Giáo trình Hệ thống hồ sơ địa chính
110 trang
2150
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Giáo trình Hệ thống hồ sơ địa chính", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
Tài liệu đính kèm:
- giao_trinh_he_thong_ho_so_dia_chinh.pdf
Nội dung text: Giáo trình Hệ thống hồ sơ địa chính
- B GIÁO D C VÀ ðÀO T O TRƯ NG ð I H C QUY NHƠN NGUY N TR NG ð I GIÁO TRÌNH H TH NG H SƠ ð A CHÍNH (Dùng cho sinh viên ngành ð a chính) Quy Nhơn, 2009
- M C L C M C L C 1 L I NĨI ð U 4 Chương 1 H SƠ ð A CHÍNH 1.1. Khái ni m v h sơ đ a chính 5 1.1.1. Khái ni m 5 1.1.2. N i dung h sơ đ a chính 5 1.1.3. Vai trị, ý nghĩa c a h sơ đ a chính trong cơng tác qu n lý nhà nư c v đ t đai 6 1.2. H th ng tài li u trong h sơ đ a chính 10 1.2.1. H sơ tài li u g c, lưu tr và tra c u khi c n thi t. 10 1.2.2. H sơ tài li u đ a chính ph c v thư ng xuyên trong qu n lý đ t đai 12 1.3. Cơ s d li u đ a chính 24 1.3.1. Các thành ph n c a cơ s d li u đ a chính 24 1.3.2. D li u thu c tính đ a chính 24 1.3.3. Yêu c u đ i v i cơ s d li u đ a chính 35 1.3.4. Yêu c u đ i v i ph n m m qu n tr cơ s d li u đ a chính 36 1.3.5. L trình xây d ng cơ s d li u đ a chính 36 1.4.Qu n lý h sơ đ a chính 37 1.4.1.Trách nhi m qu n lý h sơ đ a chính 37 1.4.2. Phân lo i, s p x p h sơ đ a chính và các tài li u cĩ liên quan 38 1.4.3. B o qu n h sơ đ a chính 39 1.4.4. Th i h n b o qu n h sơ đ a chính 39 1.4.5. T ng h p báo cáo tình hình l p h sơ đ a chính, c p gi y ch ng nh n 39 1.4.6. Ki m tra, nghi m thu h sơ đ a chính 39 1.4.7. Trách nhi m l p, c p nh t, ch nh lý h sơ đ a chính 40 1.5. Các d ng th c h sơ đ a chính Vi t Nam 41 1.5.1. H sơ đ t dai th i phong ki n 41 1.5.2. H sơ đ t đai dư i th i Pháp thu c 42 1.5.3. H sơ đ t đai dư i ch đ Vi t Nam C ng hồ (1954 1975) 45 1.5.4. H sơ đ t đai dư i ch đ Vi t Nam Dân ch C ng hồ và C ng hịa Xã h i ch nghĩa Vi t Nam. 46 1
- Chương 2 ðĂNG KÝ ð T ðAI BAN ð U VÀ C P GI Y CH NG NH N QUY N S D NG ð T 2.1. Khái ni m v đăng ký quy n s d ng đ t 51 2.1.1. Khái ni m v đăng ký 51 2.1.2. Khái ni m v đăng ký quy n s d ng đ t 52 2.1.3. ðăng ký đ t đai ban đ u 53 2.2. Quy đ nh v đăng ký đ t đai ban đ u 55 2.2.1. ð i tư ng đư c đăng ký, c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t 55 2.3. Trình t , th t c đăng ký đ t đai ban đ u 60 2.3.1. M t s quy đ nh chung 60 2.3.2. Th t c đăng ký quy n s d ng đ t l n đ u 64 2.3.3. Th m quy n c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t 71 2.3.4. Th m quy n ch nh lý bi n đ ng v s d ng đ t trên gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t 72 2.3.5. Th i gian th c hi n th t c đăng ký quy n s d ng đ t 73 2.3.6. Vi c th c hi n nghĩa v tài chính c a ngư i s d ng đ t trong th t c đăng ký quy n s d ng đ t 74 2.3.7. Vi c trao gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t đã đư c ký c p ho c ch nh lý và tr h sơ đăng ký quy n s d ng đ t đ i v i trư ng h p khơng đ đi u ki n 74 2.3.8. M t s thay đ i cơ b n v th t c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t l n đ u 75 2.4. C p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t 76 2.4.1. Khái ni m, m c đích c p gi y ch ng nh n 76 2.4.2. M u gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t 77 2.4.3. Phương th c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t 77 2.4.4. Thu h i gi y gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t 78 2.4.5. Vi t gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t 79 Chương 3 ðĂNG KÝ BI N ð NG ð T ðAI 3.1. Các hình th c bi n đ ng đ t đai 82 2
- 3.1.1. Các nguyên nhân gây bi n đ ng đ t đai 82 3.1.2. Các hình th c bi n đ ng đ t đai 83 3.2. Trình t , th t c đăng ký bi n đ ng đ t đai 84 3.2.1. Trình t th t c chuy n đ i quy n s d ng đ t nơng nghi p c a h gia đình, cá nhân 84 3.2.2. Th t c chuy n như ng quy n s d ng đ t 86 3.2.3. Th t c đăng ký cho thuê, cho thuê l i quy n s d ng đ t 88 3.2.4. Th t c xố đăng ký cho thuê, cho thuê l i quy n s d ng đ t 88 3.2.5. Th t c th a k quy n s d ng đ t 89 3.2.6. Th t c t ng cho quy n s d ng đ t 90 3.2.7. Trình t , th t c đăng ký th ch p, b o lãnh b ng quy n s d ng đ t 92 3.2.8. Trình t , th t c đăng ký xố đăng ký th ch p, b o lãnh b ng quy n s d ng đ t.93 3.2.9. Trình t , th t c đăng ký gĩp v n b ng quy n s d ng đ t 93 3.2.10. Trình t , th t c xố đăng ký gĩp v n b ng quy n s d ng đ t 95 3.2.11. Trình t , th t c đăng ký nh n quy n s d ng đ t do x lý h p đ ng th ch p, b o lãnh, gĩp v n, kê biên bán đ u giá quy n s d ng đ t 96 3.2.12.Trình t , th t c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t cho ngư i nh n quy n s d ng đ t theo b n án ho c quy t đ nh c a Tịa án nhân dân, quy t đ nh c a cơ quan thi hành án 97 3.2.14. Trình t , th t c đăng ký chuy n m c đích s d ng đ t đ i v i trư ng h p khơng ph i xin phép 98 3.2.15.Trình t , th t c chuy n m c đích s d ng đ t đ i v i trư ng h p ph i xin phép .99 3.2.16. Trình t , th t c gia h n s d ng đ t 100 3.2.17. Trình t thu h i gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t ho c gi y t v quy n s d ng đ t và ch nh lý h sơ đ a chính trong trư ng h p Nhà nư c thu h i đ t 103 3.2.18. Trình t , th t c đăng ký bi n đ ng v s d ng đ t do đ i tên, gi m di n tích th a đ t do s t l t nhiên, thay đ i v quy n, thay đ i v nghĩa v tài chính 104 3.2.19. Trình t , th t c c p l i, c p đ i gi y ch ng nh n quy n s d ng 105 3.2.20. Trình t , th t c tách m t th a đ t thành nhi u th a đ t (tách th a) ho c h p nhi u th a đ t thành m t th a đ t (h p th a) 106 TÀI LI U THAM KH O 109 3
- L I NĨI ð U Qu n lý nhà nư c đ i v i đ t đai là t ng h p các ho t đ ng c a cơ quan Nhà nư c v đ t đai. ðĩ là các ho t đ ng trong vi c n m và qu n lý tình hình s d ng đ t đai, trong vi c phân b đ t đai vào các m c đích s d ng đ t theo ch trương c a Nhà nư c, trong vi c ki m tra, giám sát quá trình s d ng đ t đai. Do đĩ, cơng tác “ðăng ký quy n s d ng đ t, l p và qu n lý h sơ đ a chính, c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t” đư c xem là m t trong nh ng n i dung qu n lý nhà nư c v đ t đai quan tr ng nh t b t kỳ th i đi m nào. H th ng h sơ đ a chính là mơn h c chuyên ngành b t bu c trong chương trình đào t o C nhân khoa h c ngành ð a chính trư ng ð i h c Quy Nhơn. ðây là m t mơn h c đĩng vai trị quan tr ng trong kh i các mơn h c v khoa h c đ a chính, cĩ ý nghĩa r t l n và đư c ng d ng h u h t các cơ quan cĩ ch c năng qu n lý nhà nư c v đ t đai. H th ng h sơ đ a chính là mơn h c cung c p nh ng ki n th c v h th ng h sơ đ a chính trong h th ng qu n lý nhà nư c v đ t đai, quy trình đăng ký đ t đai ban đ u, các th t c c p nh t h sơ đ a chính, vai trị c a gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t. Sau khi h c xong, ngư i h c s cĩ kh năng ch đ o th c hi n vi c đăng ký đ t đai và c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t các đ a phương và t ch c h th ng c p nh t bi n đ ng đ t đai. Giáo trình đư c c u trúc thành 3 chương: Chương 1: H sơ đ a chính. Chương 2: ðăng ký đ t đai ban đ u và c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t. Chương 3: ðăng ký bi n đ ng đ t đai. Trong quá trình biên so n giáo trình, tơi đã nh n đư c nhi u đĩng gĩp quý báu c a các đ ng nghi p trong Khoa ð a lí Trư ng ð i h c Quy Nhơn và Khoa ð a lí Trư ng ð i h c Khoa h c T nhiên ð i h c Qu c gia Hà N i. Tơi xin bày t lịng c m ơn sâu s c nh t t i các nhà giáo, các nhà khoa h c đã giúp đ hồn thành giáo trình này. ðây là giáo trình đư c biên so n l n đ u nên khơng th tránh kh i nh ng sai sĩt và khi m khuy t. R t mong nh n đư c nh ng đĩng gĩp, phê bình c a sinh viên và các nhà khoa h c. Quy Nhơn, tháng 10 năm 2009 TÁC GI 4
- Chương 1 H SƠ ð A CHÍNH 1.1. Khái ni m v h sơ đ a chính 1.1.1 . Khái ni m H sơ đ a chính đư c hi u là h th ng các tài li u, s li u, b n đ , s sách, ch a đ ng nh ng thơng tin v các m t t nhiên, kinh t xã h i và pháp lý c a đ t đai c n thi t cho vi c th c hi n ch c năng qu n lý nhà nư c v đ t đai. H sơ đ a chính cung c p nh ng thơng tin c n thi t đ Nhà nư c th c hi n ch c năng c a mình đ i v i đ t đai v i tư cách là ch s h u. H sơ đ a chính đư c l p chi ti t đ n t ng th a đ t c a m i ngư i s d ng đ t theo t ng đơn v hành chính c p xã, g m: b n đ đ a chính (ho c b n trích đo đ a chính), s đ a chính, s m c kê đ t đai, s theo dõi bi n đ ng đ t đai và b n lưu gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t. H sơ đ a chính đư c thi t l p, c p nh t trong quá trình đi u tra qua các th i kỳ khác nhau, b ng các phương pháp khác nhau: đo đ c l p b n đ đ a chính; đánh giá đ t, phân h ng và đ nh giá đ t; đăng ký đ t đai ban đ u, đăng ký bi n đ ng đ t đai và c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t. Tĩm l i h sơ đ a chính là các tài li u thành qu c a vi c đo đ c và đăng ký đ t đai, th hi n đ y đ các thơng tin v t ng th a đ t ph c v cho qu n lý nhà nư c đ i v i vi c s d ng đ t. 1.1.2. N i dung h sơ đ a chính H sơ đ a chính mang nh ng n i dung, thơng tin v s d ng và qu n lý đ t đai; bao g m 3 l p thơng tin cơ b n: Các thơng tin v đi u ki n t nhiên. Các thơng tin kinh t xã h i. Các thơng tin v cơ s pháp lý. Các thơng tin này đư c th hi n t t ng quan đ n chi ti t cho t ng th a đ t trên tồn lãnh th . Các thơng tin v đi u ki n t nhiên c a th a đ t Các thơng tin này bao g m: v trí, hình dáng, kích thư c, t a đ (quan h hình h c), di n tích c a th a đ t (s lư ng). ð xác đ nh các thơng tin này ngư i ta s d ng phương pháp đo đ c thành l p b n đ , s n ph m thu đư c là b n đ đ a chính (đư c th hi n trên gi y và d ng s ). B n đ đ a chính là tài li u cơ b n đ u tiên c a h sơ đ a chính, giúp nh n bi t các đi u ki n t nhiên c a t ng th a đ t. ð liên h thơng tin gi a b n đ đ a chính v i 5
- v i các l p thơng tin khác trong h th ng h sơ đ a chính ngư i ta gán cho m i t b n đ m t s hi u (s th t b n đ kèm theo tên g i), m i th a đ t cĩ m t s hi u duy nh t (g i là s th a). S th a cĩ ý nghĩa r t quan tr ng, khơng nh ng nĩ giúp cho vi c th ng kê đ t đai khơng b trùng sĩt mà cịn giúp tra c u các thơng tin thu c tính c a t ng th a đ t và liên h gi a các thu c tính v i nhau. Các thơng tin v m t kinh t xã h i Các thơng tin v quan h xã h i trong quá trình s d ng đ t bao g m: ch s d ng đ t, ngu n g c s d ng đ t, phương th c s d ng đ t (giao, cho thuê, chuy n như ng, th a k , ), m c đích s d ng đ t, quá trình chuy n đ i m c đích s d ng đ t, quá trình chuy n quy n s d ng đ t, quy n s h u các giá tr đ u tư cho đ t, đ t khơng đư c c p gi y ch ng nh n. Các thơng tin v kinh t : giá đ t, h ng đ t, thu đ t, m i quan h gi a Nhà nư c và ngư i s d ng đ t (giao đ t khơng thu ti n, giao đ t cĩ thu ti n, thu ti n 1 l n, thu ti n đ nh kỳ hay hàng năm, ). Các thơng tin này đư c thi t l p trong quá trình đăng ký đ t đai b ng phương pháp t ch c kê khai đăng ký đ t đai t c p cơ s (xã, phư ng, th tr n) trên cơ s b n đ đ a chính. T ch c kê khai đăng ký đ t đai th c ch t là thu nh n các thơng tin v quan h xã h i do ch s d ng đ t cung c p dư i hình th c vi t đơn đăng ký quy n s d ng đ t, đ ng th i các thơng tin này đư c pháp lý hĩa trên cơ s xét duy t c a cơ quan nhà nư c cĩ th m quy n thơng qua hình th c xét duy t đơn đăng ký quy n s d ng đ t c a t ng ch s d ng đ t. Các thơng tin v cơ s pháp lý Các thơng tin v cơ s pháp lý bao g m: tên văn b n, s văn b n, cơ quan ban hành văn b n, ngày tháng năm ký theo yêu c u c a t ng lo i h sơ đ a chính. Các thơng tin pháp lý là cơ s đ xác đ nh giá tr pháp lý c a th a đ t. 1.1.3 . Vai trị, ý nghĩa c a h sơ đ a chính trong cơng tác qu n lý nhà nư c v đ t đai ð t đai luơn là s quan tâm hàng đ u c a b t kỳ m t qu c gia nào trên th gi i. nư c ta Lu t ð t đai cũng đã ch rõ “ð t đai là tài nguyên qu c gia vơ cùng quí giá, là tư li u s n xu t đ c bi t, là thành ph n quan tr ng hàng đ u c a mơi trư ng s ng, là đ a bàn phân b các khu dân cư, xây d ng các cơ s kinh t , văn, hĩa, xã h i, an ninh, qu c phịng”. ð t đai là m c tiêu mà dân t c Vi t Nam ta đã t o l p, b o v và phát tri n b ng cơng s c và xương máu. ð ng ta đã lãnh đ o dân t c ta hồn thành cu c cách m ng dân t c dân ch nhân dân v i tr ng tâm là giành l i đ t đai v tay ngư i lao đ ng. V n đ qu n lý và s d ng đ t đai nư c ta đã đư c đưa vào Hi n pháp và nhi u Ngh quy t c a ð ng. Ngh quy t ð i h i ð ng l n th VIII đã đ nh rõ “Qu n lý 6
- ch t ch đ t đai và th trư ng b t đ ng s n” trong ph n nĩi v t o l p đ ng b các y u t c a th trư ng đã kh ng đ nh rõ vai trị c a đ t đai trong phát tri n kinh t đ t nư c và vai trị c a Nhà nư c đ i v i vi c qu n lý ch t ch qu đ t đai. Th c t đã ch ng minh vi c xác đ nh đúng quan h đ t đai trong khu v c nơng nghi p đã làm tăng đáng k s n lư ng s n xu t lương th c (Nư c ta đã cĩ g o đ xu t kh u và là nư c đ ng th 2 trên th gi i v xu t kh u g o) và c i thi n tình hình kinh t xã h i nơng thơn. Vi c xác đ nh đúng quan h đ t đai trong các khu v c kinh t khác nhau và xây d ng h th ng qu n ký đ t đai th ng nh t tồn qu c v a đ m b o phát tri n kinh t v a đ m b o cơng b ng xã h i và b o v mơi trư ng. Qu n lý nhà nư c đ i v i đ t đai là t ng h p các ho t đ ng c a cơ quan Nhà nư c v đ t đai. ðĩ là các ho t đ ng trong vi c n m và qu n lý tình hình s d ng đ t đai, trong vi c phân b đ t đai vào các m c đích s d ng đ t theo ch trương c a Nhà nư c, trong vi c ki m tra, giám sát quá trình s d ng đ t đai. M c tiêu cao nh t c a qu n lý nhà nư c v đ t đai là b o v ch đ s h u tồn dân v đ t đai, đ m b o s qu n lý th ng nh t c a Nhà nư c, đ m b o cho vi c khai thác s d ng đ t ti t ki m, h p lý, b n v ng và ngày càng cĩ hi u qu cao. Do v y, đ Nhà nư c qu n lý đư c đ t đai (n m ch c, qu n ch t) nh t thi t ph i cĩ thơng tin v đ t đai (đi u ki n cơ b n). Trên cơ s nh ng thơng tin thu đư c Nhà nư c s th c hi n vi c đi u ch nh các m i quan h kinh t xã h i liên quan đ n các đ i tư ng s d ng đ t, do đĩ h sơ đ a chính ra đ i như m t s n ph m t t y u c a cơng tác qu n lý nhà nư c v đ t đai. Phân tích các l p thơng tin c a h th ng h sơ đ a chính cho phép chúng ta xác đ nh đư c m c đ tích t đ t đai đ i v i t ng ch s d ng đ t, các hi n tư ng kinh t xã h i n y sinh trong quan h đ t đai. T đĩ làm cơ s khoa h c cho vi c ho ch đ nh chính sách pháp lu t đ t đai; đi u ch nh các m i quan h v đ t đai cho phù h p v i ti n trình phát tri n c a xã h i. Phân tích các thơng tin trong h th ng h sơ đ a chính cịn cho phép chúng ta gi i quy t các v n đ như th ng kê ki m kê đ t đai, quy ho ch s d ng đ t, thanh tra đ t đai, gi i quy t tranh ch p đ t đai cũng như làm cơ s cho vi c xác đ nh các quy n và nghĩa v c a ngư i s d ng đ t. T nh ng lý do trên cho th y vi c thi t l p h th ng h sơ đ a chính trong cơng tác qu n lý nhà nư c v đ t đai là m t n i dung t t y u. 7
- TH A ð T ð T ð Ã GIAO, ð T CH ƯA GIAO, CHO THUÊ CHƯA CHO THUÊ Tên V Di n Kích H ng M c Th i Các Căn ch trí Hình tích thư c đ t, đích h n đi u c V Hình Di n Lo i s s th s các giá s s ràng pháp trí th tích đ t d ng d ng d ng c nh đ t d ng d ng bu c ký H SƠ ð A CHÍNH B n đ đ a chính Gi y NHÀ S m c kê CH ch ng S đ a chính S nh n NƯ C QU N S theo dõi bi n đ ng đ t đai D NG quy n LÝ H sơ đăng ký GI s Văn b n pháp lý v quy n s d ng d ng Gi y ch ng nh n QSDð,QSHN (b n lưu) đ t Hình 1.1: Yêu c u thơng tin đ t đai trong qu n lý nhà nư c v đ t đai 8
- Chính sách Ph n ánh hi n tr ng đ đ t đai xây d ng chính sách Cơ s th m tra (ngu n Thanh tra, gi i H g c, cơ s pháp lý s quy t tranh ch p, ðánh giá th c hi n chính sách d ng đ t ) khi u n i SƠ ð A Ch nh lý Thơng tin bi n Cơ s t ng h p s li u: Th ng kê, ki m h sơ đ ng s d ng đ t ð nh kỳ kê đ t đai CHÍNH Chuyên đ ðánh giá hi n tr ng L p h sơ Cơ s xác đ nh h ng đ t Ngu n g c và thơng s d ng đ t Th m đ nh h sơ Thơng tin tài s n g n li n tin th a đ t Ph n ánh k t qu Ki m tra vi c giao v i đ t Tình tr ng pháp lý th c hi n k ho ch đ t, cho thuê đ t Nghĩa v tài chính Quy ho ch, k ho ch C p gi y ch ng nh n s d ng đ t Giao đ t, cho thuê đ t Qu n lý tài chính v đ t đai quy n s d ng đ t Hình 1.2: Vai trị c a h sơ đ a chính trong cơng tác qu n lý nhà nư c v đ t đai 9
- 1.2. H th ng tài li u trong h sơ đ a chính H sơ đ a chính là h th ng các tài li u, s li u, b n đ , ch a đ ng nh ng thơng tin c n thi t v đ t đai đ Nhà nư c th c hi n ch c năng qu n lý c a mình. H th ng này đư c thi t l p trong quá trình đo đ c thành l p b n đ đ a chính, đăng ký đ t đai ban đ u, đăng ký bi n đ ng đ t đai, c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t. Trên th gi i, nhi u nư c đã cĩ kinh nghi m v l p h sơ đ a chính hàng trăm năm nay, tùy vào tình hình kinh t xã h i c a h đ ch n ra hình th c và n i dung phù h p (H sơ đ a chính ki u Pháp b ng khốn, H sơ đ a chính ki u ð c xác nh n quy n, H sơ đ a chính ki u Torrens gi y ch ng nh n ), tuy cĩ nhi u đi m khác nhau v c n i dung và hình th c nhưng đ u cĩ th chuy n hĩa theo s phát tri n c a k thu t tin h c hi n đ i và đ u l y th a đ t/t ng đơn v b t đ ng s n làm cơ b n, làm đ i tư ng đ l p và qu n lý. Theo đĩ, s đ a chính, b n đ đ a chính cĩ th cĩ trư c hay sau khi l p xong h sơ đ a chính th a đ t và là cơng c qu n lý “th c p”; v i k thu t tin h c hi n đ i, các cơng c này d đư c “s hĩa” và “n i m ng” đ qu n lý và đi u hành, nh t là khi cĩ thay đ i trong h sơ đ a chính. Vi c chu n hĩa các cơ s d li u đ u vào mà đ c bi t là nh ng thơng tin c a h sơ th a đ t gĩp ph n đơn gi n hĩa các th t c, ti t ki m th i gian, nhân l c và kinh phí. nư c ta đã t ng l p “H sơ th a đ t” b ng nhi u phương pháp, r i t đĩ đ l p s đ a chính, s m c kê, v i s h tr hi u qu c a b n đ đ a chính, cịn s theo dõi bi n đ ng đ t đai là m t cơng c giúp cho các nhà qu n lý “qu n ch c, n m ch t” qu đ t đai và nh ng bi n đ ng trong quá trình s d ng đ t t i đ a phương. Do đĩ cĩ th xem “H sơ th a đ t” chính là “H sơ đ a chính g c” và ch cĩ 1 b n, nhưng b n đ đ a chính, s m c kê, s đ a chính và s theo dõi bi n đ ng cĩ th nhân thành nhi u b n cĩ giá tr pháp lý ngang nhau đ qu n lý theo phân c p. Tùy thu c vào tính ch t c a t ng lo i tài li u và đ c đi m s d ng chúng mà h th ng tài li u trong h sơ đ a chính đư c chia thành 2 lo i: + H sơ tài li u g c, lưu tr và tra c u khi c n thi t. + H sơ s d ng thư ng xuyên. 1.2.1. H sơ tài li u g c, lưu tr và tra c u khi c n thi t H sơ tài li u g c là căn c pháp lý duy nh t làm cơ s xây d ng và quy t đ nh ch t lư ng h sơ đ a chính ph c v thư ng xuyên trong qu n lý. H sơ tài li u g c bao g m các lo i tài li u sau: Các tài li u g c hình thành trong quá trình đo đ c, l p b n đ đ a chính bao g m tồn b thành qu giao n p s n ph m theo Lu n ch ng kinh t k thu t đã đư c cơ 10
- quan cĩ th m quy n phê duy t c a m i cơng trình đo v l p b n đ đ a chính (tr b n đ đ a chính, h sơ k thu t th a đ t, sơ đ trích th a). Các tài li u g c hình thành trong quá trình đăng ký ban đ u, đăng ký bi n đ ng đ t đai và c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t bao g m: + Các gi y t do ch s d ng đ t giao n p khi kê khai đăng ký như đơn kê khai đăng ký, các gi y t pháp lý v ngu n g c s d ng đ t (Quy t đ nh giao đ t, gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t đư c c p nh ng giai đo n trư c, gi y t chuy n như ng đ t đai, ) các gi y t cĩ liên quan đ n nghĩa v tài chính đ i v i Nhà nư c mà ngư i s d ng đ t đã th c hi n, + H sơ tài li u đư c hình thành trong quá trình th m tra xét duy t đơn kê khai đăng ký c a c p xã, c p huy n. + Các văn b n pháp lý c a c p cĩ th m quy n trong th c hi n đăng ký đ t đai, c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t như quy t đ nh thành l p H i đ ng đăng ký đ t đai, biên b n xét duy t c a h i đ ng, quy t đ nh c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t, quy t đ nh x lý các vi ph m pháp lu t đ t đai + H sơ ki m tra k thu t, nghi m thu s n ph m đăng ký đ t đai, xét c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t. “Ơ H sơ đ a chính g c” chính là t p h p nh ng văn b n gi y t đư c hình thành trong quá trình s d ng đ t nh m xác nh n quy n s d ng c a ngư i s d ng đ t đ i v i th a đ t c a mình. “H sơ đ a chính g c” đư c hình thành khi xét kê khai đăng ký, c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t và khi th t c này hồn t t nĩ ch cĩ nghĩa là tài li u lưu tr và đư c dùng đ tra c u ho c nghiên c u khi cĩ yêu c u c a các cơ quan ch c năng. Trong th c t , s lư ng gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t đã c p trên s lư ng đơn xin đăng ký chưa nhi u. M t trong s nh ng vư ng m c ch y u là vi c xác đ nh ngu n g c th a đ t mà ngư i s d ng xin đăng ký c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t. Nhà nư c đã ban hành r t nhi u các quy đ nh nh m đơn gi n hĩa các th t c gi y t khi c p gi y ch ng nh n mà đ c bi t là vi c ban hành các m c th i gian xác đ nh ngu n g c s d ng c a th a đ t (15/10/1993; 1/7/2004) đ cĩ th h p th c hĩa tính pháp lý c a th a đ t và gi m vi c thu ti n s d ng đ t theo các m c th i gian khác nhau. Tuy nhiên v n cịn cĩ nhi u lý do đ s h sơ t n đ ng là khá nhi u như vư t quá th m quy n, cĩ liên quan đ n các cơ quan khác như tịa án, B Nơng nghi p & Phát tri n nơng thơn, B Xây d ng ð cĩ th “n m ch t, qu n ch c” qu đ t, vi c đ u tiên ph i làm là l p đư c 1 hành lang pháp lý cho ngư i s d ng đ t mà c th là c p cho ngư i s d ng gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t đ m i giao d ch ti p theo trên th a đ t đĩ đư c di n ra trên 1 cơ s pháp lý c th , ngư i s d ng tuân th quy đ nh c a Nhà nư c và Nhà 11
- nư c cũng t o đư c ngu n thu t các giao d ch di n ra trên đ t nĩi riêng và th trư ng b t đ ng s n nĩi chung. 1.2.2 . H sơ tài li u đ a chính ph c v thư ng xuyên trong qu n lý đ t đai Các tài li u ph c v thư ng xuyên cho cơng tác qu n lý đ t đai bao g m: B n đ đ a chính; S m c kê đ t; S đ a chính; S theo dõi bi n đ ng đ t đai; B n lưu gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t, quy n s h u nhà . B n đ đ a chính, S đ a chính, S m c kê đ t đai, S theo dõi bi n đ ng đ t đai cĩ n i dung đư c l p và qu n lý trên máy tính dư i d ng s đ ph c v cho qu n lý đ t đai c p t nh, c p huy n đư c g i là cơ s d li u đ a chính. Ngồi ra cịn đư c in trên gi y đ ph c v cho qu n lý đ t đai c p xã. 1.2.2.1. B n đ đ a chính Khái ni m B n đ đ a chính g c: là b n đ th hi n hi n tr ng s d ng đ t và th hi n tr n và khơng tr n các th a đ t, các đ i tư ng chi m đ t nhưng khơng t o thành th a đ t, các y u t quy ho ch đã đư c duy t, các y u t đ a lý cĩ liên quan; l p theo khu v c trong ph m vi m t ho c m t s đơn v hành chính c p xã, trong m t ph n hay c đơn v hành chính c p huy n ho c m t s huy n trong ph m vi m t t nh ho c m t thành ph tr c thu c Trung ương; đư c cơ quan th c hi n và cơ quan qu n lý đ t đai c p t nh xác nh n. B n đ đ a chính g c là cơ s đ thành l p b n đ đ a chính theo đơn v hành chính xã, phư ng, th tr n. Các n i dung đã đư c c p nh t trên b n đ đ a chính c p xã ph i đư c chuy n lên b n đ đ a chính g c. B n đ đ a chính: là b n đ th hi n tr n các th a đ t và các đ i tư ng chi m đ t nhưng khơng t o thành th a đ t, các y u t quy ho ch đã đư c duy t, các y u t đ a lý cĩ liên quan; l p theo đơn v hành chính xã, phư ng, th tr n, đư c cơ quan th c hi n, y ban nhân dân c p xã và cơ quan qu n lý đ t đai c p t nh xác nh n. Ranh gi i, di n tích, m c đích s d ng c a th a đ t th hi n trên b n đ đ a chính đư c xác đ nh theo hi n tr ng s d ng đ t. Khi đăng ký quy n s d ng đ t, c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t mà ranh gi i, di n tích, m c đích s d ng đ t cĩ thay đ i thì ph i ch nh s a b n đ đ a chính th ng nh t v i s li u đăng ký quy n s d ng đ t, gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t. Trên phương di n pháp lý, b n đ đ a chính đư c coi là tài li u cơ s quan tr ng nh t trong vi c xác đ nh tính pháp lý v v trí, hình d ng và di n tích c a m t th a 12
- đ t. Ch sau khi đư c th m đ nh và phê duy t b i các cơ quan, các c p cĩ th m quy n thì b n đ đ a chính m i đư c coi là m t s n ph m hồn ch nh. Các thơng tin v th a đ t trên b n đ đ a chính ph i đư c hồn ch nh phù h p v i các s li u trong h sơ đ a chính. M c đích thành l p b n đ đ a chính 1. Làm cơ s đ th c hi n đăng ký quy n s d ng đ t, giao đ t, cho thuê đ t, thu h i đ t, đ n bù, gi i phĩng m t b ng, c p m i, c p đ i gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t, gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t và quy n s h u tài s n g n li n v i đ t, gi y ch ng nh n quy n s h u nhà và quy n s d ng đ t theo quy đ nh c a pháp lu t; 2. Xác nh n hi n tr ng v đ a gi i hành chính xã, phư ng, th tr n; qu n, huy n, thành ph thu c t nh; t nh, thành ph tr c thu c Trung ương; 3. Xác nh n hi n tr ng, th hi n bi n đ ng và ph c v cho ch nh lý bi n đ ng c a t ng th a đ t trong t ng đơn v hành chính xã; 4. Làm cơ s đ l p quy ho ch, k ho ch s d ng đ t, quy ho ch xây d ng các khu dân cư, đư ng giao thơng, c p thốt nư c, thi t k các cơng trình dân d ng và làm cơ s đ đo v các cơng trình ng m; 5. Làm cơ s đ thanh tra tình hình s d ng đ t và gi i quy t khi u n i, t cáo, tranh ch p đ t đai; 6. Làm cơ s đ th ng kê và ki m kê đ t đai; 7. Làm cơ s đ xây d ng cơ s d li u đ t đai các c p. N i dung b n đ đ a chính 1. Cơ s tốn h c c a b n đ ; 2. ði m kh ng ch t a đ , đ cao Nhà nư c các h ng, đi m đ a chính, đi m đ cao k thu t; đi m kh ng ch nh ngo i nghi p, đi m kh ng ch đo v cĩ chơn m c n đ nh; 3. ð a gi i hành chính các c p, m c đ a gi i hành chính; đư ng mép nư c th y tri u trung bình th p nh t (đư ng mép nư c tri u ki t) trong nhi u năm (đ i v i các đơn v hành chính giáp bi n); 4. M c quy ho ch, ch gi i quy ho ch, ranh gi i hành lang an tồn giao thơng, th y l i, đi n và các cơng trình khác cĩ hành lang an tồn; ranh gi i quy ho ch s d ng đ t; 5. Ranh gi i th a đ t, lo i đ t, s th t th a đ t, di n tích th a đ t và các y u t nhân t o, t nhiên chi m đ t nhưng khơng t o thành th a đ t, các tài s n g n li n v i đ t; 6. Dáng đ t ho c đi m ghi chú đ cao (n u cĩ yêu c u th hi n); 13
- 7. Các ghi chú thuy t minh, thơng tin pháp lý c a th a đ t (n u cĩ). Các trư ng h p bi n đ ng c n ch nh lý trên b n đ đ a chính 1. Cĩ thay đ i s hi u th a đ t; 2. T o th a đ t m i; 3. Th a đ t b s t l t nhiên làm thay đ i ranh gi i th a; 4. Thay đ i lo i đ t (m c đích s d ng đ t); 5. ðư ng giao thơng; cơng trình th y l i theo tuy n; sơng, ngịi, kênh, r ch su i đư c t o l p m i ho c cĩ thay đ i v ranh gi i; 6. Cĩ thay đ i v m c gi i và đư ng đ a gi i hành chính các c p, đ a danh và các ghi chú thuy t minh trên b n đ ; 7. Cĩ thay đ i v m c gi i hành lang an tồn cơng trình, ch gi i quy ho ch s d ng đ t; 8. Thay đ i ho c m i duy t quy ho ch s d ng đ t, k ho ch s d ng đ t mà cĩ nh hư ng đ n th a đ t; 9. Thay đ i v đ a hình mà cĩ nh hư ng đ n ranh gi i s d ng đ t; 10. ðã thành l p nhưng chưa s d ng đ đăng ký quy n s d ng đ t, kê khai hi n tr ng đ t đai ho c đã s d ng đ đăng ký quy n s d ng đ t, kê khai hi n tr ng đ t đai nhưng b gián đo n th i gian dài chưa t ch c xét, c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t; 11. ðã là tài li u trong h sơ đ a chính nhưng khơng đư c c p nh t đ y đ thư ng xuyên nh ng thay đ i. 1.2.2.2. S m c kê đ t đai Khái ni m Là s ghi v th a đ t, v đ i tư ng chi m đ t nhưng khơng cĩ ranh gi i khép kín trên t b n đ và các thơng tin cĩ liên quan đ n quá trình s d ng đ t. S m c kê đ t đai đư c l p đ qu n lý th a đ t, tra c u thơng tin v th a đ t và ph c v th ng kê, ki m kê đ t đai. N i dung thơng tin th a đ t th hi n trên S m c kê đ t đai g m s th t th a, tên ngư i s d ng đ t ho c ngư i đư c giao qu n lý đ t, mã lo i đ i tư ng s d ng đ t ho c đ i tư ng qu n lý đ t, di n tích, m c đích s d ng đ t (bao g m m c đích s d ng đ t theo gi y ch ng nh n đã c p, m c đích s d ng đ t theo quy ho ch s d ng đ t đã đư c xét duy t, m c đích s d ng đ t theo ch tiêu ki m kê đ t đai, m c đích s d ng đ t chi ti t theo yêu c u th ng kê, ki m kê c a t ng đ a phương). 14
- N i dung thơng tin v đ i tư ng chi m đ t nhưng khơng t o thành th a đ t th hi n trên S m c kê đ t đai g m mã đ i tư ng chi m đ t, tên ngư i đư c giao qu n lý đ t, mã lo i đ i tư ng qu n lý đ t và di n tích c a t ng đ i tư ng chi m đ t nhưng khơng t o thành th a đ t trên m i t b n đ . M c đích l p S m c kê S m c kê đ t đư c l p nh m li t kê tồn b các th a đ t và các đ i tư ng chi m đ t nhưng khơng t o thành th a đ t trong ph m vi đ a gi i hành chính m i xã, phư ng, th tr n v các n i dung: tên ch s d ng, di n tích, lo i đ t đ đáp ng yêu c u t ng h p th ng kê di n tích đ t đai, l p và tra c u, s d ng các tài li u h sơ đ a chính m t cách đ y đ , thu n ti n, chính xác khơng b trùng sĩt. N i dung S m c kê (Tham kh o M u s : 02/ðK Thơng tư 09/2007) Hình 1.3: Trang bìa S m c kê Trang bìa ngồi (m t trư c) s , n i dung g m: Tên s : "S m c kê đ t đai". Tên xã, s th t quy n (ghi gáy s ). Trang bìa ph , n i dung g m: Qu c hi u. Tên s : "S m c kê đ t đai"; Nơi l p s g m: t nh, mã t nh; huy n, mã huy n; xã, mã xã; S hi u quy n s m c kê đ t đai, s hi u t b n đ dùng đ l p s ; 15
- Ngày, tháng, năm; ch ký; đĩng d u xác nh n c a Giám đ c Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t. Ngày, tháng, năm; ch ký; đĩng d u duy t c a Giám đ c S Tài nguyên và Mơi trư ng. Trang S m c kê, n i dung g m: Hình 1.4: Trang n i dung S m c kê Th a đ t g m mã s , di n tích, lo i đ t, giá đ t, tài s n g n li n v i đ t, tên ngư i s d ng đ t và các ghi chú v vi c đo đ c th a đ t. ðư ng giao thơng, cơng trình th y l i và các cơng trình khác theo tuy n mà cĩ s d ng đ t ho c cĩ hành lang b o v an tồn g m tên cơng trình và di n tích trên t b n đ . Sơng, ngịi, kênh, r ch, su i và các đ i tư ng th y văn khác theo tuy n g m tên đ i tư ng và di n tích trên t b n đ . Sơ đ th a đ t kèm theo s m c kê đ t đai. M t trư c sơ đ th hi n các thơng tin g m: + Hình th đư ng ranh gi i th a đ t; + Kích thư c (chi u dài) t ng c nh th a; + To đ t ng đ nh th a; + Ranh gi i di n tích chi m đ t c a tài s n g n li n v i đ t (g m nhà ho c cơng trình ki n trúc khác, cây lâu năm, r ng cây); + M c gi i, ch gi i quy ho ch; + M c gi i, ch gi i hành lang b o v an tồn cơng trình; 16
- + T l c a sơ đ . M t sau c a sơ đ th hi n thơng tin v giá đ t, tài s n g n li n v i đ t. Nguyên t c l p S m c kê 1. S đư c l p t b n đ đ a chính và các tài li u đi u tra đo đ c đã đư c hồn ch nh sau khi xét duy t c p gi y ch ng nh n và x lý các trư ng h p vi ph m chính sách đ t đai ho c đư c in ra t cơ s d li u đ a chính; 2. Thơng tin th a đ t và các đ i tư ng chi m đ t khác trên S ph i phù h p v i hi n tr ng s d ng đ t; 3. Th a đ t đã c p gi y ch ng nh n mà cĩ thay đ i n i dung thơng tin so v i hi n tr ng khi đo v b n đ đ a chính thì ph i đư c ch nh s a cho th ng nh t v i gi y ch ng nh n; 4. S m c kê đ t đai đư c l p chung cho các t b n đ đ a chính theo trình t th i gian l p b n đ . Thơng tin trên m i t b n đ đư c ghi vào m t ph n g m các trang liên t c trong S . Khi ghi h t S thì l p quy n ti p theo đ ghi cho các t b n đ cịn l i và ph i b o đ m nguyên t c thơng tin c a m i t b n đ đư c ghi tr n trong m t quy n; 5. Nơi b n đ đ a chính cĩ nhi u lo i t l thì t b n đ t l nh vào trư c, t b n đ t l l n hơn vào sau; 6. Trư ng h p trích đo đ a chính th a đ t ho c s d ng sơ đ , b n đ khơng ph i là b n đ đ a chính thì l p riêng S m c kê đ t đai đ th hi n thơng tin v th a đ t theo t trích đo đ a chính, sơ đ , b n đ đĩ; th t th hi n trong S theo th t s hi u c a t trích đo, s hi u t b n đ , sơ đ ; s hi u c a t trích đo đư c ghi vào c t "S th t th a đ t", ghi s “00” vào c t “S th t t b n đ ”, ghi “Trích đo đ a chính” vào c t "Ghi chú". N i dung thơng tin v th a đ t và thơng tin v các cơng trình theo tuy n và các đ i tư ng th y văn theo tuy n đư c ghi như quy đ nh đ i v i b n đ đ a chính; 7. S l p cho t ng xã, phư ng, th tr n theo đ a gi i đã xác đ nh, do cán b đ a chính xã ch u trách nhi m l p. S ph i đư c Văn phịng đăng kí quy n s d ng đ t xác nh n, S Tài nguyên và Mơi trư ng duy t m i cĩ giá tr pháp lý; 8. S l p thành 3 b : b g c lưu t i S Tài nguyên và Mơi trư ng, 1 b lưu t i phịng Tài nguyên và Mơi trư ng c p huy n; 1 b lưu t i tr s y ban nhân dân xã, do cán b đ a chính xã tr c ti p qu n lý. Các trư ng h p c n ch nh lý s m c kê 1. Cĩ thay đ i s hi u th a đ t; 2. T o th a đ t m i; 17
- 3. Th a đ t b s t l t nhiên làm thay đ i ranh gi i th a; 4. Thay đ i lo i đ t; 5. ðư ng giao thơng; cơng trình thu l i theo tuy n; sơng, ngịi, kênh, r ch su i đư c t o l p m i ho c cĩ thay đ i v ranh gi i; 6. Cĩ thay đ i v m c gi i và đư ng đ a gi i hành chính các c p, đ a danh và các ghi chú thuy t minh trên b n đ ; 7. Cĩ thay đ i ngư i s d ng đ t, ngư i s d ng đ t đư c phép đ i tên. 1.2.2.3. S đ a chính Khái ni m S đ a chính là s đư c l p theo đơn v hành chính c p xã đ th hi n thơng tin v ngư i s d ng đ t và thơng tin v s d ng đ t c a ngư i đĩ đ i v i th a đ t đã c p gi y ch ng nh n. M c đích l p S đ a chính S đ a chính đư c thành l p nh m đăng kí tồn b di n tích đ t đai đã đư c Nhà nư c giao quy n s d ng cho các ch s d ng đ t vào các m c đích khác nhau và tồn b đ t chưa giao chưa cho thuê s d ng, làm cơ s đ Nhà nư c th c hi n ch c năng qu n lý đ t đai theo đúng pháp lu t, đ ng th i b o v quy n s d ng h p pháp c a ngư i s d ng đ t. S đ a chính đư c l p đ qu n lý vi c s d ng đ t c a ngư i s d ng đ t và đ tra c u thơng tin đ t đai cĩ liên quan đ n t ng ngư i s d ng đ t. N i dung S đ a chính (Tham kh o M u s : 01/ðK Thơng tư 09/2007) Hình 1.5: Trang bìa S đ a chính 18
- Trang bìa ngồi (m t trư c) s , n i dung g m: Tên s : "S đ a chính"; Tên xã, s th t quy n (ghi gáy s ). Trang bìa ph , n i dung g m: Qu c hi u; Tên s : "S đ a chính"; Nơi l p s g m: t nh, mã t nh; huy n, mã huy n; xã, mã xã; S hi u quy n s đ a chính, tên đi m dân cư (c m dân cư); Ngày, tháng, năm; ch ký; đĩng d u xác nh n c a Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t; Ngày, tháng, năm; ch ký; đĩng d u duy t c a S Tài nguyên và Mơi trư ng. Hình 1.6: Trang n i dung S đ a chính Trang S đ a chính, n i dung g m: Ngư i s d ng đ t g m tên, đ a ch và thơng tin v ch ng minh nhân dân, h chi u, h kh u, quy t đ nh thành l p t ch c, gi y đăng ký kinh doanh c a t ch c kinh t , gi y phép đ u tư c a nhà đ u tư nư c ngồi; 19
- Các th a đ t mà ngư i s d ng đ t s d ng g m mã th a, di n tích, hình th c s d ng đ t (s d ng riêng ho c s d ng chung), m c đích s d ng, th i h n s d ng, ngu n g c s d ng, s phát hành và s vào s gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t; Ghi chú v th a đ t và quy n s d ng đ t g m giá đ t, tài s n g n li n v i đ t (nhà , cơng trình ki n trúc khác, cây lâu năm, r ng cây), nghĩa v tài chính chưa th c hi n, tình tr ng đo đ c l p b n đ đ a chính, nh ng h n ch v quy n s d ng đ t (thu c khu v c ph i thu h i theo quy ho ch s d ng đ t nhưng chưa cĩ quy t đ nh thu h i, thu c hành lang b o v an tồn cơng trình, thu c đ a bàn cĩ quy đ nh h n ch di n tích xây d ng); Nh ng bi n đ ng v s d ng đ t trong quá trình s d ng đ t g m nh ng thay đ i v th a đ t, v ngư i s d ng, v ch đ s d ng đ t, v quy n và nghĩa v c a ngư i s d ng đ t, v gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t. Ngồi ra cịn cĩ trang m c l c ngư i s d ng đ t đ tra c u S đ a chính. Nguyên t c l p s 1. S đ a chính đư c l p trên cơ s đơn xin đăng ký quy n s d ng đ t đã đư c xét duy t và cho phép s d ng (ngư i s d ng đ t đã đư c Nhà nư c giao quy n s d ng đ t); 2. S đ a chính đư c l p g m cĩ 3 ph n: Ph n m t bao g m ngư i s d ng đ t là t ch c, cơ s tơn giáo, ngư i Vi t Nam đ nh cư nư c ngồi khơng thu c trư ng h p mua nhà g n v i đ t , t ch c và cá nhân nư c ngồi; Ph n hai bao g m ngư i s d ng đ t là các h gia đình, cá nhân, c ng đ ng dân cư và ngư i Vi t Nam đ nh cư nư c ngồi đư c mua nhà g n v i đ t ; Ph n ba bao g m ngư i s d ng đ t là ngư i mua căn h trong nhà chung cư. 3. Th t c a ngư i s d ng đ t th hi n trong S đ a chính đư c s p x p theo th t c p gi y ch ng nh n đ i v i gi y ch ng nh n đ u tiên c a ngư i đĩ; 4. M i trang S đ ghi d li u đ a chính c a m t ngư i s d ng đ t g m t t c các th a đ t thu c quy n s d ng c a ngư i đĩ; ngư i s d ng nhi u th a đ t ghi vào m t trang khơng h t thì ghi vào nhi u trang; cu i trang ghi s trang ti p theo c a ngư i đĩ, đ u trang ti p theo c a ngư i đĩ ghi s trang trư c c a ngư i đĩ; trư ng h p trang ti p theo quy n khác thì ghi thêm s hi u quy n sau s trang; 5. ð i v i th a đ t s d ng chung (tr nhà chung cư) thì ghi vào trang c a t ng ngư i s d ng đ t và ghi di n tích là s d ng chung; 6. N i dung thơng tin trên S đ a chính ph i th ng nh t v i gi y ch ng nh n đã c p. 20
- Các trư ng h p c n đư c ch nh lý S đ a chính 1. Cĩ thay đ i ngư i s d ng đ t, ngư i s d ng đ t đư c phép đ i tên; 2. Cĩ thay đ i s hi u, đ a ch , di n tích th a đ t, tên đơn v hành chính nơi cĩ đ t; 3. Cĩ thay đ i hình th c, m c đích, th i h n s d ng đ t; 4. Cĩ thay đ i nh ng h n ch v quy n c a ngư i s d ng đ t, 5. Cĩ thay đ i v nghĩa v tài chính mà ngư i s d ng đ t ph i th c hi n; 6. Ngư i s d ng đ t th c hi n các quy n chuy n đ i, chuy n như ng, cho thuê, cho thuê l i, th a k , t ng cho; th ch p, b o lãnh, gĩp v n b ng quy n s d ng đ t; 7. Chuy n t hình th c đư c Nhà nư c cho thuê đ t sang hình th c đư c Nhà nư c giao đ t cĩ thu ti n s d ng đ t; 8. C p đ i, c p l i gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t. 1.2.2.4. S theo dõi bi n đ ng đ t đai Khái ni m: S theo dõi bi n đ ng đ t đai là s đư c l p đ theo dõi các trư ng h p cĩ thay đ i trong s d ng đ t g m thay đ i kích thư c và hình d ng th a đ t, ngư i s d ng đ t, m c đích s d ng đ t, th i h n s d ng đ t, quy n và nghĩa v c a ngư i s d ng đ t. M c đích l p s S theo dõi bi n đ ng đ t đai đư c l p đ theo dõi tình hình đăng ký bi n đ ng v s d ng đ t và làm cơ s đ th c hi n th ng kê di n tích đ t đai hàng năm. S đư c l p đ theo dõi và qu n lý quá trình bi n đ ng đ t; ch nh lý h sơ đ a chính. N i dung s (Tham kh o m u s 03/ðK Thơng tư 09/2007). 21
- Hình 1.7: Trang bìa S theo dõi bi n đ ng đ t đai Trang bìa ngồi (m t trư c) s , n i dung g m: Tên s : "S theo dõi bi n đ ng đ t đai"; Tên xã, s th t quy n (ghi gáy s ). Trang bìa ph , n i dung g m: Qu c hi u. Tên s : "S theo dõi bi n đ ng đ t đai"; Nơi l p s g m: t nh, mã t nh; huy n, mã huy n; xã, mã xã; 22
- S th t quy n s theo dõi bi n đ ng đ t đai. Hình 1.8: Trang n i dung S theo dõi bi n đ ng đ t đai N i dung s theo dõi bi n đ ng đ t đai g m các c t: s th t , tên và đ a ch c a ngư i đăng ký bi n đ ng, th i đi m đăng ký bi n đ ng, th a đ t bi n đ ng và n i dung bi n đ ng (thay đ i v th a đ t, v ngư i s d ng, v ch đ s d ng đ t, v quy n c a ngư i s d ng đ t, v gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t). Nguyên t c l p s 1. S đư c l p ngay sau khi k t thúc đăng ký đ t đai ban đ u. 2. Vi c ghi vào s th c hi n đ i v i t t c các trư ng h p đăng ký bi n đ ng v s d ng đ t đã đư c ch nh lý, c p nh t vào sơ s d li u đ a chính, s đ a chính. 3. Th t ghi vào s th c hi n theo th t th i gian đăng ký bi n đ ng v s d ng đ t. 4. Yêu c u đ i v i thơng tin ghi trong s theo dõi bi n đ ng đ t đai như sau: H , tên và đ a ch c a ngư i đăng ký bi n đ ng v s d ng đ t; Th i đi m đăng ký bi n đ ng ghi chính xác đ n phút; Mã th a c a th a đ t cĩ bi n đ ng ho c mã th a c a th a đ t m i đư c t o thành; N i dung bi n đ ng ghi vào s đ i v i t ng trư ng h p đư c th c hi n theo hư ng d n chi ti t t i các trang đ u c a m i quy n s . 23
- 1.3. Cơ s d li u đ a chính 1.3.1 . Các thành ph n c a cơ s d li u đ a chính Cơ s d li u đ a chính bao g m d li u b n đ đ a chính và các d li u thu c tính đ a chính. D li u b n đ đ a chính đư c l p đ mơ t các y u t t nhiên cĩ liên quan đ n vi c s d ng đ t bao g m các thơng tin: V trí, hình d ng, kích thư c, to đ đ nh th a, s th t , di n tích, m c đích s d ng c a các th a đ t; V trí, hình d ng, di n tích c a h th ng thu văn g m sơng, ngịi, kênh, r ch, su i; h th ng thu l i g m h th ng d n nư c, đê, đ p, c ng; h th ng đư ng giao thơng g m đư ng b , đư ng s t, c u và các khu v c đ t chưa s d ng khơng cĩ ranh gi i th a khép kín; V trí, t a đ các m c gi i và đư ng đ a gi i hành chính các c p, m c gi i và ch gi i quy ho ch s d ng đ t, m c gi i và ranh gi i hành lang b o v an tồn cơng trình; ði m to đ đ a chính, đ a danh và các ghi chú thuy t minh. Các d li u thu c tính đ a chính đư c l p đ th hi n n i dung c a S m c kê đ t đai, S đ a chính và S theo dõi bi n đ ng đ t đai quy đ nh t i ði u 47 c a Lu t ð t đai 2003 bao g m các thơng tin: Th a đ t g m mã th a, di n tích, tình tr ng đo đ c l p b n đ đ a chính; Các đ i tư ng cĩ chi m đ t nhưng khơng t o thành th a đ t (khơng cĩ ranh gi i khép kín trên b n đ ) g m tên g i, mã c a đ i tư ng, di n tích c a h th ng th y văn, h th ng th y l i, h th ng đư ng giao thơng và các khu v c đ t chưa s d ng khơng cĩ ranh gi i th a khép kín; Ngư i s d ng đ t ho c ngư i qu n lý đ t g m tên, đ a ch , thơng tin v ch ng minh nhân dân ho c h chi u, văn b n v vi c thành l p t ch c; Tình tr ng s d ng c a th a đ t g m hình th c s d ng, th i h n s d ng, ngu n g c s d ng, nh ng h n ch v quy n s d ng đ t, s hi u gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t đã c p, m c đích s d ng, giá đ t, tài s n g n li n v i đ t, nghĩa v tài chính v đ t đai; Nh ng bi n đ ng v s d ng đ t trong quá trình s d ng g m nh ng thay đ i v th a đ t, v ngư i s d ng đ t, v tình tr ng s d ng đ t. 1.3.2. D li u thu c tính đ a chính 1.3.2.1 . D li u th a đ t Khái ni m v th a đ t 24
- Th a đ t là đơn v cơ b n trong qu n lý đ t đai, đư c th hi n c th trong h sơ đ a chính. Th a đ t là ph n di n tích đ t đư c gi i h n b i ranh gi i xác đ nh trên th c đ a ho c đư c mơ t trên h sơ đ a chính theo quy đ nh như sau: Ranh gi i th a đ t trên th c đ a đư c xác đ nh b ng các c nh th a là tâm c a đư ng ranh gi i t nhiên ho c đư ng n i gi a các m c gi i ho c đ a v t c đ nh (là d u m c ho c c c m c) t i các đ nh li n k c a th a đ t; Ranh gi i th a đ t mơ t trên h sơ đ a chính đư c xác đ nh b ng các c nh th a là đư ng ranh gi i t nhiên ho c đư ng n i gi a các m c gi i ho c đ a v t c đ nh. Th a đ t đư c xác l p như sau: Th a đ t đã đư c ngư i s d ng đ t t o l p, đang s d ng và đư c Nhà nư c cơng nh n; Th a đ t đư c hình thành khi Nhà nư c giao đ t, cho thuê đ t; Th a đ t đư c hình thành trong quá trình s d ng đ t do h p nhi u th a đ t thành m t th a đ t (g i là h p th a) ho c tách m t th a đ t thành nhi u th a đ t (g i là tách th a) theo yêu c u c a qu n lý ho c nhu c u c a ngư i s d ng đ t phù h p v i quy đ nh c a pháp lu t v đ t đai. Mã th a đ t (MT) đư c xác đ nh duy nh t đ i v i m i th a đ t, là m t b g m ba (03) s đư c đ t liên ti p nhau cĩ d u ch m (.) ngăn cách: MT = MX.SB.ST Trong đĩ: MX: là mã s đơn v hành chính c p xã đư c quy đ nh t i Quy t đ nh s 124/2004/Qð TTg ngày 08 tháng 7 năm 2004 c a Th tư ng Chính ph v vi c ban hành b ng danh m c và mã s các đơn v hành chính Vi t Nam; SB: là s hi u và s th t t b n đ đ a chính (cĩ th a đ t) c a đơn v hành chính c p xã đư c đánh s liên ti p t s 01 tr đi theo nguyên t c t t l nh đ n t l l n và t trái sang ph i, t trên xu ng dư i đ i v i các b n đ cĩ cùng t l ; ST: là s th t th a đ t trên t b n đ đ a chính đư c đánh s liên ti p t s 1 tr đi theo nguyên t c t trái sang ph i, t trên xu ng dư i. L p d li u th a đ t D li u th a đ t đư c xây d ng th ng nh t v i b n đ đ a chính ho c các lo i b n đ , sơ đ khác hi n cĩ ho c b n trích đo đ a chính th a đ t đã đư c nghi m thu đ s d ng; khi c p gi y ch ng nh n mà n i dung d li u th a đ t cĩ thay đ i thì d li u th a đ t ph i đư c ch nh lý th ng nh t v i gi y ch ng nh n đã c p; 25
- N i dung d li u th a đ t đư c th hi n như sau: Mã th a đ t. Di n tích th a đ t đư c th hi n theo đơn v mét vuơng (m 2), đư c làm trịn s đ n m t (01) ch s th p phân; đư c xác đ nh di n tích s d ng chung và di n tích s d ng riêng. Tình tr ng đo đ c th hi n lo i b n đ , sơ đ ho c trích đo đ a chính th a đ t đã s d ng, th i đi m hồn thành đo đ c (th i đi m nghi m thu), tên đơn v đã th c hi n vi c đo đ c; 1.3.2.2 . D li u ngư i s d ng đ t D li u ngư i s d ng đ t đư c xây d ng đ i v i t t c các th a đ t đang cĩ ngư i s d ng đ th hi n các thơng tin v mã lo i đ i tư ng s d ng đ t, tên, đ a ch và các thơng tin khác c a ngư i s d ng đ t; Mã lo i đ i tư ng s d ng đ t đư c th hi n như sau: “GDC” đ i v i h gia đình, cá nhân; “UBS” đ i v i U ban nhân dân c p xã; “TKT” đ i v i t ch c kinh t trong nư c; “TCN” đ i v i cơ quan nhà nư c, t ch c chính tr , t ch c chính tr xã h i, đơn v vũ trang nhân dân và t ch c s nghi p c a nhà nư c; “TKH” đ i v i t ch c khác trong nư c và cơ s tơn giáo; “TLD” đ i v i doanh nghi p liên doanh v i nư c ngồi; “TVN” đ i v i doanh nghi p 100% v n nư c ngồi; “TNG” đ i v i t ch c nư c ngồi cĩ ch c năng ngo i giao; “CDS” đ i v i c ng đ ng dân cư; Th a đ t đã c p gi y ch ng nh n thì thơng tin v ngư i s d ng đ t ph i th ng nh t v i gi y ch ng nh n. Th a đ t chưa c p gi y ch ng nh n thì th hi n tên c a ngư i đang s d ng th a đ t đĩ (đ i v i h gia đình thì ch ghi tên c a ngư i đ i di n h gia đình đĩ). 1.3.2.3 D li u v ngư i qu n lý đ t D li u v ngư i qu n lý đ t đư c xây d ng đ i v i các th a đ t đư c Nhà nư c giao cho các t ch c, c ng đ ng dân cư đ qu n lý theo quy đ nh t i ði u 3 c a Ngh đ nh s 181/2004/Nð CP ngày 29 tháng 11 năm 2004 c a Chính ph v thi hành Lu t ð t đai 2003; 26
- D li u v ngư i qu n lý đ t bao g m tên c a t ch c, c ng đ ng dân cư đư c giao qu n lý đ t và mã c a lo i đ i tư ng qu n lý đ t. Mã c a lo i đ i tư ng đư c giao qu n lý đ t đư c th hi n như sau: "UBQ" đ i v i y ban nhân dân c p xã; "TPQ" đ i v i T ch c phát tri n qu đ t; "TKQ" đ i v i các t ch c khác; "CDQ" đ i v i c ng đ ng dân cư. 1.3.2.4 . D li u v hình th c s d ng đ t chung, riêng Trư ng h p tồn b di n tích th a đ t thu c quy n s d ng c a m t ngư i s d ng đ t là m t cá nhân ho c m t h gia đình, m t c ng đ ng dân cư, m t t ch c trong nư c, m t cơ s tơn giáo, m t cá nhân nư c ngồi, m t t ch c nư c ngồi, m t ngư i Vi t Nam đ nh cư nư c ngồi thì ghi di n tích c a th a đ t đĩ vào m c S d ng riêng và ghi "khơng" vào m c S d ng chung; Trư ng h p tồn b di n tích th a đ t thu c quy n s d ng c a nhi u ngư i s d ng đ t thì ghi di n tích đĩ vào m c S d ng chung và ghi "khơng" vào m c S d ng riêng; Trư ng h p th a đ t cĩ ph n di n tích thu c quy n s d ng chung c a nhi u ngư i s d ng đ t và cĩ ph n di n tích thu c quy n s d ng riêng c a t ng ngư i s d ng đ t thì ghi di n tích đ t s d ng chung vào m c S d ng chung, di n tích đ t s d ng riêng vào m c S d ng riêng. 1.3.2.5. D li u m c đích s d ng đ t D li u m c đích s d ng c a th a đ t đư c xây d ng đ i v i t t c các th a đ t, các đ i tư ng chi m đ t nhưng khơng t o thành th a đ t bao g m: m c đích s d ng đ t theo gi y ch ng nh n đã c p, m c đích s d ng đ t theo ch tiêu ki m kê đ t đai, m c đích s d ng đ t theo quy ho ch s d ng đ t đã đư c xét duy t; trư ng h p đ a phương cĩ quy đ nh thêm v m c đích s d ng đ t chi ti t thì ghi thêm m c đích s d ng đ t chi ti t đĩ; M c đích s d ng đ t đư c xác đ nh và s d ng th ng nh t trong c nư c bao g m tên g i, mã (ký hi u), gi i thích cách xác đ nh. Phân lo i m c đích s d ng đ t và gi i thích cách xác đ nh m c đích s d ng đ t đư c hư ng d n c th t i Thơng tư hư ng d n th c hi n th ng kê, ki m kê đ t đai và xây d ng b n đ hi n tr ng s d ng đ t c a B Tài nguyên và Mơi trư ng; M c đích s d ng đ t đư c ghi b ng tên g i trong gi y ch ng nh n và th hi n b ng mã trong h th ng d li u đ a chính như sau: B ng 1.1: M c đích s d ng thu c nhĩm đ t nơng nghi p 27
- 1 LUA đ t tr ng lúa 6 RPH đ t r ng phịng h 2 COC đ t c dùng vào chăn nuơi 7 RDD đ t r ng đ c d ng 3 HNK đ t tr ng cây hàng năm khác 8 NTS đ t nuơi tr ng thu s n 4 CLN đ t tr ng cây lâu năm 9 LMU đ t làm mu i 5 RSX đ t r ng s n xu t 10 NKH đ t nơng nghi p khác B ng 1.2: M c đích s d ng thu c nhĩm đ t phi nơng nghi p 1 ONT đ t t i nơng thơn 15 DVH đ t cơ s văn hĩa 2 ODT đ t t i đơ th 16 DYT đ t cơ s y t đ t tr s cơ quan, cơng tr ình đ t cơng trình bưu chính, vi n 3 TSC 17 DBV s nghi p c a Nhà nư c thơng 4 TSK là đ t tr s khác 18 DTT đ t cơ s th d c th thao 5 CQP đ t qu c phịng 19 DKH đ t cơ s nghiên c u khoa h c 6 CAN đ t an ninh 20 DXH đ t cơ s d ch v v xã h i 7 SKK đ t khu cơng nghi p 21 DCH đ t ch 8 SKC đ t cơ s s n xu t, kinh doanh 22 DDT đ t cĩ di tích, danh th ng 9 SKS đ t cho ho t đ ng khống s n 23 DRA đ t bãi th i, x lý ch t th i 10 SKX đ t s n xu t v t li u, g m s 24 TON đ t tơn giáo 11 DGT đ t giao thơng 25 TIN đ t tín ngư ng 12 DTL đ t th y l i 26 NTD đ t nghĩa trang, nghĩa đ a 13 DNL đ t cơng trình năng lư ng 27 MNC đ t cĩ m t nư c chuyên dùng 14 DGD đ t cơ s giáo d c đào t o 28 PNK đ t phi nơng nghi p khác Trư ng h p d li u m c đích s d ng đ t đư c xây d ng theo k t qu c p gi y ch ng nh n trư c ngày 02 tháng 12 năm 2004 thì trong cơ s d li u ph i đư c th hi n l i b ng mã theo quy đ nh trên; M c đích s d ng đ t theo quy ho ch s d ng đ t đã đư c xét duy t đư c ghi b ng mã quy đ nh t i Thơng tư hư ng d n l p, đi u ch nh và th m đ nh quy ho ch, k ho ch s d ng đ t c a B Tài nguyên và Mơi trư ng; M c đích s d ng đ t theo ch tiêu ki m kê đ t đai đư c th hi n b ng mã th ng nh t v i b n đ đ a chính như sau: B ng 1.3: M c đích s d ng thu c nhĩm đ t nơng nghi p 1 LUC đ t chuyên tr ng lúa nư c 13 RSM đ t tr ng r ng s n xu t 28
- 2 LUK đ t tr ng lúa nư c cịn l i 14 RPN đ t cĩ r ng t nhiên phịng h 3 LUN đ t tr ng lúa nương; 15 RPT đ t cĩ r ng tr ng phịng h 4 COC đ t c dùng vào chăn nuơi 16 RPK đ t khoanh nuơi ph c h i r ng phịng h 5 BHK đ t b ng tr ng cây h àng năm 17 RPM đ t tr ng r ng phịng h khác 6 NHK đ t nương r y tr ng cây h àng 18 RDN đ t cĩ r ng t nhiên đ c d ng năm khác 7 LNC đ t tr ng cây cơng nghi p lâu 19 RDT đ t cĩ r ng tr ng đ c d ng năm 8 LNQ đ t tr ng cây ăn qu lâu năm 20 RDK đ t khoanh nuơi ph c h i r ng đ c d ng 9 LNK đ t tr ng cây lâu năm khác 21 RDM đ t tr ng r ng đ c d ng 10 RSN đ t cĩ r ng t nhiên s n xu t 22 TSL đ t nuơi tr ng thu s n nư c l , m n 11 RST đ t cĩ r ng tr ng s n xu t 23 TSN đ t chuyên nuơi tr ng thu s n nư c ng t 12 RSK đ t khoanh nuơi ph c h i r ng 24 LMU đ t làm mu i s n xu t 25 NKH đ t nơng nghi p khác M c đích s d ng thu c nhĩm đ t phi nơng nghi p: Tương t như ghi vào gi y ch ng nh n và cĩ thêm "SON" là đ t sơng, ngịi, kênh, r ch, su i; Lo i đ t thu c nhĩm đ t chưa s d ng g m: + "BCS" là đ t b ng chưa s d ng; + "DCS" là đ t đ i núi chưa s d ng; + "NCS" là núi đá khơng cĩ r ng cây. 1.3.2.6 . D li u ngu n g c s d ng đ t ðư c xây d ng đ i v i các th a đ t đã đư c c p gi y ch ng nh n; đư c xác đ nh b ng tên g i (mơ t ngu n g c c a th a đ t mà ngư i s d ng đ t đư c quy n s d ng) như trên gi y ch ng nh n và đư c th hi n b ng mã trong cơ s d li u. Trư ng h p c p gi y ch ng nh n l n đ u mà Nhà nư c đã cĩ quy t đ nh giao đ t, cho thuê đ t, cĩ h p đ ng thuê đ t ho c ph i chuy n sang thuê đ t thì ghi như sau: "DG KTT" đ i v i trư ng h p Nhà nư c giao đ t khơng thu ti n s d ng đ t; 29
- "DG CTT" đ i v i trư ng h p Nhà nư c giao đ t cĩ thu ti n s d ng; "DT TML" đ i v i trư ng h p Nhà nư c cho thuê đ t tr ti n m t; "DT THN" đ i v i trư ng h p Nhà nư c cho thuê đ t tr ti n hàng. Trư ng h p đư c Nhà nư c cơng nh n quy n s d ng đ t và c p gi y ch ng nh n l n đ u đ i v i ngư i đang s d ng đ t mà trư c đĩ khơng cĩ quy t đ nh giao đ t, cho thuê đ t, h p đ ng thuê đ t, khơng thu c đ i tư ng ph i chuy n sang thuê đ t c a Nhà nư c thì ghi “CNQ”; Trư ng h p tách th a, h p th a, nh n chuy n quy n s d ng đ t và trư ng h p c p l i ho c c p đ i gi y ch ng nh n thì ghi ngu n g c s d ng đ t theo quy đ nh m i như 2 trư ng h p trên; Trư ng h p thuê, thuê l i quy n s d ng đ t c a doanh nghi p đ u tư h t ng trong khu cơng nghi p thì ghi "DT KCN"; Trư ng h p th a đ t g m nhi u ph n di n tích cĩ ngu n g c s d ng đ t khác nhau thì th hi n ngu n g c s d ng đ i v i t ng ph n di n tích tương ng theo t t c các trư ng h p trên; Trư ng h p s h u căn h nhà chung cư thì ghi "SH NCC"; Trư ng h p chuy n m c đích s d ng đ t thì th hi n b ng h th ng mã bao g m: mã ngu n g c như trên gi y ch ng nh n đã c p l n đ u trư c khi chuy n m c đích, mã m c đích s d ng trư c khi chuy n đư c ghi trong ngo c đơn (.), mã hình th c tr ti n khi đư c chuy n m c đích s d ng (KTT khơng thu ti n s d ng đ t, CTT thu ti n s d ng đ t, TML tr ti n thuê đ t m t l n, THN tr ti n thuê đ t hàng năm, k c trư ng h p đư c mi n, gi m nghĩa v tài chính), mã m c đích s d ng đ t sau khi chuy n đư c ghi trong ngo c đơn (.) 1.3.2.7 . D li u th i h n s d ng đ t ðư c xây d ng đ i v i các th a đ t đã đư c c p gi y ch ng nh n và đư c th hi n th ng nh t v i gi y ch ng nh n đã c p. Th i h n s d ng đ t đư c Nhà nư c giao đ t, cho thuê đ t hay cơng nh n quy n s d ng đ t là "Lâu dài" đ i v i trư ng h p s d ng đ t n đ nh lâu dài; th hi n th i đi m (ngày, tháng, năm) h t h n s d ng đ t đ i v i trư ng h p s d ng đ t cĩ th i h n. Trư ng h p th a đ t cĩ vư n, ao g n li n v i nhà thu c khu dân cư và di n tích đ t đư c cơng nh n nh hơn di n tích th a đ t thì th i h n s d ng đ t đư c xác đ nh cho t ng ph n di n tích cĩ m c đích s d ng khác nhau, trong đĩ th i h n s d ng đ t đ i v i di n tích đ t là "Lâu dài", th i h n s d ng đ i v i đ t thu c nhĩm đ t nơng nghi p đ i v i t ng m c đích s d ng c th theo hi n tr ng s d ng. 1.3.2.8 . D li u nghĩa v tài chính v đ t đai 30
- Trư ng h p đư c Nhà nư c giao đ t khơng thu ti n ho c đư c cơng nh n như giao đ t khơng thu ti n s d ng đ t đ i v i t ch c thì th hi n t ng giá tr quy n s d ng đ t đư c Nhà nư c giao t i th i đi m cĩ quy t đ nh giao đ t và đư c ghi “Giá tr quy n s d ng đ t là (ghi s ti n b ng s và b ng ch )”; trư ng h p khơng cĩ quy t đ nh giao đ t ho c trong quy t đ nh giao đ t chưa th hi n giá tr quy n s d ng đ t thì xác đ nh giá tr quy n s d ng đ t t i th i đi m c p gi y ch ng nh n; Trư ng h p đư c Nhà nư c giao đ t cĩ thu ti n thì th hi n t ng s ti n s d ng đ t ph i n p, s ti n đã n p, th i gian đã n p và đư c ghi “Ti n s d ng đ t ph i n p (ghi s ti n b ng s và b ng ch ); s ti n s d ng đ t đã n p ngày / / là (ghi s ti n b ng s và b ng ch ); Trư ng h p đư c mi n ti n s d ng đ t thì th hi n t ng giá tr quy n s d ng đ t đư c Nhà nư c giao như trư ng h p đư c Nhà nư c giao đ t khơng thu ti n, ti p theo ghi “ đư c mi n ti n s d ng đ t”; trư ng h p đư c gi m ti n s d ng đ t thì ti p theo ghi “ đư c gi m (ghi s ti n b ng s và b ng ch ho c s ph n trăm đư c gi m)”; Trư ng h p đư c n nghĩa v tài chính thì th hi n như sau: Trư ng h p h gia đình, cá nhân đã ho c đư c ghi n nghĩa v tài chính mà s n khơng tính thành ti n thì ghi “N (ghi lo i nghĩa v tài chính đư c ghi n ) theo Thơng báo s ngày / / c a (ghi tên cơ quan thu ra Thơng báo n u cĩ)”; Trư ng h p h gia đình, cá nhân đã đư c ghi n nghĩa v tài chính mà s ti n n đã đư c xác đ nh c th thì ghi “N (ghi lo i nghĩa v tài chính đư c ghi n ) là (ghi s ti n đư c n b ng s và b ng ch ) theo Thơng báo s ngày / / c a (ghi tên cơ quan thu ra Thơng báo)”; Khi đã thanh tốn xong n (cĩ ch ng t đã n p ti n đ i v i nghĩa v tài chính đã ghi n ) thì ghi “ðã n p (ghi lo i nghĩa v tài chính đã tr n ) là (ghi s ti n đã tr b ng s và b ng ch ) theo (ghi lo i ch ng t đã n p ti n và s ch ng t , ngày tháng năm l p ch ng t ); Trư ng h p đư c Nhà nư c cho thuê đ t tr ti n m t l n thì th hi n t ng s ti n thuê đ t ph i n p, s ti n đã n p, th i gian đã n p và đư c ghi “Ti n thuê đ t ph i n p (ghi s ti n b ng s và b ng ch ); s ti n thuê đ t đã n p ngày / / là (ghi s ti n b ng s và b ng ch ). Trư ng h p đư c mi n ti n thuê đ t thì ghi “S ti n thuê đ t ph i n p m t l n là (ghi s ti n b ng s và b ng ch ) đư c mi n ti n thuê đ t”; trư ng h p đư c gi m ti n thuê đ t thì ghi “S ti n thuê đ t ph i n p m t l n là (ghi s ti n b ng s và b ng ch ) đư c gi m (ghi s ti n b ng s và b ng ch ho c ph n trăm đư c gi m)”; Trư ng h p đư c Nhà nư c cho thuê đ t tr ti n hàng năm thì th hi n m c giá ti n thuê, s ti n thuê ph i n p hàng năm (cho c trư ng h p xác đ nh lúc b t đ u thuê và trư ng h p cĩ đi u ch nh) và đư c ghi “M c giá thuê đ t là (ghi giá ti n b ng s 31
- và b ng ch ); s ti n thuê đ t ph i n p hàng năm là (ghi s ti n b ng s và b ng ch )”; trư ng h p ngư i s d ng đ t xin n p trư c ti n thuê đ t cho m t s năm thì ghi ti p “; đã n p trư c s ti n thuê đ t là (ghi s ti n b ng s và b ng ch ) cho năm (ghi s năm đã n p trư c ti n thuê đ t)”. Trư ng h p đư c mi n ti n thuê đ t thì ghi “M c giá thuê đ t là (ghi giá ti n b ng s và b ng ch ) đư c mi n ti n thuê đ t”; trư ng h p đư c gi m ti n thuê đ t thì ghi “M c giá thuê đ t là (ghi giá ti n b ng s và b ng ch ) đư c gi m (ghi s ti n b ng s và b ng ch ho c ph n trăm đư c gi m hàng năm) trong th i gian năm (ghi s năm đư c gi m)”; Trư ng h p đư c Nhà nư c cho phép chuy n m c đích s d ng đ t, tuỳ theo nghĩa v tài chính g n hình th c chuy n m c đích s d ng mà cĩ cách ghi cho phù h p như các trư ng h p đã nêu trên. 1.3.2.9. D li u nh ng h n ch v quy n s d ng đ t ðư c xây d ng đ i v i nh ng th a đ t đã đư c c p gi y ch ng nh n. Trư ng h p th a đ t ho c m t ph n th a đ t thu c quy ho ch s d ng đ t mà ph i thu h i, đư c cơ quan cĩ th m quy n phê duy t và cơng b nhưng chưa cĩ quy t đ nh thu h i thì ghi "Th a đ t (ho c m 2 đ t) thu c khu v c quy ho ch ph i thu h i đ t theo Quy t đ nh s / ngày / / c a (ghi tên cơ quan nhà nư c đã ra Quy t đ nh) v vi c xét duy t quy ho ch s d ng đ t (ho c v vi c xét duy t quy ho ch xây d ng)"; Trư ng h p th a đ t ho c m t ph n th a đ t thu c hành lang b o v an tồn cơng trình thì ghi "Th a đ t (ho c m 2 đ t) thu c hành lang b o v an tồn cơng trình (ghi tên cơng trình cĩ hành lang) theo Quy t đ nh s / ngày / / c a (ghi tên cơ quan nhà nư c đã ra Quy t đ nh)"; Trư ng h p cĩ quy đ nh h n ch di n tích xây d ng đ i v i th a đ t thì ghi "Di n tích xây d ng khơng đư c vư t quá m 2 theo Quy t đ nh s / ngày / / c a U ban nhân dân (ghi tên đ a phương mà U ban nhân dân đã ra Quy t đ nh)". 1.3.2.10 . D li u v giá đ t ðư c xây d ng đ i v i nh ng th a đ t đang s d ng vào các m c đích s n xu t nơng nghi p, lâm nghi p, nuơi tr ng th y s n, làm mu i, đ t và đ t chuyên dùng. Giá đ t (đ ng/m 2) đư c th hi n theo giá do U ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu c Trung ương quy đ nh và cơng b hàng năm ho c theo giá đ t do các t ch c tư v n giá đ t xác đ nh; trư ng h p đ u giá quy n s d ng đ t thì th hi n giá đ t theo giá trúng đ u giá. 1.3.2.11 . D li u tài s n g n li n v i đ t 32
- ðư c xây d ng đ i v i các th a đ t đư c c p gi y ch ng nh n cĩ ghi nh n v tài s n g n li n v i đ t (g m nhà , các lo i nhà khác, cơng trình h t ng k thu t, cơng trình ki n trúc khác, r ng cây, cây lâu năm). ð i v i nhà khơng ph i nhà chung cư ho c các lo i nhà khác thì ghi "Nhà (ho c Nhà tr s , Nhà xư ng, Nhà kho, ), t ng (ghi s t ng), di n tích đ t xây d ng m 2 (ghi t ng di n tích chi m đ t c a nhà), lo i nhà (ghi lo i k t c u xây d ng c a nhà như nhà g , nhà g ch, nhà bê tơng, nhà khung thép tư ng g ch, )"; ð i v i nhà chung cư thì trong ph n d li u c a ch đ u tư ho c ch s h u nhà chung cư đư c ghi "Nhà chung cư t ng (ghi s t ng), di n tích đ t xây d ng m 2 (ghi t ng di n tích chi m đ t c a nhà chung cư), t ng s căn h (ghi t ng s căn h ), lo i nhà (ghi lo i k t c u xây d ng c a nhà như nhà bê tơng l p ghép, nhà bê tơng tư ng g ch, )"; ð i v i căn h c a nhà chung cư thu c s h u c a h gia đình, cá nhân thì trong ph n d li u c a ch s h u căn h đư c ghi "Căn h chung cư, s (ghi s hi u c a căn h ), t ng s (ghi v trí t ng cĩ căn h ), di n tích m 2 (ghi t ng di n tích s d ng c a căn h )"; ð i v i cơng trình h t ng k thu t, cơng trình ki n trúc khác thì ghi "Cơng trình (ghi lo i cơng trình như h t ng khu cơng nghi p, giao thơng, th y l i, khu vui chơi, cơng trình xây d ng khác), bao g m các h ng m c: , di n tích m 2; , di n tích m 2; (ghi tên các h ng m c cơng trình c th và di n tích chi m đ t c a h ng m c cơng trình đĩ)"; ð i v i r ng cây ho c cây lâu năm thì ghi "R ng cây (ho c Cây lâu năm), di n tích m 2 (ghi di n tích r ng ho c vư n cây lâu năm)"; Trư ng h p ch s h u tài s n g n li n v i đ t đã đư c xác đ nh theo quy đ nh c a pháp lu t thì sau nh ng n i dung theo quy đ nh t i đi m b kho n này ghi ti p "thu c s h u c a (ghi tên ch s h u)". 1.3.2.12 . D li u v gi y ch ng nh n ðư c th hi n đ i v i các th a đ t đã đư c c p gi y ch ng nh n, bao g m các thơng tin: S phát hành gi y ch ng nh n (s in trên trang m t c a gi y ch ng nh n); S vào S c p gi y ch ng nh n. 1.3.2.13 . D li u nh ng bi n đ ng v s d ng đ t trong quá trình s d ng N i dung d li u nh ng bi n đ ng v s d ng đ t ph i th hi n g m: th i đi m (ngày, tháng, năm) th c hi n đăng ký bi n đ ng; n i dung bi n đ ng và ch s tra c u h sơ bi n đ ng; 33
- Ch s tra c u h sơ bi n đ ng đư c xác đ nh duy nh t trên ph m vi c nư c cho t t c các lo i hình bi n đ ng v s d ng đ t, bao g m 04 (b n) b s và mã đư c đ t liên ti p nhau cĩ d u “ch m” ngăn cách: CS = MX.ST.MB.MC Trong đĩ: MX: là mã đơn v hành chính c p xã theo quy đ nh t i Quy t đ nh s 124/2004/Qð TTg; ST: là s th t c a h sơ bi n đ ng đã đư c gi i quy t g m cĩ 06 (sáu) ch s đư c đánh s liên ti p t s 000001 tr đi cho t t c các lo i hình bi n đ ng trong ph m vi đ a bàn qu n lý c a cơ quan cĩ th m quy n ch nh lý gi y ch ng nh n; MB: là mã c a lo i hình bi n đ ng đư c ghi b ng ký hi u theo quy đ nh; MC: là mã c a cơ quan th c hi n ch nh lý gi y ch ng nh n đư c ghi b ng ký hi u: “XA” đ i v i y ban nhân c p xã, “VP” đ i v i Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t tr c thu c Phịng Tài nguyên và Mơi trư ng, “VS” đ i v i Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t tr c thu c S Tài nguyên và Mơi trư ng, “PH” đ i v i Phịng Tài nguyên và Mơi trư ng, “SO” đ i v i S Tài nguyên và Mơi trư ng; Th i đi m th c hi n đăng ký bi n đ ng đư c xác đ nh theo th i đi m (gi phút, ngày, tháng, năm) ti p nh n h sơ h p l ; N i dung bi n đ ng và mã c a lo i hình bi n đ ng đư c th hi n đ i v i t ng trư ng h p bi n đ ng theo quy đ nh t i Thơng tư 09/2007/TT BTNMT. Ví d : Trư ng h p cho thuê, cho thuê l i quy n s d ng đ t (tr trư ng h p cho thuê, cho thuê l i quy n s d ng đ t trong khu cơng nghi p) thì ghi mã lo i bi n đ ng là “CT” và n i dung bi n đ ng đư c ghi: "Cho ơng (ho c bà, h gia đình, t ch c) (ghi tên và các thơng tin khác v ngư i thuê ho c thuê l i đ t) thuê đ t (ho c thuê l i đ t) theo h sơ s (ghi ch s tra c u h sơ cho thuê, cho thuê l i đ t)"; 1.3.2.14 . D li u v các đ i tư ng chi m đ t nhưng khơng t o thành th a đ t Các đ i tư ng chi m đ t nhưng khơng t o thành th a đ t Các đ i tư ng chi m đ t nhưng khơng t o thành th a đ t bao g m đ t xây d ng đư ng giao thơng, đ t xây d ng h th ng thu l i theo tuy n, đ t xây d ng các cơng trình khác theo tuy n, đ t sơng, ngịi, kênh, r ch, su i và các đ i tư ng thu văn khác theo tuy n, đ t chưa s d ng khơng cĩ ranh gi i th a khép kín trên t b n đ . Ranh gi i s d ng đ t xây d ng đư ng giao thơng, xây d ng h th ng thu l i theo tuy n, xây d ng các cơng trình theo tuy n khác đư c xác đ nh theo chân mái đ p ho c theo đ nh mái đào c a cơng trình. 34
- Trư ng h p đư ng giao thơng, h th ng th y l i theo tuy n, các cơng trình khác theo tuy n khơng cĩ mái đ p ho c mái đào thì xác đ nh theo ch gi i xây d ng cơng trình. Ranh gi i đ t sơng, ngịi, kênh, r ch, su i đư c xác đ nh theo đư ng mép nư c c a m c nư c trung bình. Ranh gi i đ t chưa s d ng khơng cĩ ranh gi i th a khép kín trên t b n đ đư c xác đ nh b ng ranh gi i gi a đ t chưa s d ng và các th a đ t đã xác đ nh m c đích s d ng. L p d li u các đ i tư ng chi m đ t nhưng khơng t o thành th a đ t D li u v các đ i tư ng chi m đ t nhưng khơng t o thành th a đ t bao g m tên g i và mã c a đ i tư ng chi m đ t, di n tích chi m đ t và ngư i qu n lý đ t; Tên g i và mã c a đ i tư ng chi m đ t nhưng khơng t o th a đ t đư c th hi n là XXX.SB.i (trong đĩ XXX là mã lo i đ t, SB là s th t t b n đ ; i là s th t c a t ng ph n đ i tư ng chi m đ t trên t ng t b n đ t ng đo n cơng trình ho c đo n sơng su i ho c t ng ph n đ t chưa s d ng, đư c đánh s t s 01 tr đi theo nguyên t c t trái sang ph i, t trên xu ng dư i); D li u v ngư i qu n lý đ t; Di n tích c a đ i tư ng chi m đ t khơng t o thành th a đ t đư c th hi n th ng nh t v i b n đ đ a chính đ i v i t ng đư ng giao thơng, cơng trình thu l i theo tuy n, các cơng trình khác theo tuy n, khu v c đ t chưa s d ng khơng cĩ ranh gi i th a khép kín, sơng, ngịi, kênh, r ch, su i và các đ i tư ng thu văn khác theo tuy n. 1.3.3 . Yêu c u đ i v i cơ s d li u đ a chính ðư c c p nh t, ch nh lý đ y đ theo đúng yêu c u đ i v i các n i dung thơng tin c a b n đ đ a chính và d li u thu c tính đ a chính theo quy đ nh. T cơ s d li u đ a chính in ra đư c: Gi y ch ng nh n; B n đ đ a chính theo tiêu chu n k thu t do B Tài nguyên và Mơi trư ng quy đ nh; S m c kê đ t đai và S đ a chính theo m u đã quy đ nh; Bi u th ng kê, ki m kê đ t đai, các bi u t ng h p k t qu c p gi y ch ng nh n và đăng ký bi n đ ng v đ t đai theo m u do B Tài nguyên và Mơi trư ng quy đ nh; Trích l c b n đ đ a chính, trích sao h sơ đ a chính c a th a đ t ho c m t khu đ t (g m nhi u th a đ t li n k nhau); 35
- Tìm đư c thơng tin v th a đ t khi bi t thơng tin v ngư i s d ng đ t, tìm đư c thơng tin v ngư i s d ng đ t khi bi t thơng tin v th a đ t; tìm đư c thơng tin v th a đ t và thơng tin v ngư i s d ng đ t trong d li u thu c tính đ a chính th a đ t khi bi t v trí th a đ t trên b n đ đ a chính, tìm đư c v trí th a đ t trên b n đ đ a chính khi bi t thơng tin v th a đ t, ngư i s d ng đ t trong d li u thu c tính đ a chính th a đ t; Tìm đư c các th a đ t, ngư i s d ng đ t theo các tiêu chí ho c nhĩm các tiêu chí v tên, đ a ch c a ngư i s d ng đ t, đ i tư ng s d ng đ t; v trí, kích thư c, hình th , mã, di n tích, hình th c s d ng, m c đích s d ng, ngu n g c s d ng, th i h n s d ng c a th a đ t; giá đ t, tài s n g n li n v i đ t, nh ng h n ch v quy n c a ngư i s d ng đ t, nghĩa v tài chính c a ngư i s d ng đ t; nh ng bi n đ ng v s d ng đ t c a th a đ t; s phát hành và s vào S c p gi y ch ng nh n; D li u trong cơ s d li u đ a chính đư c l p theo đúng chu n d li u đ t đai do B Tài nguyên và Mơi trư ng quy đ nh. 1.3.4 . Yêu c u đ i v i ph n m m qu n tr cơ s d li u đ a chính B o đ m nh p li u, qu n lý, c p nh t đư c thu n ti n đ i v i tồn b d li u đ a chính theo quy đ nh; B o đ m yêu c u b o m t thơng tin trong vi c c p nh t, ch nh lý d li u đ a chính trên nguyên t c ch đư c th c hi n t i Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t và ch do ngư i đư c phân cơng th c hi n; b o đ m vi c phân c p ch t ch đ i v i quy n truy nh p thơng tin trong cơ s d li u; B o đ m yêu c u v an tồn d li u; Th hi n thơng tin đ t đai theo hi n tr ng và lưu gi đư c thơng tin bi n đ ng v s d ng đ t trong l ch s ; Thu n ti n, nhanh chĩng, chính xác trong vi c khai thác các thơng tin đ t đai dư i các hình th c tra c u trên m ng; trích l c b n đ đ a chính đ i v i t ng th a đ t; trích sao S đ a chính, S m c kê đ t đai đ i v i t ng th a đ t ho c t ng ch s d ng đ t; t ng h p thơng tin đ t đai; sao thơng tin đ t đai vào thi t b nh ; B o đ m tính tương thích v i các ph n m m qu n tr cơ s d li u khác, ph n m m ng d ng đang s d ng ph bi n t i Vi t Nam. 1.3.5 . L trình xây d ng cơ s d li u đ a chính Vi c xây d ng cơ s d li u đ a chính trên ph m vi c nư c đư c ưu tiên th c hi n theo th t dư i đây: ð i v i các phư ng, th tr n ph i đư c th c hi n trư c năm 2010; ð i v i các xã đ ng b ng, trung du ph i đư c th c hi n trư c năm 2015; 36
- ð i v i các xã mi n núi, h i đ o, vùng sâu, vùng xa cĩ đi u ki n khĩ khăn thì cĩ th th c hi n sau khi đã hồn thành cho các phư ng, th tr n và các xã đ ng b ng, trung du; Trong th i gian chưa xây d ng cơ s d li u đ a chính thì th c hi n như sau: Trư ng h p đ a phương chưa l p h sơ đ a chính trên gi y thì khi th c hi n c p gi y ch ng nh n, đăng ký bi n đ ng v s d ng đ t ph i l p, ch nh lý h sơ đ a chính trên gi y c c p t nh, c p huy n và c p xã; Trư ng đ a phương đã l p h sơ đ a chính trên gi y theo quy đ nh trư c ngày 17/08/2007 thì ti p t c s d ng, c p nh t và ch nh lý bi n đ ng v s d ng đ t trong quá trình qu n lý đ t đai theo hư ng d n t i Thơng tư 09; y ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu c Trung ương ch đ o S Tài nguyên và Mơi trư ng và các ngành cĩ liên quan l p và t ch c ch đ o th c hi n k ho ch xây d ng cơ s d li u đ a chính b o đ m theo đúng l trình đ đáp ng yêu c u qu n lý đ t đai c a đ a phương. 1.4. Qu n lý h sơ đ a chính 1.4.1. Trách nhi m qu n lý h sơ đ a chính 1.4.1.1 . Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t thu c S Tài nguyên và Mơi trư ng Cơ s d li u đ a chính (trong máy ch và trên các thi t b nh ) ho c B n đ đ a chính, S đ a chính, S m c kê đ t đai, S theo dõi bi n đ ng đ t đai đ i v i trư ng h p chưa xây d ng cơ s d li u đ a chính; B n lưu gi y ch ng nh n, S c p gi y ch ng nh n, h sơ xin c p gi y ch ng nh n, h sơ xin đăng ký bi n đ ng v s d ng đ t đ i v i t ch c, cơ s tơn giáo, ngư i Vi t Nam đ nh cư nư c ngồi (tr trư ng h p mua nhà g n v i quy n s d ng đ t ), t ch c nư c ngồi, cá nhân nư c ngồi; Gi y ch ng nh n c a t ch c, cơ s tơn giáo, ngư i Vi t Nam đ nh cư nư c ngồi, t ch c nư c ngồi, cá nhân nư c ngồi đã thu h i trong các trư ng h p thu h i đ t, tách th a ho c h p th a đ t, c p đ i, c p l i gi y ch ng nh n; H th ng các B n đ đ a chính, b n Trích đo đ a chính và các b n đ , sơ đ khác, S đ a chính, S m c kê đ t đai đư c l p qua các th i kỳ trư c ngày 17/08/2007. 1.4.1.2 . Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t thu c Phịng Tài nguyên và Mơi trư ng Cơ s d li u đ a chính (trên các thi t b nh ) ho c B n đ đ a chính, S đ a chính, S m c kê đ t đai, S theo dõi bi n đ ng đ t đai đ i v i trư ng h p chưa xây d ng cơ s d li u đ a chính; 37
- B n lưu gi y ch ng nh n, S c p gi y ch ng nh n, h sơ xin c p gi y ch ng nh n, h sơ xin đăng ký bi n đ ng v s d ng đ t đ i v i h gia đình, cá nhân, ngư i Vi t Nam đ nh cư nư c ngồi đư c mua nhà g n v i quy n s d ng đ t , c ng đ ng dân cư; Gi y ch ng nh n c a h gia đình, cá nhân, ngư i Vi t Nam đ nh cư nư c ngồi mua nhà g n v i quy n s d ng đ t , c ng đ ng dân cư đã thu h i trong các trư ng h p thu h i đ t, tách th a ho c h p th a đ t, c p đ i, c p l i gi y ch ng nh n; H th ng các B n đ đ a chính, b n Trích đo đ a chính và các b n đ , sơ đ khác, S đ a chính, S m c kê đ t đai đư c l p trư c ngày 17/08/2007. 1.4.1.3 . y ban nhân dân c p xã Ch u trách nhi m qu n lý B n đ đ a chính, S đ a chính, S m c kê đ t đai, Thơng báo v vi c c p nh t, ch nh lý h sơ đ a chính và các gi y t khác kèm theo do Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t g i đ n đ c p nh t, ch nh lý b n sao h sơ đ a chính. 1.4.2 . Phân lo i, s p x p h sơ đ a chính và các tài li u cĩ liên quan 1.4.2.1 . Phân lo i B n đ đ a chính; Thi t b nh ch a d li u đ t đai; B n lưu gi y ch ng nh n; S đ a chính; S m c kê đ t đai; Thơng báo v vi c c p nh t, ch nh lý h sơ đ a chính và các gi y t khác kèm theo; Các gi y t cĩ liên quan đ n vi c c p gi y ch ng nh n l n đ u; H sơ đăng ký bi n đ ng v s d ng đ t, gi y ch ng nh n đã thu h i đ i v i t ng th a đ t; Các tài li u khác. 1.4.2.2 . S p x p Các tài li u nêu trên (tr 2 lo i cu i cùng) đư c s p x p theo t ng đơn v hành chính c p xã; trong đĩ B n lưu gi y ch ng nh n đư c s p x p theo s th t vào s c p gi y ch ng nh n, các gi y t v c p nh t, ch nh lý s p x p theo th t th i gian, các gi y t liên quan đ n vi c c p gi y ch ng nh n l n đ u s p x p theo mã th a đ t; 38
- Các tài li u v h sơ đăng ký bi n đ ng v s d ng đ t, gi y ch ng nh n đã thu h i s p x p theo th t th i gian và đư c đánh s t 000001 đ n h t trong tồn b ph m vi qu n lý c a Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t. 1.4.3 . B o qu n h sơ đ a chính Vi c b o qu n h sơ đ a chính và các tài li u cĩ liên quan đ n h sơ đ a chính đư c th c hi n theo quy đ nh c a pháp lu t v lưu tr qu c gia. S Tài nguyên và Mơi trư ng, Phịng Tài nguyên và Mơi trư ng, y ban nhân dân c p xã ch u trách nhi m b o đ m các đi u ki n cho vi c b o qu n h sơ đ a chính và các tài li u cĩ liên quan đ n h sơ đ a chính. Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t và cán b đ a chính c p xã ch u trách nhi m th c hi n vi c b o qu n h sơ đ a chính và các tài li u cĩ liên quan đ n h sơ đ a chính theo đúng quy đ nh c a phát lu t v lưu tr qu c gia. 1.4.4. Th i h n b o qu n h sơ đ a chính B o qu n vĩnh vi n đ i v i b n đ đ a chính, S đ a chính, S m c kê đ t đai, b n lưu gi y ch ng nh n, h sơ xin c p gi y ch ng nh n, h sơ xin đăng ký bi n đ ng v s d ng đ t. B o qu n trong th i h n 5 năm đ i v i gi y t thơng báo cơng khai các trư ng h p đ đi u ki n, trư ng h p khơng đ đi u ki n c p gi y ch ng nh n; Thơng báo v vi c c p nh t, ch nh lý h sơ đ a chính và các gi y t khác kèm theo. 1.4.5 . T ng h p báo cáo tình hình l p h sơ đ a chính, c p gi y ch ng nh n Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t thu c S Tài nguyên và Mơi trư ng cĩ trách nhi m t ng h p, c p nh t thư ng xuyên đ báo cáo S Tài nguyên và Mơi trư ng v k t qu l p, c p nh t, ch nh lý h sơ đ a chính và k t qu c p gi y ch ng nh n. S Tài nguyên và Mơi trư ng cĩ trách nhi m báo cáo B Tài nguyên và Mơi trư ng theo đ nh kỳ sáu (06) tháng m t l n (báo cáo sáu tháng đ u năm và báo cáo cu i năm) v k t qu l p, c p nh t, ch nh lý h sơ đ a chính và k t qu c p gi y ch ng nh n đ a phương; báo cáo sáu (6) tháng đ u năm đư c g i vào ngày 15 tháng 7 năm đĩ, báo cáo cu i năm đư c g i vào ngày 15 tháng 01 năm sau; n i dung báo cáo th c hi n theo M u s 03/TTðð, M u s 04/TTðð, M u s 05/TTðð và M u s 06/TTðð ban hành kèm theo Thơng tư 09/2009/TT BTNMT. 1.4.6 . Ki m tra, nghi m thu h sơ đ a chính 1.4.6.1 . Quy đ nh v ki m tra, nghi m thu H sơ đ a chính B n đ đ a chính ph i đư c ki m tra, nghi m thu và xác nh n theo quy đ nh c a Quy ph m thành l p b n đ đ a chính; 39
- Vi c nh p d li u b n đ đ a chính vào cơ s d li u ph i đư c ki m tra, nghi m thu theo quy đ nh v chu n hĩa d li u đ a chính c a B Tài nguyên và Mơi trư ng; Vi c nh p d li u thu c tính đ a chính vào cơ s d li u đ a chính ph i đư c ki m tra ngay trong quá trình nh p d li u theo quy đ nh c a ph n m m nh p li u; S đ a chính, S m c kê đ t đai đư c l p t i nh ng đ a phương chưa tri n khai xây d ng cơ s d li u đ a chính thì ph i đư c ki m tra, nghi m thu và xác nh n trư c khi đưa vào s d ng các c p. N i dung ki m tra ph i đ i sốt th ng nh t v t t c các thơng tin gi a S đ a chính, S m c kê và gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t (ho c h sơ c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t). 1.4.6.2 . Trách nhi m ki m tra, nghi m thu h sơ đ a chính S Tài nguyên và Mơi trư ng cĩ trách nhi m th c hi n vi c ki m tra, nghi m thu và xác nh n đ i v i b n đ đ a chính, s đ a chính, s m c kê đ t đai trư c khi đưa vào s d ng; ki m tra nghi m thu vi c nh p d li u b n đ đ a chính vào cơ s d li u đ a chính; Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t tr c thu c S Tài nguyên và Mơi trư ng cĩ trách nhi m ki m tra vi c nh p d li u thu c tính đ a chính trong quá trình th c hi n; Trư ng h p ph i trích đo đ a chính th a đ t thì Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t cĩ trách nhi m ki m tra ch t lư ng trư c khi s d ng; ð i v i đ a phương chưa l p b n đ đ a chính mà đang cĩ các lo i b n đ , sơ đ khác thì S Tài nguyên và Mơi trư ng xem xét, quy t đ nh vi c s d ng ho c t ch c ch nh lý trư c khi đưa vào s d ng đ c p gi y ch ng nh n. 1.4.7. Trách nhi m l p, c p nh t, ch nh lý h sơ đ a chính y ban nhân dân c p t nh cĩ trách nhi m đ u tư và ch đ o vi c l p, ch nh lý h sơ đ a chính theo hư ng d n. S Tài nguyên và Mơi trư ng cĩ trách nhi m t ch c th c hi n vi c đo v b n đ đ a chính và ch đ o vi c xây d ng cơ s d li u đ a chính, l p và ch nh lý h sơ đ a chính đ a phương. Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t thu c S Tài nguyên và Mơi trư ng ch u trách nhi m th c hi n các cơng vi c sau đây: T ch c xây d ng, qu n lý và v n hành cơ s d li u đ a chính; Ch nh lý d li u b n đ đ a chính và c p nh t, ch nh lý d li u thu c tính đ a chính đ i v i các trư ng h p thu c th m quy n c p, ch nh lý gi y ch ng nh n c a c p t nh; In B n đ đ a chính, S đ a chính, S m c kê đ t đai c p cho y ban nhân dân c p xã s d ng; 40
- Trong th i gian chưa xây d ng đư c cơ s d li u đ a chính thì th c hi n vi c l p, ch nh lý, qu n lý h sơ đ a chính trên gi y và sao hai (02) b , m t (01) b g i Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t tr c thu c Phịng Tài nguyên và Mơi trư ng, m t (01) b g i y ban nhân dân c p xã đ ph c v yêu c u qu n lý đ t đai đ a phương. Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t thu c Phịng Tài nguyên và Mơi trư ng ch u trách nhi m th c hi n các cơng vi c sau đây: C p nh t, ch nh lý b n đ đ a chính và d li u thu c tính đ a chính đ i v i các trư ng h p thu c th m quy n c p m i ho c ch nh lý gi y ch ng nh n c a c p huy n; Trong th i gian chưa xây d ng đư c cơ s d li u đ a chính thì th c hi n vi c c p nh t, ch nh lý h sơ đ a chính trên gi y theo quy đ nh. y ban nhân dân c p xã ch u trách nhi m c p nh t, ch nh lý vào h sơ đ a chính trên gi y đang qu n lý đ i v i t t c các trư ng h p bi n đ ng v s d ng đ t. Các cơ quan cĩ trách nhi m th c hi n vi c đo đ c l p b n đ đ a chính và xây d ng cơ s d li u đ a chính đư c phép thuê d ch v tư v n đ th c hi n các nhi m v đư c giao. 1.5. Các d ng th c h sơ đ a chính Vi t Nam 1.5.1 . H sơ đ t đai th i phong ki n Trên th gi i cơng tác đo đ c ru ng đ t đã cĩ t r t lâu, t khi con ngư i bi t tính tốn s tài s n mà mình đang chi m h u trong đĩ cĩ ru ng đ t đ ch ng minh quy n l c c a h v i nh ng ch đ n đi n, trang tr i khác. Vi t Nam, cơng tác đ c đi n và qu n lý đi n đ a đư c hình thành t th k th VI, tuy nhiên theo s li u và nh ng tài li u cịn l u gi l i thì h th ng cũ nh t cịn l i đư c đ n nay là h th ng đ a b th i Gia Long. T năm 1806, Vua Gia Long đã ti n hành đ c đi n tồn qu c và l p đ a b cho m i xã. ð a b đư c phân bi t cho t ng vùng đ t: đ t cơng, đ t tư, đi n th và đư c phân bi t rõ ch s h u, di n tích và h ng thu đư c áp d ng. ð a b đư c l p thành 3 b n: B n Giao n p t i B H , B n Binh n p t i Dinh B Chánh và B n ðinh lưu t i xã. ð a b là m t quy n s ghi chép và mơ t th t rõ ràng t t ng quát đ n chi ti t đ a ph n c a làng thu c h th ng hành chính nào, v trí theo các hư ng ðơng, Tây, Nam, B c, t ng s ru ng đ t th c canh cũng như hoang nhàn, k c ao, h r ng núi. Sau đĩ phân tích t ng lo i, h ng ru ng đ t, m i s đi n hay th , di n tích c th , v trí, lo i cây tr ng, thu c quy n s h u c a ai (cơng đi n, cơng th , quan đi n, quan th hay ru ng tư). ði n b là quy n s khai báo và đĩng thu c a làng, hàng năm căn c vào s đ a b và bi u thu c a tri u đình đ ban hành đi n b . M i năm l p đi n b m t l n đ n p thu , căn c thêm vào nh ng thay đ i đĩ g i là ti u tu đi n b , 5 năm s a đ i k hơn 41
- cùng v i vi c đo khám l i g i là đ i tu đi n b . Quá trình này đư c quy đ nh cách đây đã hơn hai th k và đã đư c áp d ng vào cơng tác qu n lý đ t đai hi n nay cơng tác th ng kê đư c ti n hành 1 năm 1 l n và t ng ki m kê đ t đai 5 năm 1 l n nh ng cơng tác này đư c ti n hành d a trên các lo i s sách trong h sơ đ a chính (S m c kê và S theo dõi bi n đ ng), k t qu ki m kê ngồi các bi u m u, thuy t minh báo cáo cịn kèm theo b n đ hi n tr ng s d ng đ t. ðây là s k th a và phát huy nh ng kinh nghi m qu n lý đ t c a các tri u đ i Vi t Nam trư c kia. Dư i tri u Minh M ng cơng tác đ c đi n đư c ti p t c đ l p “b đi n” sau đ i l i thành “đ a b ”, m i b l p 3 b n lưu 3 nơi như th i Gia Long và đư c g i là B n Giáp, B n t và B n Bính; k t qu đ c đi n l p s đ a b cĩ mơ t v lo i đ t, di n tích, cĩ s ch ng ki n c a Ch c vi c làng và các quan Kinh phái. S ch l p 1 l n vào cu i tri u Minh M ng và th i gian đ u cĩ t ch c tu ch nh và tháng 10 âm l ch. Tr i qua các cu c chi n tranh và th i gian hi n ch cịn l i duy nh t B n Giáp (b n lưu gi kinh thành Hu ) v i 10.044 t p đ a b g m 16.000 quy n cho 16.000 xã thơn, trong t ng s 18.000 xã thơn th i Nguy n trong c nư c (th t l c 2.000 quy n). 1.5.2. H sơ đ t đai dư i th i Pháp thu c Th c dân Pháp chia nư c Vi t Nam thanh 3 khu v c đ ti n vi c cai tr , vì v y ph thu c vào t ng đi u ki n t nhiên, kinh t , xã h i c a t ng khu v c mà cĩ nh ng ch đ đi n đ a khác nhau: Ch đ qu n th đ a b t i Nam kỳ Ch đ b o t n đi n tr ch, sau đ i thành qu n th đ a chánh t i Trung kỳ Ch đ b o th đ áp (cịn g i là đ dương ) b o đ m quy n b t đ ng s n cho ngư i Pháp và ki u dân k t ư c theo lu t l c a nư c Pháp. Ch đ đi n th theo s c l nh ngày 29/03/1939 áp d ng t i B c kỳ Tân ch đ đi n th theo s c l nh ngày 21/07/1925 áp d ng t i Nam kỳ và các như ng đ a c a Pháp t i Hà N i, H i Phịng, ðà N ng. Các ch đ đi n đ a nĩi trên tuy khác nhau v hình th c, cách l p nhưng v cơ b n là gi ng nhau v yêu c u n i dung và v i m c tiêu cao nh t là dùng đ tính thu đ t m t cách tri t đ các lo i đ t cĩ s d ng. Ch đ đi n th t i Nam Kỳ Trong th i kỳ pháp thu c các t nh khu v c phía Nam nư c ta ti n hành qu n lý ru ng đ t theo 2 ch đ sau: ch đ đ a b và ch đ đi n th theo s c l nh 1925. Ch đ đ a b : đ th c hi n ch đ đi n đ a ngư i Pháp đã xây d ng h th ng tam giác đ c t năm 1871 đ làm cơ s làm b n đ bao đ c và b n đ gi i th a. T l c a các m nh b n đ bao đ c c a các xã t 1/10.000 đ n 1/5.000, trên đĩ th hi n các n i dung như ranh gi i c a xã, ranh gi i c a các lo i đ t khác nhau cĩ ghi chú m c đích 42
- s d ng như đ t đ i núi, đ t r ng, đ t ru ng 1 v , 2 v , đ t ao h , đư ng xá, sơng ngịi ð ng th i dư i gĩc c a b n đ cĩ b ng li t kê các lo i đ t. T nh ng năm đ u th k 20 cơng tác đo đ c, l p b n đ gi i th a đư c b t đ u tri n khai các t nh: Gị Cơng (1912); Ch L n (1913); Sĩc Trăng (1915) , đ n năm 1930 vi c đo đ c b n đ gi i th a đã đư c ti n hành cho h u h t các t nh thu c Nam kỳ và đư c đo v các t l 1/1.000; 1/5.000 và khu v c đơ th đư c đo chi ti t hơn v i t l b n đ là 1/200. H th ng s b (theo ch đ đ a b ) đư c ngư i Pháp thi t l p t nh ng năm cu i th k 19. Ban đ u đư c l p trên cơ s k th a, tu ch nh (cĩ nơi theo k t qu đo đ c m i) h th ng đ a b c a th i Minh m ng th 17 (1836). T năm 1911 cơng tác này b t đ u đư c c ng c và hồn thi n: H th ng s đ a b ph i cĩ b n đ gi i th a kèm theo; n i dung s đ a b ph i ghi nh n đ y đ các văn ki n v chuy n quy n, l p quy n, h y quy n và án tịa, s đ a b này đã đáp ng đư c yêu c u vi c qu n lý đ t đai trong giai đo n đĩ. Tuy nhiên, nĩ cịn khuy t t t do vi c phân c p ch c năng đo đ c l p b n đ gi i th a và l p s đ a chính ra 2 cơ quan khác nhau, thi u s ph i h p v i nhau là S ð a chính và Phịng ð a b . Hơn n a vi c đăng ký đ a b khơng quy đ nh rõ lo i ch ng thư nào đư c đăng ký mà ch nĩi v n t t ch ng thư ph i đư c trư c b m i đư c s a ch a đ a b . H th ng đ a b này ch đư c áp d ng đ qu n th đi n đ a cho dân b n x , riêng ngư i Pháp và ngo i ki u đ ng hĩa Pháp thì áp d ng theo ch đ đ dương do Ty b o th đ dương th c hi n. Kh c ph c như c đi m trên, ngày 21/07/1925 Chính ph Pháp đã cĩ s c l nh thi t l p ch đ b o th đi n th nh m th ng nh t 2 ch đ đ a b và đ dương thành m t văn ki n duy nh t cơng b b t đ ng s n. S c l nh này đư c áp d ng d n trên lãnh th Nam kỳ nh ng nơi đã đư c đo đ c l p b n đ gi i th a chính xác do Ty ði n đ a đ c trách th c hi n. H sơ đi n th l p theo ch đ này b t bu c ph i cĩ: s đi n th , b n đ gi i th a, th t c đăng t ch đư c t ch c cơng khai trên cơ s tra c u k càng các cơ s pháp lý v quy n s h u; n i dung s đi n th đã th hi n rõ t ng lơ đ t c a m i ch v di n tích, lo i đ t, v trí, ranh gi i, bi n đ ng tăng gi m c a lơ đ t, tên ch s h u, nh ng đi u ràng bu c v i quy n s h u, c m th và đ dương . Ngư i s d ng đ t sau khi đăng t ch đư c c p b ng khốn đi n th . Trư ng h p b m t b ng khốn, đi n ch ph i đăng cơng báo sau đĩ ph i xin tịa tuyên án m i đư c c p l i l n th 2. H th ng h sơ đi n th theo s c l nh 1925 đư c đánh giá là b tài li u đ t đai đ y đ nh t, ch t ch nh t và đư c thi t l p v i ch t lư ng cao nh t trong tồn b các ch đ qu n th đi n đ a th i Pháp thu c. Ch đ qu n th đ a chánh t i Trung kỳ (1939) Vi c thi t l p ch đ qu n th đ a chánh Trung kỳ đư c b t đ u t năm 1930 theo ngh đ nh s 1358 c a tịa Khâm s Trung kỳ (lúc này g i là b o t n đi n tr ch ) và đ n năm 1939 đ i thành qu n th đ a chánh theo Ngh đ nh s 3138 ngày 14/10/1939. 43
- Tài li u đư c l p theo ch đ này g m cĩ: b n đ gi i th a, đ a b , đi n ch b và tài ch b . S đ a b đư c l p theo m t th t c đ y đ , ch t ch sau khi đo phân chia ranh gi i xã, c m m c và phân chia ranh th a, đo đ c l p b n đ gi i th a t l 1/2000, t ch c nh n ru ng và l p biên b n c m m c, biên b n c m m c s dùng làm căn c đ l p đ a b và danh sách các quy n c a ngư i s d ng; k t qu cu i cùng x đư c viên Cơng s duy t và cơng khai h sơ trong 2 tháng t i huy n đư ng, sau 2 tháng cơng khai t s đ a b g c s l p thành s đ a b chính th c. B chính th c kèm theo b n đ s đư c lưu l i phịng qu n th đ a chánh đ th c hi n vi c qu n th . Ch đ qu n th đ a chính t i B c kỳ Cơng tác đ c đi n t i b c kỳ đư c b t đ u t năm 1889; cũng như Nam kỳ, giai đo n đ u t 1889 đ n 1920 cơng tác đ c đi n t p trung ch y u do l p b n đ bao đ c t i các vùng đ t ph i ch u thu thu c các t nh đ ng b ng và m t s nơi thu c Trung du, mi n núi. T năm 1921, Chính ph B c kỳ b t đ u cho tri n khai đ c đi n l p b n đ gi i th a chính xác trên cơ s lư i tam giác đ c, tuy nhiên do đ c thù đ t đai mi n B c r t manh mún, th t c phân chia ranh gi i và c m m c ph c t p, nên ti n đ đo đ c ch m, vì v y song song v i vi c đo đ c chính quy (tri n khai ch y u các đơ th ) đã tri n khai phương pháp l p lư c đ đơn gi n đ s d ng đ c viên t i các làng xã sau khi đã hu n luy n cho h ; lư c đ gi i th a đư c l p t l 1/1.000 đ ph c v k p th i vi c l p s sách đ a chính. Ch đ qu n th đ a chính B c kỳ đã hình thành m t h th ng tài li u đư c quy đ nh khá đ y đ và ch t ch đ phù h p v i tình hình đ t đai mi n B c; h sơ g m cĩ: B n đ gi i th a chính xác ho c lư c đ ; S đ a chính l p theo s hi u th a đ t (nơi đo lư c đ cĩ m u riêng: nơi đo đ c chính xác các làng xã cĩ m u riêng và nơi đo đ c chính xác thành th cĩ m u riêng). S đi n b l p theo t ng ch kèm t t c các s th a ru ng c a h (l p cho vùng đo lư c đ ), ho c s đi n đ a ch li t kê đ y đ ru ng đ t c a m i ch (dùng cho vùng đo chính quy); S khai báo ghi các văn t chuy n d ch đ t đai; S m c l c th a đ t và m c l c đi n ch đ ph c v tra c u. Ch s h u đ t đư c c p b ng khốn đi n th ho c gi y ch ng nh n đăng t ch. H th ng s b đ a chính đư c lưu t i xã do trư ng b gi (áp d ng cho nơi cịn đo lư c đ ) ho c ch lưu gi t i ty đ a chính (áp d ng nơi đã đo đ c chính quy). Song song v i ch đ qu n th đ a chính, B c kỳ cịn t n t i m t hình th c b o th đi n th theo s c l nh ngày 21/07/1925 gi ng như Nam kỳ; ch đ này ch y u đư c áp d ng m t s thành ph : Hà N i, H i Phịng. 44
- 1.5.3. H sơ đ t đai dư i ch đ Vi t Nam C ng hồ (1954 1975) Sau chi n th ng ði n Biên Ph (1954), mi n Nam Vi t Nam t m th i đ t dư i quy n cai tr c a chính quy n Sài gịn. Th i gian t 1954 1962 v n t n t i 3 ch đ đi n đ a như th i Pháp thu c, tuy nhiên đ n năm 1962 Chính quy n Vi t Nam c ng hịa đã ra S c l nh s 124 CTNT v cơng tác ki n đi n và qu n th đi n đ a t i nh ng nơi chưa th c hi n theo S c l nh 1925. Tân ch đ đi n th (theo S c l nh 1925). Th c hi n ch đ này h th ng h sơ thi t l p g m cĩ: B n đ đo đ c chính xác t ng th a đ t; S đi n th l p theo đơn v b t đ ng s n; S m c l c l p theo t ng ch s h u cĩ th hi n các th a đ t c a m i ch . H th ng th t tên ch đư c x p theo v n A, B, C đ tra c u; H th ng h sơ b t đ ng s n l p cho m i s b ng khốn m t t p g m t t c các gi y t văn ki n lư c gi n cĩ liên quan đ n lơ đ t. Tồn b h sơ trên l p thành 2 b lưu t i ty đi n đ a và xã s t i. Ngư i ch s h u đư c c p b ng khốn đi n th g m cĩ 1 t g p thành 8 trang mang tồn b n i dung c a trang b ng khốn. M i lơ đ t c p 1 t , m t ch cĩ th cĩ nhi u lơ đ t các v trí khác nhau đư c c p nhi u t . H th ng h sơ th c hi n theo ch đ này đã đư c l p cho 1/6 di n tích (kho ng 1 tri u ha) ch y u t p trung đ ng b ng Sơng C u Long. H th ng này đư c các nhân viên đ a chính ph c v cho chính quy n Sài gịn đánh giá là ch t ch , đơn gi n, cĩ hi u l c nh t và d ki n s thay th cho ch đ đ a b trên tồn mi n Nam. Tuy nhiên, h th ng này v n cịn m t s như c đi m: S lư ng s sách song song t n t i quá nhi u đ ph c v tra c u; Kích thư c kh gi y quá l n nhưng ch th hi n n i dung 1 th a đ t, lư ng gi y đ u tư ban đ u r t l n và trên th c t nhi u n i dung ít khi dùng đ n. V ch đ đ a b . Th c hi n ch đ đ a b phù h p v i hồn c nh th c ti n, đi u ki n kinh t và yêu c u qu n lý trư c m t. Th c hi n ch đ này, n i dung các bư c th c hi n cũng g n gi ng như quy trình th c hi n ch th 299/TTg ngày 10/11/1980 c a Th tư ng Chính ph c nư c Vi t Nam giai đo n t 1981 đ n 1987. K t thúc cơng tác này ph i l p đư c các tài li u sau: B n đ ch nh lý ho c lư c đ gi i th a; 45
- S đ a b l p theo th t th a, m i trang l p 5 th a (m i th a đ t ph i th hi n các n i dung: s t b n đ , s th a, tên ch s h u, di n tích, lo i đ t, v trí, ngu n g c, các đi u ràng bu c, nh ng thay đ i trong quá trình s d ng); S đi n đ a ch y u l p theo ch s d ng, m i ch 1 trang, n i dung li t kê t t c các th a c a m i ch ; Phi u cá nhân, n i dung như 1 trang s đi n ch đ tra c u s đi n ch ; S m c l c ghi tên ch (x p theo v n A, B, C đ tra c u). Các tài li u trên đư c l p 2 b , lưu t i ty đi n đ a và xã s t i. Ch s h u đư c c p ch ng thư ki n đi n th hi n theo t ng th a đ t. H th ng tài li u l p theo ch đ đ a b sau hơn 10 năm áp d ng đã đư c thi t l p trên h u h t lãnh th mi n Nam Vi t Nam (tr vùng áp d ng theo tân ch đ đi n th ). H th ng tài li u l p theo ch đ này đã đư c đánh giá và kh ng đ nh cĩ tính ưu vi t v kinh t và th i gian, tuy nhiên cịn cĩ 1 s t n t i như sau: Cĩ quá nhi u s sách, tài li u cùng song song t n t i đ ph c v tra c u; H th ng s v cách l p khơng thích ng đư c nhu c u ch nh lý bi n đ ng, đ c bi t là s đ a b . Các tài li u c a chính quy n Sài Gịn đã đánh giá r ng: vi c ghi m i trang s cho 5 th a đ t đã làm lãng phí gi y r t l n, cĩ r t nhi u th a l i khơng ghi đ n i dung v bi n đ ng đ t đai. 1.5.4. H sơ đ t đai dư i ch đ Vi t Nam Dân ch C ng hồ và C ng hịa Xã h i ch nghĩa Vi t Nam 1.5.4.1 Giai đo n trư c năm 1993 Trư c năm 1980 ði m khác bi t c a giai đo n này là Nhà nư c v n cơng nh n s t n t i c a các hình th c s h u đ t đai như qu c doanh, t p th , cá nhân Sau cách m ng tháng 8, chính quy n cách m ng đã t ch thu ru ng đ t c a đ a ch chia cho ngư i nghèo, nên m i gia đình nơng dân đ u cĩ quy n s h u ru ng đ t. Tuy nhiên trong giai đo n 1957 1960, đ i đa s nơng dân hư ng ng phong trào h p tác hĩa, vì v y sau năm 1960 90% di n tích đ t canh tác đã chuy n sang hình th c s h u t p th . H th ng tài li u đ t đai thi t l p trong giai đo n này ch y u là b n đ gi i th a và s m c kê kiêm th ng kê đ t đai. N i dung s sách b n đ ch y u ph n ánh qu đ t theo t ng lo i đ t, ch s d ng đ t tuy cĩ đư c th hi n nhưng khơng phân tích và nêu các căn c pháp lý nên m i ch mang tính ph n ánh hi n tr ng. Ngày 28/01/1975, liên B y ban nơng nghi p và B xây d ng đã ban hành thơng tư hư ng d n thi hành Ch th 231 TTg v đ t t ng ki m tra vi c qu n lý và s d ng ru ng đ t, cùng v i các Ch th 208, 209 c a ban Bí thư Trung ương ð ng, Ch th 231 46
- TTg đã xác đ nh "Cơng tác qu n lý ru ng đ t nh m b o v s n xu t nơng nghi p, b o v quy n s h u xã h i ch nghĩa, b o v đ màu m c a ru ng đ t, đ ng th i b o v nh ng yêu c u phát tri n c a các ngành, là m t nhi m v r t c p bách và quan tr ng". ð i v i cơng tác qu n lý h sơ đ a chính cũng xem xét l i ch c năng qu n lý và c p đ t c a các cơ quan cĩ th m quy n, hồn thi n nh ng tài li u, b n đ , s sách đ ghi chép l i nh ng bi n đ ng v s d ng đ t. Các bi n pháp đư c s d ng nhi u: B n t kê khai c a ngư i s d ng đ t; Xem xét các lo i h sơ, gi y t , b n đ ; K t h p v i ki m tra ngồi th c đ a d a trên k t qu đo đ c và b n đ . Ngày 25/9/1976, Ph Th tư ng đã ra quy t đ nh c a H i đ ng Chính Ph s 188 CP v chính sách xĩa b tri t đ tàn tích chi m h u ru ng đ t và các hình th c bĩc l t th c dân phong ki n mi n Nam Vi t Nam. Ngay sau khi mi n Nam đư c gi i phĩng, Nhà nư c đã ra chính sách thu h i tồn b nh ng ru ng đ t thu c s h u Qu c gia và đem chia c p h t cho nơng dân. Trong giai đo n này chính quy n khơng c n c p gi y ch ng nh n quy n s h u ru ng đ t cho ngư i đư c chia đ t. Ngư i đư c chia ch đư c quy n s d ng, n u khơng cĩ nhu c u n a thì ph i tr l i ru ng đ t cho chính quy n xã mà khơng đư c sang tên và bán cho ngư i khác. Trong gian đo n này, h sơ qu n lý ru ng đ t th c ch t ch là nh ng s sách ghi chép vi c phân chia ru ng đ t cho các xã, bi n đ ng s d ng đ t ch là s phân chia l i gi a nh ng ngư i cĩ nhu c u và khơng cĩ nhu c u thơng qua chính quy n xã. Tương t , đ i v i đ t khu dân cư nơng thơn và đ t đơ th ch t n t i dư i hình th c đư c giao nhà đ s d ng ho c thuê nhà c a nhà nư c. Ngày 11/5/1978, Liên b Nơng nghi p và Lâm nghi p đã ra thơng tư hư ng d n vi c giao đ t, giao r ng đ h p tác xã phát tri n nơng nghi p và lâm nghi p. ðơn v đư c Nhà nư c giao đ t, giao r ng là h p tác xã cĩ đ y đ các đi u ki n như sau: Cĩ đ y đ tư cách pháp nhân; Cĩ quy ho ch s n xu t c th và phương hư ng s n xu t rõ ràng; Cĩ t ch c và phân cơng lao đ ng đ làm nơng nghi p, lâm nghi p; T nguy n làm đơn xin nh n đ t, nh n r ng. B ng 1.4: Tiêu chu n c th v đ t và r ng giao cho h p tác xã STT Lo i đ t, lo i r ng Di n tích/lao đ ng (ha) 1 ð t đ tr ng cây lương th c, hoa m u 1 2 47
- 2 ð t đ tr ng cây cơng nghi p 1 2 3 ð t đ ng c t nhiên đ chăn nuơi 3 4 ð t tr ng r ng 2 4 5 R ng tr ng 4 6 R ng non, r ng tu b 4 7 R ng tre, n a đ khai thác 3 8 R ng g đ khai thác 4 9 ð t làm nhà 0,02 0,03 10 ð t đ làm kinh t ph 0,05 0,07 V th m quy n giao đ t đư c quy đ nh như sau: “Ch cĩ y ban nhân dân huy n m i cĩ th m quy n ký quy t đ nh giao đ t, giao r ng cho h p tác xã kinh doanh theo quy đ nh c a Chính Ph ”. H p tác xã ph i làm đơn xin c p đ t và sau 15 ngày y ban nhân dân huy n xem xét, ki m tra và ký quy t đ nh bàn giao đ t, r ng cho h p tác xã trên s sách, gi y t , b n đ và trên th c đ a cĩ xác đ nh ranh gi i rõ ràng và c m bi n m c. Khi giao nh n ph i cĩ biên b n bàn giao, t ch c h i đ ng bàn giao g m đ i di n y ban nhân dân huy n, y ban nhân dân xã s t i và các ban ngành cĩ liên quan. H i đ ng này cĩ trách nhi m ki m kê, đánh giá tài s n và l p biên b n giao nh n. Sau này quá trình qu n lý và s d ng đ t đã cĩ nhi u thay đ i, tuy v y nh ng gi y t lưu tr đư c nĩ s là ngu n tài li u g c cho quá trình l p và qu n lý h sơ đ a chính. Giai đo n t năm 1980 đ n trư c khi Lu t ð t đai năm 1993 cĩ hi u l c Th c hi n Ch th 299/TTg ngày 10/11/1980 c a Th tư ng Chính ph , T ng c c Qu n lý ru ng đ t đã cĩ Quy t đ nh s 55/ðKTK ngày 05/11/1981 ban hành quy đ nh v th t c đăng ký th ng kê ru ng đ t. Theo quy t đ nh này m i xã hồn thành ph i thi t l p đư c m t h th ng g m: 7 m u bi u ph c v đo đ c, 18 m u bi u ph c v đăng ký th ng kê. Trong h th ng tài li u trên xét v giá tr pháp lý và tính k thu t cĩ th đư c phân ra như sau: Các m u bi u th hi n tính pháp lý cao ph c v qu n lý lâu dài. Các m u bi u cĩ th hi n tính pháp lý nhưng mang giá tr th i đi m. Các m u mang tính k thu t và th t c th c hi n. Giai đo n này, do tình hình t ch c ngành qu n lý đ t đai các c p huy n, xã luơn luơn khơng n đ nh, ch t lư ng và s lư ng cán b c a ngành b gi m h n khơng đ đi u ki n đ th c hi n vi c hồn thi n nâng cao ch t lư ng và ch nh lý bi n đ ng h sơ 48
- đã l p. Sau khi Lu t ð t đai 1987 ra đ i, h th ng chính sách đ t đai cĩ nhi u thay đ i t o ra nh ng m i quan h m i trong quan h s d ng đ t và đã làm cho m t b ng ru ng đ t b thay đ i cơ b n, h sơ ru ng đ t b m t đi kh năng ph n ánh hi n tr ng s d ng đ t. Vì v y, đ gĩp ph n hồn thành và nâng cao ch t lư ng tài li u đăng ký đ t đai đã l p, c ng c l i b máy cán b đ a chính xã, đ ngư i s d ng đ t yên tâm ph n kh i trong quá trình th c hi n Lu t ð t đai. T ng c c Qu n lý ru ng đ t đã ra Quy t đ nh 201/ðKTK ngày 14/7/1989 v vi c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t. Tuy nhiên đ phù h p v i tình hình m i Thơng tư 302 ðKTK hư ng d n th c hi n Quy t đ nh 201 c a T ng c c Qu n lý ru ng đ t đã quy đ nh thi t l p l i ho c b sung thêm các bi u m u. 1.5.4.2 . Qu n lý h sơ đ a chính sau Lu t ð t đai năm 1993 đ n nay Lu t ð t đai 1993 cơng b ngày 14/7/1993; hàng lo t ch trương chính sách m i v đ t đai đã tr thành hi n th c b ng pháp lu t. Ngư i nơng dân đư c Nhà nư c tr c ti p giao ru ng đ t đ s d ng n đ nh lâu dài và th c hi n nghĩa v tr c ti p v i Nhà nư c; Ngư i s d ng đ t đư c m r ng các quy n th a k , chuy n đ i, chuy n như ng quy n s d ng đ t và đư c t o đi u ki n thu n l i nh t đ phát huy hi u qu s d ng đ t t o ra nhi u s n ph m hàng hố. Trong b i c nh này cùng v i nh ng t n t i v ch t lư ng tài li u và nh ng bi n đ ng tình hình đ t đai, h th ng m u bi u s sách tài li u v đ t đai do T ng c c Qu n lý ru ng đ t ban hành t tháng 11/1981 đ n nay đã b c l nhi u đi m y u so v i yêu c u qu n lý m i như sau: H th ng m u bi u ban hành quá nhi u ch ng lo i (39 bi u m u các lo i); nhi u bi u m u trùng l p nhau v n i dung d n đ n thao tác chuyên mơn ph i sao đi sao l i nhi u l n các k t qu đi u tra; các bi u m u đư c ban hành theo 2 quy t đ nh hai th i đi m khác nhau v i m t s n i dung trình t th c hi n khác nhau d n đ n s lúng túng trong quá trình th c hi n cơ s . H th ng các văn b n ban hành m u bi u nĩi trên khơng kh ng đ nh rõ tài li u m u bi u nào là cơ b n, th hi n tính pháp lý cao, s d ng cho vi c qu n lý đ t đai thư ng xuyên; Tài li u nào ch cĩ tính pháp lý c a th i đi m th c hi n, tài li u nào th hi n tính k thu t đơn thu n ph c v quá trình th c hi n. H th ng tài li u ru ng đ t đ t ra yêu c u đăng ký và qu n lý quá chi ti t v lo i đ t, đi u này v a tăng thêm kh i lư ng và s ph c t p c a vi c ch nh lý h sơ (do bi n đ ng nhi u), v a khơng phù h p v i chính sách m i và th c t n n s n xu t hàng hố trong nơng nghi p c n t o đi u ki n đ ngư i s n xu t đư c quy n l a ch n cây tr ng thích h p. Quá trình l p h sơ đăng ký cịn mang n ng tính t ng h p, sao chép k t qu đi u tra, chưa làm n i b t đư c cơng tác đăng ký đ t đai m t n i dung quan tr ng c a qu n lý nhà nư c v đ t đai nh m thi t l p cơ s đ th c hi n qu n lý đ t đai lâu dài. 49
