Kế toán đầu tư bất động sản - Chương 2: Bất động sản đầu tư

Nội dung text: Kế toán đầu tư bất động sản - Chương 2: Bất động sản đầu tư

1. 09/07/2015 Trường Đại học Mở TPHCM – Khoa Kế toán Kiểm toán Nội dung Các qui định pháp lý có liên quan Các khái niệm và nguyên tắc cơ bản Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán Trình bày thông tin trên BCTC 3 Mục tiêu Các quy định pháp lý có liên quan Sau khi học xong chương này sinh viên có thể: • VAS 01- Chuẩn mực chung • Giải thích bản chất của bất động sản đầu tư và • VAS 05- Bất động sản đầu tư phân biệt với các tài sản khác như bất động sản hàng hóa và bất động sản chủ sở hữu sử dụng – Thông tư 161/2007/TT-BTC: hướng dẫn • Giải thích được nguyên tắc ghi nhận và đánh giá thực hiện chuẩn mực kế toán bất động sản đầu tư • Chế độ kế toán doanh nghiệp theo Thông tư • Xử lý nghiệp vụ kế toán bất động sản đầu tư trên hệ thống tài khoản kế toán. 200/2014/TT-BTC • Hiểu được cách thức trình bày thông tin trên BCTC liên quan đến BĐSĐT 2 4 1
2. 09/07/2015 Các khái niệm và nguyên tắc cơ bản Khái niệm và phân loại (tiếp) • Khái niệm và phân loại Bất động sản • Điều kiện ghi nhận, xác định giá trị ban đầu Sử dụng cho sản Bán trong kỳ kinh Cho thuê hoạt động • Chi phí phát sinh sau khi ghi nhận xuất kinh doanh doanh hoặc chờ tăng giá ban đầu • Khấu hao TSCĐ chủ sở Hàng hóa bất Bất động sản hữu sử dụng động sản đầu tư • Vấn đề thay đổi mục đích sử dụng. • Bán, thanh lý bất động sản đầu tư 5 7 Khái niệm và phân loại Khi nào BĐS là BĐS đầu tư? . Bất động sản được giữ với nhiều mục đích khác nhau • Quyền sử dụng • Thu lợi từ • Sử dụng trong đất, nhà, hoặc việc cho thuê sản xuất, cung . Bất động sản không bán được một phần của nhà hoặc chờ cấp hàng hóa, riêng rẽ hoặc cả nhà và tăng giá dịch vụ đất, cơ sở hạ Mục đích • Sử dụng cho . Doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ tầng các mục đích • do người chủ quản lý; liên quan cho những người sử dụng sở hữu hoặc Không phải để: • Bán trong kỳ người đi thuê tài hoạt động kinh bất động sản sản theo hợp doanh thông Bất Bất động sản đầu tư: đồng thuê tài thường. . BĐS cho công ty mẹ hoặc công ty chính nắm giữ con thuê hoặc sử dụng 6 8 2
3. 09/07/2015 Bất động sản được giữ với nhiều mục đích khác nhau Bất động sản không bán được riêng rẽ  Phải tách biệt khi ghi nhận: • Trường hợp bất động sản không bán được – Sử dụng cho SXKD: TSCĐ hữu hình và riêng rẽ và phần sử dụng cho kinh doanh vô hình hoặc cho quản lý là không đáng kể (dưới – Chờ tăng giá hoặc cho thuê: BĐS đầu 20% diện tích) thì hạch toán là BĐS đầu tư tư. – Bán trong kỳ kinh doanh: Hàng hóa BĐS 9 11 Ví dụ 1 Ví dụ 2A Công ty Minh Thành xây dựng một dãy nhà liên • Công ty Vĩnh Lợi đang sở hữu một cao ốc căn kế gồm 10 căn, trong đó một căn nhà được sử phòng 10 tầng có diện tích ngang nhau làm văn dụng để làm phòng trưng bày sản phẩm của công phòng cho thuê. Giá trị đã quyết toán toàn cao ốc ty và các căn còn lại được cho các doanh nghiệp là 10 tỷ. Công ty sử dụng tầng trệt để làm văn khác thuê để làm văn phòng. Giá trị xây dựng 800 phòng làm việc và tiếp tân, phần còn lại công ty triệu đồng/căn. cho thuê. Yêu cầu: Bất động sản trên được ghi nhận là gì? Yêu cầu: Bất động sản trên được ghi nhận là gì? 10 12 3
4. 09/07/2015 Ví dụ 2B Ví dụ 3A Công ty Huy Hà xây dựng toà nhà gồm nhiều tầng (giả sử Công ty Hoa Đăng sở hữu cao ốc 10 tầng có tổng diện tích các tầng bằng nhau). Công ty sử dụng 1 tầng để 2 diện tích sử dụng là 10.000 m .Công ty sử dụng cao làm văn phòng giao dịch và các tầng còn lại cho những ốc để cho thuê làm văn phòng. Giá cho thuê hiện doanh nghiệp khác thuê làm văn phòng. Giá trị đã quyết toán được áp dụng cho các khách hàng là 1triệu của tòa nhà là 20.000.000.000đồng. Toà nhà được ghi nhận đồng/m2/tháng. Theo điều khoản của hợp đồng cho như thế nào? - Giả sử toà nhà có 4 tầng thuê, mỗi tháng các khách hàng sẽ trả thêm tiền bảo - Giả sử tòa nhà có 7 tầng vệ và vệ sinh văn phòng là 50.000đ/m2/tháng. 13 15 Cung cấp các dịch vụ liên quan cho những Cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử dụng BĐS người sử dụng BĐS Trường hợp doanh nghiệp cung cấp Trường hợp giá trị dịch vụ cung cấp cho các dịch vụ liên quan cho những người những người sử dụng bất động sản do doanh sử dụng bất động sản do doanh nghiệp sở hữu là đáng kể thì tài sản đó là bất nghiệp sở hữu là một phần tương đối động sản chủ sở hữu sử dụng nhỏ trong toàn bộ thoả thuận thì doanh nghiệp sẽ hạch toán tài sản này là bất động sản đầu tư. 14 16 4
5. 09/07/2015 Ví dụ 3B Ví dụ 3B • Công ty Hoàng Phương đầu tư một cao ốc gồm 200 Căn cứ vào số liệu dự toán: hoạt động kinh doanh khách phòng. Tổng giá trị quyết toán của công trình là 25 tỷ đồng. sạn, phần dịch vụ chiếm tỷ trọng quan trọng trong doanh thu, Công ty sử dụng cao ốc làm khách sạn, thời gian sử dụng còn chi phí khấu hao chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ so với tổng chi ước tính là 25 năm. Hiệu suất sử dụng là 70%, đơn giá phí của khách sạn. Do đó, giá trị cao ốc này sẽ được trình bình quân cho thuê 450.000đ/phòng/đêm. Doanh thu các bày là bất động sản chủ sở hữu. hoạt động khác 3.500.000đ/năm. 17 19 Ví dụ 3B BĐS cho công ty ty mẹ hoặc công ty con thuê hoặc sử dụng Hiệu suất sử dụng bình quân mỗi năm 70% Công ty con cho Công ty mẹ hoặc Công ty con khác trong Đơn giá bình quân/phòng/ngày đêm 450 cùng một Tập đoàn thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một bất Doanh thu cho thuê phòng bình quân/năm 22.995.000 (200 phòng x 70% x 365 ngày x 450) động sản: Doanh thu từ các hoạt động khác 3.500.000 • Trên BCTC riêng: là BĐS đầu tư Tổng doanh thu 26.495.000 • Trên BCTC hợp nhất: BĐS chủ sở hữu sử dụng. Chi phí nhân viên 10.000.000 Chi phí khấu hao cao ốc (25.000.000 x 1.250.000 5%) Chi phí phục vụ khác 2.000.000 Tổng chi phí 12.250.000 Lợi nhuận trước thuế bình quân 13.245.000 18 20 5
6. 09/07/2015 Ví dụ 4A Ví dụ 4B Công ty Địa Ốc Phong Vân là một thành viên thuộc tập đoàn Phong Vũ. Công ty Phong Vân vừa xây • Công ty Nam Long mua một cửa hàng nhằm mục đích cho thuê, giá trị ghi trên hợp đồng mua bán là 5 tỷ đồng. Ngay dựng một cao ốc 5 tầng, tổng giá trị quyết toán của tại thời điểm ghi nhận ban đầu, điều kiện thứ nhất về khả công trình là 12 tỷ đồng. Công ty sử dụng toàn bộ năng thu được lợi ích kinh tế trong tương lai là chắc chắn diện tích của cao ốc để cho các công ty khác thuộc do doanh nghiệp dự tính cho thuê cửa hàng và điều kiện tập đoàn Phòng Vũ thuê làm văn phòng. thứ hai về giá trị của bất động sản đầu tư được thỏa mãn vì bất động sản được hình thành từ giao dịch mua bán nên Tòa nhà trên được Cty Phong Vân ghi nhận là gì? nguyên giá đã được xác định trên hợp đồng mua bán 21 23 Điều kiện ghi nhận Ví dụ 4C Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản Doanh nghiệp nhận chuyển giao quyền sử dụng đất và nhà phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau: trên đất, tổng số tiền phải thanh toán là 40 tỷ và thuế trước bạ – Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương 0,5%. lai; và • Hợp đồng mua bán có công chứng – Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được • Biên bản bàn giao nhà • Uỷ nhiệm chi chuyển tiền thanh toán 40tỷ xác định một cách đáng tin cậy. • Biên lai nộp thuế bằng tiền mặt Doanh nghiệp này sẽ dùng tài sản này để cho thuê theo hợp đồng thuê hoạt động. 22 24 6
7. 09/07/2015 Xác định giá trị của BĐS đầu tư Ví dụ 5 • Doanh nghiệp Hoàng Bích mua một lô đất với giá • Mua BĐS 900 triệu đồng, thuế trước bạ là 18 triệu đồng, • Xây dựng BĐS thuế chuyển quyền sử dụng đất là 45 triệu đồng. Ngoài ra doanh nghiệp còn chi thêm 15 triệu đồng để làm giấy chủ quyền. Do lô đất này nằm trong khu quy hoạch trọng điểm của thành phố nên đơn vị dự tính nắm giữ chờ tăng giá để bán kiếm lời. Yêu cầu: Cho biết lô đất trên có phải là bất động sản đầu tư hay không? Nếu đúng hãy xác định nguyên giá của bất động sản đầu tư. 25 27 Mua bất động sản Ví dụ 6 • Nguyên giá BĐS = Giá mua + Chi phí liên quan Ngày 1/1/20X0, Công ty Nhất Phong mua trả góp trực tiếp khác một cửa hàng từ công ty Hoàng Long để cho thuê – Giá mua: Giá mua trả ngay hoạt động. Lãi suất mua trả góp là 15%/năm và tổng – Chi phí liên quan trực tiếp khác số tiền phải thanh toán cho Hoàng Long là 1.500 triệu đồng theo phương thức trả sau: Trả ngay 500 • Phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan triệu đồng khi nhận cửa hàng, sau đó mỗi năm trả • Thuế trước bạ góp 200 triệu đồng vào ngày 01/1 hàng năm trong 5 • Chi phí giao dịch liên quan khác năm tiếp theo và trả bằng tiền gửi ngân hàng . Yêu cầu: Hãy xác định nguyên giá của bất động sản trên 26 28 7
8. 09/07/2015 Xây dựng bất động sản Ví dụ 7 • Công ty ABC xây dựng một cao ốc để cho thuê, • Nguyên giá = Giá thành thực tế + Chi phí liên thời gian xây dựng 1,5 năm. Chi phí phát sinh gồm: quan trực tiếp tính đến ngày hoàn thành công việc – Ngày 1/2/20x1: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng thanh toán bằng vốn vay dài hạn 30 tỷ. Lệ phí trước bạ nộp bằng tiền mặt 0,5% giá mua. Lãi vay 14%/năm – Ngày 15/2/20x1: Bắt đầu xây dựng toàn nhà với tổng kinh phí dự toán là 38 tỷ vốn vay, giải ngân thành 3 đợt, theo chứng từ phát sinh: • Ngày 15/3/20x1: Giải ngân 12 tỷ đồng, Lãi suất 13%/năm • Ngày 10/12/20x1: Giải ngân 15 tỷ đồng, Lãi suất 14%/năm • Ngày 25/6/20x2: Giải ngân 11 tỷ đồng, Lãi suất 15%/năm – Ngày 1/7/20x2, công trình đã hoàn thành bàn giao đưa vào cho thuê theo hợp đồng đã ký kết. Yêu cầu: Chi phí lãi vay được vốn hóa vào giá trị công trình? Chi phí lãi vay phát sinh từ ngày 1/7/20x2 đến khi trả gốc sẽ 29 được xử lý như thế nào? 31 Chi phí lãi vay Ví dụ 8 • Chi phí lãi vay phát sinh trong quá trình xây dựng để hình Công ty CP Tập đoàn ABC thực hiện xây dựng một toà nhà 22 tầng: Tầng 1 là tầng thương mại, tầng 2 đến tầng thành bất động sản đầu tư. 22 là căn hộ cho thuê. Công việc xây dựng phát sinh như – Vốn hóa sau: • Chi phí quyền sử dụng đất: Công ty nhận chuyển – Chi phí tài chính nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng lâu • Chi phí lãi vay phát sinh sau khi hình thành BĐS đầu tư dài, giá chuyển nhượng là 150 tỷ, thanh toán bằng – Chi phí tài chính chuyển khoản. Thuế trước bạ phải nộp đối với quyền sử dụng đất là 0,5%, nộp bằng tiền mặt. • Chi phí thuê thiết kế phải trả cho Cty TNHH Trung Dũng, tổng số tiền 220 trđ, trong đó có thuế GTGT 20 trđ. DN thanh thanh toán cho công ty Trung Dũng 50% bằng chuyển khoản. 30 32 8
9. 09/07/2015 Ví dụ 8 (tiếp) Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu • Chi phí thuê quản lý dự án phải trả cho Coteba Việt Nam • VAS 05, đoạn 20: “Chi phí liên quan đến bất động toàn bộ dự án là 3.300 trđ, trong đó có thuế GTGT 10%. Do sản đầu tư phát sinh sau khi nhận ban đầu phải quản lý dự án không tốt nên công ty Coteba bị phạt 200 trđ, trừ vào số tiền phải trả. Chi phí thuê quản lý dự án được được ghi nhận là chi phí sản xuất kinh doanh thanh toán thành 20 lần. ABC đã thanh toán cho Coteba 16 doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng lần bằng chuyển khoản. chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi • Chi phí thuê xây dựng: Phát sinh liên quan đến nhiều công ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt ty theo từng hạng mục công trình, tổng chi phí được duyệt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng theo quyết toán là 166.000 trđ, trong đó có thuế GTGT nguyên giá bất động sản đầu tư” 10%. ABC đã thanh toán cho các nhà thầu được 80% bằng chuyển khoản. – Nâng cấp, cải tạo: Vốn hóa • Công trình hoàn thành sau 17 tháng. – Bảo dưỡng, khôi phục mức hoạt động ban đầu: Yêu cầu: BĐS trên được trình bày trên BCTC như thế nào và chi phí SXKD giá trị là bao nhiêu? 33 35 Các khoản chi phí không tính vào nguyên giá Ví dụ 9 • Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này Do một bất động sản cho thuê bị xuống cấp, doanh là cần thiết để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn nghiệp Trân Châu quyết định sửa chữa để đảm bảo sàng hoạt động); hoạt động bình thường. Tổng chi phí sửa chữa phải • Các chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái thanh toán cho nhà thầu là 200 triệu đồng. hoạt động bình thường theo dự kiến; Yêu cầu: Cho biết khoản chi trên có được ghi tăng • Các chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động nguyên giá hay không và ghi nhận vào sổ sách kế hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động toán. sản đầu tư. 34 36 9
10. 09/07/2015 Ví dụ 10 Ví dụ 11 Công ty Hoàn Cầu có một tòa nhà đang cho thuê Tiếp theo Ví dụ số 10, thông tin bổ sung sau: Nguyên làm văn phòng. Vào năm 20X0,công ty đã sửa giá ban đầu của tòa nhà là 2.000 triệu đồng, tỷ lệ chữa nâng cấp tòa nhà theo phương thức giao thầu khấu hao trước và sau khi nâng cấp vẫn là 5%/năm toàn bộ, bao gồm làm thêm tầng hầm gửi xe, thiết và giả sử hoàn thành việc nâng cấp vào ngày kế lại các văn phòng cho thuê theo hướng không 30/06/20X0. gian mở để tạo thêm diện tích. Tổng chi phí sửa Thông tin bổ sung; chữa nâng cấp phải thanh toán cho nhà thầu là 1 tỷ - Thời gian sử dụng của tòa nhà tính đến thời điểm đồng. Sau khi sửa chữa, giá cho thuê văn phòng đã bắt đầu nâng cấp là 4,5 năm tăng lên. - Thời gian sửa chữa nâng cấp là 6 tháng. Yêu cầu : Hãy cho biết khoản chi trên có làm tăng Yêu cầu: Xác định nguyên giá, hao mòn, giá trị còn nguyên giá bất động sản đầu tư hay không? lại tại ngày 31/12/20x0. 37 39 Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu Chuyển đổi mục đích nắm giữ BĐS xây dựng BĐS hoàn thành • Phản ánh bằng 3 chỉ tiêu giá trị: – Nguyên giá BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu – Giá trị hao mòn BĐS đầu tư Hàng hóa BĐS – Gía trị còn lại 38 40 10
11. 09/07/2015 Chuyển đổi mục đích nắm giữ Chuyển đổi mục đích nắm giữ Kết thúc xây dựng, đưa vào đầu tư CSH bắt đầu sử dụng BĐS XÂY DỰNG BĐS ĐẦU TƯ BĐS ĐẦU TƯ BĐS CSH SỬ DỤNG CSH kết thúc sử dụng tài sản 41 43 Ví dụ 12 Ví dụ 13 • Tháng 5/20X7 công ty bỏ tiền mua lại một tòa nhà đã xuống • Ngày 10/03/20X7, đơn vị bắt đầu đưa vào sử dụng một cấp và tiền hành xây dựng mới một cao ốc để cho thuê văn phòng . tòa nhà mới xây để cho doanh nghiệp khác thuê hoạt động. • Tháng 04/20X8 , công việc sửa chữa đã hoàn thành và • Ngày 01/01/20X8, đơn vị lấy lại để làm nơi trưng bày sản công ty ký một số hợp đồng cho các DN khác thuê làm văn phòng làm việc. phẩm. Yêu cầu: Doanh nghiệp sẽ ghi nhận bất động sản trên như Yêu cầu: Công ty sẽ trình bày BĐS trên như thế nào ở tháng 5/20x7 và ở tháng 4/20x8? thế nào tại ngày 01/01/20x8? x/x/x 10/3/x7 1/1/x8 5/x7 4/x8 42 44 11
12. 09/07/2015 Ví dụ 15 Chuyển đổi mục đích nắm giữ • Doanh nghiệp A xây dựng một chung cư cao cấp để bán cho các khách hàng. Tháng 5/20X7 công trình hoàn thành. • Ngày 01/3/20X8, công ty A đã ký hợp đồng cho công ty B CSH bắt đầu triển khai mục đích bán thuê toàn bộ chung cư này trong 3 năm. BĐS ĐẦU TƯ Yêu cầu: BĐS trên được ghi nhận như thế nào tại ngày 01/03/20x8? HÀNG HÓA BĐS x/x/x 5/x7 1/3/x8 CSH bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động 45 47 Ví dụ 14 Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán Một nhà xưởng đang cho thuê hoạt động từ tháng 5/20X6. Ngày 01/11/20x7 doanh nghiệp không tiếp tục cho thuê . TK 217 hoạt động, tiến hành sửa chữa và bán nhà vào tháng . TK 2147 12/20x7. Yêu cầu: Doanh nghiệp sẽ ghi nhận bất động sản trên Tài khoản sử dụng . TK 1567 như thế nào tại ngày 01/11/20x7? . TK 5117 . TK 632 x/x/x 1/11/x7 12/x8 46 48 12
13. 09/07/2015 Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư Tài khoản 1567 – Hàng hóa bất động sản Bên Nợ Bên Có Bên Nợ Bên Có •Trị giá thực tế hàng hoá bất động Trị giá thực tế hàng hoá bất động Nguyên giá BĐS đầu tư Nguyên giá BĐS đầu tư sản mua về để bán; sản bán trong kỳ, hoặc chuyển tăng trong kỳ giảm trong kỳ •Giá trị còn lại của bất động sản thành bất động sản đầu tư; đầu tư chuyển thành hàng tồn kho; Dư Nợ •Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán Nguyên giá BĐS đầu tư ghi tăng giá gốc hàng hoá bất động sản chờ bán còn lại cuối kỳ. Dư Nợ Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản còn lại cuối kỳ. 49 51 Tài khoản 2147 – Hao mòn BĐS đầu tư Tài khoản 5117 – DT kinh doanh BĐS ĐT Bên Nợ Bên Có Bên Nợ Bên Có •Kết chuyển doanh thu Doanh thu kinh doanh bất Hao mòn bất động sản Hao mòn bất động sản đầu thuần để xác định kết quả động sản phát sinh trong kỳ. đầu tư giảm đi trong kỳ tư tăng lên trong kỳ kinh doanh trong kỳ Dư Có TK này không có số dư Giá trị hao mòn BĐS đầu tư luỹ kế đến cuối kỳ. 50 52 13
14. 09/07/2015 Tài khoản 632 – Giá vốn hàng bán Mua bất động sản đầu tư Bên Nợ Bên Có Số khấu hao BĐS đầu tư trích Kết chuyển toàn bộ chi phí kinh TK 217 trong kỳ; doanh BĐS đầu tư phát sinh trong Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải kỳ để xác định kết quả hoạt động TK 11*, 331, tạo BĐS đầu tư không đủ điều kinh doanh. kiện tính vào nguyên giá BĐS TK 133 đầu tư; Chi phí phát sinh từ nghiệp vụ cho thuê hoạt động BĐS đầu tư TK 333 trong kỳ; Giá trị còn lại của BĐS đầu tư bán, thanh lý trong kỳ; Chi phí của nghiệp vụ bán, thanh lý BĐS đầu tư phát sinh trong kỳ. TK này không có số dư 53 55 Các nghiệp vụ phát sinh chủ yếu Bài tập thực hành số 1 ◘ Mua BĐS đầu tư • Chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ◘ Xây dựng BĐS đầu tư ◘ Chi phí phát sinh sau ghi nhận trên đất, giá mua là 1.400 triệu đồng thanh toán ban đầu Bán BĐS đầu tư bằng chuyển khoản. Chi phí môi giới thanh toán ◘ Khấu hao BĐS đầu tư ◘ Cho thuê hoạt động BĐS bằng tiền mặt là 7 triệu đồng. Giá trị nhà trên đất ◘ Bán bất động sản đầu tư được xác định là 200 triệu đồng. Doanh nghiệp ◘ Cải tạo BĐS đầu tư để bán ◘ Chuyển đổi mục đích nắm giữ mua chờ tăng giá để bán lại. 54 56 14
15. 09/07/2015 Mua trả chậm BĐS đầu tư qua xây dựng TK 217 TK 241 TK 11*, 331 TK 11*, 331, 333 TK 217 TK 133 TK 133 TK 242 TK 635 57 59 Bài tập thực hành số 2 Bài thực hành số 3 • Chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên đất, • Chuyển quyền sử dụng đất, giá mua là 300 triệu đồng trả giá mua trả ngay là 5.000 triệu đồng. Tại thời điểm mua phải ngay bằng tiền mặt. Doanh nghiệp tiến hành phân lô, xây thanh toán ngay 1.500 triệu đồng, số còn lại trả dần trong 10 dựng nhà để cho thuê theo một số hợp đồng thuê hoạt động. năm, mỗi năm 350 triệu đồng. DN chuyển khoản 1.500 triệu Chi phí phát sinh khi xây dựng như sau: đồng trả cho người bán. Tổng số lãi trả chậm trong 10 năm – Vật liệu mua ngoài thanh toán bằng TGNH: 200 triệu đồng là 2.310 triệu đồng (lãi suất cố định là 12%/năm tính trên số – Công cụ dụng cụ xuất kho loại phân bổ 1 lần: 30 triệu dư nợ gốc giảm dần). • Thuế trước bạ phải nộp là 25 triệu đồng, đã nộp bằng tiền đồng mặt. – Tiền lương phải trả công nhân viên: 120 triệu đồng • Chi phí môi giới thanh toán bằng tiền mặt là 2,2 triệu đồng, – Chi phí dịch vụ mua ngoài phải trả 5,2 triệu đồng trong đó có thuế GTGT 0,2 triệu đồng. – Chi phí khác thanh toán bằng tiền mặt: 7 triệu đồng • Doanh nghiệp đang giữ tài sản để chờ tăng giá. • 10 tháng sau công trình hoàn thành và sẵn sàng để bán hoặc cho thuê hoạt động. 58 60 15
16. 09/07/2015 Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu Bài tập thực hành số 4 • Công ty An Phương tiến hành sửa chữa một bất • Tăng lợi ích kinh tế: TK 241 động sản đầu tư đã xuống cấp trầm trọng, chi phí phát sinh gồm: TK 11*, 331 - Mua vật liệu xây dựng đưa vào sửa chữa 220 TK 217 triệu đồng, trong đó có thuế GTGT 20, đã thanh TK 133 toán bằng TGNH. - Nhân công khoán cho nhà thầu 50 triệu đồng, thanh toán bằng chuyển khoản. - Chi phí khác bằng tiền mặt 10 triệu đồng. • Công việc sửa chữa đã hoàn thành, đưa vào cho Ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư thuê. 61 63 Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu Bài tập thực hành số 5 • Không tăng lợi ích kinh tế: • Bên thuê văn phòng thông báo một bên tường TK 632 nhà bị thấm. Công ty An Phương đã khoán cho công ty xây dựng Hòa Bình thực hiện sữa chữa TK 11*, 331 với tổng chi phí là là 5,5 triệu đồng, trong đó có TK 133 thuế GTGT 10%, thanh toán bằng tiền mặt. TK 242 Ghi tăng giá vốn hàng bán hoặc phân bổ dần vào giá vốn hàng bán 62 64 16
17. 09/07/2015 Khấu hao bất động sản đầu tư Cho thuê bất động sản đầu tư TK 2147 TK 3387 TK 511 TK 11*, 131 TK 632 TK 3331 Lưu ý : Trường hợp BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, doanh TK 632 nghiệp không trích khấu hao mà xác định tổn thất do giảm giá TK 2147 trị TK 632 TK 11*, 331 TK 133 65 67 Đánh giá tổn thất do giảm giá trị Bài tập thực hành số 6 • Doanh nghiệp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, thời TK 217 hạn thuê là 1 năm, giá thuê chưa thuế GTGT mỗi tháng là 10.000.000đ, thuế GTGT thuế suất 10%. Theo thoả thuận TK 632 bên thuê phải tiền thuê mỗi đầu 6 tháng. Doanh nghiệp đã nhận đủ số tiền thuê của 6 tháng đầu tiên. • Chi phí môi giới cho thuê thanh toán bằng tiền mặt BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, kế toán xác định tổn thất do 500.000đ. giảm giá trị (tương tự như việc xác định dự phòng giảm giá • Khấu hao hằng tháng phải trích cho TSCĐ này là của hàng hóa bất động sản) 2.000.000đ. 66 68 17
18. 09/07/2015 Bán bất động sản đầu tư Sửa chữa BĐS đầu tư để bán Trường hợp: không cần sửa chữa trước khi bán TK 1567 TK 632 TK 217 TK 217 TK 2147 TK 2147 TK 154 TK 11*, 152, TK 5117 331, 334, TK 11*, 131 TK 133 TK 3331 69 71 Bài tập thực hành số 7 Bài tập thực hành số 8 • Công ty CP ABC bán một bất động sản đầu tư có • Sau thời gian đầu tư BĐS, doanh nghiệp quyết định nguyên giá là 1.200 triệu đồng, đã trích khấu hao cải tạo, sửa chữa khu nhà quận 9 để bán theo hợp 100 triệu đồng. Giá bán chưa thuế GTGT là 2.000 đồng đã ký kết. Bất động sản này có nguyên giá là triệu đồng, thuế GTGT 10%, đã thu bằng chuyển 1.020 triệu đồng, đã trích khấu hao 20 triệu đồng. khoản. • Chi phí thuê ngoài nâng cấp thanh toán bằng chuyển khoản 44 triệu đồng, trong đó có thuế GTGT 4 triệu đồng. Công việc cải tạo đã xong, sẵn sàng để giao cho khách hàng. 70 72 18
19. 09/07/2015 Chuyển đổi mục đích nắm giữ BĐS chủ sở hữu sử dụng BĐS đầu tư Trường hợp chuyển • BĐS đầu tư BĐS CSH sử thành BĐS đầu tư nắm dụng giữ chờ tăng giá TK 217 • BĐS CSH sử dụng BĐS đầu tư TK 211, 213 • BĐS đầu tư Hàng hóa BĐS TK 217 • Hàng hóa BĐS BĐS đầu tư TK 211,213 TK 2147 TK 2141, 2143 TK 2141 Khi CSH kết thúc sử dụng TS 73 75 BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu sử dụng Bài tập thực hành số 9 1. Công ty Đất Xanh quyết định ngưng việc cho thuê khu văn phòng ở quận 7, chuyển thành phòng giới TK 211 thiệu sản phẩm. Khu văn phòng cho thuê này có 1 Trường hợp BĐS đầu TK 217 nguyên giá 3.000 triệu đồng, giá trị quyền sử dụng tư đang nắm giữ chờ đất là 2.000 triệu đồng (không thời hạn), giá trị nhà tăng giá khi chuyển TK 213 trên đất 1.000triệu đồng, đã khấu hao đến thời thành BĐS chủ sở điểm hiện tại là 500 triệu đồng. hữu sử dụng thì không TK 2141, 2143 2. Chi tiền mặt quét vôi lại toàn bộ khu văn phòng 12 có bút toán số 2 TK 2147 triệu đồng, kế toán phân bổ vào chi phí trong 1 2 năm. Khi CSH bắt đầu sử dụng 74 76 19
20. 09/07/2015 BĐS đầu tư và Hàng hóa BĐS Trình bày thông tin trên BCTC Trên Bảng Cân đối kế Trên Báo cáo lưu Trên Báo cáo KQHĐKD Bản thuyết minh BCTC BĐS đầu tư thành hàng hóa BĐS Hàng hóa BĐS thành BĐS đầu tư toán chuyển tiền tệ - Liên quan đến cho TK 1567 TK 217 Bất động sản đầu tư Dòng tiền liên quan - Các chính sách liên thuê: đến mua, bán, cho quan đến BDS Đt TK 217 + Doanh thu bán hàng thuê BĐS đầu tư là TK 1567 - Số liệu chi tiết của và CCDV dòng tiền từ hoạt BĐSĐT động đầu tư. Nguyên giá + Giá vốn hàng bán - Liên quan đến thanh lý, TK 2147 nhượng bán Hao mòn lũy kế + Chênh lệch giữa khoản thu từ việc thanh lý, nhượng bán với giá trị còn lại của BĐSĐT và chi phí thanh lý được trình bày là Thu nhập hoặc Chi CSH bắt đầu triển khai mục đích bán CSH bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động phí khác 77 79 Chứng từ kế toán • Hợp đồng mua bán Bảng tính nợ gốc và lãi vay Mua ngoài • Hóa đơn • Chứng từ nộp thuế Ngày Khoản thanh toán Chi phí lãi vay Thanh toán nợ gốc Số dư nợ gốc • Biên bản quyết toán 1/1/20x0 1.170.431.000 • Biên bản nghiệm thu Xây dựng 1/1/20x0 500.000.000 - 500.000.000 670.431.000 • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất • Giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng 1/1/20x1 200.000.000 100.564.650 99.435.350 570.995.650 1/1/20x2 200.000.000 85.649.348 114.350.653 456.644.998 Khấu hao • Bảng tính và phân bổ khấu hao 1/1/20x3 200.000.000 68.496.750 131.503.250 325.141.747 1/1/20x4 200.000.000 48.771.262 151.228.738 173.913.009 • Hợp đồng cho thuê Cho thuê 1/1/20x5 200.000.000 26.086.951 173.913.010 (0) • Hóa đơn 1.500.000.000 329.568.961 1.170.431.000 Thanh lý, • Biên bản thanh lý nhượng bán • Hợp đồng mua bán 80 20