sách đã được HĐND huyện Thanh Trì thông qua bằng văn bản, dựa trên ý kiến của UBND TP Hµ Néi do ông Trương Tùng lóc ®ã lµ Phã Chñ tÞch UBND TP Hµ Néi ký. Cùng mua với tôi, còn có khoảng 300 - 500 hộ khác, đều là nh÷ng cán bộ, công chức, nghỉ hưu, công an, bộ đội, bác sỹ, kỹ sư, giáo sư Sau đó, ông Chủ tịch xã tham ô, liên quan đến khu vực đất nói trên bị tòa án phạt tù giam. Từ đó đến nay, địa phương không cho chúng tôi làm nhà, cũng không cho chúng tôi làm sổ đỏ. Tổ dân phố chóng t«i và nhiÒu hé gia ®×nh víi t− c¸ch cá nhân đã rất nhiều lần đề đạt nguyện vọng, làm đơn từ, kể cả khiếu kiện lên đến tận trung ương, UBND thành phố Hà Nội, Quận Thanh Xuân, Phường Khương Đỉnh, nhưng đều không được giải thích. VËy xin hỏi: 1. Theo pháp luật về ®ất đai hiện hành, chúng tôi có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? 2. Chính quyền địa phương xử sự với nhân dân như vậy có đúng không? 3. Chúng tôi cần phải hỏi cơ quan nào để được giải quyết đến nơi đến chốn? (Phan Thanh Hïng (52 tuổi) Địa chỉ:ViÖn KSTC) Trả lời: Người đang sử dụng đất mà có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai thì được câp GCNQSD đất; trường hợp của ông không có các giấy tờ nêu trên nhưng đã sử dụng ổn định trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành mà được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với những nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp GCNQSD đất. Nghĩa vụ tài chính khi cấp GCNQSDĐ thực hiện theo quy định hiện hành.Trường 8
  9. hợp cụ thể, Ông liên hệ với Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất thành phố Hà Nội để được hướng dẫn cụ thể. C©u hái 9: Tôi có mua một nöa thửa đất thổ cư diện tích 60 m2, khi mua tôi có ra phường sở tại chứng nhận và có giấy viết tay giữa tôi và chủ hộ bán đất. §©y lµ m¶nh ®Êt cã nguồn gốc do tæ tiªn cña ng−êi b¸n ®Êt ®Ó l¹i từ nhiều đời nay (trước năm 1983). Hiện nay m¶nh đất tôi mua đã được 2 năm. Nay tôi muốn làm sổ đỏ (đất có chứng nhận không tranh chấp, không vi phạm quy hoạch) nhưng người chủ bán đất cho tôi đã qua đời. Nửa diÖn tÝch thửa đất còn lại do con của người chñ ®Êt đang sử dụng. Trong trường hợp này tôi có làm được sổ đỏ không (Mảnh đất của chủ hộ bán cho tôi chưa có sổ đỏ)? (NguyÖt Hoa (50 tuổi) Địa chỉ: Hµ Néi) Trả lời: Căn cứ quy định tại khoản 2, khoản 4, khoản 6 Điều 50 Luật Đất đai n¨m 2003 thì trường hợp của Bà vẫn được làm thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Điều 136 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai n¨m 2003. C©u hái 10: 1. Khu vực nhà tôi nằm trên đường Cách mạng tháng 8 Thị xã Thủ Dầu Một, tØnh Bình Dương. Trước đây lộ giới đường bộ là 9m sau đổi thành 11m. Tuy nhiên, hiện tại đường đang được nâng cấp mở rộng và thực tế Nhà nước chỉ thu hồi theo lộ giới 9,5m. Gia đình tôi được bồi thường 0,5m song khi làm thủ tục hợp thức hóa quyền sử dụng đất thì được UBND thị xã thông báo là Nhà nước sẽ thu hồi đến 11m ( nghĩa là tôi bị thu hồi 1.5m mà không được bồi thường). Vậy việc thông báo của UBND thị xã là đúng hay sai? 2. Gia đình tôi tọa lạc trên khu đất được thừa hưởng một phần thừa kế của bà nội tôi theo quyết định công nhận hòa giải của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương . Tôi đã sống trên mảnh đất đó từ năm 1961.Tuy nhiên khi dùng các giấy tờ trên để làm sổ đỏ thì UBND phường Chánh Nghĩa không chấp nhận và yêu cầu tôi phải làm thủ tục tách sổ (sổ do bà nội tôi đã mất đứng tên và người cháu khác giữ và kiên quyết không đưa tôi dùng làm hồ sơ hợp thức hóa sổ đỏ). Vậy tôi phải làm thế nào để được cấp GCNQSDĐ? 9
  10. 3. Tôi thấy một thực tế là một số nhà đầu tư vào các dự án khu dân cư áp giá đền bù theo khung giá Nhà nước (thường thì quá thấp và không thay đổi khi thực hiện dự án kéo dài) vµ được sự hỗ trợ của Nhà nước khi giải phóng mặt bằng (cưỡng chế thi hành).Tuy nhiên khi dự án hình thành thì nhà đầu tư bán đất với giá vô tội vạ , thay đổi hàng năm và theo qui luật cung cầu trên thị trường. Như vậy phải chăng Nhà nước đã tiếp tay cho họ trong việc thao túng thị trường nhà đất. RÊt mong được giải đáp thỏa đáng tõ phÝa Bé Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng? (Huỳnh Anh Tuấn (45 tuổi) Địa chỉ: 168a Thñ DÇu Mét, B×nh D−¬ng, Email: tuanhna168a@yahoo.com) Trả lời: 1. Các thông tin mà bạn nêu trong câu hỏi không đủ cụ thể để trả lời, bạn cần nêu rõ diện tích đất nhà bạn có nguồn gốc nh− thế nào, thời điểm bắt đầu sử dụng đất là khi nào? Nếu gia đình bạn có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai, thì khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn vấn được cấp theo mốc lộ giới 9,5 m nhưng phÇn ®Êt có 1,5 m theo th«ng b¸o sÏ bÞ thu håi th× ®−îc ghi chú là hạn chế sử dụng. Khi Nhà nước thu hồi phần đất này, gia đình bạn được bồi thường. Nếu gia đình bạn sử dụng đất không có giấy tờ về đất đai theo quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì khi xét hợp thực hoá để cấp giấy chứng nhận QSD§ cho gia đình bạn, trên giấy chứng nhận sÏ không thể hiện phần đất 1,5 m tính từ mép đường như bạn đã nêu; 2. Với quyết định công nhận hoà giải của Toà án nh©n d©n, gia đình bạn đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 5 Điều 50 của Luật Đất đai n¨m 2003. Căn cứ quy định tại Điều 136 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, bạn nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận QSD§ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuéc Phßng Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng thị xã Thủ Dầu Một. Trong trường hợp chưa có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường Thị xã để được giải quyết; 3. Đúng là có tình trạng như bạn phản ánh. Theo quy định của Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật thì tình trạng này đang từng bước được khắc phục. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CP; trong đó sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, nhằm bảo đảm quyền lợi 10
  11. của người có đất bị thu hồi. Bạn có thể nghiên cứu nội dung của Nghị định số 17/2006/NĐ-CP trên website của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Câu hỏi 11: Tôi có mảnh đất tại khu phố 4 phường Tân Phú, quận 7 mua từ năm 2001. Tuy nhiên, vì không có hộ khẩu nên không làm được giấy tờ chủ quyền sử dụng mảnh đất này. Từ năm 2003, khu đất này nằm trong tình trạng “quy hoạch treo”, chúng tôi không được phép sử dụng. Vậy tôi phải làm gì để giải quyết tình trạng này? (Phan Văn Minh, 43 tuổi. Địa chỉ 886 Huỳnh Tấn Phát, phường Tân Phú, quận 7, TP Hồ Chí Minh. Email: tanvanminmail@yahoo.com) Trả lời: Khu đất của ông nằm trong Dự án của Công ty TNHH Kim Sơn thuộc Khu đô thị mới Nam Sài Gòn. Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ đề nghị Ban Quản lý Khu đô thị mới Nam Sài Gòn tiến hành kiểm tra tiến độ thực hiện dự án và nếu để xảy ra tình trạng quy hoạch treo kéo dài thì sẽ đề nghị cấp của thành phố có thẩm quyền xử lý theo khoản 3 Điều 29 Luật đất đai năm 2003. Câu hỏi 12: Đất thuộc Dự án xây dựng nhà ở của Công ty Xây dựng số 1 Hà Nội (Ở ngõ 538 đường Láng) muốn cấp sổ đỏ thì thủ tục như thế nào? (Bùi Thị Xuân Hồng (28 tuổi), Địa chỉ: TTKĐCLSP Đo đạc và bản đồ- Cục Đo đạc và bản đồ. Email: Chipcentrino2006@yahoo.com) Trả lời: Theo quy định hiện hành, GCNQSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân do UBND quận, huyện cấp. Việc gia đình bạn mua nhà ở trong Dự án xây dựng nhà ở của Công ty Xây dựng số 1 Hà Nội, bạn cần liên hệ với UBND phường sở tại để làm thủ tục đăng ký kê khai xét cấp CGNQSDĐ theo Quyết định đối với căn nhà bạn mua. Câu hỏi 13: Năm 1985, gia đình tôi mua một căn hộ có diện tích 71 m2 (gồm cả nhà và đất) có xác nhận của chính quyền địa phương về mua bán và diện tích đất đã được thể hiện trên bản đồ địa chính của xã. Năm 2003, tôi nhận được thông báo của xã về việc thu hồi diện tích nhà đất của gia đình tôi để xây dựng khu giết mổ lợn cho tư nhân thuê kinh doanh. Kể từ ngày nhận được thông báo thu hồi đất đến nay đã 4 năm mà khu giết mổ cũng không triển khai xây dựng. Gia đình tôi cũng chưa nhận được quyết định thu hồi đất. Tôi đã tham khảo Nghị định số 11
  12. 17/1999/NĐ-CP của Chính phủ thấy có quy định: “Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nền tại khoản này mà đất đó nằm trong quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nhưng chưa có quyết định thu hồi đất để thực hiện quy hoạch đó thì vẫn được xét cấp GCNQSDĐ” (khoản d Điều 3 và mục 1 Điều 3. Căn cứ Điều luật này, tôi đã nhiều lần làm đơn đề nghị UBND xã và Ban địa chính xã xem xét cấp GCNQSDĐ cho gia đình tôi. Nhưng các cơ quan này từ chối không nhận đơn và trả lời bằng miệng là đất đó nằm trong quy hoạch xây dựng khu giết mổ lợn. Vây tôi xin hỏi: 1 - UBND xã và cán bộ địa chính xã trả lời như vậy đúng hat sai? 2 - Trường hợp gia đình tôi, nếu chỉ có giấy thông báo thu hồi đất của xã cách đây 4 năm mà chưa có quyết định thu hồi đất có được xét cấp GCNQSD Đ không? 3- Hiện gia đình tôi đang sinh sống tại khu đất này rất lo lắng và bức xúc, không yên tâm làm ăn lâu dài. Nếu sau này địa phương hoặc UBND huyện thu hồi đất thì chúng tôi được hưởng những quyền lợi gì? (Trần Quang Tiến (48 tuổi); địa chỉ ngõ 29, số nhà 11 Phùng Khoang, Trung Văn, Từ Liêm, Hà Nội; Email: x_man_dich_thuc@yahoo.com) Trả lời: Nội dung câu hỏi của ông chưa rõ, nên chúng tôi xin trả lời về nguyên tắc: Thứ nhất, nếu nhà ông nằm trong diện tích đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền (trước khi có Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thì thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố, nay thuộc thẩm quyền của UBND huyện Từ Liêm) thì không được cấp GCNQSDĐ; trường hợp đã có quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được cấp GCNQSDĐ với điều kiện hạn chế về quy hoạch, ghi trong GCNQSDĐ; Thứ hai, trường hợp dự án xây dựng lò giết mổ đã có quyết định thu hồi đất nhưng không khả thi (sau nhiều năm không thực hiện được), thì UBND huyện Từ Liêm và chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ, chuyển Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội để trình UBND Thành phố xem xét, giải quyết tình trạng quy hoạch “treo” này. Câu hỏi 14: Tôi sống tại thị trấn Hòa Thành, huyện Hòa Thành, tỉnh Tây Ninh. Hiện khu vực chúng tôi đang ở có các hồ sơ địa chính như sau: 1. Hồ sơ địa chính năm 1992. 12
  13. 2. Hồ sơ địa chính năm 1996 (đo theo hiện trạng). 3. Hồ sơ địa chính năm 1996 (cắt quy hoạch - không có thủ tục nào nói đến việc thu hồi đất). Vậy tôi xin hỏi, hiện tại khi cấp GCNQSDĐ thì chính quyền dựa vào hệ thống bản đồ, hồ sơ địa chính nào để cấp GCNQSDĐ cho phù hợp với Luật đất đai năm 2003? (Hoàng Văn Lẹ (57 tuổi,) Địa chỉ: Khu phố 3, thị trấn Hòa Thành, tỉnh Tây Ninh) Trả lời: Do đặc thù riêng của thị trấn Hoà Thành, hệ thống giao thông của huyện Hoà Thành nói chung và thị trấn Hoà Thành nói riêng đã đuợc tôn giáo Cao Đài quy hoạch từ năm 1952. Tôn giáo Cao Đài quy hoạch cụ thể, chi tiết về giao thông, nhà ở, phố chợ, khu công cộng, và đã được thực hiện hoàn chỉnh trước năm 1975. Đặc biệt là tôn giáo Cao Đài đuợc chính quyền chế độ cũ cho phép cấp giấy đất (bằng khoán) nên họ có hồ sơ cấp đất (hồ sơ địa chính) khá hoàn chỉnh và được lưu giữ đến nay. Sau năm 1975, xét thấy quy hoạch hệ thống đường giao thông của tôn giáo Cao Đài là tiến bộ, phù hợp với sự phát triển cuả địa phuơng; nên UBND huyện Hoà Thành tiếp tục thực hiện và có điều chỉnh bổ sung quy hoạch, đuợc UBND tỉnh phê duyệt. Từ thực tế trên khi cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, địa phuơng đã trừ lộ giới theo quy hoạch đã có từ năm 1952 theo như bằng khoán của tôn giáo Cao Đài đã cấp trước đây; đại đa số các hộ gia đình đều chấp hành tốt. Do đó, khi nâng cấp đuờng giao thông đối với trường hợp giữ nguyên quy hoạch lộ giới trước đây mà không mở rộng thêm thì diện tích vi phạm lộ giới sẽ không đuợc bồi thường về đất; chỉ những trường hợp mở rộng lộ giới mới so với quy hoạch trước đây thì khi thực hiện, diện tích mở rộng thêm đuợc bồi thuờng về đất. Việc cấp GCNQSDĐ ở cho các hộ gia đình, cá nhân tại thị trấn Hoà Thành theo hồ sơ địa chính có cắt lộ giới theo quy hoạch phù hợp với bằng khoán của tôn giáo Cao Đài đã cấp; đồng thời cũng phù hợp với pháp luật đất đai cũng như nguồn gốc thực tế của đất đai. Những hộ lấn, chiếm lộ giới khi giải toả để nâng cấp đường giao thông thì không được bồi thường thiệt hại về đất; đối với các công trình xây dựng trên đất lấn, chiếm thì tuỳ từng truờng hợp cụ thể mà có chính sách hỗ trợ hoặc bồi thường. Câu hỏi 15: 13
  14. Tôi vừa mua 100 m2 đất (đất không tranh chấp, không vi phạm quy hoạch, không lấn chiếm) của gia đình ông Trương Văn Thương là cháu nội của ông Trương Trỉ để lại. Khi mua đất không có “ sổ đỏ” mà chỉ có trích lục năm 1936 của ông Trương Trỉ (không có giấy tờ về thừa kế). Vậy tôi phải làm những thủ tục gì để được cấp giấy CNQSDĐ đối với mảnh đất nói trên? (Phan Quang Bình (31 tuổi); Địa chỉ: Thừa Thiên - Huế; Email: qbinh_dson@yahoo.com) Trả lời: Tùy theo đất của bạn ở xã, hay ở phường, bạn cần làm thủ tục xin cấp GCNQSD đất theo quy định tại Điều 135 hoặc Điều 136 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai năm 2003. Bạn có thể liên hệ với UBND xã (nếu đất của bạn ở xã) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (hay Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi chưa có Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất) nếu đất của bạn ở phường để được hướng dẫn cụ thể. Câu hỏi 16: Chúng tôi là những cán bộ, giáo viên trường trung học Nông nghiệp Thái Bình hiện đang ở trong khu tập thể nhà trường. Do Nhà nước không bao cấp để sửa chữa khu tập thể; nên nhà trường (ban lãnh đạo trước đây) đã chia nhà và đất cho cán bộ tự sửa chữa để ở. Khu đất chúng tôi ở hiện đã tách hẳn khỏi khuôn viên trường bởi tưởng rào bảo vệ của trường, các thửa đất của các gia đình đều đã được đo vẽ địa chính và có biên bản ký giáp ranh. Chúng tôi đã đề nghị Phòng địa chính huyện Quỳnh Phụ giải quyết việc hợp pháp hoá quyền sử dụng đất để chúng tôi yên tâm công tác nhưng sau 3 lần vào làm việc (các năm 2000, 2001, 2004), có biên bản kèm theo, cán bộ tiến hành đo đạc lại các thửa đất và yêu cầu các hộ làm đơn nhưng không trả lời chúng tôi vấn đề đất đai chúng tôi đang ở có được giải quyết không và thủ tục đầy đủ chưa? Năm 2004, chúng tôi nhận được công văn của UBND huyện Quỳnh Phụ trả lời rằng việc giải quyết vấn đề hợp pháp hoá quyền sử dụng đất của chúng tôi thuộc thẩm quyền của Sở Địa Chính Thái Bình. Chúng tôi xin hỏi: 1-Các thửa đất chúng tôi đang ở có đủ điều kiện hợp pháp hoá quyền sử dụng đất không (khu tập thể chúng tôi đã có một nửa diện tích được cấp GCNQSDĐ cho các hộ là CB, CNV nhà trường; phần đất chúng tôi đang ở chưa được cấp GCNQSDĐ)? 14
  15. 2-Nếu chúng tôi được hợp pháp hoá đất ở thì thủ tục thực hiện như thế nào? Quy định tại những văn bản pháp lý nào? Trách nhiệm của những cán bộ Phòng Địa chính Quỳnh Phụ và Sở Địa chính Thái Bình ra sao khi kéo dài thời gian giải quyết cho công dân? (Phan Quốc Hưng (38 tuổi); Địa chỉ: Trường trung học nông nghiệp Thái Bình; Email: quoc_hung_bg@yahoo.com.vn) Trả lời: Trường Trung học Nông nghiệp Thái Bình thành lập từ năm 1961, hiện đang quản lý, sử dụng 73.392m2 đất để xây dựng trường. Trong đó có phần diện tích đất khu tập thể gia đình diện tích 1.462m2 (có nhà tập thể trên đất). Năm 1996, nhà trường đã có biên bản thanh lý 2 dẫy nhà cấp 4 cho 7 hộ cán bộ, công nhân viên đang ở (trong đó có ông Hưng) với tổng giá trị là 1.000.000đ. Năm 1996, trường Trung học Nông nghiệp có biên bản giao nhà và cho 7 hộ mượn đất sử dụng để ở. Sau đó, 4 hộ đã phá nhà cũ xây nhà mới. Năm 1998, thị trấn Quỳnh Côi tiến hành đo đạc thì hiện trạng khu đất trên được đo vẽ thành 5 thửa, có 4 thửa đo vẽ cho từng hộ (3 hộ: diện tích mỗi hộ 155,5m2, 1 hộ: diện tích 283,6m2). Còn lại một thửa diện tích 710,6m2 thể hiện đất xây dựng (hiện có 3 hộ gia đình đang ở đây). Căn cứ tờ trình xin hợp pháp hoá quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, giáo viên của trường Trung học Nông nghiệp, ngày 10/12/2004, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Quỳnh Phụ có biên bản làm việc với Ban Giám hiệu nhà trường để xem xét giải quyết khu đất tập thể. Hội nghị thống nhất làm thủ tục hồ sơ xin hợp pháp hoá cho 7 hộ gia đình là cán bộ, công nhân viên nhà trường theo đúng Luật đất đai năm 2003 và Quyết định 948/QĐ-UB của UBND tỉnh Thái Bình. Ngày 15/6/2005, UBND huyện Quỳnh Phụ có Tờ trình số 53/TT-UB gửi UBND tỉnh Thái Bình, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Bình với nội dung: “Hiện tại, các hộ đã xây dựng kiên cố trên đất chưa có Quyết định của cấp có thẩm quyền. Trường có đề nghị xin hợp pháp hoá, nhưng xét thấy các hộ được giao đất nằm trong khuôn viên nhà trường thuộc quyền quản lý của UBND tỉnh, đề nghị UBND tỉnh, Sở TN&MT và Sở Nông nghiệp & Phát triển nông thôn xét giải quyết theo thẩm quyền”. Ngày 19/8/2005, trường Trung học Nông nghiệp Thái Bình có Tờ trình số 173/TT-HC gửi UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn đề nghị cho hợp pháp hoá quyền sử dụng đất của 7 hộ là cán bộ, công nhân viên đang công tác tại trường. 15
  16. Để giải quyết vấn đề này theo đúng quy định tại Điều 51 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm 2003, cần thực hiện các công việc sau: - Trường Trung học Nông nghiệp Thái Bình phải làm ngay báo cáo tự rà soát, kê khai việc quản lý, sử dụng đất báo cáo UBND tỉnh và cơ quan cấp trên trực tiếp để làm thủ tục cấp giấy CNQSD đất. - Trên cơ sở báo cáo rà soát của Trường Trung học Nông nghiệp Thái Bình, Sở TN&MT kiểm tra thực tế việc sử dụng đất của trường và đề nghị UBND tỉnh quyết định xử lý cấp giấy CNQSD đất đối với diện tích đất cụ thể như sau: (i) Diện tích đất đã được Nhà nước giao mà nay trường đang sử dụng đất đúng mục đích thì được tiếp tục sử dụng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (ii) Diện tích đất sử dụng không đúng mục đích: cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân thuê hoặc mượn sử dụng thì Sở TN&MT đề nghị UBND tỉnh quyết định thu hồi đất giao cho UBND huyện giải quyết theo quy hoạch và nhu cấu sử dụng đất; (iii) Diện tích đất trước đây là khu tập thể nhà trường đã cho các hộ tự làm nhà ở nếu phù hợp với quy hoạch dân cư thì bàn giao cho UBND huyện xét duyệt cấp giấy CNQSD đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Câu hỏi 17 Tôi sử dụng miếng đất có diện tích khoảng 1 ha tại xã Phú Mỹ Hưng, huyện Củ Chi. Nguyên khu đất này trước đây do bộ đội ở chiến trường Campuchia về đóng quân một thời gian đến năm 1988 thì rút đi. Gia đình tôi sử dụng miếng đất này từ đó cho đến nay. Năm 2006, UBND huyện Củ Chi tiến hành khảo sát và xếp đất của tôi vào loại đất công và đưa vào diện thanh lý đất công (thành lập Ban chỉ đạo 80 cấp huyện). Do đang sử dụng nên tôi được UBND huyện cho ưu tiên được mua miếng đất này với giá theo quy định của Nhà nước. Vậy việc làm này của UBND huyện Củ Chi đúng hay sai? (Nguyễn Văn Thông (30 tuổi); Địa chỉ: ấp Phú Lợi, xã Phú Mỹ Hưng; TP. Hồ Chí Minh) Trả lời: Trường hợp của bạn nếu đất đó thực sự không thuộc đơn vị quốc phòng quản lý. Đơn vị quốc phòng đã bàn giao đất cho UBND huyện Củ Chi quản lý thì UBND huyện Củ Chi xem xét cấp GCNQSDĐ cho bạn; 16
  17. Về nghĩa vụ theo quy định của Luật đất đai năm 2003 không có quy định về tiền bồi thường đất công, mà chỉ có nghĩa vụ về nộp tiền sử dụng đất thu theo Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ. Câu hỏi 18: Tôi có mua một miếng đất diện tích 68 m2 (68 mét đó được tách từ 1 thửa đất rộng 2.300 m2 đã có sổ đỏ ghi là đất trồng cây lâu năm); nhưng trong giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa 2 bên chỉ được UBND xã ký xác nhận đất không tranh chấp & cho phép mua bán. Khi tôi hỏi tại sao không tách sổ đỏ cấp cho tôi là 68 mét vuông thì được bên bán cho biết là diện tích đất tôi mua quá ít phải trên 150 m2 mới được cấp sổ đỏ (do đất trồng cây lâu năm). Xin hỏi: 1 - Việc trả lời của bên bán như vậy có đúng với Luật đất đai năm 2003 hay không? Tôi mua như thế có vi phạm pháp luật không ? 2 - Tôi có thể hợp thức hóa đất đai và xin cấp sổ đỏ cho 68 m2 hay không? Sau này tôi xin cất nhà có bị vướng vấn đề gì không hoặc tôi sẽ bán tiếp cho người khác có được không? (Nguyễn Minh Châu (25 tuổi); Địa chỉ: 377 Lê Quang Định F5 Quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh; Email: chaunguyen981981@yahoo.com) Trả lời: Về nguyên tắc, việc nhận chuyển nhượng QSDĐ của bạn luật pháp không cấm. Tuy nhiên có nhiều khả năng là đất mà bạn nhận chuyển nhượng thuộc khu vực đã được duyệt quy hoạch chi tiết để xây dựng nhà ở nên chính quyền địa phương có chủ trương khống chế diện tích tối thiểu khi chuyển nhượng QSDĐ. Câu hỏi 19: 1- Nhà mẹ tôi ở từ năm 1975 tại Quận Bình Tân, có hai căn nhà trên cùng trên một thửa đất. Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nộp từ năm 2003, nhưng đến tháng 5/03 bị UBND Quận Bình Tân trả về nhưng không nói rõ lý do vì sao. Tháng 12/2005, tôi lên nộp lại hồ sơ và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Vậy xin hỏi căn nhà trên có phải đóng thuế nhà đất không? 2- Mẹ tôi cho tôi căn nhà nhỏ, diện tích 20m2 thuộc một trong 2 căn nhà trên. Tôi xin tách phần diện tích đó ra để xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà có được không? Và hình thức đóng thuế ra sao? 3- Tôi dự định mua đất ở P. Hiệp Bình Chánh, Q.Thủ Đức để xây nhà, người bán cho biết đây là đất tổ tiên, giấy tờ mua bán được viết tay (không có công chứng). Nếu tôi xin xây dựng trước và sao này làm giấy chứng nhận quyền 17
  18. sở hữu nhà cã được không? Và cách đóng thuế ra sao? Nếu sau này Nhà nước qui hoạch vào phần đất này thì tôi có được đền bù không? Trả lời: 1. Các loại thuế liên quan đất đai hiện nay gồm có 2 loại gồm: Thuế chuyển quyền sử dụng đất thu khi làm thủ tục cấp GCNQSDĐ hoặc khi đăng ký biến động về sử dụng đất đối với các trường hợp chuyển quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng quyền sử dụng đất ); Thuế sử dụng đất thu hàng năm đối với các trường hợp đang sử dụng đất. Trong câu hỏi nêu chưa rõ nên chúng tôi không thể trả lời cụ thể được. 2. Trường hợp mẹ cho con một phần diện tích thửa đất thì phải làm đồng thời thủ tục tách thửa đất và thủ tục cho tặng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 117 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ. Người được tặng cho quyền sử dụng đất sẽ được cấp GCNQSDĐ. Các bên liên quan phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật. 3. Về cấp giấy CNQSDĐ, Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 đã quy định đầy đủ về từng trường hợp, đề nghị liên hệ với cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường ở địa phương để được hướng dẫn, giải đáp. Câu hỏi 20: Tôi có 1 mảnh đất 200 m2 tại đường Phú Xương - phường Vĩnh Hải - TP Nha Trang - tỉnh Khánh Hòa có nguồn gốc đất là nông nghiệp, đã kê khai và đã nộp đầy đủ thuế nhà đất từ trước ngày 15/10/1993 nhưng còn để đất trống. Nay tôi làm đơn xin cấp GCNQSDĐ ở thì đất đó có được xem là ở ổn định và có được cấp GCNQSDĐ ở không ? Nếu được cấp thì tôi phải nộp những loại thuế nào cho Nhà nước ? (Hồ Sỹ Dũng (35 tuổi) Địa chỉ: Nha Trang - Khánh Hòa Email: bidvkh@gmail.com) Trả lời: Thửa đất mà gia đình ông đang sử dụng là đất nông nghiệp, để chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì ông đồng thời vừa phải thực hiện thủ tục xin cấp GCNQSDĐ ; vừa thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất. Khi được UBND cấp huyện nơi có đất cho phép ông được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và ông thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước gồm: tiền sử dụng đất (tiền chuyển mục đích sử dụng đất) lệ phí địa chính thì ông được cấp GCNQSDĐ ở. Ông có thể đến phòng Tài nguyên và Môi trường ở cấp huyện nơi có đất để được hướng dẫn chi tiết các thủ tục nêu trên. 18
  19. Câu hỏi 21: Gia đình tôi hiện đã được UBND thị xã cấp GCNQSDĐ theo hạn mức đất ở là 350m2 trong tổng diện tích 700m2. Số diện tích đất vườn còn lại được xác định là tạm giao.Tôi được biết có quy định: « nếu hộ gia đình đã được cấp GCNQSDĐ mà nay có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của diện tích đất vườn, ao liền kề đất ở trong khu vực dân cư thì không phải nộp tiền sử dụng đất ». Sau khi trực tiếp hỏi cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường thì được trả lời: UBND thị xã chưa có chủ trương thực hiện quy định này tại địa phương (Gia đình Tôi hiện đang ở thị xã Móng Cái Quảng Ninh). Vậy cách giải thích này có căn cứ không? Và phải chăng chủ trương này chỉ được thực hiện tại một số địa phương nhất định? (Hoàng Hải Anh (36 tuổi)Địa chỉ: Móng Cái – Qủang Ninh Email: haianhls2@yahoo.com) Trả lời: Diện tích 350 m2 còn lại có phải là đất vườn hay không phải căn cứ vào quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh về hạn mức công nhận đất ở có vườn, ao. Trường hợp 350 m2 (vườn) được công nhận là đất ở thì khi chuyển từ vườn sang xây dựng nhà ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất; trường hợp 350 m2 (vườn) không được công nhận là đất ở thì khi chuyển mục đích sang xây dựng nhà ở phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp. Câu hỏi 22: Do khó khăn về nhà ở, vợ chồng tôi được UBND tỉnh bán cho một l« đất. Quyết định giao đất chỉ ghi tên 2 vợ chồng tôi ; trong khi đó, bố tôi là thương binh hạng ¾ đang sống chung cùng chúng tôi. Vậy theo Pháp lệnh về người có công với cách mạng và Luật Đất đai năm 2003, vợ chồng tôi có được miễn, giảm việc nộp tiền sử dụng đất không ? (Sơn Thị Hồng Linh (47 tuổi) Địa chỉ: 14 Ưng Bình, Huế ; Email: baotmaimt@dng.vnn.vn) Trả lời: Trong trường hợp chỉ có hai vợ chồng bà được giao đất ở thì không được hưởng chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất của bố đẻ của bà. Nếu đất ở được giao cho hộ gia đình của bà (trong hộ bao gồm cả bố đẻ của bà) thì chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với bố đẻ của bà cũng được tính trừ vào số tiền sử dụng đất mà gia đình bà phải nộp. 19
  20. Câu hỏi 23: Năm 1975, gia đình tôi mua một thửa đất diện tích 260m2 có căn nhà 40m2 và ao 60m2 trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư phường Thổ Quan. Mảnh đất trên được tách từ thửa đất đã có số địa bạ, đã đóng trước bạ năm 1945 và có tên trong sổ địa chính địa phương. Năm 1976, gia đình tôi lấp ao làm vườn trồng rau ăn. Hiện trạng thực tế là nhà và vườn trong cùng một thửa đất. Gia đình tôi hiện có Giấy chuyển nhượng nhà (viết tay năm 1975) kèm theo sơ đồ xác định ranh giới, có ghi rõ số địa bạ và số trước bạ gốc năm 1945, diện tích nhà đất rõ ràng được địa phương chứng nhận. Gia đình tôi có 6 người đã có hộ khẩu thường trú ở thửa đất này từ năm 1975 và sinh sống ổn định cho đến nay, chưa chuyển nhượng lần nào. Năm 2003, địa chính Phường Thổ Quan đến đo đạc để làm sổ đỏ. Tháng 10-2005, UBND Phường thông báo tôi ra Chi cục thuế nộp 2 khoản tiền để nhận sổ đỏ: (i) Lệ phí trước bạ; (ii) 50% tiền sử dụng đất diện tích quá hạn mức. Hỏi: 1. Theo Luật đất đai năm 2003 và Quyết định số 23/2005/QĐ-UB ngày 18-2-2005 của UBND Thành phố Hà Nội thì gia đình tôi phải nộp 2 khoản trên có đúng quy định của pháp luật không ? 2. Trường hợp của tôi, cán bộ địa chính phường trả lời: trong thành phố chỉ được xét trong hạn mức đất ở là 120m2, diện tích đất ngoài hạn mức phải nộp 50% tiền sử dụng đất như vậy có đúng với quy định của pháp luật không ? 3. Theo đúng quy định của pháp luật thì gia đình tôi phải nộp những khoản tiền nào để được nhận sổ đỏ ? (Đỗ Hoàng Đức (26 tuổi) ; Địa chỉ: Đống Đa, Hà Nội ; Email: pashoang@yahoo.com) Trả lời: Theo quy định tại khoản 2 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 và khoản 3 Điều 5 Quyết định 23/2005/QĐ-UB ngày 18/2/2005 của UBND Thành phố Hà Nội thì gia đình ông được cấp GCNQSDĐ ở không phải nộp tiền sử dụng đất, chỉ phải nộp lệ phí trước bạ nhà đất và lệ phí địa chính theo quy định. Đề nghi ông liên hệ với Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Đống Đa để được xác định lại phần nghĩa vụ tài chính khi được cấp GCNQSDĐ. Câu hỏi 24: Các bạn tôi đều là cán bộ, công nhân viên, thu nhập thấp nhưng dành dụm mua được miếng đất nhỏ vùng ven ngoại ô nhằm giải quyết khó khăn về nhà ở. Tuy nhiên hiện nay đều vướng khi xin hợp thức hóa nhà đất hoặc xin 20
  21. chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở để làm nhà; vì chưa có tiền để nộp tiền sử dụng đất một lần cho Nhà nước. Được biết, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã kiến nghị Nhà nước cho nhân dân ghi nợ tiền sử dụng đất khi hợp thức hóa hoặc chuyển mục đích sử dụng từ mấy năm qua, nhân dân rất vui mừng và chờ đợi nhưng đến nay chủ trương này vẫn chưa được thực hiện và dân vẫn phải chờ. Khi hỏi tại các Chi cục thuế đều được trả lời là chưa có thông tư hướng dẫn thực hiện. Vậy khi nào sẽ có thông tư hướng dẫn cho dân được nợ tài chính, trách nhiệm thuộc về Bộ Tài nguyên và Môi trường hay Bộ Tài chính? (Địa chỉ: 11/3apBinhkhanh1p.Binhkhanh Q2 tp.hcm; Email: caovantuana@yahoo.com.vn) Trả lời: Ngày 27/01/2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CP trong đó đã quy định rõ ràng về việc ghi nợ tiền sử dụng đất. Nghị định này đã có hiệu lực thi hành, không cần phải hướng dẫn. Các tổ chức và cá nhân có trách nhiệm thực hiện. Cần khắc phục thói quen có luật rồi nhưng lại chờ nghị định, có nghị định lại chờ thông tư đối với những quy định đã rõ ràng, không cần hướng dẫn thêm. Bộ Tài chính là cơ quan được giao quản lý nhà nước về tài chính, có thẩm quyền và trách nhiệm hướng dẫn, chỉ đạo ngành thuế thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật do Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành. Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ đề nghị Bộ Tài chính lưu ý mắc mứu trong tổ chức thực hiện Nghị định 17/2006/NĐ-CP như nêu trên. Câu hỏi 25: Gia đình tôi có mảnh đất 270 m2 đã sử dụng từ năm 1991 và có xác nhận của chính quyền địa phương về tình trạng không tranh chấp. Hàng năm, gia đình tôi đều nộp thuế đầy đủ. Khi làm sổ đỏ, cán bộ thuế yêu cầu phải nộp tiền bằng 1% theo giá đất của UBND tỉnh quy định. Như vậy có đúng không? (Trần Bàng (57 tuổi) ; Địa chỉ: Sở Khoa học và Công nghệ Điện Biên ; Email: tran_bang48yahoo.com) Trả lời: Theo quy định của pháp luật về phí và lệ phí, khi được cấp GCNQSDĐ thì người sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ bằng 1% giá trị quyền sử dụng đất. Việc cán bộ thuế yêu cầu ông nộp tiền như vậy là đúng theo quy định của pháp luật. Câu hỏi 26: 21
  22. Truờng hợp thủa đất chuyển nhuợng quyền sử dụng đất trong thời gian từ năm 1993 đến truớc ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, UBND Xã đã làm thủ tục chuyển nhuợng và thu tiền nộp ngân sách xã, chỉ có hoá đơn thu tiền của UBND xã, chưa có hoá đơn nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất của cơ quan thuế. Nay người sử dụng đất xin cấp GCNQSDĐ có phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất không? (Nguyễn Văn Hoa (50 tuổi); Địa chỉ: Hải Dương; Email: vanhoa883@yahoo.com) Trả lời: Vì câu hỏi của ông không nêu rõ khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho gia đình ông, UBND xã đã thu tiền vào ngân sách xã những khoản thu gì. Vì vậy, chúng tôi không thể trả lời trực tiếp câu hỏi của ông được. Tuy nhiên, về nguyên tắc, nếu ông chưa nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất thì nay để được cấp GCNQSDĐ, ông phải nộp thuế đó theo quy định của pháp luật về thuế. Câu hỏi 27: Đối với các trường hợp thuộc khoản 1 và khoản 2 Điều 50 Luật đất đai năm 2003: Đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 là đất nông nghiệp. Từ năm 1995 đến nay đã sử dụng làm đất ở, khi làm thủ tục cấp GCNQSDĐ phi nông nghiệp (đất ở) thì không thu tiền sử dụng đất có đúng không? (Nguyễn Quang Mỹ (40 tuổi); Địa chỉ: N1 Ngõ 40 Vạn Bảo Hà Nội; Email: nguyenquangmy@fpt.vn) Trả lời: Trường hợp bạn nêu thì thửa đất nông nghiệp mới được chuyển mục đích sử dụng đất năm 1995 tức là sau ngày 15/10/1993. Theo quy định tại Điều 6 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP thì khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở thì phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể: chuyển từ đất vườn ao không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp; từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp. Do vậy khi cấp GCNQSDĐ trong trường hợp này mà không thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích là trái với quy định của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP. 22
  23. Câu hỏi 28: Tháng 3/2003, tôi có mua một căn nhà có diện tích là 50 m2. Năm 2004, thành phố Nam Định có chủ trương cấp sổ đỏ cho tổ dân phố chúng tôi. Trước khi lấy được sổ đỏ tôi đã nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ nhà và đất. Nhưng khi đến lấy sổ đỏ thì UBND phường Trần Đăng Ninh - TP. Nam Định yêu cầu tôi phải nộp thêm 1 lần thuế nữa (là Thuế chuyển quyền sử dụng đất và thuế trước bạ). Vậy yêu cầu này của UBND phường Trần Đăng Ninh đúng hay sai? (Nguyễn Ngọc Biển (30 tuổi); Địa chỉ: số nhà 11/42/1 - Lương Thế Vinh - P. Trần Đăng Ninh - TP. Nam Định- Tỉnh Nam Định; Email: ngocbiennd@yahoo.com) Trả lời: Đề nghị ông nói rõ đã nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ cho cơ quan nào? và ông còn lưu lại phiếu thu không?. Nếu ông đã nộp vào Kho bạc nhà nước theo thông báo của Chi cục thuế thành phố Nam Định (có còn đầy đủ chứng từ) thì ông không phải nộp thuế nữa. Theo qui định hiện hành chỉ có cơ quan thuế là cơ quan ra thông báo cho hộ gia đình ông phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ (nếu có). Trong quá trình cấp GCNQSDĐ, ngoài thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ (nếu có) thì khi nhận GCNQSDĐ hộ ông còn phải nộp thêm khoản tiền lệ phí cấp GCNQSDĐ. Vì vậy, đề nghị ông xem lại có thể UBND phường thông báo ông phải nộp lệ phí cấp GCNQSDĐ chứ không phải thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Câu hỏi 29: Tôi có căn hộ tại số 65 Ngõ 100 Phố Sài Đồng, Quận Long Biên, TP Hà Nội. Căn hộ này nằm trong thửa đất 21.963m2. Thửa đất này đã có: 1. Quyết định của Chủ tịch UBND TP Hà Nội cho phép sử dụng chính thức từ năm 1989 (Tại QĐ số 909/QĐ-RĐ ngày 26.3.1989 của UBND TP Hà Nội); 2. Quyết định phê duyệt luận chứng kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình nhà ở cho CBCNV của Bộ trưởng Bộ Vật tư (nay là Bộ Thương mại) (QĐ số 141/VT-QĐ-KHKT ngày 4.4.1990 của Bộ trưởng Bộ Vật tư) ; 3. Giấy phép XD nhà do Chủ tịch UBND Huyện Gia Lâm ký (Giấy phép số 140/GF-XD ngày 18.6.1990 của Chủ tịch UBND huyện Gia Lâm); 4. Thửa đất 21.963m2 này XN Vận tải Bộ vật tư đã sử dụng từ năm 1977 do Xã Gia Thụy, huyện Gia Lâm cấp cho XN. 23
  24. Vậy tôi muốn hỏi khi làm sổ đỏ, gia đình tôi có phải nộp tiền sử dụng đất không? (XN vận tải đã phải làm các thủ tục kể cả đền bù hoa màu theo quy định lúc bấy giờ thì UBND TP Hà Nội mới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng chính thức mảnh đất trên) (Đào Văn Nghị (66 tuổi); Địa chỉ: 101 B5 Tổ 28 Đức Giang, Long Biên, Hà Nội) Trả lời: Nếu nội dung QĐ số 909/QĐ-UB ngày 26/3/1989 của UBND TP Hà Nội cho phép Xí nghiệp vận tải, Bộ Vật tư sử dụng chính thức 21.963 m2 đất để xây dựng; trong đó có mục đích xây dựng nhà ở mà nhà ở đó xây dựng bằng tiền của cán bộ, công nhân viên đóng góp thì khi được cấp GCNQSDĐ ông không phải nộp tiền sử dụng đất. Nhà ở xây dựng bằng vốn ngân sách của xí nghiệp thì xí nghiệp phải bàn giao cho Sở TNMT-NĐ Hà Nội để làm thủ tục bán nhà theo NĐ 61/CP và phải nộp tiền sử dụng đất. Câu hỏi 30: Gia đình tôi được xã cho ở nhờ một căn nhà của tập thể từ năm 1983. Năm 1989, UBND xã thanh lý và gia đình tôi đã mua có hóa đơn thanh lý và ở từ đó cho tới nay.Vậy gia đình tôi có được cấp sổ đỏ không? Và nếu được cấp sổ đỏ nhưng không có xác nhận của UBND xã là đất không tranh chấp thì gia đình tôi phải làm thế nào để được cấp sổ đỏ ? (Lý Ngọc Sang (29 tuổi ;) Địa chỉ: xã Hạ Hồi, huyện Thường Tín, Hà Tây) Trả lời: Nếu ngôi nhà ông (bà) đang ở ổn định từ năm 1989 đến nay, đã được xã thanh lý và ông (bà) đã nộp tiền thanh lý đầy đủ, phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp thì được xem xét cấp GCNQSDĐ. Trách nhiệm của UBND xã là phải xác định tình trạng có hoặc không có tranh chấp đối với người xin cấp GCNQSDĐ. Trường hợp có tranh chấp thì trước hết phải giải quyết xong việc tranh chấp theo quy định của pháp luật. Ông có thể liên hệ với trực tiếp với Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thường Tín để được hướng dẫn cụ thể. Câu hỏi 31: Nhà của gia đình tôi tại số 171 đường Nguyễn Ngọc Vũ, Phường Trung Hòa - Cầu Giấy HN ; thuộc khu tập thể của trường CNKT xây dựng (toàn bộ khu đất đã có giấy CNQSD đất). Khu tập thể được hình thành từ năm 1976. Năm 1994, nhà trường đã bán thanh lý cho cán bộ, công nhân viên. (chúng tôi đều 24
  25. được cấp QĐ bán nhà thanh lý của nhà trường). Năm 2002, gia đình tôi đã thuê Công ty địa chính Hà Nội đo đạc và lập hồ sơ kỹ thuật diện tích đang ở (từ năm 1976 đến nay). Năm 2003, tôi làm hồ sơ xin cấp bìa hồng và gửi UBND phường Trung Hòa. Nhưng đến nay không được trả lời. Vậy tôi hỏi: Nhà tôi đang ở có được cấp bìa đỏ hay không? Gia đình tôi có thể gửi hồ sơ độc lập hay phải làm cùng cả khu tập thể? (Trần Triều Dương (56 tuổi) ; Địa chỉ: 171 Nguyễn Ngọc Vũ, Cầu Giấy, Hà Nội ; Email: ttdhn2003@yahoo.com) Trả lời: Theo quy định của pháp luật đất đai người sử dụng đất phải đăng ký để được cấp GCNQSDĐ. Trường hợp trên đất ở của ông đã có nhà ở và ông có nhu cầu đăng ký quyền sở hữu về nhà ở thì ông được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định của Luật Nhà ở (có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2006). Việc gửi hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ, ông có thể làm độc lập hoặc làm chung cùng tập thể là do ông lựa chọn. Câu hỏi 32: 1 - Tôi muốn mua nhà theo NĐ số 61/CP ngày 5/7/1994. Khu tập thể tôi đang ở là nhà do cán bộ, công nhân viên góp vốn để xây dựng do cơ quan quản lý. Nay tôi muốn làm thủ tục xin cấp GCN-QSHN có phải mua nhà không? Nếu mua thì được tính theo giá cũ hay giá mới ? Và đến hết năm 2006, ai không mua nhà thì Nhà nước chuyển sang cho thuê theo giá mới có đúng không ? 2 - Những GCN QSHN và QSDĐ trước đây Nhà nước cho nợ thuế, nay muốn hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì đến thời điểm nào của năm 2006 sẽ áp dụng theo giá mới? (Nguyễn Đăng Lưu (48 tuổi)Địa chỉ: Khu TT Thanh Xuân Bắc Email: Duongcongsu@yahoo.com) Trả lời: 1 - Trước hết, cơ quan của ông phải bàn giao khu nhà ở cho địa phương; sau đó ông làm thủ tục mua nhà theo Nghị định 61/CP. Khi giải quyết thủ tục mua nhà, cơ quan nhà nước có thẩm quyển sẽ xem xét khoản tiền do cán bộ, công nhân viên góp vốn để xây dựng nhà. Theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Công văn số 1388/TTg - CN ngày 16/9/2005 thì địa phương được áp dụng bảng giá và các chế độ quy định trước ngày 01/01/2005 đối với trường hợp mua nhà trong thời gian đến hết ngày 31/12/2006 là thời điểm kết thúc việc bán nhà theo Nghị định số 61/CP. Kể từ ngày 01/01/2007 đối với quỹ nhà không 25
  26. được bán hoặc người thuê không mua thì quỹ nhà sẽ được cải tạo, xây dựng lại và áp dụng theo giá mới theo quy định của Chính phủ ; 2 - Theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 5 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần thì đối với trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở mà được ghi nợ nghĩa vụ tài chính nay trả nợ thì số tiền nợ được xác định theo giá đất tại thời điểm đã cấp giấy. Câu hỏi 33: Gia đình tôi vào ở trong khuôn viên Xí nghiệp sửa chữa nhà Ba Đình tại 83 Quán Thánh từ năm 1974 và đã tự xây dựng một diện tích nhà trên phần đất trống ở cuối khuôn viên sồ nhà (phía ngoài là của cơ quan thuê của Xí nghiệp quản lý nhà Ba Đình). Xí nghiệp sửa chữa nhà Ba Đình đã giải thể từ năm 1988. Gia đình tôi ở đã được 32 năm liên tục và ngay tình theo Điều 255 BLDS ; hiện không tranh chấp với ai. Phần diện tích cơ quan phía ngoài do một số phòng, ban của quận Ba Đình sử dụng lối đi chung với gia đình tôi. Tôi làm đơn xin cấp sổ đỏ và yêu cầu UBND phường tiếp nhận và hoàn thiện hồ sơ theo quy trình hiện hành. Họ từ chối với lý do: nhà tôi nằm trong biển số nhà do Nhà nước quản lý không phải nhà tư nhân ; nên không thưc hiện theo quy trình của nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 và Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ. Tôi xin hỏi UBND phường trả lời như vậy là đúng hay sai? Trường hợp của gia đình tôi sẽ giải quyết theo Luật nào và Nghị định nào? (Nguyễn Cảnh Cường (39 tuổi) Địa chỉ: 83 Quán Thánh Ba Đình Hà Nội Email: cuongquanthanh1@yahoo.com) Trả lời: Việc xem xét cấp GCNQSDĐ đối với trường hợp của gia đình ông được áp dụng theo quy định tại Điều 51 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003. Theo quy định tại Điều 51 nêu trên, trước khi xử lý vấn đề cấp GCNQSDĐ cho người đang sử dụng đất trong khuôn viên khu đất tại số 83 Quán Thánh thì tổ chức được nhận bàn giao quản lý sử dụng khu đất (trong câu hỏi chưa nêu rõ là tổ chức nào) sau khi Xí nghiệp sửa chữa nhà Ba Đình giải thể (năm 1988) phải tự rà soát, kê khai việc sử dụng đất và báo cáo UBND thành phố Hà Nội và cơ quan cấp trên trực tiếp. Trên cơ sở báo cáo của tổ chức, UBND thành phố Hà Nội 26
  27. kiểm tra thực tế việc sử dụng đất và quyết định xử lý, cấp GCNQSDĐ đối với từng trường hợp cụ thể theo quy định sau: - Diện tích đất đã được Nhà nước giao mà nay đang sử dụng đúng mục đích thì được tiếp tục sử dụng và được cấp GCNQSDĐ; - Diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, diện tích đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, bị chiếm, thất thoát; diện tích đất đã cho các tổ chức khác, hộ gia đình, cá nhân thuê hoặc mượn sử dụng; diện tích đất đã liên doanh, liên kết trái pháp luật thì UBND thành phố Hà Nội quyết định thu hồi; - Đất ở thì bàn giao cho UBND quận Ba Đình quản lý; trường hợp người sử dụng đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì được cấp GCNQSDĐ và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; - Diện tích đất đã lấn, chiếm; bị lấn, bị chiếm; đang có tranh chấp thì UBND thành phố Hà Nội giải quyết dứt điểm để xác định người sử dụng đất. Như vậy việc xem xét, cấp GCNQSDĐ đối với diện tích đất do gia đình ông đang sử dụng làm nhà ở tại số 83 Quán Thánh chỉ được giải quyết sau khi tổ chức được nhận bàn giao quản lý sử dụng khu đất (khi Xí nghiệp sửa chữa nhà Ba Đình giải thể) đã rà soát, kê khai việc sử dụng đất của mình và được UBND thành phố Hà Nội quyết định xử lý. Trường hợp gia đình ông không đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ theo quy định tại Điều 51 nêu trên thì Nhà nước sẽ thu hồi đất và gia đình ông được hưởng chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/ 12/2004 của Chính phủ. Câu hỏi 34: Tôi muốn làm sổ đỏ cho mảnh đất của Bố tôi hiện là cán bộ quân đội nghỉ hưu từ 1971 và được Quân chủng Không quân - Bộ Quốc phòng cấp đất từ năm 1971 (giấy viết tay do tư lệnh quân chủng ký). Nay làm sổ đỏ, tôi (hoặc Bố tôi) có thể làm với chính quyền phường, quận mà không qua Quân chủng Không quân, có được không? (thanhtrang (50 tuổi) Địa chỉ: Hà Nội Email: luongquochuy@yahoo.com) Trả lời: Nếu diện tích đất mà bà nêu không phải là đất quốc phòng, an ninh và Quân chủng Phòng không - Không quân đã bàn giao diện tích đất đó cho UBND cấp tỉnh nơi có đất để quản lý thì khi làm thủ tục cấp GCNQSDĐ, bà không phải 27
  28. qua Quân chủng Phòng không - Không quân; trường hợp Quân chủng Phòng không Không quân chưa bàn giao diện tích đất nêu trên cho UBND cấp tỉnh nơi có đất để quản lý thì Bà cần liên hệ với Quân chủng Phòng không - Không quân để thực hiện việc bàn giao, sau khi bàn giao Bà tiến hành các thủ tục về cấp GCNQSDĐ. Câu hỏi 35: 1. Công ty tôi là doanh nghiệp nhà nước được cổ phần hoá năm 2004. Theo hồ sơ công ty lưu trữ thì có hợp đồng thuê đất thời hạn 20 năm ký từ năm 2000 (tên của công ty khi chưa cổ phần hoá) và chưa có giấy CNQSDĐ. Xin hỏi công ty tôi muốn có được giấy CNQSDĐ thì cần làm các thủ tục gì? Có phải ký lại hợp đồng thuê đất mới không? Thời gian sử dụng đất ghi trên giấy CNQSDĐ được tính bắt đầu từ thời điểm nào (tính mới hay tính tiếp theo thời hạn cũ của hợp đồng cũ trước đây)? 2. Các câu giải đáp (nếu có) tại cuộc giao lưu này có thể coi là căn cứ pháp lý (giống như công văn trả lời của cấp có thẩm quyền) được không? Nếu được thì cần làm gì để có bản in của câu hỏi và câu trả lời cho vấn đề đó? (Nghiêm Minh Long (30 tuổi) Địa chỉ: 106/136Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội; Email: longmn02@yahoo.com) Trả lời: 1. Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 63 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ thì khi cổ phần hóa doanh nghiệp, UBND thành phố Hà Nội có trách nhiệm rà soát lại quỹ đất mà Công ty ông đang sử dụng, xử lý và cấp GCNQSDĐ theo quy định tại Điều 49 và Điều 52 của Nghị số 181/2004/NĐ-CP. 2. Các câu giải đáp tại cuộc giao lưu trực tuyến chỉ có tính chất tư vấn trên cơ sở các thông tin do người hỏi cung cấp; vì các thông tin cung cấp đó chưa được thẩm định tính pháp lý. Câu hỏi 36: Chúng tôi là doanh nghiệp FDI, thuê đất của Nhà nước từ năm 1996, diện tích 8.600 m2 để xây dựng trụ sở và xưởng chế biến thực phẩm. Thời hạn thuê là 30 năm, được UBND tỉnh Quảng Nam - Đà Nẵng (nay là TP Đà Nẵng) cấp GCNQSDĐ. Nay do nhu cầu phát triển sản xuất, chúng tôi thuê thêm sát lô đất trên của một Cty phát triển và khai thác hạ tầng KCN lô đất có diện tích 9.200 28
  29. m2 nữa (lô đất này nằm trong Khu công nghiệp). Hợp đồng thuê lại đất được ký ngày 02/08/2004, có thời hạn là 12 năm, trả tiền hàng năm. Chúng tôi xin hỏi: 1. Trường hợp thuê lại đất nói trên có được cấp GCNQSDĐ không ? 2. Sau khi tiến hành xây dựng nhà xưởng mới trên khu đất mới thuê này, thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng được thực hiện như thế nào ? Các tài sản trước đây đã xây dựng trên khu đất cũ có thể được làm thủ tục để được cấp GCN quyền sở hữu chung với các tài sản mới hình thành sau này không (trước đây các tài sản trên đất cũ chưa được làm thủ tục cấp GCN quyền sở hữu)? 3. Trường hợp hỏi thủ tục làm GCN quyền sở hữu công trình xây dựng tại Sở xây dựng theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ mà Sở Xây dựng nói chưa có Công văn của UBND tỉnh và chưa có đủ phòng, ban để thực hiện thì công ty chúng tôi phải làm thế nào ? Có thể đề nghị Sở TN &MT thành phố cấp GCN được không? (Nguyễn Văb Bảo (30 tuổi)Địa chỉ: 251 Ngô Quyền, quận Sơn Trà, TP. Đà Nẵng; Email: baornow@vnn.vn) Trả lời: 1. Đất thuê lại của nhà đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp thì được cấp GCNQSDĐ. 2. Thủ tục cấp GCN quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất được thực hiện Điều 13 của Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ; đề nghị ông nghiên cứu văn bản này để được biết chi tiết. 3. Việc làm thủ tục cấp GCN quyền sở hữu công trình, ông có thể trình bày với UBND thành phố Đà Nẵng để được giải đáp. Câu hỏi 37: Điều 52 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ có nêu tại mục b khoản 2: “ doanh nghiệp đã nộp tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách ”.Vậy doanh nghiệp chúng tôi là DNNN đã chuyển đổi thành Cty TNHH một thành viên từ tháng 01/2005 phải thục hiện thủ tục như nào để được cấp GCNQSD đất hiện nay đang làm cơ sở SXKD? (Trần Ngọc Chiến (50 tuổi)Địa chỉ: Đông Anh- Hà Nội Email: ctd_xld4@yahoo.com.vn) Trả lời: Công ty TNHH một thành viên phải làm thủ tục cấp GCNQSDĐ theo quy định tại Điều 137 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ. Trước khi nộp hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ, Công ty phải rà soát hiện 29
  30. trạng sử dụng đất báo cáo với UBND cấp tỉnh theo quy định tại Điều 52 của Nghị số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004.Ông có thể nghiên cứu văn bản trên để biết hoặc liên hệ với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để được hướng dẫn chi tiết. Câu hỏi 38: Người đứng tên lập hồ sơn xin cấp GCNQSDĐ năm 1997 và đã nộp thuế sử dụng đất đến năm 2001. Tuy nhiên năm 2003, người này chết. Vậy GCNQSDĐ được cấp sẽ giao, nhận như thế nào? ( Lê Duy Phương (48 tuổi)Địa chỉ: Hà Nội; Email: phuwngld) Trả lời: Đối với trường hợp này, người thừa kế hợp pháp hoặc người đại diện thừa kế hợp pháp được quyền nhận GCNQSDĐ. Nếu muốn đổi tên thì những người thừa kế hợp pháp thực hiện thủ tục đăng ký để chuyển quyền sử dụng đất do thừa kế theo hồ sơ, trình tự, thủ tục quy định tại Điều 151 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003. Câu hỏi 39: Nhà tôi có 450 m2 đất thổ cư được chính quyền cấp sổ đỏ cho 300 m2 năm 1998. Bên cạnh miếng đất đó còn một phần nhỏ diện tích đất đang thuộc quyền sở hữu của chính quyền địa phương. Nay địa phương có chủ trương bán đấu giá quyền sử dụng đất; nên họ muốn lấy 150 m2 đất trong tổng số 450 m2 đất thổ cư của gia đình tôi để bán. Vậy việc làm này của chính quyền đúng hay sai? Cơ quan nào có thẩm quyền làm việc này? (Nguyen Van Chung (45 tuổi)Địa chỉ: TP Ho Chi MinhEmail: nguyenvanchung@yahoo.com) Trả lời: Theo trình bày của ông thì ông chỉ được quyền sử dụng 300m2 đất ở. Còn 150 m2 đất không thuộc quyền sử dụng của ông (từ năm 1998 mà ông không có khiếu nại về 150m2). Nay UBND cấp có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trong đó có 150 m2 không thuộc quyền sử dụng của ông là đúng pháp luật. Câu hỏi 40: Nhà nước đã giao đất xây dựng nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân (có thu tiền sử dụng đất và đã được cấp giấy CNQSDđất), nhưng hộ gia đinh chưa có điều kiện để làm nhà (chưa có tiền) thì Nhà nước có thu hồi lại đất không (đất đó đã qui hoạch khu dân cư)? 30
  31. (Phan Công Bình (45 tuổi) Địa chỉ: CCHC quangtri Email: phancongbinhgmail.com) Trả lời: Điều 38 của Luật Đất đai năm 2003 đã quy định những trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Như vậy, đối với trường hợp hộ gia đình đã được giao đất ở, đã nộp tiền sử dụng đất nhưng chưa có điều kiện để làm nhà ở thì không thuộc trường hợp Nhà nước sẽ thu hồi lại. Câu hỏi 41: Xin cho biết hướng xử lý đối với những lô đất “nông nghiệp” những lại nằm ở trong thành phố Hà Nội (Định Công, Kim Giang ), mà người dân đã bỏ không canh tác để chuyển sang xây dựng nhà cửa kiên cố. Nhưng lô đất này bây giờ đã là những khu phố mới khang trang. Tuy nhiên, người dân sống ở đây không được tự sửa chữa, lắp đặt điện, nước; vì trên giấy tờ, sổ sách của chính quyền vẫn là đất nông nghiệp. Vậy Nhà nước có chủ trương hợp thức hoá quyền sử dụng đất cho những người dân sèng ở đây không? Trả lời: Việc xử lý đối với trường hợp đã tự chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang làm nhà ở như ông nêu đã được quy định tại Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004. Theo đó, nếu nhà ở hiện tại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và công bố thì được công nhận và cấp GCNQSDĐ. Như vậy, đối với những trường hợp ông nêu, điều quan trọng là UBND thành phố Hà Nội có quy hoạch để cho phép tồn tại thành khu dân cư hay không. Câu hỏi 42: Tôi có căn nhà, có sổ hồng 400m2 nằm trong khuôn viên 800m2. Nay tôi muốn làm nhà trên 400m2 còn lại thuộc khuôn viên ấy thì có phải nộp tiền đất nữa không ? Nếu có thì phải nộp bao nhiêu? Thủ tục ra sao? Trong các văn bản của Chính Phủ có ghi: "Đất vườn, ao, nông nghiệp nằm xen kẽ khu dân cư".Vậy hiểu thế nào là đất nông nghiệp, đất vườn ao nằm xen kẽ khu dân cư? (Đặng Thùy Nguyên (45 tuổi)Địa chỉ: Trường Kỹ Nghệ 2, TP.HCMEmail: kid_297@yahoo.com) Trả lời: 31
  32. Đất vườn, ao theo quy định tại Điều 87 của Luật Đất đai năm 2003 được hiểu là diện tích đất trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư. Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư nông thôn là các thửa đất nông nghiệp (không có nhà ở) nằm gọn trong khu dân cư nông thôn hoặc nằm trong phạm vi quy hoạch khu dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Vì thiếu các thông tin cần thiết về 400m2 đất còn lại ngoài diện tích đất đã được cấp sổ hồng nên chúng tôi không thể khẳng định ông (bà) có phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển sang làm nhà ở hay không. Ông (bà) có thể căn cứ vào Điều 87 của Luật Đất đai năm 2003 và Điều 45 của số 181/2004/NĐ-CP để xem diện tích còn lại đó có được công nhận là đất ở hay không. Nếu được công nhận thì không phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất khi làm nhà ở. Còn nếu không thì khi thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 134 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, ông (bà) phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở liền kề với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp theo quy định tại khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006. Trong trường hợp này, nếu ông (bà) chưa có khả năng nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất thì được ghi nợ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Câu hỏi 43: Tôi có mua một thửa đất nông nghiệp, diện tích 79.000 m2 tại xã Lộc Quảng. Nay tôi sử dụng khoảng 15.000 m2 để xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc. Vây tôi có phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất hay phải đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất ? Tôi phải làm những nghĩa vụ tài chính gì? (Nguyễn Châu Báu (45 tuổi; )Địa chỉ: 27 Lê Thị Pha, Bảo Lộc - Lâm Đồng; Email: bauvk@yahoo.com)? Trả lời: Căn cứ quy định tại Điều 36 của Luật Đất đai năm 2003 thì trường hợp của Ông/bà chuyển từ đất cây công nghiệp lâu năm sang đất nông nghiệp khác (làm chuồng trại chăn nuôi) không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc UBND xã nơi có đất. Căn cứ vào quy định tại Điều 6 của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất thì trường hợp của Ông (bà) không phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang làm chuồng trại chăn nuôi. 32
  33. Câu hỏi 44: Hiện nay ở các huyện ngoại thành và một số quận mới thành lập của Hà Nội có hiện tượng phổ biến là một mảnh đất được chuyển nhượng qua tay rất nhiều người. Đất này là đất thổ cư chưa được cấp GCNQSDĐ. Do vậy khi chuyển nhượng không làm thủ tục sang tên được, vì theo quy định đất phải có GCNQSDĐ mới được chuyển nhượng và làm thủ tục sang tên cho các chủ nhận chuyển nhượng. Với quy định như vậy đã gây ắch tắc và phiền toái cho người dân. Vậy Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có những quy định mới gì để giải quyết vấn đề này ? (le van sang (54 tuổi); Địa chỉ: long bien -ha noi, Email: levansang@yahoo.com) Trả lời: Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, trường hợp thửa đất chưa được cấp GCNQSDĐ mà đã được bán, mua lại qua nhiều chủ vẫn được xem xét để cấp GCNQSDĐ cho người mua cuối cùng mà không phải xem xét cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đầu tiên rồi mới làm thủ tục chuyển nhượng. Tùy thuộc vào tình trạng các giấy tờ cụ thể về thửa đất, về việc sử dụng đất, về quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Các trường hợp như ông hỏi vẫn được xem xét, cấp GCNQSDĐ cho người đang sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 hoặc khoản 4 hoặc khoản 6 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 ; Câu hỏi 45: Hiện nay Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 có quy định về diện tích đất tối thiểu để được chuyển quyền sử dụng đất không?. Hiện nay, tôi có mua một phần của mảnh đất đã có Sổ đỏ (40/152m2) tại Thuỵ Phương, Từ Liêm, Hà Nội nhưng khi đề nghị được làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, cán bộ Văn phòng nhà đất của UBND huyện Từ Liêm trả lời là TP.Hà Nội quy định với các huyện ngoại thành chỉ làm thủ tục chuyển nhượng với những thửa đất có diện tích lớn hơn 50 m2. Vậy quy định đó đúng hay sai? (Lâm Quốc Thành (30 tuổi); Địa chỉ: Thuỵ Phương - Từ Liêm - Hà Nội; Email: thanhlamquoc@yahoo.com) Trả lời: Luật Đất đai năm 2003 và các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 không quy định về diện tích tối thiểu để được chuyển quyền sử dụng 33
  34. đất. Việc xây dựng nhà ở phải thực hiện đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Nếu trong quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước thẩm quyền xét duyệt mà có quy định giới hạn về diện tích thửa đất ở thì người có đất trong khu vực quy hoạch đó phải thực hiện. Câu hỏi 46: Nhà và đất của gia đình chúng tôi rộng 1.476 m2, được thừa kế từ anh chị em ruột trong gia đình, đã được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên phường và quận cho đến hôm nay vẫn xác định `mảnh đất này thuộc khu quy hoạch công cộng (dùng để xây mẫu giáo hoặc trường học). Mặc dù việc quy hoạch treo này đã diễn ra gần 10 năm mà đến nay không có một dự án nào được triển khai sử dụng trên diện tích đất đó. Việc quy hoạch treo này sẽ còn diễn ra bao lâu nữa, bởi điều này gây khó khăn cho gia đình chúng tôi trong việc mua bán mảnh đất này (nếu đất đã có quy hoạch, người dân sẽ không dám bỏ tiền mua). Chúng tôi đề nghị: nếu chưa có một dự án khả thi nào định xây dựng trên mảnh đất đó, hãy xóa bỏ việc quy hoạch treo này, tạo điều kiện cho chúng tôi thuận lợi trong việc sử dụng mảnh đất của gia đình? (Name: Đặng Thị Thu Lan; Email Address: dghg5860@yahoo.com) Trả lời: Khoản 3, Điều 29, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định đối với diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm không được thực hiện và không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố điều chỉnh thì phải công bố huỷ bỏ. Trường hợp bà nêu thuộc trường hợp quy hoạch "treo" và UBND quận có trách nhiệm xử lý hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý theo đúng quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về xây dựng. Bà có thể kiến nghị UBND quận giải thích về tình trạng kéo dài thời gian thực hiện quy hoạch như bà đã nêu. Câu hỏi 47: Nếu đất chuyển nhượng cho người nước ngoài hoặc tổ chức nước ngoài, khi đất hết thời hạn sử dụng đất thì đất đó thuộc sở hữu của ai? (truong ngoc tuan (26 tuổi)Địa chỉ: 17/3 Nguyễn Thị Minh Khai Email: ngoctuan_vtt@yahoo.com.vn) Trả lời: 34
  35. Hiện nay, pháp luật đất đai chưa cho phép người nước ngoài hoặc tổ chức nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Do đó, tình huống trong câu hỏi mà bạn nêu chưa xảy ra trong thực tế. Câu hỏi 48: Theo Thông tư 05 thì các cá nhân, hộ gia đình khi thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện (thành phố). Nhưng hiện nay ở thành phố nơi tôi ở chưa có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và phòng Tài nguyên môi trường TP cũng chưa triển khai đăng ký. Vậy chúng tôi có thể đăng ký giao dịch bảo đảm tại đâu? (Trần An Khang (33 tuổi); Địa chỉ: 22 Máy Chai - Nam Định; Email: tranankhangnd@yahoo.com ) Trả lời: Ông hiện nay đang sử dụng đất tại thành phố thuộc tỉnh, việc nộp hồ sơ và nhận kết quả đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường của thành phố. Trường hợp thành phố chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố có trách nhiệm thực hiện các nhiệm vụ của Văn phòng ĐKQSDĐ, trong đó có việc nhận hồ sơ và trao kết quả đăng ký thế chấp. Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố không được từ chối công việc này. Câu hỏi 49: Vợ chồng tôi nghỉ hưu, hiện đang sử dụng 01 thửa đất làm nhà ở. Các con tôi đã lớn và đã có gia đình riêng. Chúng tôi chia tách cho các con theo định mức: 45 m2/1 đứa. Khi làm thủ tục chuyển nhượng lên UBND xã, địa phương đã không cho phép tôi được chuyển nhượng với lý do diện tích chia cắt nhỏ không đủ đất để sử dụng. Tôi tham khảo ý kiến một số người thì được biết hiện nay Luật Đất đai chưa quy định điều này. Vậy tôi có đủ điều kiện cho các con không? Việc làm của địa phương có trái pháp luật không? Bộ cho biết định mức chi tiết của một thửa đất, loại đất sử dụng được quy định là bao nhiêu? (Vu Ngoc Huan (50 tuổi); Địa chỉ: Khánh Hoà; Email: vungochuannt@yahoo.com) Trả lời: Theo như ông trình bày thì hiện nay ông đang sử dụng một thửa đất ở có vườn liền kề. Tuy nhiên ông không nói rõ tổng diện tích thửa đất này là bao nhiêu? Diện tích đất ở là bao nhiêu? Đất vườn liền kề là bao nhiêu? Và ông xin 35
  36. chia tách thửa đất như thế nào nên rất khó trả lời chính xác. Pháp luật đất đai hiện hành chưa quy định diện tích tối thiểu của thửa đất là bao nhiêu. Vì vậy việc xin chia tách thửa đất là quyền của người sử dụng đất hợp pháp. Tuy nhiên khi chia tách thửa đất mới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết và quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt nhằm tránh tình trạng chia cắt thửa đất quá manh mún, bảo đảm cảnh quan khu dân cư và bảo đảm an toàn trong xây dựng. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, UBND cấp tỉnh phải ban hành quy định định mức đất ở của địa phương. Trên cơ sở đó từng địa phương quy định diện tích tối thiểu cho phép xây dựng nhà ở và từ đó quy định diện tích tối thiểu của thửa đất ở được phép tách thửa. Một điểm cần lưu ý là trong quá trình chia tách thửa đất phải bảo đảm mỗi thửa đất ở phải có lối vào để tránh những mâu thuẫn phát sinh trong quá trình sử dụng đất sau này. Câu hỏi 50: Theo Luật Đất đai năm 2003 thì Doanh nghiệp tư nhân là tổ chức hay là cá nhân? (Luyện Mạnh Cường (32 tuổi); Địa chỉ: 61 Yersin - Nha Trang; Email: kh.tourism@dng.vnn.vn) Trả lời: Theo quy định của pháp luật về đất đai thì doanh nghiệp tư nhân được coi như tổ chức sử dụng đất. Câu hỏi 51: Bạn tôi là người Việt nam định cư ở nước ngoài (mang quốc tịch Pháp). Vừa qua, bạn tôi có về Việt nam thành lập Doanh nghiệp tư nhân và đã được cấp giấy phép đăng ký kinh doanh. Nay có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cả các hộ dân. Vậy Doanh nghiệp tư nhân của bạn tôi có đủ điều kiện để được nhận quyền sử dụng đất không? (Phạm Hà Thanh (35 tuổi) ; Địa chỉ: 192 Thanh Thủy ; Email: trung_hieu295@yahoo.com) Trả lời: Theo quy định của pháp luật đất đai thì doanh nghiệp mà bạn nêu không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Câu hỏi 52: 36
  37. Theo Điều 113 - khoản 7 Luật Đất đai 2003 quy định: “Người sử dụng đất được quyền thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất để vay vốn tại các tổ chức tín dụng nhằm mục đích sản xuất, kinh doanh”. Vậy xin hỏi thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất để vay vốn với mục đích tiêu dùng có được không? (Ngo Quang Canh (30 tuổi); Địa chỉ: Truong CSND Thu Duc; Email: thestrongtran@yahoo.com.vn) Trả lời: Ý kiến của bạn về quy định tại Điều 113 khoản 7 Luật Đất đai 2003 là đúng. Tuy nhiên, Bộ Luật dân sự năm 2005 có hiệu lực sau thời điểm có hiệu lực của Luật Đất đai năm 2003 (ngày 01/01/2006) đã quy định tại Điều 715: «Người sử dụng đất được quyền thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân sự và theo Điều 280 của Bộ Luật dân sự thì nghĩa vụ dân sự không loại trừ việc vay vốn cho tiêu dùng ». Vì vậy, trường hợp bạn hỏi cũng được vay vốn cho mục đích tiêu dùng, tuy nhiên việc cho vay phụ thuộc vào bên cho vay có đồng ý cho bạn vay hay không? Câu hỏi 53: Tôi mua một mảnh đất nông nghiệp (đất lúa) tại xã Phong Phú, Huyện Bình Chánh với diện tích 3.000m2 bằng giấy viết tay. Nay tôi muốn làm giấy mua bán sang tên thì được UBND xã trả lời rằng đất này đã có quyết định giao cho công ty làm quy hoạch nên không sang nhượng được. Vậy có cách nào để đảm bảo quyền lợi của tôi trong trường hợp này không. (Vì hiện tại tôi đã giao đủ số tiền cho bên bán mà chưa được sang tên)? (Trần Hưng (28 tuổi) ; Địa chỉ: Quận Tân Bình ; Email: tranhungaedcpc2003@yahoo.com) Trả lời: Bạn không nói rõ việc nhận chuyển nhượng thửa đất lúa 3.000m2 bằng giấy viết tay vào năm nào. Nếu việc nhận chuyển nhượng của bạn xẩy ra trước ngày 01/7/2004 thì bạn được cấp GCNQSDĐ trên cơ sở giấy viết tay nhận chuyển nhượng theo quy định tại khoản 2 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003. Nếu việc nhận chuyển nhượng của bạn xẩy ra sau ngày 01/7/2004 mà khu đất đó chưa có quyết định thu hồi đất thì bạn thực hiện việc đăng ký nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 148 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai. Nếu việc nhận chuyển nhượng của bạn xẩy ra sau ngày 01/7/2004 mà khu đất đã có quyết định 37
  38. thu hồi đất và đã có quyết định giao đất cho dự án đầu tư thì bạn cần thỏa thuận với bên chuyển nhượng về việc khi Nhà nước bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi thì bạn là người được nhận toàn bộ khoản bồi thường hỗ trợ đó. Trường hợp không thỏa thuận được thì bạn làm đơn gửi Toà án nhân dân huyện Bình Chánh là cơ quan có thẩm quyền giải quyết quyền lợi, nghĩa vụ của bạn và những người liên quan đến việc mua bán nêu trên. Câu hỏi 54: Nhà tôi đã được cấp giấy CNQSD đất, hiện tôi muốn chuyển nhượng một phần diện tích đất của lô trên cho chị gái tôi. Vậy cần phải làm những thủ tục gì, có phải đóng thuế không? (Nguyen Tuan Truong (28 tuổi); Địa chỉ: To 14 phuong Quang Trung- Thanh pho Thai Binh) Trả lời: Bạn làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 127 của Luật Đất đai năm 2003 và Điều 148 của Nghị định số 181/NĐ-CP. Khi giải quyết thủ tục chuyển nhượng, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành tách thửa, chỉnh lý GCNQSDĐ đã cấp cho bạn, làm thủ tục cấp GCNQSDĐ cho chị gái của bạn. Căn cứ quy định tại khoản 5 Điều 3 của Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ Hướng dẫn thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất thì bạn không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, nhưng phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính. Câu hỏi 55: Với một khu đất tái định cư mới. Tại sao có lô đã được đăng ký, cấp GCNQSDĐ, có lô lại chưa được cấp. Như vậy đúng hay sai? Sau khi được cấp GCNQSDĐ thì trong thời hạn bao lâu mới được xây dựng nhà mới? (Địa chỉ: 66 Ly Thanh Tong; Email: vanhuy19@yahoo.com) Trả lời: Đối với những lô đất trong khu tái định cư, khi đã hoàn thành các thủ tục tài chính về đất đai thì được cấp GCNQSDĐ. Đối với những lô đất còn đang nợ tiền sử dụng đất (chưa hoàn thành các thủ tục tài chính) thì chưa được cấp GCNQSDĐ. Khi được cấp GCNQSDĐ ở thì Luật không quy định thời hạn xây dựng nhà ở. 38
  39. Câu hỏi 56: 1- Xin cho biết đối tượng được hưởng mức hỗ trợ cao nhất theo điểm a khoản 5 Điều 10 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP? Giải thích rõ hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương ở điểm a này đối với đồng bằng Bắc Bộ là bao nhiêu? 2- Đối với công nhân nông nghiệp nhận khoán, cuộc sống chủ yếu là sản xuất nông nghiệp, thuế nộp gấp rưỡi người nông dân, các khoản bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, công đoàn phí, v.v đều tự nộp 100% không có hỗ trợ của nông truờng thì có được hưởng mức hỗ trợ tối đa về tiền sử dụng đất không? (Pham Thi Ly (44 tuổi);Địa chỉ: 031829310) Trả lời: 1- Điểm a khoản 5 Điều 10 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP quy định mức hỗ trợ cho hộ gia đình, cá nhân giao nhận khoán đất là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn sống chủ yếu từ sản xuất nông nghiệp. Trên cơ sở thứ tự các đối tượng hỗ trợ nêu trên, đối tượng được hưởng mức hỗ trợ cao nhất do UBND cấp tỉnh quyết định; Đối với hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp ở đồng bằng Bắc bộ thì tuỳ điều kiện đất đai của địa phương, UBND cấp tỉnh quyết định cụ thể hạn mức giao đất nông nghiệp này của địa phương mình nhưng không quá 2 ha đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; không quá 10 ha đối với đất nông nghiệp trồng cây lâu năm đối với các xã đồng bằng. 2- Trường hợp bà nêu tại Câu 2 thì mức hỗ trợ tối đa cũng do UBND cấp tỉnh quyết định. Câu hỏi 57: Hiện tôi đang chuẩn bị mua 1 lô đất tại khu vực 9, phường Nhơn Bình, Thành phố Quy Nhơn. Lô đất tôi dự định mua là đất vườn của 1 gia đình đã ở hơn 30 năm nay. Hàng năm, họ đều đóng thuế đất ở cho Nhà nước nhưng chưa được cấp GCNQSDĐ. Vậy tôi mua một phần đất của gia đình này có được 39
  40. không ? Thủ tục mua bán thực hiện như thế nào ? Khi mua, tôi phải nộp bao nhiêu % thuế? Sau khi mua, tôi có được cấp GCNQSDĐ không? ( le minh luc (28 tuổi) ; Địa chỉ: Phuong Ngo May - Quy Nhon - Binh Dinh ; Email: limingli14) Trả lời: Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì người đang sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ chứ không có quyền mua hoặc bán đất. Trường hợp ông có nhu cầu sử dụng đất vườn (đất vườn ao) thì thực hiện việc chuyển nhượng quyền SDĐ theo quy định của pháp luật. Điều kiện để được nhận chuyển nhượng QSDĐ là người đang sử dụng đất phải có giấy CNQSDĐ; trường hợp chưa được cấp giấy CNQSDĐ thì phải có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật ®ất đai năm 2003. Thủ tục nhận chuyển nhượng được thực hiện như sau: Người chuyển nhượng và ông phải lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được công chứng của công chứng nhà nước hoặc UBND phường chứng thực. Sau đó, nộp đơn, giấy tờ liên quan và hợp đồng chuyển nhượng tại V¨n phßng ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt thuéc Phòng TN&MT thành phố Quy Nhơn để giải quyết. Trường hợp diện tích đất này phù hợp quy hoạch sử dụng đất, không có tranh chấp thì Phòng TN&MT thành phố Quy Nhơn sẽ tiến hành thủ tục cấp giấy CNQSDĐ và chỉnh lý biến động đất đai, thông báo cho ông nộp 4% thuế chuyển QSDĐ và 1% lệ phí trước bạ đất theo giá đất do UBND tỉnh quy định. Câu hỏi 58: Tôi mua một thửa vườn số 982, tờ bản đồ số 03-(TL 02), tại thị trấn Tân Túc-Huyện Bình Chánh-TP Hồ Chí Minh; diện tích: 86m2(4 x 21,5). Mục đích sử dụng đất là đất trồng cây lâu năm. Thời gian sử dụng đất đến năm 2054. QSDĐ được cấp theo hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ số: 143/CN do Phó Chủ tịch UBND Huyện Bình Chánh ký ngày 09/12/2005. Vừa qua tôi có tới thị trấn Tấn Túc xin cất nhà tạm, nhưng cán bộ UBND thị trấn Tân Túc trả lời là diện tích đất vườn trên 500m2 mới được cất nhà tạm. Khi tôi đi làm hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở, thì được UBND huyện Bình Chánh trả lời như sau: 40
  41. 1. Vị trí đất xin chuyển mục đích để xây nhà ở của ông, bà nằm ở 1 phần thửa 982 tờ bản đồ số 03, bộ địa chính thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh (tài liệu 02/CT-UB); 2. Theo quy hoạch chung của huyện Bình Chánh được UBND TP. Hồ Chí Minh phê duyệt kèm QĐ số 6993/QĐ-UB-ĐT ngày 24/12/1998 thì vị trí của đất nằm trong khu vực đất nông nghiệp; 3. Khu vực hiện nay chưa có quy hoạch chi tiết SDĐ tỉ lệ 1/2000; 4. Căn cứ Điều 30 Nghị định số 181/2004/NĐ_CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ có quy định: “Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch SDĐ chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt”. Nên đã không giải quyết trường hợp của tôi. Vậy tôi xin hỏi nếu đất chưa có quy hoạch chi tiết thì không được cất nhà tạm phải không? Nếu cất nhà tạm thì cần thực hiện những thủ tục gì? Còn nếu chuyển nhượng thành đất ở thì phải chờ tới bao lâu?. (Phạm Thanh Nhàng (27 tuổi); Địa chỉ: Ấp PhướcLộc- Xã Phước Thạnh- Huyện Củ Chi-TPHồ Chí Minh; Email: phamnhang@yahoo.com.vn) Trả lời: Về nguyên tắc muốn cất nhà bạn phải có GCNQSDĐ ở hoặc bạn phải xin phép thay đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở theo Điều 36 Luật §ất đai năm 2003. Theo như bạn trình bày thì bạn có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, đất mà bạn nhận chuyển nhượng là đất đã được cấp GCNQSDĐ với mục đích sử dụng là nông nghiệp, thuộc khu vực chưa có qui họach chi tiết. Vì vậy, việc UBND huyện Bình Chánh không giải quyết cho bạn cất nhà (dù chỉ là nhà tạm) là có cơ sở. Bạn phải sử dụng đúng mục đích theo GCNQSDĐ. Khi có qui ho¹ch chi tiết được duyệt nếu vị trí đất của bạn phù hợp để làm nhà ở thì bạn sẽ lập thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở. Câu hỏi 59: Hiện tại mảnh đất gia đình chúng tôi đang ở do bố tôi mua và chưa được cấp sổ đỏ. Nay bố tôi viết giấy tặng cho tôi. Vậy sắp tới làm sổ đỏ, tôi có được đứng tên không? (ha nam (34 tuổi); Địa chỉ: to 23 - yen hoa - cau giay - ha noi; Email: thuy_sumi@yahoo.com) Trả lời: Trường hợp của bạn là trường hợp nhận tặng cho quyền sử dụng đất mà thửa đất chưa được cấp GCNQSDĐ. Nếu thửa đất có đủ điều kiện cấp 41
  42. GCNQSDĐ quy định tại khoản 2, 4 và khoản 6 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 thì bạn được đứng tên trên GCNQSDĐ. Trình tự, thủ tục xin cấp GCNQSDĐ thực hiện theo quy định tại Điều 135 và Điều 136 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004. Câu hỏi 60: Tôi có mua nền đất dự án: Khu dân cư Bắc Rạch Chiếc. Trong hợp đồng mua có ghi cuối năm 2003 giao nền. Nhưng đến nay, tôi vẫn chưa nhận được nền vì dự án triển khai quá chậm. Tôi thấy các dự án khác cũng triển khai quá chậm như vậy thì Nhà nước có biện pháp, chế tài gì đối với chủ đầu tư thực hiện chậm không? Chủ đầu tư có phải bồi thường thiệt hại cho người mua do chậm giao nền không? (Nguyễn V¨n Vượng (45 tuổi); Địa ch: 45 D©n Chủ - Thủ Đức- TPHCM; Email: vuong_db2004@yahoo.com) Trả lời: Hiện nay, rất nhiều dự án xây dựng, kinh doanh nhà ở triển khai quá chậm so với tiến độ được phê duyệt. Trong đó nhiều dự án đã ký hợp đồng bán nhà với người có nhu cầu mua nhà theo điều kiện trả tiền trước nhưng tới thời hạn giao nhà mà dự án chưa hoàn thành. Đây là tình trạng thiếu vốn của nhiều nhà đầu tư nên đã sử dụng biện pháp bán nhà trên thiết kế để huy động vốn. Trong trường hợp này, mối quan hệ giữa nhà đầu tư với người mua nhà là quan hệ dân sự, được điều chỉnh bằng hợp đồng 2 bên đã ký kết. Pháp luật hành chính không có chế tài nào để xử lý. Căn cứ quy định của Bộ Luật Dân sự năm 2005, chủ đầu tư phải bồi thường thiệt hại do vi phạm thời gian bàn giao nhà ở, nền đất làm nhà ở đã thỏa thuận trong hợp đồng, bạn có thể khởi kiện ra Toà án nhân dân để được giải quyết. Câu hỏi 61: 1. Theo Luật Đất đai năm 2003, giá đất được xác định lại vào thời điểm 01/01 hàng năm. Mẫu Hợp đồng thuê đất quy định theo Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT thì giá đất phải được xác định trong Hợp đồng thuê đất để tính tiền thuê đất hàng năm. Vậy nếu giá đất hàng năm có thay đổi thì có phải lập lại Hợp đồng thuê đất hay không? 2. Việc ký kết Hợp đồng thuê đất giữa Sở TN &MT với đơn vị được Nhà nước cho thuê đất có cần thiết không? Vì hiện nay, cơ quan thuế vẫn tính và thu tiền thuê đất hàng năm mà không cần căn cứ vào Hợp đồng thuê đất. Mặt khác 42
  43. đây là một thủ tục hành chính sẽ gây khã khăn cho các tổ chức thuê đất và kéo dài thời gian trong việc thực hiện thủ tục hành chính vì theo Thông tư liên bộ số 30, việc xác ®Þnh giá đất cho thuê là trách nhiệm của cơ quan thuế và tài chính, sau khi có giá thuê đất thì Sở TN & MT mới lập và ký kết Hợp đồng thuê đất. Nếu quy định tiếp tục ký Hợp đồng thuê đất thì có nên bỏ mục 1, 2 Điều 2 Mẫu Hợp đồng thuê đất (Mẫu số 10a/ĐĐ) không? (Hoang xuan ngan (45 tuổi); Địa chỉ: 23 - Thang Long - Buon Ma Thuot) Trả lời: 1- Việc điều chỉnh đơn giá thuê đất được thực hiện theo chu kỳ 05 năm một lần theo quy định tại Điều 9 của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước mà không phải điều chỉnh hàng năm theo giá đất công bố của UBND cấp tỉnh. Khi thực hiện điều chỉnh giá thuê đất theo quy định này, cơ quan tài nguyên và môi trường cấp có thẩm quyền không phải ký lại Hợp đồng thuê đất với người sử dụng đất. Tuy nhiên tại khoản 1 Điều 2 của Hợp đồng thuê đất cần được ghi "Việc điều chỉnh giá tiền thuê đất được thực hiện theo quy định của pháp luật và được thể hiện trên trang phụ lục kèm theo hợp đồng này". 2- Việc ký hợp đồng thuê đất được thực hiện theo quy định tại khoản 2, Điều 4 của Luật Đất đai năm 2003. Câu hỏi 62: Doanh nghiệp tư nhân Thu Đạt góp vốn hoạt động kinh doanh với Công ty chúng tôi bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê của Nhà nước (khu vực này hiện nay được miễn tiền thuê đất). Việc góp vốn này thực hiện sau ngày 01/07/2004 và đã hình thành nên pháp nhân mới. Chúng tôi cùng đồng thỏa thuận về giá trị góp vốn. Vậy việc góp vốn trên có được ghi trên GCNQSDĐ không? Nếu có chúng tôi phải tiến hành những thủ tục gì? (Nguyễn Thị Thu Hảo (35 tuổi); Địa chỉ: 448 Lý Thái Tổ - P10 -Q10 - Tp HCM; Email: damikapaint@hcm.vnn.vn) Trả lời: Trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc được miễn tiền thuê đất thì theo Điều 111 của Luật Đất đai năm 2003, doanh nghiệp không được góp vốn bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ). Do đó không thể thực hiện thủ tục góp vốn bằng QSDĐ để ghi nhận việc góp vốn vào GCNQSDĐ được. Trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê cho nhiều năm và thời hạn 43
  44. thuê đất đã trả tiền thuê còn lại ít nhất 5 năm (theo pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2004) thì doanh nghiệp được góp vốn bằng QSDĐ trong thời hạn đã trả tiền thuê đất. Việc góp vốn bằng QSDĐ trong trường hợp này sẽ được ghi nhận trên GCNQSDĐ sau khi đã làm thủ tục góp vốn bằng QSDĐ theo quy định tại Điều 155 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004. Câu hỏi 63: Gia đình bố mẹ tôi đã được UBND thị xã cấp GCNQSDĐ theo hạn mức đất ở là 350m2 trong tổng diện tích 700m2. Số diện tích đất vườn còn lại được xác định là tạm giao. Tôi được biết có quy định: Nếu hộ gia đình đã được cấp GCNQSDĐ mà nay có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của diện tích đất vườn, ao liền kề đất ở trong khu vực dân cư thì không phải nộp tiền sử dụng đất. Sau khi trực tiếp hỏi cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã thì được trả lời: UBND thị xã chưa có chủ trương thực hiện quy định này tại địa phương (Gia đình Tôi hiện đang ở thị xã Móng Cái, Quảng Ninh) Nay xin được hỏi cách giải thích này có căn cứ không? Và phải chăng chủ trương này chỉ được thực hiện tại một số địa phương nhất định? Trả lời: Víi diÖn tÝch ®Êt 350 m2 còn lại có phải là đất vườn hay không phải căn cứ vào quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh về hạn mức công nhận đất ở có vườn, ao. Trường hợp 350 m2 (vườn) được công nhận là đất ở thì khi chuyển từ vườn sang ®Êt ở không phải nộp tiền sử dụng đất theo quy ®Þnh t¹i ®iÓm b, kho¶n 1, §iÒu 45, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ; trường hợp 350 m2 (vườn) không được công nhận là đất ở thì khi chuyển mục đích sö dông ®Êt sang ®Êt ở phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp theo quy ®Þnh t¹i ®iÓm a, kho¶n 2, §iÒu 6 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của ChÝnh phủ vÒ thu tiÒn sö dông ®Êt. Câu hỏi 64: Mẹ tôi cho tôi 01 căn nhà nhỏ khoảng 20m2 cùng nằm trong thửa đất 84m2. Vậy tôi có thể tách phần diện tích đó ra làm sổ hồng được không? Nếu được thì phải đóng thuế như thế nào? Nhà mẹ tôi ở từ năm 1975 cho tới nay. Tôi muốn mua đất ở phường Hiệp Bình Chánh, Quận Thủ Đức, nhưng người bán chỉ có giấy bằng khoán và chúng tôi làm giấy mua bán đất viết tay. Vậy sau khi mua tôi làm được GCNQSDĐ không? Và phải đóng thuế ra sao? (Phạm Ngọc Dung (32 tuổi)Địa chỉ: 361A nơ Trang long, Q.BT 44
  45. Email: bin170903@yahoo.com) Trả lời: Về nguyên tắc, bạn có quyền được tách phần diện tích đất có nhà nhưng cần phù hợp với quy định của thành phố Hồ Chí Minh về giới hạn diện tích nhỏ nhất được tách thửa đất để xây dựng công trình nhằm bảo đảm cảnh quan của đô thị hiện đại. Bạn cũng cần tìm hiểu quy định của địa phương xem với diện tích đất là bao nhiêu thì không được xét cấp giấy phép xây dựng nhà ở. Nếu được tách thửa với trường hợp này thì bạn chỉ phải nộp lệ phí trước bạ. Nếu bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức thì căn cứ quy định tại Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, Điều 116 và 117 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện cấp GCNQSDĐ cho bạn. Các bên chuyển nhượng phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Câu hỏi 65: Tôi đang thuê nhà của Nhà nước từ năm 1964. Mấy năm gần đây, chính quyền phường sở tại đến thu thuế đất. Vậy tôi có phải đóng không ? (huynh xuannhan (50 tuổi) ; Địa chỉ: 319C4tan mai hoang mai ; Email: huynhxuannhan1956@yahoo.com.vn) Trả lời: Nếu ông có Hợp đồng thuê nhà với Nhà nước thì trong tiền thuê nhà nộp cho Nhà nước đã bao gồm tiền thuế đất, cơ quan quản lý nhà có trách nhiệm nộp cho Nhà nước. Khi ông là chủ sử dụng đất (có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì ông mới phải nộp thuế sö dông đất cho UBND phường. Câu hỏi 66: Tôi đã nộp tiền mua nhà và đất thuộc diện sở hữu nhà nước từ năm 2000. Đến nay, UBND phường thông báo kê khai để nộp tiền thuế đất. Tôi xin hỏi UBND phường làm như vậy có đúng không? Tại sao đã mua rồi lại còn phải nộp thuế? (pham van hung (49 tuổi); Địa chỉ: 1-le gia dinh hai ba ha noi; Email: phamhung065849) Trả lời: Hàng năm gia đình ông phải nộp thuế sö dông ®Êt cho UBND phường sở tại, khi đất đã có GCNQSDĐ. Câu hỏi 67: Đất ở của gia đình tôi thuộc diện đất nông nghiệp hàng năm phải nộp thuế đất. Tháng 12/2004, gia đình tôi đã được UBND TP Hà nội cấp 45
  46. GCNQSDĐ ở tại phường Đồng Tâm - Quận Hai Bà Trưng - Hà Nội và tôi đã hoàn thành nghĩa vụ thuế với Nhà nước từ tháng 12/2004. Nhưng năm 2005 và năm 2006, UBND phường Đồng tâm vẫn yêu cầu gia đình tôi phải nộp thuế đất nông nghiệp. Như vậy có đúng với Luật đất đai năm 2003 không? (TranthiLanHue (51 tuổi); Địa chỉ: Dongtam-HBT-HN ; Email: huettl@transerco.com.vn) Trả lời: Hằng năm, người sử dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất theo loại đất đang sử dụng. Nếu năm 2004, gia đình bà đã được cấp GCNQSDĐ ở thì từ thời điểm được cấp GCNQSDĐ ở gia đình phải nộp thuế đất ở, không phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp. Câu hỏi 68: Doanh nghiệp xin thuê đất chuyên dùng thì tiền thuế có được ghi nợ hay không? (nguyen tri tue (43 tuổi); Địa chỉ: cai son hang bang ; Email: dntntritue1@yahoo.com) Trả lời: Theo quy định tại khoản 4 Điều 5 của Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 thì chỉ có hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất nhưng chưa đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất mới được ghi nợ số tiền sử dụng đất. Doanh nghiệp không được ghi nợ tiền sử dụng đất. Câu hỏi 69: Năm 1997, tôi mua một mảnh đất với giá 150 triệu đồng, có chứng nhận của UBND phường. Nay tôi làm sổ đỏ, có quy định tính thuế theo giá đất lúc nộp hồ sơ không?. Theo nhân viên nhà đất nói thì tôi phải nộp thuế các loại lên đến hơn 100 triệu đồng. Sao vô lý như vậy? Theo tôi nghĩ văn bản quy định giá tính thuế tính lúc nộp hồ sơ là vi phạm luật vì Luật đất đai quy định thuế nhà đất là 2% (hay 4% gì đó). Theo Luật §ất đai, tôi chỉ phải nộp 3 triệu thôi, cộng tiền lãi suất ngân hàng từ khi mua đến nay mới đúng. Tôi mong sự giải thích và mong rằng chính sách thuế phải như thế mới là hợp lý? (Nguyễn Văn Toán (60 tuổi); Địa chỉ: 250 Khương Trung Hà Nội) Trả lời: 46
  47. Theo quy định tại điểm a, khoản 2 văn bản số 723TC/TCT ngày 19/01/2005 của Bộ Tài chính thì giá đất thu tiền sử dụng đất là giá đất tại thời điểm nộp hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ (hợp lệ) tại UBND phường. Lúc ông nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá 150 triệu đồng nhưng chưa thực hiện việc nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Nay ông xin cấp GCNQSDĐ, nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện phải thực hiện theo giá đất tại thời điểm nộp hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ (hợp lệ) tại UBND phường. Giá đất lúc nộp hồ sơ cao hơn nhiều giá đất lúc ông nhận chuyển nhượng trước đây nên mức nghĩa vụ tài chính cao hơn. Câu hỏi 70: Một công ty TNHH thuê đất của Nhà nước trong thời hạn là 40 năm từ năm 1998 và đã đóng tiền thuê đất cho 15 năm. Căn cứ theo quy định tại Điều 111, điểm đ, khoản 1 của Luật Đất đai năm 2003 thì "Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật này ”; thì công ty đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hay không? Có ý kiến cho rằng công ty đó phải đóng tiền thuê đất cho 35 năm thì mới có quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Ý kiến như vậy có đúng không? (Nguyễn Thị Gái (42 tuổi); Địa chỉ: Thủ Dầu Một- BD) Trả lời: Theo như trình bày của bạn thì đến thời điểm này (năm 2006), thời hạn mà công ty TNHH đã trả tiền thuê đất còn lại là 7 năm. Căn cứ vào quy định tại Điều 111 của Luật Đất đai năm 2003 thì công ty TNHH được thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được thế chấp do Ngân hàng và công ty thoả thuận. Riêng đối với giá trị quyền sử dụng đất được xác định trên cơ sở quyền sử dụng đất trong thời hạn đã trả tiền thuê đất cho Nhà nước. Câu hỏi 71: Chủ thể của hành vi tự tiện chuyển nhượng đất đai không có giấy tờ hợp lệ là người chuyển. Vậy tại sao lại xử phạt người nhận chuyển nhượng? ( Nguyễn Phi Danh (23 tuổi); Địa chỉ: Trần Quang Khải, Q.1, tp.HCM; Email: magiang2002@yahoo.com) Trả lời: 47
  48. Pháp luật hiện hành không có quy định xử phạt hành vi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều 3 Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 chỉ quy định xử phạt người có hành vi tự chuyển nhượng đối với đất không đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất. Câu hỏi 72: Tôi là thành viên Công ty TNHH A có đất (loại đất chuyên dùng) góp vốn vào Công ty TNHH A thì cá nhân tôi hoặc Công ty có phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất không? (Nguyễn Kỷ Đằng (35 tuổi); Địa chỉ: Long An; Email: kydang_catdang@yahoo.com.vn) Trả lời: Theo quy định của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất thì khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Câu hỏi 73: Nhà tôi có 15 m2 đất thổ cư. Khi Nhà nước thu hồi diện tích đất này để làm đường, thì gia đình tôi có được bồi thường bằng đất tái định cư hay không? (nguyen huu tuan (21 tuổi); Địa chỉ: ha tay) Trả lời: Theo quy ®Þnh t¹i kho¶n 2 khoản 3 - §iÒu 42 LuËt §Êt ®ai n¨m 2003, ng−êi bÞ thu håi lo¹i ®Êt nµo th× ®−îc båi th−êng b»ng viÖc giao ®Êt míi cã cïng môc ®Ých sö dông, nÕu kh«ng cã ®Êt ®Ó båi th−êng th× ®−îc båi th−êng b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt t¹i thêi ®iÓm cã quyÕt ®Þnh thu håi. Trong trường hợp của bạn, với diện tích đất đang ở 15 m2. Nếu đã đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai thì bạn được bồi thường. Việc bồi thường về đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà không có chỗ ở nào khác thì được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư. Tr−êng hîp kh«ng cã khu t¸i ®Þnh c− th× b¹n ®−îc båi th−êng b»ng tiÒn. Câu hỏi 74: Gia đình tôi được UBND huyện Gia Lâm cấp sổ đỏ năm 2002. Nay nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất gia đình tôi đang sử dụng để thực hiện dự án cải tạo đường Ngô Gia Tự. Chủ đầu tư thông báo cho gia đình tôi biết là diện tích đo đạc thực tế hiện nay thấp hơn diện tích đất ghi trong sổ đỏ là 7,8m2 và lập phương án bồi thường theo diện tích đất đo đạc thực tế. Trong khi gia đình tôi vẫn sử dụng theo ranh giới đất hiện nay từ lâu, không có tranh chấp, khiếu kiện gì. Xin hỏi việc làm của chủ đầu tư đúng hay sai? 48